【正文】 ●收回方式：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的。土地取得《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（）土地使用權(quán)出讓●含義：國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度，即國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！駛浒福菏⊥夥康禺a(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)事先將其資質(zhì)證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設(shè)部門和工商行政管理部門備案。房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)定資質(zhì)條件的，應(yīng)降低其資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書?！褓Y質(zhì)備案登記：新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)?！駛浒福悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。以下是主要涉及和包含到的法律法規(guī)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（）主要包含內(nèi)容：公司設(shè)立與管理、土地取得、項目設(shè)計和規(guī)劃、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋銷售、銷售備案、房屋租賃《中華人民共和國土地管理法》（）主要包含內(nèi)容：土地取得《中華人民共和國測繪法》（）主要包含內(nèi)容：測繪資質(zhì)及管理《中華人民共和國契稅暫行條例》（）主要包含內(nèi)容：契稅《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》主要包含內(nèi)容：公司設(shè)立與管理《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》（）主要包含內(nèi)容：廣告《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》() 主要包含內(nèi)容：項目設(shè)計和規(guī)劃、房屋銷售、綜合驗收、房屋交付、辦理權(quán)屬證明《城市商品房預(yù)售管理辦法》（，）主要包含內(nèi)容：房屋銷售、廣告、銷售合同、測繪面積、房屋交付《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（，）主要包含內(nèi)容：房地產(chǎn)抵押《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（，）主要包含內(nèi)容：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：辦理權(quán)屬證明《房產(chǎn)測繪管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：測繪管理《商品房銷售管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：房屋銷售、廣告、合同、測繪面積、房屋交付《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（）主要包含內(nèi)容：房屋銷售、廣告、合同、測繪面積、房屋交付《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（）主要包含內(nèi)容：測繪面積《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（）主要包含內(nèi)容：測繪面積《住房貸款管理辦法》（）主要包含內(nèi)容：住房貸款、抵押、房屋保險《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》()主要包含內(nèi)容：住房貸款《個人抵押貸款房屋保險條款》主要包含內(nèi)容：房屋保險《建設(shè)部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》（ ）主要包含內(nèi)容：房屋交付、質(zhì)量保修《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》（ ）主要包含內(nèi)容：公司設(shè)立與管理、項目前期報批、房屋銷售、銷售備案、《浙江省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理條例》（）主要包含內(nèi)容：辦理權(quán)屬證明《浙江省住房公積金條例(修正)》（）主要包含內(nèi)容：公積金貸款《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》（）主要包含內(nèi)容：土地取得、項目設(shè)計和規(guī)劃、房屋銷售、預(yù)售條件、外銷證明、銷售合同、銷售廣告、測繪面積、綜合驗收、房屋交付《杭州市國有土地使用權(quán)出讓實施辦法》（）主要包含內(nèi)容：土地取得《杭州市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法》（）主要包含內(nèi)容：房地產(chǎn)抵押《杭州城市房屋拆遷管理條例》（）主要包含內(nèi)容：房屋拆遷《杭州市城市規(guī)劃管理條例》（）主要包含內(nèi)容：項目設(shè)計和規(guī)劃、綜合驗收《杭州市住宅區(qū)建設(shè)項目綜合驗收管理辦法 》（）主要包含內(nèi)容：綜合驗收《杭州市市區(qū)公積金個人住房抵押貸款試行辦法》（）主要包含內(nèi)容：公積金貸款《杭州市辦理房產(chǎn)公證的暫行規(guī)定》（）主要包含內(nèi)容：購房公證《杭州市市區(qū)行政、事業(yè)單位住房分配貨幣化試行辦法》主要包含內(nèi)容：貨幣化政策《杭州市物業(yè)管理條例》（）主要包含內(nèi)容：物業(yè)管理、裝修管理《杭州市城鎮(zhèn)住宅裝修管理辦法》主要包含內(nèi)容：裝修管理第二部分：法律規(guī)范應(yīng)用階段一、項目前期開發(fā)階段公司設(shè)立與管理《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（）●設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)； 有固定的經(jīng)營場所； 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；有足夠的專業(yè)技術(shù)人員； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。公共服務(wù)設(shè)施用地公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。露臺 露臺是指沒有頂蓋的類似陽臺的空間，面積測繪時不計建筑面積。過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。住宅間距系數(shù) 住宅間距系數(shù)是指樓間距離與遮擋建筑線高度的比值。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會相對較高。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GB110087）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：、。層高住宅的層高可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度稱為層高。在今后一個很長時期，建設(shè)大進(jìn)深住宅仍有必要，并有很大需求市場。本著節(jié)約用地的原則，我們不得不選擇大進(jìn)深住宅來滿足不斷對住宅數(shù)量的需求，特別是地段好的住宅。但內(nèi)天井也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足等問題。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補救的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲蓄室、走道等，用人工照明來彌補天然光的不足。為了保證住宅具有良好的天然采光和通分條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過大。進(jìn)深住宅的長度和進(jìn)深在建筑學(xué)中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。這種可以自由分割的大開間住宅在國外又叫做“演進(jìn)式住宅”、“空殼式住宅”。這種住宅可為住戶提供一個40－50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加20％，具有構(gòu)造配件規(guī)格小，便于工業(yè)化生產(chǎn)，便于住宅靈活隔斷、裝修改造的特點。但小開間住宅也存在許多弊端：因為開間小，在住宅建筑面積中，承重墻、柱的結(jié)構(gòu)面積相對較大，減少了有效使用面積；同時由于開間小，房間分割過小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。我國目前大量建造的磚混住宅。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。這三個指標(biāo)構(gòu)成住宅的“三維空間”，在建筑學(xué)上分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺，壁櫥等，非住宅用房按建筑面積計算。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。居住面積居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。計算住宅租金，都是按使用面積計算。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。錯層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生壓迫感。錯層住宅的錯層方式：（1） 左右錯層：即東西錯層，一般為起居室和臥室錯層；（2） 前后錯層：即南北錯層，一般為客廳和餐廳的錯層。錯層住宅可以說是從小別墅的空間變化演變來的。錯層住宅在錯層住宅的房型平面圖中，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個不同標(biāo)高平面的使用空間和變化的視覺效果。盡管復(fù)式住宅有這些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進(jìn)、完善，不斷探索，結(jié)合我國的國情，設(shè)計更加合理的結(jié)構(gòu)。因此復(fù)式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。一層的廚房高2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。躍層式住宅躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式，這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。單元式住宅單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓，又能制成大跨度、高凈高的空間，特別是適合大型公共建筑。但缺點是房型布局有局限性、室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不易，同層平面難免會出現(xiàn)較差戶型。目前25－30層左右的高層住宅通常采用框架－剪力墻結(jié)構(gòu)。此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層建筑。采用磚混結(jié)構(gòu)的住宅由于南北通風(fēng)，往往戶型都比較好；加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積，得房率高。磚混結(jié)構(gòu)是用磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)建作為承重結(jié)構(gòu)的建筑，這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采光最普遍的結(jié)構(gòu)類型。磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其它尺寸的異型土磚，如空心磚等。磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)是用墻磚、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，象大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。按揭付款公積金付款（組合貸款）分期付款 定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。一次性付款一次性付款是指買方一次性向開發(fā)商支付所有放款的付款方式。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 現(xiàn)房現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。房改房 房改房是指原為福利分配給職工的工房，房改后由職工按相關(guān)房改規(guī)定購買的住房。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。公房公房也稱公有住房，國有住宅。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的需要，在質(zhì)