【正文】 第 64 頁 共 64 頁。三、建議二、三期開發(fā)節(jié)奏不宜過急，因為金橋北路的建成通車預計在明年下半年，項目工程開發(fā)及銷售最好能結合建成通車的日期，這樣有利于建立市場空間，并能借力造勢。一期開發(fā)中馬上就涉及景觀部份，如景觀設計不能盡早出來，將會延滯工程進展。我們建議對后續(xù)的組團先從總平予以調整，待成熟后再進入施工圖階段，這些工作須在一期施工中完成。 其理由是：經與設計院協調后，東側一期的組團規(guī)劃優(yōu)化形成共識，步行街改為沿街商鋪，沿北線住宅取消步行街后，向高橋北路推進，組團住宅布局及景觀重新作調整，優(yōu)化組團景觀效果；東組團以小戶型為主，有利于試探市場，并在與項目東側農居點的市場競爭中獲得市場先機。 第八部份 開發(fā)建議及其他一、根據目前的市場現狀及項目工程進展，我們建議整個園區(qū)分三期進行開發(fā)，按園區(qū)三個組團由東向西開發(fā)。（,） 以上的測算會與實際操作會有一定出入，主要是像建安費及綠化園林費，地域差別較大，用材不同，價格也會有變化；這里的銷售定價相對理性，但在推廣時一定要形成銷售強勢，有獨特的創(chuàng)意，激活市場，一定能夠實現這一目標。但也有可能部分以租賃方式消化。A、住宅 約70000方2500元=B、商鋪 約22000方3800元=C、車庫 約150位 6萬元=項目銷售總收入合計： 未計商場及專業(yè)市場共約8000方銷售收入,如按3200/m178。定價這里定價只是初步定價，待進入預售階段前，再做一個詳盡的、科學的、價格系統(tǒng)和定價策略。這里按照正常的開發(fā)周期及中檔以上的材質，并針對117畝地塊范圍及10萬方建筑總面積，對本項目開發(fā)作經濟測算?，F東組團的籃球場宜放到菜場旁邊。同意方案中對會館的功能配套設置，建議增加4班左右幼兒園，免去一些業(yè)主后顧之憂。預計在樓盤推向市場時，肯定會有不少客戶關心配套問題。（四）配套由于本項目距富陽市中心較遠，周邊城市生活資源相對匱乏。中心景觀擴大后，應充分考慮兒童游戲區(qū)、老人健身區(qū)及親子活動區(qū)等功能組合。待落實景觀設計公司后，我方提供景觀設計任務書。建議景觀的規(guī)劃盡可能利用建筑布局，使景觀具有南北縱深感，改變因自然地形產生的條形狀，強化景觀的空間感覺，有利于設計出景觀效果和特點。層（方案中為“豪華多層”）的主力戶型應控制在120㎡/—135㎡/之間，即三室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)。屋數量建議適當減少，減少部份右改為花園洋房，面積控制在150㎡/套左右。排屋注重平坡結合。沿高橋西路一側建筑注重天際線的變化。（二）建筑及戶型沿街商業(yè)建筑要現代、經典、簡潔、大氣。C、建議三個組團的中央地帶建筑布局予以調整，盡量避免單一的板式，可結合點式規(guī)劃，以使東西走向帶狀景觀具有南北縱深空間效果。住宅部份在現規(guī)劃形成的三個組團基礎上，提出如下優(yōu)化建議：A、建議小區(qū)南主入口從規(guī)劃道路的西側移到近南側中間位置。D、如果規(guī)劃大型專業(yè)市場的思路成立，建議在園區(qū)的西南角，或者甚至在沿金橋北路一線，結合沿街商鋪及沿高橋西路西側步行內街，規(guī)劃為大型專業(yè)市場，并相應取消步行內街。C、建議在西北角的金橋北路與高橋西路轉角廣場設較大型商場，與步行街相呼應。這樣，項目的西側作為商業(yè)區(qū)，與住宅保持合理的關系。因此，我們認為將本項目商業(yè)重點布局在西北角十字路轉角一線是符合城市發(fā)展方向的。因此將項目的商業(yè)重點布局在這一線是與未來商機相關，在銷售中將更為來自富陽的消費者所看好。在形體上完全成立。在此基礎上，我們對規(guī)劃設計方案提出以下優(yōu)化建議：A、建議將沿高橋西路東側的步行街移到沿金橋北路一線，與沿高橋西路西側的步行街形成一個整體。◎從目前的工程安排看，大型專業(yè)市場設在項目西側，不會影響東側的開工進度。從富陽市區(qū)到高橋的距離分析，這一思路是值得考慮的；同時也是有效消化2萬多平方米商業(yè)用房的最佳途徑?！蛟陧椖课鱾?，沿金橋北路可規(guī)劃大型專業(yè)市場，業(yè)態(tài)為富陽市區(qū)所缺乏的。因此，我們建議：◎適當縮減商業(yè)面積。這不僅涉及到規(guī)劃設計的針對性，而且可以形成推廣主題。這在商業(yè)地產的緊缺時代沒有任何問題，但進入剩余時代，就難免積壓。目前國內商業(yè)地產開發(fā)紅火，但問題已經出現?？傮w問題則肯定存在。這一問題希望引起金宇房產高度重視。而高橋居民如購買較貴重商品，一般會去富陽市區(qū)或杭州市區(qū)，導致商業(yè)人流的分散，這種現象即使在本項目建成后，也會繼續(xù)存在。按照國際標準及杭州的現狀測算，本項目商業(yè)面積加上高橋已有商業(yè)面積，總建筑面積達3萬平方米以上，,與國際上的發(fā)達國家相同,且這里尚未計算高橋未來開發(fā)的商業(yè)用房面積,如項目所在地塊東側的民居點,及隔高橋西路待開發(fā)地塊等，同時，高橋鎮(zhèn)近富陽市區(qū)的人會流失，實際商業(yè)人口相應減少。依據國際通行的測算標準。以沿街商鋪、步行街、商場三種形式來組成一個較完整的高橋鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)（或稱之為商業(yè)中心），思路是正確的，單一的商業(yè)形式是無法聚集人氣、凝聚商機的，尤其是像本案沿街面積長達1千多米，應充分利用這一優(yōu)勢構建商業(yè)平臺。理由：集中體現開發(fā)效益，是項目開發(fā)的成敗關鍵；沿高橋西路和金橋北路的商鋪銷售應不成問題，難點在于商場及沿規(guī)劃道路一線的商鋪。從已完成的設計文本看，整體設計思路及表述與項目資源特點基本吻合，體現了設計師對市場、對項目比較準確的理解與把握，為項目成功開發(fā)奠定了堅實的基礎。樓盤命名：首選：彩虹嘉都“彩虹”是對橋的美稱，本案北側為高橋西路，西側為金橋北路，與路名相合，具有良好的識別性及美麗的內涵；“嘉”是美好的意思，與“彩虹”共同組合，涵義為美好、美麗、美滿，并與主題定位中“風情”相呼應；“都”涵蓋住宅與商業(yè)兩大物業(yè)，既是指高橋鎮(zhèn)商業(yè)居住中心，又與“新都市”主題定位呼應。而且本項目的意義也是在創(chuàng)造一個新都市環(huán)境，其主題定位具有鮮明的產品特征。并舉行一次“富陽城市”的未來發(fā)展和本項目之間關系為主題的推介說明會，通過全方位的宣傳推廣，使“新都市”概念與形象深入人心。強調產品的城市識別性，意在提醒與強化消費者對購買時的歸屬心理。定位的理由：具有良好產品識別性針對本項目的資源特征，我們認為產品主題必須強調“都市”概念，并冠以“新”的意義。針對項目的產品與市場特征，我們確定如下主題定位： 富陽大型新都市風情社區(qū)關鍵詞：“新都市”與“風情”，直接點出本項目的城市特征及產品特質。因此，即在產品定位上向富陽市區(qū)靠，把項目明確定位在富陽市區(qū)板塊中，強化城市感。而本項目既無城市資源的優(yōu)勢，也無自然山水的優(yōu)勢，從環(huán)境角度看是一個弱勢產品。開發(fā)效益原則實現開發(fā)效益最優(yōu)化是所有原則中的核心，因此，產品定位的思路必須緊扣開發(fā)效益的原則，在市場與產品之間尋找到最佳結合點，獲得社會與經濟效益雙贏的局面。城市經營原則本項目們于富陽中心城市較特殊的位置，既非城市中心，亦非具有優(yōu)越的山水資源，既位于中心城市邊緣，又是高橋鎮(zhèn)中心，對城市的未來發(fā)展一定要具有前瞻性的眼光，對園區(qū)的規(guī)劃，配套進行科學合理的、富有針對性的布局。本項目缺少位置優(yōu)勢，就必須在產品附加值上下功夫。公眾對房產品的理解也不再局限于單純遮風擋雨物質生理形態(tài)層面，逐漸在精神及心理層面提出了更多要求。因此，我們認為本項目的主題定位不能循跡常規(guī)，必須在產品及概念方面富有創(chuàng)新的思想，由此建立產品及市場的優(yōu)勢，如此才能吸引高橋鎮(zhèn)之外的消費者前來購房。概念創(chuàng)新原則創(chuàng)新是產品生命力的源泉所在。否則主題再做的漂亮，也會是空中樓閣，不切實際。當然，我們作為策劃方，通過準確的市場定位，以及有效的推廣策略與手段，化解這種心理障礙，努力實現良好的銷售業(yè)績，實現良好的開發(fā)效益與企業(yè)形象。但必須強調的是，由于距離產生的消費心理障礙，將會始終伴隨本項目的整個開發(fā)推廣過程，也將影響項目的銷售效果。優(yōu)劣勢的客觀存在，特別是從目前看，劣勢似乎更明顯，這也導致表面上的風險大于機會。這為項目的未來提供了市場契機。◎金橋北路明年建成通車，富陽中心城區(qū)與高橋鎮(zhèn)距離進一步拉近，有利于本項目的形象改善，也使本項目成為名副其實的富陽市區(qū)板塊的房產。◎本項目因其地價較便宜，在目前房市節(jié)節(jié)攀升，富陽市區(qū)的房價持續(xù)上漲的市場里，本項目的價位無疑具有相當強的競爭力。機會（T）◎本項目為高橋鎮(zhèn)目前唯一即將開發(fā)的大型商住小區(qū)，具有填補空白的意義?！蝽椖繓|側地塊規(guī)劃為農居點，開發(fā)建成后因其低廉的價格將會吸引一些本地企業(yè)購房者，將直接導致本項目客戶分流。風險（O）◎由于本項目從地理位置上看，是一個孤懸在富陽城區(qū)中心之外的樓盤，距離將會導致市場推廣風險。◎目前高橋鎮(zhèn)的居住、商業(yè)整體氣氛薄弱，項目的自然資源及城市資源相對薄弱，這對提升項目的品質較為不利，即缺乏強有力的吸引消費者前來購房的環(huán)境因素。劣勢（W）◎高橋鎮(zhèn)距富陽中心城區(qū)約有5公里之遙，對于一個縣級城市來說，這是一個不小的距離，對于本項目的市場覆蓋面是富陽市來說，這個距離將成這消費者的心理障礙?！蚋邩蜴?zhèn)是富陽市工業(yè)企業(yè)較為集中，經濟較為發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但迄無品質高尚的居住小區(qū)，本項目作為高橋鎮(zhèn)目前唯一開發(fā)的居住小區(qū)，由于市場的稀缺性使其具有唯一性的市場優(yōu)勢。而北沿橫貫整個高橋鎮(zhèn)的高橋西路，使項目周邊的交通極為便利，有利于車流、物流、人流的迅速展開。二、項目研判（SWOT）優(yōu)勢（S）◎項目位于富陽大城市格局中高橋組團中心位置，從高橋鎮(zhèn)小區(qū)域來看，項目位置具有先天性的優(yōu)勢，周邊行政、文化、教育、商業(yè)已形成一定氣候，高橋鎮(zhèn)中心概念已具雛形。文中對容積率未作具體規(guī)定。根據市政規(guī)劃，項目東側沿高橋西路地塊將建造一民居點，全部為多層，沿街建商鋪，并有內鋪規(guī)劃。目前高橋鎮(zhèn)中心相對集中在項目東側與320國道之間，沿街商鋪零散狀分布在該區(qū)域，其業(yè)態(tài)以小百貨、煙酒、修理等為主，業(yè)態(tài)檔次不高，尚未形成明確的商業(yè)圈，且無較大型商業(yè)場所，沿國道線一帶有一家較具規(guī)模的奇瑞汽車專賣店及酒店。其對角地塊為本項目地塊之一，尚未作規(guī)劃。項目隔高橋西路的交管大樓正在建造中，并與高橋鎮(zhèn)中學、高橋鎮(zhèn)政府東北相望。項目地塊所在為高橋鎮(zhèn)目前行政、商業(yè)、文化、教育中心。第五部份 項目資源分析一、項目概況本項目位于富陽市高橋鎮(zhèn)中心西側，北沿高橋西路，西依金橋北路，東臨高橋南路，南面城市規(guī)劃道路。這種趨勢使富陽樓市形成持續(xù)穩(wěn)定，不太可能出現大起大落的局面。應該看到，相比前幾年，樓市的火爆現象自今年以來有所減弱。本區(qū)塊沒有樓盤形成競爭，對本項目來說是有利有弊，利是沒有實力相當的競爭樓盤，本項目可謂一枝獨秀，市場優(yōu)