百大春城一期營(yíng)銷策劃方案(參考版)
2025-01-24 12:01本頁(yè)面
【正文】 附件一：營(yíng)銷工作計(jì)劃表附件二：營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃附件三：媒體及SP計(jì)劃附件四：百大會(huì)實(shí)施計(jì)劃附件五：銷售執(zhí)行計(jì)劃附件六：政府團(tuán)購(gòu)房操作計(jì)劃 研發(fā)部營(yíng)銷組 200592221。注：本策劃案執(zhí)行情況，將根據(jù)市場(chǎng)的變化與項(xiàng)目的具體狀況隨時(shí)加以調(diào)整。(二) 重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：樣板示范區(qū)展示（1月7日前展示）、二期開(kāi)盤（1月14日）等。樣板示范區(qū)將進(jìn)行展示，另外二期將開(kāi)盤，將推廣重心轉(zhuǎn)移到二期的銷售蓄水上，以帶動(dòng)一期尾盤的銷售。②要求團(tuán)購(gòu)房區(qū)域規(guī)劃及產(chǎn)品、景觀方案需在11月10日前確定，以便于定價(jià)、設(shè)計(jì)及銷售工具的充足準(zhǔn)備。團(tuán)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)時(shí)間宜在12月25日前結(jié)束，因此時(shí)間往上遞推為：11月28日12月2日政府團(tuán)購(gòu)報(bào)名、12月3日、4日抽簽、12月624日政府團(tuán)購(gòu)選房。l 如選團(tuán)購(gòu)房外房源，則需按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)齊超出面積差額部分，僅限于120㎡以上戶型，也減輕了公司大三房的銷售壓力（大三房銷售均價(jià)此時(shí)調(diào)整為3500元/平方米均價(jià)）。l 主要操作方式：報(bào)名交誠(chéng)意金，抽簽決定選房順序，選房每天120批（約6小時(shí)）。團(tuán)購(gòu)房?jī)r(jià)格模擬示例：均價(jià)模擬元/平方米190021002100樓層7層（電梯）9層12層11001001002000310010010041501501505200200200625025025073003003008 4004009 45045010 55011 60012 6502層價(jià)格177119061804l 操作主體最好為政府，以利于選房效率和減少爭(zhēng)議性。 一層由于增加花園，提高了附加值，可較2層多出150元錢。（四）具體實(shí)施策略政府團(tuán)購(gòu)： l 根據(jù)地塊框定選房范圍，適當(dāng)選房房源(如2050套)。深入宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品的賣點(diǎn)，發(fā)揮客戶口碑宣傳效應(yīng)，將在本階段針對(duì)特定產(chǎn)品，結(jié)合促銷和SP活動(dòng)，吸引客戶至現(xiàn)場(chǎng)親身感覺(jué)，促進(jìn)成交。百大會(huì)：重點(diǎn)研究客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃；其次引進(jìn)品牌商家，豐富百大會(huì)內(nèi)涵，弘揚(yáng)春城文化，另外也為商業(yè)物業(yè)的銷售儲(chǔ)備客戶。路演：l 房交會(huì)與開(kāi)盤前周邊區(qū)域造勢(shì)，擬選江陰與玉祁。l 10月底開(kāi)始結(jié)合促銷做產(chǎn)品廣告，做形象認(rèn)購(gòu)。(四) 具體實(shí)施策略房交會(huì)：l 主要目的為形象下定；其次通過(guò)在房交會(huì)SP活動(dòng)的“排龍效應(yīng)”吸引客戶至現(xiàn)場(chǎng)感受環(huán)境和景觀，現(xiàn)場(chǎng)也需組織SP活動(dòng)以達(dá)到留客的目的；最后是宣傳百大會(huì)，吸引客戶加入。主打媒體：《江南晚報(bào)》房地產(chǎn)專刊（報(bào)眼、半軟半硬、整版為主）大版面、高頻率投放、硬性+軟性在每次活動(dòng)前期加大媒體投放頻率，以報(bào)眼、半軟半硬為主打，配合一定量的軟性文章；平時(shí)以半版為主，延續(xù)品牌形象的不斷刺激。10月底前做價(jià)格測(cè)試，以促進(jìn)11月形象認(rèn)購(gòu)。全新樹(shù)立起百大春城獨(dú)特的品牌形象，圍繞項(xiàng)目的核心——“定義城市精英生活”展開(kāi)形象及賣點(diǎn)的訴求。如銷售代理公司選定江蘇首佳代理公司，則需配合店頭POP無(wú)錫首佳的40多個(gè)中介店將同時(shí)亮相。戶外以項(xiàng)目的主打形象為主，廣告語(yǔ)為：百大春城 定義城市精英生活。(二) 重要節(jié)點(diǎn)—— ；。5階段性推廣策略概述建議分期案名：左岸假日（一期）、香格里拉（二期）、湖畔假日（三、四期），倡導(dǎo)一種浪漫、悠閑、品味、健康、時(shí)尚的臨水、森林而居的社區(qū)生活！第一階段：銷售準(zhǔn)備期（9月底）（一）此階段的主要工作任務(wù)——此階段是項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備階段。美麗/自然/健康/和諧/幸福/浪漫/生態(tài)/悠閑/自由/回歸/品位/享受/愜意/沐浴/優(yōu)雅/揮灑/陽(yáng)光/綠地/呼吸/清新/個(gè)性/人性/度假/視線/時(shí)尚……5。思考的主導(dǎo)方向：追溯一種“人與自然，居家與環(huán)境”的完美和諧的優(yōu)雅生活藍(lán)色的湖面、茂盛的森林、時(shí)尚的家居（自然的生活）建筑、湖面、小船/飛鳥（回歸自然的純居住生活）綠地、樹(shù)林、湖面、其樂(lè)融融的一家三口 (人與自然的無(wú)限貼近)靜泊于綠地、樹(shù)林與藍(lán)水假期房子前的豪華轎車（或轎車局部）5。l 運(yùn)動(dòng)休閑6000平方米多功能運(yùn)動(dòng)健康會(huì)所、組團(tuán)式運(yùn)動(dòng)休閑的主題設(shè)置、龍形綠化帶休閑公園、水上風(fēng)情運(yùn)動(dòng)組團(tuán)……快樂(lè)運(yùn)動(dòng)隨時(shí)隨地，休閑健康無(wú)處不在風(fēng)情商業(yè)街、露天電影、練歌房、健身房、兒童娛樂(lè)活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)…百大春城的夜生活與眾不同東京、香港、北京、上海、杭州、無(wú)錫、春城…不同的夜生活，相似的生活態(tài)度社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街，用休閑的態(tài)度打理人生把客廳放到森林里 把露天影院放到家中露天電影 重溫兒時(shí)的歡樂(lè)時(shí)光l 價(jià)格地段決定潛力 價(jià)值決定價(jià)格 百大春城 創(chuàng)造無(wú)限居住價(jià)值地段決定升值潛力，限量發(fā)購(gòu)惠山新城地產(chǎn)“原始股”持續(xù)超越的品質(zhì) ，超值的性價(jià)比，把價(jià)格讓利于更多的居住價(jià)值 城市水鄉(xiāng)生活，3000元起，引爆惠山新城樓市健康、浪漫、悠閑、品味、時(shí)尚 支持點(diǎn)： 有森林、有河水、有運(yùn)動(dòng)的生活，帶來(lái)的是什幺？是健康、是浪漫、是悠閑、是品位、也是一種詩(shī)意棲居的時(shí)尚……5．．1產(chǎn)品包裝（具體見(jiàn)相關(guān)平面設(shè)計(jì)）（一）內(nèi)部包裝：工地現(xiàn)場(chǎng)包裝A、工地圍墻及需遮擋處的包裝B、案旗C、現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)系統(tǒng)D、布標(biāo)售樓處包裝（新形象的詳細(xì)展示區(qū)域）A、 主題墻B、 展板的形式及設(shè)計(jì)內(nèi)容C、 洽談區(qū)的家私及布局D、 其它裝飾性物品E、 燈光的布置F、 銷售工具的放置G、 售樓人員的著裝H、 售樓處裝修方案I、 售樓處外立面的效果設(shè)計(jì)方案J、 售樓處頂部的燈箱（或看板）K、 售樓處銷控墻 樣板間包裝（視后期推廣需要）A、 樣板間主題包裝設(shè)想B、 樣板間家私及裝飾品費(fèi)用預(yù)估C、 樣板間家私的采購(gòu)周期D、 樣板間的說(shuō)明標(biāo)志及指示標(biāo)志E、樣板間的燈光設(shè)計(jì)要求（二）外部（形象）包裝戶外路牌戶外燈箱直投DM 報(bào)紙廣告銷售工具準(zhǔn)備A、折頁(yè)設(shè)計(jì)B、海報(bào)設(shè)計(jì)C、展板設(shè)計(jì)D、戶型單頁(yè)/封套E、手提袋/名片/信封F、樓書設(shè)計(jì)G、認(rèn)購(gòu)協(xié)議H、銷售合同范本I、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)J、沙盤模型K、戶型模型看
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