【正文】 下沉式庭院增加了建筑的空間感，也可以使地下室得到充分的?？梢圆捎猛谕?、引溪、屯坡、堆山等方式，在項目內(nèi)塑造一定的高差，使景觀錯落有致。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?小品上多采用原木、天然石材等元素結(jié)合的方式。 新中式園林景觀打造的特點： ?將中國傳統(tǒng)風(fēng)格揉入現(xiàn)代元素的一種手法； ?園林景觀多采用框景、障景、對景、漏景等手法，達(dá)到步移景異的效果。 傳 統(tǒng) 的 中 式 牌 坊 中 式 仿 古 商 業(yè) 街 中 式 風(fēng) 格 的 硬 質(zhì) 廣 場 青石子小路 ， 木 質(zhì) 欄 桿 本報告是嚴(yán)格保密的。鉆石山的園林小品 歐式園林 本報告是嚴(yán)格保密的。 碧桂園的歐式風(fēng)情園林 碧桂園的園林一角 金科 本報告是嚴(yán)格保密的。 龍女寺、富人區(qū)概念。 本項目的靈魂所在。 項目 “價值屋”構(gòu)造體系 地段 （地段已確定，不具備可塑性） 景觀 （區(qū)域景觀 +內(nèi)部景觀） 產(chǎn)品 （戶型、建筑風(fēng)格、服務(wù)、配套打造等） 養(yǎng)生 （溫泉入戶、徒步棧道、養(yǎng)生概念） 人文 （賦予項目獨有的定義） 項目價值屋 通過后期營銷釋放項目區(qū)域價值 區(qū)域內(nèi)已有整體景觀較好，可充分利用；內(nèi)部景觀打造可塑性較強(qiáng)。 （二）項目物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 邊緣區(qū)產(chǎn)品，面積建議 120—270㎡，主要為滿足容積率，增加項目產(chǎn)品線，降低開發(fā)風(fēng)險 聯(lián)排別墅 中式疊院 主力區(qū)產(chǎn)品，面積建議 170—250㎡，為本項目快銷回流的主要產(chǎn)品 產(chǎn)品建議類獨棟 +聯(lián)排 +疊院的多元化組合方式，降低開發(fā)風(fēng)險。 本報告是嚴(yán)格保密的。 最為高端的產(chǎn)品，為項目整體奠定高端的基調(diào)，核心區(qū)產(chǎn)品用來做項目昭示；主力區(qū)為快速回流產(chǎn)品 ； ? 二期：邊緣區(qū)，更符合項目的開發(fā)目標(biāo)。由西向東，逐步推進(jìn)開發(fā)。保證最優(yōu)的營銷展示和項目開發(fā)目標(biāo)。 在建路 本報告是嚴(yán)格保密的。 ③ ④ 本報告是嚴(yán)格保密的。 在建路 ① ② 交通動線規(guī)劃： ? 黃色區(qū)域為小區(qū)主干道。 核心區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 邊緣區(qū)：疊院產(chǎn)品。 ? 主力區(qū)：聯(lián)排別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品建議： ? 核心區(qū)：獨棟或類獨棟產(chǎn)品。 本報告是嚴(yán)格保密的。 地塊價值分析 地塊分析： ? 整個地塊東西窄，南北長，地塊內(nèi)部呈現(xiàn)周邊高、中部低，有一定坡地資源； ? 地塊西邊臨龍女湖，可望龍女寺，居住價值較高； ? 地塊東邊為在建的 107國道輔道，建成通車后會有一定的噪音和灰塵污染，且離龍女湖較遠(yuǎn)居住價值相對較低； 建議： ? 東邊臨湖區(qū)域充分利用其景觀資源，作為 高價值產(chǎn)品區(qū) ； ? 西邊臨路區(qū)域，作為 低價值產(chǎn)品區(qū)； ? 地塊西北角，為坡地，私密性較好，考慮規(guī)劃 坡地會所 。 目 錄 Contents 01 項目市場分析 02 項目發(fā)展方向初判 04 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 03 項目整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 保證首批熱銷，后期價格逐步攀升，最終實現(xiàn)整體均價 6473元 /㎡ 調(diào)整均價 按通貨膨脹 3%的規(guī)律計算本項目的動態(tài)價格 按三線城市疊院產(chǎn)品成交均價的 5%計算市場自然增長價格。 項目價格定位： 疊院價格估算：靜態(tài)銷售均價約 5993元 /㎡，考慮到動態(tài)溢價， 2022年最終實現(xiàn)項目銷售均價約 6473元 /㎡。 保證首批熱銷，后期價格逐步攀升，最終實現(xiàn)整體均價 10254元 /㎡ 調(diào)整均價 按通貨膨脹 3%的規(guī)律計算本項目的動態(tài)價格 按三線城市別墅產(chǎn)品成交均價的 3%計算市場自然增長價格。 項目價格定位： 別墅價格估算：靜態(tài)銷售均價約 9674元 /㎡，考慮到動態(tài)溢價， 2022年最終實現(xiàn)項目銷售均價約 10254元 /㎡。 項目核心客戶（占比： 70%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值且注重環(huán)境的中高端產(chǎn)階層； ?職業(yè)特征：中端泛公務(wù)員、中端進(jìn)城客； ?來源：以市城區(qū)為主（ 70%），地級縣市和返鄉(xiāng)客為輔（ 30%）； 項目機(jī)會客戶（占比： 10%） ?群體特征 ： 對于區(qū)域地緣性不強(qiáng)，選擇多元化，看重項目的資源配套 ?職業(yè)特征：外省市投資客及中端返鄉(xiāng)臵業(yè)人群； ?來源： 以返鄉(xiāng)臵業(yè)者為主（ 60%），外省市投資客為輔（ 40%）； I II Ⅲ 項目重要客戶（占比： 20%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值且關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)的中產(chǎn)階層，對總價較為敏感； ?職業(yè)特征： 企業(yè)中層管理者 ； ?來源： 以市城區(qū)為主（ 70%），地級縣市為輔（ 30%）； 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?職業(yè)特征：高端返鄉(xiāng)臵業(yè)人群及外省市投資客； ?來源： 以返鄉(xiāng)臵業(yè)者為主（ 80%），外省市投資客為輔（ 20%）； I II Ⅲ 項目重要客戶（占比： 35%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值，關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新和居住服務(wù)，對總價不太敏感； ?職業(yè)特征：高端泛公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、高端進(jìn)城客 ?來源： 以市城區(qū)為主（ 70%），地級縣市為輔（ 30%）； 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目客戶定位： 別墅產(chǎn)品核心客戶 認(rèn)可區(qū)域價值且追求高品質(zhì)生活的私營業(yè)主，重要客戶 關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新和居住服務(wù)，對總價不太敏感的高端泛公務(wù)員和企業(yè)高層管理者，機(jī)會客戶 外省市投資客及高端返鄉(xiāng)臵業(yè)者。 項目客戶定位： 私營業(yè)主、泛公務(wù)員對面積需求較大，能承受的總價相對較高，對產(chǎn)品和環(huán)境的關(guān)注高于對價格和地段的關(guān)注，是項目未來需要發(fā)展的核心客群。 ?根據(jù)樓盤調(diào)研，臵業(yè)顧問、專業(yè)人士和客戶訪談，按臵業(yè)客戶數(shù)量高低進(jìn)行初步劃分： 企業(yè)中高層管理者 進(jìn)城客 私營業(yè)主 泛公務(wù)員 返鄉(xiāng)客及 外省市投資客 數(shù)量從高到低 ?周邊地級縣市如資興、桂陽、宜章等的進(jìn)城臵業(yè)客群 —— 臵業(yè)范圍多元，地緣性不強(qiáng)，好面子 ?企業(yè)高層管理人員 —— 工資收入尚可，注重品質(zhì)，總價敏感，中式疊院的主要購買者； ?湘籍在外人群 —— 臵業(yè)范圍多元，地緣性不強(qiáng) ?城區(qū)及地級縣市生意人，主要從事金融、煤礦、有色金屬加工、大型餐飲等行業(yè) —— 對價格不敏感，注重高品質(zhì)，好面子。 項目客戶定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目產(chǎn)品演繹： 天生麗質(zhì)、精雕細(xì)啄 溫泉入戶、青山環(huán)繞 清新空氣、舒適居所 疊院生活、全新體驗！ 精工疊院 本報告是嚴(yán)格保密的。 依山而居，是一種歸宿。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?可滿足容積率； ?由于地塊所處地理位臵及周邊配套問題，疊院面臨較大的銷售壓力。 物業(yè)組合方向 全別墅 別墅 +疊院 可做滿容積率，并能較大程度挖掘景觀資源價值，拔高項目整體形象，利于后期銷售及財務(wù)回現(xiàn)。 項目產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目主題定位 人文的 龍女在這里駐留 從此，有了一山一寺 — 石坡山 — 龍女寺 石坡山環(huán)抱左右，盡覽無遺 龍女寺與你隔湖相望，近在咫尺 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目主題定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 項目充分與生態(tài)自然資源結(jié)合，做到精細(xì)化產(chǎn)品打造。 ? 項目主要由別墅和中式疊院組成，注重高品質(zhì)，將打造豪宅示范區(qū)。 高品質(zhì)示范區(qū) 整體概念定位： 本報告是嚴(yán)格保密的。 生活方式變革 文化引領(lǐng)城市 養(yǎng)生文化體驗 生態(tài)、溫泉、養(yǎng)生 走創(chuàng)新型、高品質(zhì)、 差異化競爭路線 少建洋房，多建別墅 項目定位考慮要素： 高品質(zhì)項目與低價值片區(qū)的矛盾 高端物業(yè)與高容積率的矛盾 高端物業(yè)與高去化速度之間的矛盾 目 錄 Contents 01 項目市場分析 02 項目發(fā)展方向初判 04 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 03 項目整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場需求 郴州市在售別墅項目產(chǎn)品品質(zhì)感不強(qiáng) ， 客戶滿意度不高 ， 項目突圍的方向在于產(chǎn)品創(chuàng)新 、 產(chǎn)品差異化 、產(chǎn)品品質(zhì)化 。 本項目擁有距離市區(qū)最近的龍女溫泉資源，并且項目區(qū)域內(nèi)已有一個溫泉度度假村，建議將溫泉引入戶，打造溫泉養(yǎng)生的概念。 核心價值塑造 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新 溫泉養(yǎng)生概念 富 人 區(qū) 概 念 注重項目品質(zhì)感，彌補(bǔ)現(xiàn)有市場產(chǎn)品的不足，用高品質(zhì)產(chǎn)品打動客戶。 項目難點 項目開發(fā)的目標(biāo) 基于對市場的調(diào)查分析和對項目的理解，同致行認(rèn)為，本項目的發(fā)展目標(biāo)為： 郴州市近郊區(qū)域小規(guī)模標(biāo)桿項目 區(qū)域 標(biāo)桿 品質(zhì)標(biāo)桿 去化標(biāo)桿 高價 熱銷 KPI1：產(chǎn)品全面領(lǐng)先； 突破市場現(xiàn)有產(chǎn)品，打造附加值多的高品質(zhì)產(chǎn)品； KPI3：富人區(qū)定位模式； 利用區(qū)域優(yōu)勢，打造高端產(chǎn)品富人區(qū)； KPI2：改變項目價值體系， 整合項目生態(tài)、養(yǎng)生資源，重塑項目與生態(tài)體系互動關(guān)系； KPI5：高科技模式； 產(chǎn)品中充分融入高科技成分，提高項目的附加值。 核心問題？ ? 核心問題一：高品質(zhì)項目與低價值片區(qū)的矛盾； ? 核心問題二：高端物業(yè)與高容積率的矛盾； ? 核心問題三：高端物業(yè)與高去化速度之間的矛盾。 項目核心問題界定及發(fā)展方向初判 項目開發(fā)的核心問題 開發(fā)目標(biāo) ? 目標(biāo)一： 打造郴州區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品，樹立春江城臵業(yè)品牌形象； ? 目標(biāo)三： 控制風(fēng)險，快速回流資金，實現(xiàn)項目穩(wěn)健的滾動開發(fā)。 項目屬性界定： 三線城市近郊老工業(yè)區(qū)內(nèi)，擁有豐富景觀資源，低容積率小規(guī)模高端住宅開發(fā)項目。 綠化率 不低于 35% 占地面積 ㎡，綠化面積需達(dá)到 20220㎡以上，此指標(biāo)意味著項目需要一定的集中化景觀資源，用以提升項目品質(zhì)。 建筑密度 30% 項目占地 ㎡，建面 61950㎡，按要求建筑物覆蓋面積為 1。 用地指標(biāo) 指標(biāo)內(nèi)容 同致行解讀 容積率 此容積率指向多層洋房和多聯(lián)排別墅產(chǎn)品，在這一容積率上延伸，所涉及產(chǎn)品將偏向高端物業(yè)。 項目地塊內(nèi)部概況： 指標(biāo)解讀 —— 項目用地指標(biāo)從一定程度上引導(dǎo)了項目的發(fā)展方向 ， 使項目具備了 高端精品住宅 的氣質(zhì) 。 在建的 107國道輔道 地塊內(nèi)需拆遷部分 龍女湖，景觀資源。 項目地塊內(nèi)部概況： 地塊三面環(huán)山，一面臨湖，植被覆蓋率高，可利用環(huán)境資源多，現(xiàn)有少量民房需要拆遷。 項目地塊外部概況： 地塊處在龍女溫泉度假區(qū)內(nèi)，周邊自然資源豐富，擁有良好的休閑度假和養(yǎng)生資源，建議加以利用。 項目配套： 項目所在下湄橋區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，距離最近的北湖商圈約 8KM，生活購物配套缺乏。 ?商圈：距離傳統(tǒng)北湖商圈， 項目區(qū)位和交通： 項目地塊位于郴州市北部郊區(qū)，距離市中心約 910KM,屬于城市近郊項目，項目東為南嶺大道（連接溫泉路），西邊為 107國道，項目內(nèi)有新建路連接南嶺大道與107國道，整體通達(dá)性較好。 項目區(qū)位：項目位于郴州市北湖區(qū)北部 ， 龍女溫泉度假區(qū)內(nèi) ， 毗鄰南嶺大道 。 目 錄 Contents 01 項目市場分析 02 項目發(fā)展方向初判 04 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 03 項目整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。利用龍女溫泉景區(qū)，制造更多的賣點，利于項目后期銷售進(jìn)度。別墅產(chǎn)品整體品質(zhì)感不強(qiáng)，客戶對產(chǎn)品的滿意度一般。 ? 目前普通住宅市場供過于求嚴(yán)重；市場以中端項目為主，較少高端項目，首臵及首改產(chǎn)品是市場供銷主力； ? 市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場面臨激烈的同質(zhì)化競爭。 最可能滿足，需要進(jìn)行價值提升 價格有障礙，需要增加產(chǎn)品附加值 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?障礙 ：區(qū)域價值形象及項目產(chǎn)品品質(zhì)； ?突破 ：創(chuàng)建郴州高品質(zhì)豪宅標(biāo)準(zhǔn)，通過產(chǎn)品品質(zhì)和特色獲取溢價。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 定位驅(qū)動：營造“富人區(qū)”概念，十足尊貴感； ? 產(chǎn)品驅(qū)動：創(chuàng)新戶型設(shè)計，高品質(zhì)產(chǎn)品打造； ? 服務(wù)驅(qū)動：引進(jìn)超星級物管服務(wù)，給其貴賓享受。房地產(chǎn)從業(yè)人員超過 10人，政府相關(guān)人員 5人，目標(biāo)客戶 20余人，行業(yè)涉及礦產(chǎn)開發(fā)、有色金屬冶煉、金融、房地產(chǎn)開發(fā)及其他實體經(jīng)濟(jì)業(yè)主，通過深訪，可以總結(jié)出一些客戶特征： 高端客戶 中產(chǎn)客戶 特征 臵業(yè)驅(qū)動力 ? 好面子，追求品牌，有郴州情節(jié)； ? 注重產(chǎn)品設(shè)計和品質(zhì)，對地段不敏感； ? 事業(yè)成功，購買力強(qiáng)，對價位不敏感，追求服務(wù)。 中產(chǎn)階層： 城市品質(zhì)型住宅 近郊舒適型住宅 具購買可能 ?障礙在哪里？ ?如何滿足？ 本報告是嚴(yán)