kcc財(cái)富中心的商業(yè)策劃報(bào)告(參考版)
2025-01-20 13:15本頁面
【正文】 合計(jì)2000－2500平米 總面積約為：12000平方米。KCC城建股份文化藝術(shù)廣場財(cái)富中心（副中心）文化藝術(shù)——代表著精神財(cái)富的最高級享受商業(yè)——代表著豐富的物質(zhì)財(cái)富享受中心——代表著聚集和焦點(diǎn)規(guī)劃條件分析項(xiàng)目宗地面積項(xiàng)目容積率項(xiàng)目綠化率項(xiàng)目總建面積項(xiàng)目商業(yè)面積配置項(xiàng)目居住面積配置項(xiàng)目商務(wù)面積配置各業(yè)態(tài)所需面積配置財(cái)富中心功能分區(qū)平面圖：（見圖）業(yè)種配置：l 主題娛樂區(qū)：電影院、KTV、書城和酒吧、秀吧l 主題展示區(qū)：精品汽車品牌展示店、銀行營業(yè)廳、新業(yè)務(wù)展示廳、移動(dòng)、聯(lián)通展示、營業(yè)廳、精品家具展示店l 主題休閑區(qū)：主題中餐館（滇味、川味、粵味等）、茶餐、高級網(wǎng)吧、運(yùn)動(dòng)、健身、洗浴、SPAl 主題購物區(qū)：以國內(nèi)2線服裝品牌專營店為主、鞋類、箱包類專營店等為輔。再次，是一個(gè)集合體的概念、商業(yè)之間要有聯(lián)系和支持關(guān)系。因而也是需要加以充分重視與考慮的基本內(nèi)容基于以上商業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)理論，我們做如下判斷：由于多年來的區(qū)位認(rèn)知習(xí)慣，目前已經(jīng)習(xí)慣把金星立交橋以北、甚至北站隧道以北的區(qū)域叫做北市區(qū)，已經(jīng)被昆明人視作一個(gè)相對獨(dú)立的城區(qū)，而由于規(guī)劃、交通、居住等原因已經(jīng)形成了以鳳凰城作為主要地標(biāo)的中心概念。規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，必須展開前期充分的調(diào)研與評估，才能切合實(shí)際的開發(fā)為社會(huì)所需的商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)而為投資者青睞，為經(jīng)營者帶來良好收益。三、建筑與布局的基本要求商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)與開發(fā)應(yīng)基于商業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)與要求，來進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與空間布局。因?yàn)椋鸵话闱闆r而言，地產(chǎn)開發(fā)總是創(chuàng)造新市場，帶來新商機(jī)，提供齊全的行業(yè)就成為可能。反之，如果一味擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，勢必造成邊際收益遞減，租、售價(jià)格下行，甚至使商鋪過剩而無法順利租售。開發(fā)原則通過以上分析，在此給出二個(gè)基本原則：其一，商業(yè)地產(chǎn)低供給原則所謂“低”是指偏低。此外，未列入國家規(guī)定而又具有我國零售市場特征的經(jīng)營方式，包括農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、服裝市場等，通常它們具有批零兼營的特點(diǎn)，經(jīng)營規(guī)?？纱罂尚?。其二，基本適合小規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài) 包括超市、專賣店、便利店上述兩個(gè)層次的業(yè)態(tài)可根據(jù)項(xiàng)目要求有機(jī)組合。換言之，具體項(xiàng)目開發(fā)要據(jù)此而展開切合實(shí)際的研究。? 總消費(fèi)模式：人口數(shù)量、階層、年齡 ；收支特征與消費(fèi)偏好。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的影響因素? 空間位置遠(yuǎn)，大；近，小。具體講，就是為社區(qū)居民提供便利商品和即時(shí)服務(wù)的商業(yè)形態(tài)，通常是一種切合實(shí)際的選擇。由此可知，社區(qū)商業(yè)具有對商品和服務(wù)的低彈性屬性，這意味著，在商業(yè)的業(yè)種和業(yè)態(tài)選擇方面，具有明確的標(biāo)準(zhǔn)和客觀要求。社區(qū)商業(yè)中心：通常伴隨大盤住宅地產(chǎn)開發(fā)而成為提升其整體居住環(huán)境質(zhì)量和價(jià)值的一個(gè)必要組成部分。此種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是以區(qū)域或整體城市的購買力為基本支撐的，以區(qū)位及交通條件的優(yōu)越性為基礎(chǔ)的。開發(fā)定位三種模式依據(jù)宏觀、微觀調(diào)研結(jié)論，確定開發(fā)定位。商圈識(shí)別與開發(fā)定位規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的第一步所謂商圈識(shí)別是指充分、具體了解目前與未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域周邊的市場狀況及其特點(diǎn)。同時(shí)只有考慮到商業(yè)的“量”化性， 才可以正確加以開發(fā)及管理，最大可能地回避風(fēng)險(xiǎn)，保證商鋪、商業(yè)中心及投資人的長期盈利。商業(yè)設(shè)施的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對整個(gè)商業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。無序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對商業(yè)客戶的了解，并通過預(yù)招商工作，力爭相對準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。這需要一個(gè)有綜合專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來完成，首先，他們應(yīng)該非常了解市場，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為主力店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商、管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前國內(nèi)部分城市政府對商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃及管理尚未達(dá)到一個(gè)合理及有力的程度，因而此類風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。具有特色高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。二、滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。 商業(yè)設(shè)施的建筑設(shè)計(jì)的手法上已完全不是傳統(tǒng)的建筑立面設(shè)計(jì)了，更多地是綜合考慮建筑立面、燈光照明、表演、廣告、多媒體等現(xiàn)代化綜合表現(xiàn)手段的應(yīng)用。表現(xiàn)在建筑形態(tài)上，需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中更多的考慮室內(nèi)外空間的整合，商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施的整合。商業(yè)設(shè)施配置的形態(tài)與模式趨向于高度綜合化——單一商業(yè)、住宅底商建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代生活需求 傳統(tǒng)的簡單的商業(yè)營銷設(shè)施，如銷售部分、倉儲(chǔ)部分、管理部分等，是商業(yè)設(shè)施的重要部分，但這是不充分的。特色餐飲休閑：異國情調(diào)的餐飲、酒吧、茶吧、觀景、約會(huì)影視活動(dòng)：新式影院、媒體展示、IMAX電影、Livinglobe穹幕電影、立體電影大型商業(yè)建筑空間與設(shè)施：如大型中庭、觀光電梯、瀑布景觀特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性越來越重要，體驗(yàn)性消費(fèi)主要包含以下幾項(xiàng)內(nèi)容：人們?nèi)ス浣郑３]有明確的目的，是一種體驗(yàn)，逛街本身成為目的，而不是功利性地去購買商品或了解商品價(jià)格信息等。如人們?nèi)ゲ耸袌?、肉鋪購買日常用品。 預(yù)設(shè)的財(cái)富中心商業(yè)提升模型：北市區(qū)社區(qū)商業(yè)形式（底商便利、餐飲）城市次級商業(yè)圈北市區(qū)商業(yè)中心以體驗(yàn)式的商業(yè)復(fù)合多元業(yè)態(tài)形式滿足和提升北市區(qū)甚至是昆明市部分消費(fèi)客的消費(fèi)需求。為了商戶的利益，也為了財(cái)富中心的利益，必須考慮延長客戶的單店滯留時(shí)間和片區(qū)滯留時(shí)間，因此有必要除了夜間經(jīng)營外，還要引進(jìn)白天經(jīng)營有方和組合
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