【正文】 工業(yè)開發(fā)區(qū)：北小河以北，五環(huán)路以南。根據(jù)1994年敲定的望京規(guī)劃方案，望京新區(qū)除居住小區(qū)外，還新設(shè)了外事區(qū)、商務(wù)區(qū)和新行政中心區(qū)，即在望京新區(qū)的東北側(cè)，望京外環(huán)路到機場路沿線規(guī)劃預(yù)留了第四使館區(qū)。望京新區(qū)：南到北四環(huán)路，北至北小河，西到南湖渠路，東到機場路，總共用地約9平方公里的區(qū)域為望京新區(qū)，是望京新城的核心區(qū)。附件五：望京區(qū)域概況望京區(qū)域的情況和發(fā)展前景如下：一、 區(qū)域概況望京所轄區(qū)域位于首都機場高速路和京順路西北，是北京市總體規(guī)劃中邊緣集團(tuán)的一部分，規(guī)劃中的望京邊緣集團(tuán)建設(shè)區(qū)占地17平方公里，由望京新區(qū)、望京工業(yè)開發(fā)區(qū)和來廣營貨流中心3部分組成，統(tǒng)稱為“望京新城”。 韓國人對住宅產(chǎn)品方面的主要關(guān)注點l 交通：因為中國交通法規(guī)與韓國不同，讓韓國人不太習(xí)慣，大部分韓國人還是采用公共交通。l 中國的房地產(chǎn)市場走勢：韓國的房地產(chǎn)市場一直處于上升狀況，沒有下跌過，而中國的房地產(chǎn)市場則起起伏伏，也讓韓國人覺得風(fēng)險較大。相同的情況也發(fā)生在CBDd一些項目里，CBD的發(fā)展及規(guī)劃是有目共睹的，所以也有很多韓國人購買了建外SOHO和富麗城。另外中國的一些政策也影響了韓國人的購房需求：如國內(nèi)的土地政策為40～70年使用權(quán)，讓實行土地私有制的韓國人很顧慮，還有拆遷補償?shù)膯栴}，國內(nèi)的拆遷補償費用太低，讓韓國人也覺得有較大的風(fēng)險。另外一些韓國大企業(yè)也在逐步放寬對旗下員工買房的限制，三星及LG公司已經(jīng)允許員工買房。 影響韓國人購房的主要政策因素早先韓國國內(nèi)有政策限制韓國人將資金匯出國外及在國外購房，但這個政策在2004年中旬被放寬，只要是價值在50萬美元以下的國外房產(chǎn)，韓國人都可以自由購買。李仁淑購房主要就是為了投資，她從2004年開始，在1年半的時間里購買了14套房產(chǎn)，差不多都轉(zhuǎn)手再倒賣給了其他韓國人，主要購買項目為寶星園及其二期寶星國際，另外她還在星源國際購買了一套寫字樓用于自己辦公。 與會韓籍人士在北京購房情況韓國人在北京購房主要還是帶有投資目的，因為不能確保日后還會不會留在北京。 韓國人在北京聚居情況韓國人目前在北京大約有10萬人，主要聚居在望京、五道口、亞運村等地，目前CBD區(qū)域的快速發(fā)展也吸引了很多韓國人的注意力。李仁淑來京3年，原來開辦一家汽車配件公司，但后來主要精力放在房地產(chǎn)投資上。附件四：望京東湖灣項目第二次座談會會議紀(jì)要目的：了解韓國人在京的基本情況，購房情況，及影響其購房的主要因素時間：2005年9月19日 晚7：008：00參加：專家：李仁淑、李柱燁；購房意向代表：樸成坤、韓今玉、吳商根（臨時有事未參加）；甲方代表：鄂寧、崔植、楊男男；乙方代表：梁曉林、王發(fā)軍、金軍記錄：梁曉林會議內(nèi)容： 與會韓籍人士在北京工作生活情況來北京的韓國人一般都會攜帶家屬，如李柱燁一家四口來到北京、李仁淑為一家三口、樸成坤也為一家四口。而韓國一些資產(chǎn)證明，國內(nèi)銀行并不承認(rèn)。一般不采用銀行貸款。l 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，很浪費空間。如果精裝修交房，裝修材料一定要選擇中高檔的。希望是精裝的房子，由開發(fā)商在入住前集中入住。l 樓間距雖然很大，但是大家擔(dān)心過幾年之后，中間會不會再加蓋其他輔助建筑設(shè)施。l 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，隔兩三年就要重新裝飾。商業(yè)可以放在小區(qū)的外面，小區(qū)內(nèi)部相對封閉，不要設(shè)置小區(qū)內(nèi)部的底商。l 保安要嚴(yán)格一點，小區(qū)內(nèi)必須保證安全。l 取暖方式最好是采用地暖，希望是集中供暖的較多，但個別希望個人取暖，原因是溫度可自由控制，經(jīng)濟、方便。l 要有能晾衣服的陽臺，最好是大陽臺。l 三居室必須有兩個衛(wèi)生間以上，四居室要有三個衛(wèi)生間以上。預(yù)計該項目將于2006年4月開盤，2007年年初一期工程（5棟樓）建成入住，2007 年上半年全部建成入住。主力戶型是三室兩廳，面積在120260平方米，毛坯交房，價格在8000元/平方米左右。在東西南北四個方向均建有主題園林景觀，樓間距近200米，屬低密度住宅。小區(qū)內(nèi)保安制度也是關(guān)注點之一，韓國人喜歡純粹的居住環(huán)境，不喜歡小區(qū)內(nèi)人員過于雜亂，所以小區(qū)內(nèi)最好不好設(shè)置人氣過旺的商業(yè)。 韓國人在購房時的主要關(guān)注點韓國人購房大部分是用于投資，所以就要求周邊的環(huán)境要好，交通便利，具有一定的升值潛力，容易出手的房子。這個地區(qū)很多人懂韓語，溝通起來很容易。同時這里便利設(shè)施很好，學(xué)校很近，子女上學(xué)方便。針對商住樓：（1）供電上采用不同標(biāo)準(zhǔn)；（2）注重配套，如員工餐廳、會議室、健身房、娛樂設(shè)施等；（3）最好可以掛牌辦公；（4）電話裝機容量要高。七、 關(guān)于東湖灣項目的建議在產(chǎn)品類別上：韓國人對物業(yè)的需求具有多樣性，因此建議在開發(fā)高檔公寓的同時，開發(fā)部分商住公寓。五、 韓國人歡迎的住宅項目特征最明顯的特征是：（1）地板采暖；（2）安保系統(tǒng)要發(fā)達(dá)；（3）消防系統(tǒng)要好。三、 韓國人購房特征韓國人購房，最明顯的特征是“一連串”購買，這反映出韓國人購房中“口碑相傳”的效果。韓國相關(guān)的人士，在寶星源主要購買高塔、小戶型，購房目的以投資為主。周邊商業(yè)可以考慮做一個規(guī)模性的休閑娛樂場所，例如酒吧一條街等，宜采用臨街或底商的形式。采取“商業(yè)先開門”的思路，先把周邊的商業(yè)氛圍制造起來，再引進(jìn)住戶。（開盤時間為2005年1月8號）從開盤到現(xiàn)在價格漲幅為8%。以中高檔住宅居多。投資情況不清楚。部分項目最高可達(dá)60%。韓國的一些大企業(yè)會給在京員工一些租房補貼，對于高層的管理人員，公司會有一些限制購房的措施。但是，一般韓籍人士購房一般以一次性付款為主，采用銀行按揭方式付款的并不多見。中行可以貸到七成十五年的貸款；其他一些銀行也可以貸到六成十年或者六成十五年的貸款。裝修方面，他們主要看中地板的質(zhì)量，顏色以紅橡為主。韓國人一般偏好大面積（120m2以上）住宅，要求客廳要盡可能大一點，臥室只要能放下一張床即可。韓國人購房最關(guān)注的并不是房子的價格，而是以戶型、朝向、面積等作為購房的主要關(guān)注點。重復(fù)置業(yè)達(dá)到了40%。目前他們大多聚集在望京、五道口以及海淀地區(qū)，其中，五道口和海淀以留學(xué)生為主。在京韓國人主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)、裝飾、IT、通訊等行業(yè)，以自由職業(yè)為主。 綜上所述，我司認(rèn)為本項目要打造“純韓國人社區(qū)”的可行性不高。 韓國人購房的投資目的很明顯，購買了房屋以后很大可能將會出租（就算開始是以自住為目的購買的，最終也會因為回國等原因轉(zhuǎn)賣或者出租），而在一個住客流動性很高的小區(qū)里，要維持住客類型的純粹性，成本很高，而且容易出現(xiàn)糾紛；178。 望京地區(qū)韓國人的購房需求非常巨大，本項目將韓國人定為主力客群是可行的；178。 11 駐京韓籍人士的住房供需缺口分析；按照未來幾年望京區(qū)域住房供應(yīng)規(guī)模來看，望京區(qū)域未來住房供需缺口在110萬平方米左右。178。178。178。178。178。178。10 目標(biāo)客群對本項目的建議關(guān)鍵點178。 對本項目設(shè)計概念的認(rèn)同度方面，大部分受訪者認(rèn)為，韓國人購房時在區(qū)域選擇方面比較看重周邊環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃，以及產(chǎn)品設(shè)計和由此帶來的產(chǎn)品性價比，對于是否有韓國人聚集并不十分關(guān)心。 大部分受訪者對交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來升值潛力等比較看好。9 目標(biāo)客群對項目所在區(qū)域的認(rèn)知度及對本項目概念的認(rèn)同度178。 在休閑娛樂方面的消費習(xí)慣：在消費最多的是美容美發(fā)、健身、洗浴方面的消費較多，其他方面的消費相對較少。 在餐飲方面明顯傾向于韓國氛圍的餐廳，其次是中餐；西餐、日餐的消費比例較小。8 駐望京韓籍人士在望京商業(yè)消費狀況178。178。178。178。7 駐京韓籍人士商業(yè)需求特征在京韓國人的在商業(yè)的需求特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：178。 在項目選擇方面，比較傾向于選擇交通方便、小區(qū)設(shè)計趨于韓化、大戶型、開放式廚房的項目；178。6 駐京韓籍人士的購房需求偏好178。 %的留學(xué)生購房目的是投資。 %的留學(xué)生希望一次性付款購房。 %，%。 留學(xué)生意向購房面積主要集中在120200平方米之間，占總體的56%左右。 留學(xué)生購房選擇兩室兩廳和三室兩廳兩位的比例最高，%%。 在有購房打算的留學(xué)生中，%選擇普通住宅，%選擇高檔公寓，%選擇服務(wù)式公寓。 未來需求中，%留學(xué)生表示在未來15年內(nèi)有購房打算。 韓國留學(xué)生購房主要集中在望京、亞運村和五道口地區(qū)，已購房的留學(xué)生中有65%以上的將房屋用于出租或部分出租。 已購房留學(xué)生中70%以上的選擇了一次性付款。 目前已購房留學(xué)生中，80%以上的購房面積集中在120200平方米之間，另有近20%的購房面積在200平方米以上。 已購房留學(xué)生中，%，%，%。 目前已購房留學(xué)生中，購房價格在6000元/平方米以下的占20%，60007000元/%左右；價格在70008000元/%，購房價格在8000元/%。北京、夏都家園、圣馨大地、望京新城以及五道口區(qū)域的非常宿舍等項目。在京韓籍人士不同職業(yè)已購房比例韓資企業(yè)非韓資企業(yè)韓國駐華機構(gòu)留學(xué)生自由職業(yè)者商人其他Total已購房比例（％） 178。5 在京韓國留學(xué)生目前購房狀況和未來購房需求狀況u 目前購房狀況178。 ；178。178。 駐京韓籍人士的住房需求租購比例為8：2，隨著各種利好因素的刺激，其購房比例不斷提高；178。 韓國人房租情況，普通二居室80—90平米左右戶型，租金水平主要在3000—4000元/月， 精裝修120—160平米三居室月租金在600010000元之間。178。 在京韓國人主要聚集在望京區(qū)域的原因是；看重望京區(qū)域整體環(huán)境及社區(qū)配套；如韓式餐廳、國際學(xué)校等；178。3 駐京韓籍人士租購房狀況178。 到2008年前后，在京韓國人將增至25萬左右，未來23年韓國人在京購房需求面積在160180萬平方米。 目前長期居住在北京的韓國人約有10萬左右，按照目前在京韓國人樓房比例、平均家庭人口規(guī)模和平均購房面積計算，購房面積近140萬平方米。韓國人需求規(guī)模=12萬247。數(shù)學(xué)模型：供給規(guī)模= 區(qū)域內(nèi)同期開發(fā)建設(shè)小區(qū)可銷售面積需求規(guī)模= 供應(yīng)期末區(qū)域內(nèi)新增韓國人口規(guī)模247。 第七章 望京區(qū)域住宅物業(yè)供需缺口分析1 望京區(qū)域住宅供應(yīng)規(guī)模；從望京區(qū)域2005年住宅市場供應(yīng)情況來看，到2008年之前，望京目前存量規(guī)模在200300萬平方米左右，在2008年以前，規(guī)劃或在建的項目有融科橄欖城、國風(fēng)北京、北京香木、嘉美風(fēng)尚、季景沁園、博雅國際等，市場總供應(yīng)規(guī)模約在300萬平方米左右，價格在65008500平方米之間的中高檔住宅占55%左右。 在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)方面，主要以滿足本社區(qū)及其周邊小區(qū)居民的日常生活需要為主，如：美容美發(fā)店、小超市、餐廳、藥店/診所等。 建設(shè)功能齊全的會所，至少要有健身、游泳池、cofe等功能，最好還能有GOLF練習(xí)場。 小區(qū)內(nèi)可設(shè)置幼兒園/托兒所和學(xué)校。 小區(qū)商業(yè)部分的設(shè)計，一定保留在臨街一面，做到小區(qū)內(nèi)無商業(yè)，商業(yè)部分出入口要與小區(qū)出入口分開。5 對本項目的價格建議認(rèn)為本項目單價應(yīng)在8000元/㎡％，認(rèn)為在8000～10000元/㎡％，能夠承受10000元/㎡％。178。 小區(qū)商業(yè)設(shè)在沿街一面，并設(shè)置獨立出入口，千萬不能和小區(qū)同一出入口進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)部決不允許設(shè)置商業(yè)面積，將來也不允許出現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，只在沿街商業(yè)部分對內(nèi)保留便利窗口。 房子不要出現(xiàn)太多轉(zhuǎn)角，否則很浪費空間。 最好是精裝修交房，這樣可以避免入住時漫長的裝修期為先入住的客戶帶來的不便，精裝修后的價格最高不要超過9500元/平米，毛坯交房的價格保持在8000元/平方米左右。 樓間距要大，將來不能在樓間增建其他輔助設(shè)施。 建筑物外立面要定期保養(yǎng)，保持更新。個別希望單獨取暖，原因是溫度可自由控制，經(jīng)濟、方便。178。178。178。178。4 對本項目的產(chǎn)品建議178。3 對本項目適宜規(guī)模的建議％的受訪者認(rèn)為適宜在5～10萬㎡左右，％的受訪者認(rèn)為適宜在10～20萬㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在在20～50萬㎡之間，％的受訪者認(rèn)為應(yīng)該在50萬㎡以上。大部分受訪者認(rèn)為，韓國人購房時在區(qū)域選擇方面比較看重周邊大環(huán)境和區(qū)域資源，如商業(yè)配套、道路交通，以及其他設(shè)施配套，由此判斷區(qū)域升值潛力，在選擇居住項目時，主要看重小區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，由此判斷項目的性價比，對于是否有韓國人聚集并不十分關(guān)心，打造純韓國人的居住社區(qū)并無實際意義，關(guān)鍵要看是否方便韓國人居住生活，如：在商業(yè)配套方面是否齊全、物業(yè)服務(wù)是否周到，小區(qū)設(shè)計是否合理等，其次是在建筑風(fēng)格和產(chǎn)品設(shè)計方面是否符合韓國人的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)文化，如房間是否足夠大，是否通透，布局是否合理，裝修是否夠檔次等。大部分受訪者對該區(qū)域交通環(huán)境、區(qū)位條件、將來升值潛力等比較看好，但是對目前項目周邊商業(yè)配套和其他建筑規(guī)劃比較關(guān)心，總體來看，大部分受訪者比較認(rèn)同本項目的區(qū)位價值。第六章　項目測試（深入訪談、座談會）1 目標(biāo)客群對本項目所在區(qū)域的認(rèn)知度本次調(diào)研中，受訪韓國人大部分對本項目所在區(qū)域并不十分熟悉，％的受訪者比較了解這個區(qū)域，％的受訪者聽說過這個區(qū)域，％的受訪者不了解這個區(qū)域，沒有一個受訪者非常熟悉這個區(qū)域。 對望京區(qū)域商業(yè)的不滿意的主要方面 分析：從韓國人對望京的商業(yè)不滿意方面來看，對于望京商業(yè)“購物環(huán)境”“服務(wù)水平”“商品質(zhì)量”的表示不滿意的比例較高，%、%%，其次不滿意的方面是“商品式樣”和“商品檔次”，%%。u 餐飲 分析：對于韓國人在望京的餐飲消費調(diào)查來看，%的人表示主要載韓國風(fēng)味的餐廳消費，其次是中餐和咖啡廳，西餐、日餐、酒吧消費較少。 對休閑娛樂的主要要求分析：對于韓國人選擇休閑娛樂場所考慮因素的調(diào)查來看，%的人表示主要看中場所環(huán)境，其次是看中服務(wù)水平和場所名氣，%%，再次是流行時尚和主題/特色，對于其他因素并不十分關(guān)注。 主要購物場所分析：對于韓國人日常購物場所調(diào)查來看，選擇“住所周邊商場”的比例最高，% ，其次是選擇“市區(qū)高檔商場”% ，選擇“定期從國外購買”和“國際品牌專賣店”%%。在認(rèn)為是必要的智能化設(shè)施中，除了紅外線報警系統(tǒng)較少人選擇