【正文】 。山水碧苑、鑫源結(jié) 束 語總投資達(dá)110個(gè)億的華銀鋁業(yè)落戶德?？h后，全縣的經(jīng)濟(jì)開始大跨步前進(jìn)，圍繞華銀鋁項(xiàng)目的配套工作正開展得如火如荼，縣政府行政中心將向華銀鋁遷移，與華銀鋁相關(guān)的配套工程招商將近100個(gè)億，巨大的資金投入，給德保帶來的沖擊將是前所未有的，這也是德保發(fā)展的一大歷史契機(jī)。除德保商貿(mào)城、廣聯(lián)市場(chǎng)銷售手段太過于單一，都是坐等客戶上門，而不是主動(dòng)出擊；促銷手段也比較缺乏，僅陽光水岸在銷售期內(nèi)進(jìn)行過買天地樓送車庫的促銷方式。市場(chǎng)缺少大面積的商業(yè)賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，此類產(chǎn)品在有地段優(yōu)勢(shì)的情況下有較大的市場(chǎng)開發(fā)前景。商業(yè)：德?？h城區(qū)范圍的商業(yè)氛圍較好，導(dǎo)致各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的時(shí)候大量設(shè)置臨街商鋪，且分布凌亂。德保美食城、閩都花園、德保商貿(mào)中心等商住一體的項(xiàng)目還處于項(xiàng)目前期籌備階段，市場(chǎng)出現(xiàn)短期“斷供”現(xiàn)象。2008年的全球金融危機(jī)，全國各地房地產(chǎn)普遍降價(jià)，導(dǎo)致在2008年期間德?？h無大宗的土地出讓。序號(hào)項(xiàng)目名稱戶型樓層面積轉(zhuǎn)讓單價(jià)轉(zhuǎn)讓總價(jià)備注1陽光水岸三房兩廳兩衛(wèi)三層1021620元/㎡未裝修2陽光水岸三房兩廳兩衛(wèi)六層1091640元/㎡23萬帶40平米閣樓3山水碧苑四房兩廳兩衛(wèi)四層1361700元/㎡23萬未裝修德?？h2009年僅剩興和家園項(xiàng)目有標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售，待售6樓頂層兩房17001720元/㎡，三房1745元/㎡（折后價(jià)格）目前可售住宅少，致使頂層房號(hào)的價(jià)格也超過1700元/㎡。v. 雖各小區(qū)均有聘請(qǐng)物業(yè)管理公司，但管理水平較低。iii. 各項(xiàng)目雖然預(yù)留了一定的綠地面積，但綠化效果差，普遍只有簡(jiǎn)單的草地及觀賞性差、生長不茂盛的 常見樹木。各個(gè)開發(fā)商為了追求高利潤率，在盡可能做大容積率的同時(shí)，忽略產(chǎn)品自身品質(zhì)的鑄造。商品房：就目前德?？h各個(gè)已售、在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，開發(fā)商在開發(fā)初期一直以地段作為項(xiàng)目銷售第一要素，幾個(gè)已經(jīng)交付使用的項(xiàng)目，在銷售階段里，開發(fā)商都認(rèn)為只要地段好就不愁賣，紛紛主推地段優(yōu)勢(shì)及有限周邊自然景觀和生活配套。當(dāng)時(shí)各個(gè)能夠銷售出的天地樓物業(yè)，都是具有沿江、沿路；具有很有的景觀優(yōu)勢(shì)和底層作為商業(yè)用途出租的特殊優(yōu)勢(shì)，而項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃的天地樓物業(yè)基本處于銷售進(jìn)度緩慢。市 調(diào) 結(jié) 論：天地樓：德保由于房地產(chǎn)起步相對(duì)比較較晚，居民的居住意識(shí)處于一個(gè)逐步轉(zhuǎn)變的過程。項(xiàng)目定位為物流中心，項(xiàng)目四周規(guī)劃天地樓，滿足貿(mào)易、娛樂、飲食、休閑、汽車美容等需要，項(xiàng)目還規(guī)劃有三星級(jí)酒店、大量停車位充分滿足物流的需要，項(xiàng)目外立面采用中國民族特色的古樸中式的亮麗風(fēng)格，充分體現(xiàn)高檔次的功能齊全的特色商貿(mào)中心。西南驛站項(xiàng)目名稱西南驛站開發(fā)商廣西德保金宇置業(yè)有限責(zé)任公司聯(lián)系電話07763823999項(xiàng)目地址德盛路東段總占地面積總建筑面積24401㎡容積率總戶數(shù)103戶綠化率15%建筑形態(tài)總棟數(shù)5棟銷售方式首付30%開工時(shí)間未動(dòng)工竣工時(shí)間開盤時(shí)間住宅戶型面積套數(shù)天地樓320450㎡停車位2540㎡起步價(jià)元/㎡最高價(jià)元/㎡均價(jià)元/㎡銷售情況停車量325間面積2540㎡價(jià)格元/㎡銷售情況優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于南寧至德?？h城區(qū)入口處（城東新區(qū)），德盛路東段，交通便利，周邊機(jī)關(guān)單位林立，居住人口在逐漸增多，緊鄰紅山公園，空氣清新，夏季清涼舒適，是德保新的中央居住區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃6棟多層住宅，8棟商業(yè)，小區(qū)規(guī)劃內(nèi)規(guī)劃大型停車場(chǎng)，滿足商業(yè)的停車需要，住宅戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。周邊無景觀優(yōu)勢(shì)，需在小區(qū)內(nèi)部園林做文章。項(xiàng)目規(guī)劃3棟小高層，1棟多層，準(zhǔn)四星級(jí)酒店，小區(qū)規(guī)劃有水系等景觀，戶型面積、配比與市場(chǎng)吻合。劣勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)很久，遲遲未能動(dòng)工，目前施工進(jìn)度較慢，未拿到預(yù)售證，對(duì)銷售有所影響。住宅部分南北通透，樓間距寬敞，戶型面積合理，住宅部分預(yù)定80%以上，但價(jià)格未定。劣勢(shì)：小區(qū)綠化簡(jiǎn)單，特別是二期一層規(guī)劃規(guī)劃大量商鋪，而停車位太少，住宅部分無法滿足，更不能滿足商業(yè)停車了；商業(yè)部分無定位，無法引導(dǎo)客戶購買。該項(xiàng)目，既有占天占地的商鋪型天地樓，也有花園式的公寓樓，分為二期開發(fā)建設(shè)，一期興福苑、興新樓和興德樓，二期“興貴苑”，設(shè)計(jì)新穎時(shí)尚、超大樓距、戶型經(jīng)典、交通便利、配套完善。項(xiàng)目一期已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，入住率相對(duì)高，二期基本售罄，住宅轉(zhuǎn)讓很少，商鋪銷售緩慢，而且價(jià)格較低，連接未來城西商業(yè)中心市政路正在施工中，城西商業(yè)中心的形成將對(duì)該項(xiàng)目商鋪出售、出租有所較大幫助。項(xiàng)目總面積300多畝，地塊被河流分成兩部分，一期已于2007年交付使用，二期今年10月前可以交付使用，三期今年底啟動(dòng)。周邊有德利山莊、華銀花園等小區(qū)，隨著各小區(qū)交房入住，周邊已經(jīng)有一定人氣，項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，入住率相對(duì)高，住宅轉(zhuǎn)讓很少，目前轉(zhuǎn)讓價(jià)為16501750元/㎡。周邊有陽光水岸、華銀花園，隨著各小區(qū)交房入住，周邊已經(jīng)有一定人氣，項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，2007年交付使用，目前轉(zhuǎn)讓價(jià)為1650元/㎡。項(xiàng)目地處縣行政辦公區(qū)，周邊配套齊全，群山懷抱，環(huán)境優(yōu)美，住宅已經(jīng)全部售罄，依靠周邊行政居住區(qū)人氣，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。德保新城項(xiàng)目名稱德保新城開發(fā)商廣西德保鴻程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話項(xiàng)目地址德?？h城北區(qū)(縣糧食局對(duì)面)總占地面積㎡總建筑面積㎡容積率總戶數(shù)戶綠化率35%建筑形態(tài)6層總棟數(shù)棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年6月竣工時(shí)間2007年12月開盤時(shí)間2006年5月住宅戶型面積套數(shù)一房一廳一衛(wèi)㎡起步價(jià)元/㎡最高價(jià) 元/㎡均價(jià)元/㎡銷售情況已售完商鋪量約間面積㎡價(jià)格均價(jià) 元/㎡銷售情況已售評(píng)述：項(xiàng)目位于規(guī)劃36米寬的天寶大道中段,東起糧食局大門前面的道路,西至中興、北興街的商業(yè)大院路口，南接布萊河南岸的北橋至原東關(guān)市場(chǎng)，北抵醫(yī)藥公司。水岸人家項(xiàng)目名稱水岸人家開發(fā)商廣西紅鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系電話項(xiàng)目地址中興步行街清水河南岸總占地面積3000㎡總建筑面積8000㎡容積率總戶數(shù)28戶綠化率20%建筑形態(tài)總棟數(shù)28棟銷售方式首付30%開工時(shí)間2005年3月竣工時(shí)間2006年11月開盤時(shí)間2006年3月住宅戶型面積套數(shù)天地樓200360㎡28套起步價(jià)1800元/㎡最高價(jià)2100元/㎡均價(jià)2000元/㎡銷售情況已售完商鋪量面積價(jià)格銷售情況評(píng)述：項(xiàng)目位于德?？h原商業(yè)中心,與原中興步行街北街隔河相望通過三條橋與北岸步行街構(gòu)成三橋相通的交通布局，擁有最好的地段優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目西起縣招待所,東接芳山公園,地處旺市,環(huán)境優(yōu)雅，項(xiàng)目采用獨(dú)具民族風(fēng)情的騎樓連廊建筑形式,總體外形美觀，并且是第一家進(jìn)入德保的開發(fā)商,占有市場(chǎng)先入為主的優(yōu)勢(shì)，而且總體規(guī)模比較小,銷售壓力不大，目前已經(jīng)售罄，2007元旦開街以來商業(yè)氛圍濃厚。小區(qū)地勢(shì)較低，下雨天氣雨水容易形成倒灌情況。同時(shí)規(guī)劃中的客運(yùn)中心在小區(qū)對(duì)面，銷售初期吸引了一定的投資性客戶的關(guān)注。小區(qū)外立面一、二層為瓷磚，三層以上使用淡黃色涂料，給人清爽的感覺。沿河修建道步行休閑通道，種植柳樹。周邊公園、河流等自然環(huán)境保護(hù)很好，空氣清新，夏季清涼舒適。山水碧苑項(xiàng)目名稱廣聯(lián)其住宅部分由于臨街居住條件不是很理想，預(yù)約者多以投資為主，項(xiàng)目采用分期付款的銷售方式（、2006年底封頂、2007年2月交房時(shí)三次付款）。華興苑開發(fā)商廣西德?？h鑫源房地產(chǎn)聯(lián)系電話07763826666 3831188項(xiàng)目地址南隆大街（原茴香樓舊址）總占地面積總建筑面積㎡容積率總戶數(shù)132戶建筑密度建筑形態(tài)高層總棟數(shù)1棟銷售方式定金1000元住宅戶型面積套數(shù)一房一廳一衛(wèi)52㎡44兩房兩廳一衛(wèi)10107㎡44三房兩廳兩衛(wèi)12138㎡44起步價(jià)1288元/㎡最高價(jià)1550元/㎡均價(jià)1420元/㎡銷售情況已售完商鋪量一層15間，兩層面積60150㎡價(jià)格均價(jià)7000元/㎡銷售情況已售完評(píng)述：該項(xiàng)目位于縣城中心地帶，交通便利，是德保首座電梯洋房