【正文】 。 ④銷售審批 依據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 。一般步驟是，由開發(fā)公司向建委提出立項申請，建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃； 90 ② 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責(zé)，通常包括辦理 “ 兩證一書 ” ，即 “ 建筑工程規(guī)劃許可證 ” 、 “ 規(guī)劃用地許可證 ” 、 “ 選址意見書 ” （確定用地范圍，審核紅線圖）。 八個環(huán)節(jié) ① 投資機會尋找 、 ② 投資機會篩選 、 ③ 可行性研究 、④ 取得土地使用權(quán) 、 ⑤ 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 、 ⑥ 簽署有關(guān)合作協(xié)議 、 ⑦ 施工與竣工驗收組成 、 ⑧ 商品房出租或出售與物業(yè)管理 。 88 （ 1）要了解房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營 管理過程 （ 2）要了解房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方式 （ 3）要了解企業(yè)的營銷方式及相關(guān)規(guī)定 (4)要了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本會計核算方法 89 房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為兩大階段，八個環(huán)節(jié) 、 五個行政管理審批過程。 （ 5）產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施。 87 （ 4）涉及稅種多。 （ 3）購房者中相當(dāng)一部分是個人，存在大量的現(xiàn)金交易。 （ 2）房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，而收益則在中、后期。 85 （二）房地產(chǎn)企業(yè)的檢查 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點及對稅收檢查的 影響 檢查前的 準備 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稽查 A、對銷售不動產(chǎn)適用稅目檢查應(yīng)注意的問題 B、房地產(chǎn)營業(yè)稅主要違法手段和檢查方法 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅主要違法手段及檢查方法 86 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特點及對稅收檢查的影響 （ 1）房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長。 ③對 發(fā)生國際運輸業(yè)務(wù)或聯(lián)運業(yè)務(wù) 的運輸企業(yè)，還應(yīng)重點檢查稅前扣除的依據(jù)，必須是對方填開的運輸發(fā)票或稅務(wù)機關(guān)認可的抵扣憑證。 ⑦對 賬冊不健全 的運輸企業(yè)，可通過公路養(yǎng)征站、港務(wù)所 了解其繳納養(yǎng)路費（航道維護費） 的情況。 ⑤對于有委托外地車站、港口、碼頭、賓館等 票務(wù)代售點代理客貨運輸業(yè)務(wù) 的運輸企業(yè)，應(yīng)檢查其有無直接以抵減代理手續(xù)費后的營運收入額申報納稅的問題。 83 ④ 檢查運輸企業(yè)的 “ 主營業(yè)務(wù)成本 ” 、 “ 管理費用 ” 等損益類賬戶 ，查找 有無以收取運費沖減成本費用的現(xiàn)象 ；檢查企業(yè)的 “ 應(yīng)收賬款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 ” 、 “ 其他應(yīng)付款 ” 、“ 預(yù)收賬款 ” 等 往來賬戶 ，看企業(yè) 有無利用往來賬藏匿運輸收入或?qū)崿F(xiàn)的收入掛 “ 預(yù)收賬款 ” 不申報納稅 的情況；檢查企業(yè) “ 應(yīng)付工資 ” 、 “ 應(yīng)付福利費 ” 等賬戶 ，了解企業(yè) 有無以 “ 職工自搬自運 ” 的名義對外承攬運輸業(yè)務(wù)，但沒有申報納稅的情況 。 看其票證 、 票根與收入數(shù)是否一致 ， 有無票證短缺 ， 有無漏報營業(yè)額 。 看其有無將營運收入記入 “ 營業(yè)外收入 ” 、“ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 賬戶 ， 少計主營業(yè)務(wù)收入 ， 少繳稅款的現(xiàn)象 。 ② 檢查企業(yè) 分支機構(gòu) （ 站場 、 分隊 、 分公司 、 航站 ） 填報的 《 營業(yè)收入報表 》 。 82 從事公路運輸、航運業(yè)務(wù)的企業(yè)普遍存在分支機構(gòu)多、營運形式多種多樣、經(jīng)營范圍廣、內(nèi)部責(zé)任制承包形式復(fù)雜等情況。 其次還應(yīng)注意納稅人兼有不同應(yīng)稅行為的 ， 應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額 、 轉(zhuǎn)讓額 、 銷售額 （ 以下簡稱營業(yè)額 ） 。 81 對適用稅率的檢查 首先應(yīng)注意納稅人有無錯用稅率的問題 如某股份有限公司將自購的機動車租給鐵路運營企業(yè)，取得的租金收入按交通運輸業(yè) 3%稅率申報繳納營業(yè)稅，而該行為應(yīng)按服務(wù)業(yè)一租賃業(yè) 5%稅率繳納營業(yè)稅。 ⑤ 油（氣）田企業(yè)的管道運輸、企業(yè)專用鐵路運輸伴隨貨物銷售屬于混合銷售行為，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。 ③ 公路管理和養(yǎng)護業(yè)務(wù)、航道的養(yǎng)護和疏潑業(yè)務(wù)，應(yīng)按“ 建筑業(yè) ” 稅目征收營業(yè)稅。 適用 稅率 的檢查 對公路運輸、航運企業(yè)的 檢查方法 案例 5 案例 6 80 ① 搬家業(yè)務(wù)屬于 “ 裝卸搬運 ” 稅目的征收范圍。 檢查納稅人的 征稅范圍 是否正確 本稅目的征稅范圍包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸、裝卸搬運以及交通運輸輔助業(yè)。 還可以將 《 利潤表 》 與納稅人編制的 《 利潤分配表 》 、《 產(chǎn)品生產(chǎn)成本表 》 、 《 主營業(yè)務(wù)收支明細表 》 等進行分析核對，確認納稅人的成本、費用和利潤。 ②根據(jù)財務(wù)資料間的勾稽關(guān)系，審核財務(wù)成果的正確性 《 利潤表 》 是納稅人填報 《 納稅申報表 》 的基礎(chǔ)資料，與會計賬簿之間也存在必然的勾稽關(guān)系，為我們有重點地檢查利潤表提供了依據(jù)。 78 ① 分析收入和支出項目內(nèi)容的真實性 采用指標(biāo)比較法，將納稅人不同時期的利潤表反映的相關(guān)指標(biāo)相對照；或?qū)⑼袠I(yè)、同生產(chǎn)規(guī)模的不同納稅人的利潤指標(biāo)與納稅人的報表相比較，可以分析出納稅人檢查期利潤表內(nèi)容變化的原因和納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營狀況。 對利潤表的檢查存在一定的局限性，該報表 只能提供稅務(wù)檢查的基礎(chǔ)信息，不能證實檢查的最終結(jié)論 。 ③指標(biāo)比較法 對比分析納稅人不同時期利潤表所反映的各類經(jīng)濟指標(biāo)，進而發(fā)現(xiàn)有關(guān)稅收問題。 77 ① 當(dāng)期核對法 根據(jù)會計核算原理，從編制邏輯上審查報表，看表中數(shù)據(jù)與其他報表、總賬、明細賬數(shù)據(jù)是否相符，進而發(fā)現(xiàn)有關(guān)稅收問題。 76 一是實收資本和資本公積 檢查投資人是否按規(guī)定履行了出資義務(wù)，資本公積核算是否真實，防止納稅人將應(yīng)稅收入擠入資本公積欄目，同時這兩個賬戶的合計金額還是納稅人資金賬簿計貼印花稅的計稅金額，檢查時要予以注意。 75 流動負債和長期負債反映了企業(yè)的負債水平和負債結(jié)構(gòu)，同時也容易成為納稅人隱藏稅收的地方，有些納稅人為了少繳、遲繳或不繳稅款，總是選擇將有關(guān)經(jīng)營銷售類收入計入應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、長期借款或短期借款欄內(nèi)，以達到偷逃稅的目的。 如果資產(chǎn)負債表反映 長期待攤費用增加 ，實地檢查時要注意增加的來源和內(nèi)容。 如果報表反映納稅人的 無形資產(chǎn)增加 ，實地檢查時就要查找 “ 無形資產(chǎn) ” 賬戶，核實納稅人無形資產(chǎn)的來源和價值，對于納稅人以實物換取無形資產(chǎn)，要核實交換環(huán)節(jié)的稅收問題 , 對于無形資產(chǎn)的價值，要按稅收的規(guī)定確定； 如果報表反映納稅人的 無形資產(chǎn)減少 ,實地檢查時就要核實減少的原因和去向，對于納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，要核實轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收問題；對于納稅人攤銷無形資產(chǎn)的減少，要注意攤銷期限和攤銷額的確定是否符合規(guī)定。 如果納稅人提供的在建工程部分減少或為紅字，說明納稅人可能存在將在建工程試運行收人直接沖減在建工程支出的行為，應(yīng)進一步深入檢查有關(guān)賬簿和憑證。 72 有在建工程項目的納稅人，其資產(chǎn)負債表在建工程項目表現(xiàn)形式有以下幾種： 一是不同時期資產(chǎn)負債表 “ 在建工程 ” 欄目的金額不變， 說明納稅人的在建工程處于停工狀態(tài)或處于在建工程已完工，但未與施工單位辦理工程結(jié)算手續(xù)，檢查中應(yīng)到工程現(xiàn)場，看在建工程項目是否已完工，是否投入使用，并注意在建工程使用中的稅收問題 。納稅人固定資產(chǎn)的總量和計提的折舊在不同年份及不同月份之間都有延續(xù)性和必然聯(lián)系，如果報表提供的數(shù)字有變化，實地檢查時要注意。 如果長期投資余額增加要注意納稅人技資的實際形式，如果是實物投資要注意相關(guān)稅收問題，同時還要看納稅人是否存在從聯(lián)營單位分回利潤直接增加投資而未補稅的問題。實際檢查時，應(yīng)該仔細檢查存貨及與其相關(guān)聯(lián)的賬戶，特別注意材料的計價變化，庫存商品和材料成本的關(guān)系，庫存商品和在產(chǎn)品的成本劃分問題，正確計算銷售成本。 例如：某工業(yè)企業(yè)八月份存貨為 1000萬元，九月份為 980萬元 …… 十二月份存貨為 100萬元。 69 三是分析預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款 預(yù)付賬款是企業(yè)購買生產(chǎn)材料或設(shè)備的預(yù)付款，而其他應(yīng)收款是企業(yè)非經(jīng)營性往來款項，正常情況下，兩者之間沒有聯(lián)系， 對于在報表中以紅字體現(xiàn)的預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款要認真檢查 ，防止納稅人將預(yù)收賬款計人預(yù)付賬款，不及時繳納有關(guān)稅金。 二是分析應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款 應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款余額以及壞賬準備提取額都與納稅人的費用有關(guān)，應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的內(nèi)容構(gòu)成和壞賬準備的提取比例是檢查的關(guān)鍵。如果納稅人貨幣資金不足，企業(yè)就不能正常生產(chǎn)，員工就不能正常上崗和領(lǐng)取工資。在對該類企業(yè)檢查中，如果發(fā)現(xiàn)企業(yè)能正常維持生產(chǎn)，員工能正常領(lǐng)取工資，則企業(yè)的報表可能失真，或者企業(yè)有賬外小金庫，所以要格外留意，以免稅收流失。 67 二是通過流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的配比，分析納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營情況 任何企業(yè)在其流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)構(gòu)成比重一定的前提下，仍然存在流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的合理配比問題，否則會影響企業(yè)的正常生產(chǎn)。實地檢查時可以詳細檢查負債類賬戶，核實納稅人產(chǎn)生負債的原因和債務(wù)的來源以及真實性，防止納稅人將各類收入計入債務(wù)，逃避稅收。 65 ③ 指標(biāo)比較法 對比分析納稅人不同時期資產(chǎn)負債表所反映的各類經(jīng)濟指標(biāo)，進而發(fā)現(xiàn)有關(guān)稅收問題。 ②數(shù)據(jù)比較法 比較納稅人檢查所屬期內(nèi)不同期間資產(chǎn)負債表的相同欄目數(shù)字的變化，進而發(fā)現(xiàn)有關(guān)稅收問題。 如納稅人資產(chǎn)負債表固定資產(chǎn)原值為 500萬元，而總分類賬簿 “ 固定資產(chǎn) ” 賬戶，固定資產(chǎn)原值 900萬元。 利潤表檢查的基本 方法 利潤表的 分析 案例 4 64 ① 數(shù)據(jù)核對法 根據(jù)會計核算原理，從編制邏輯上審查報表，看表中資產(chǎn)合計數(shù)是否等于負債與所有者權(quán)益合計數(shù)；審查表中相關(guān)數(shù)據(jù)的銜接勾稽關(guān)系是否正確，表中數(shù)據(jù)與其他報表、總賬、明細賬數(shù)據(jù)是否相符。通過對利潤表的檢查和分析，可以了解納稅人本期生產(chǎn)經(jīng)營的成果。 62 A、資產(chǎn)負債表的檢查 資產(chǎn)負債表是反映納稅人一定時點的資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益的報表，反映了納稅人所掌握的經(jīng)濟資源、納稅人所負擔(dān)的債務(wù)，以及所有者擁有的權(quán)益，是納稅人對外公開報出的財務(wù)報表體系中的一張主要報表，是重要的納稅資料。檢查時，應(yīng)根據(jù)其余額大小和時間長短，以及內(nèi)容摘要，逐筆進行檢查。賬面余額如果是紅字，應(yīng)進一步查清是升溢，還是多轉(zhuǎn)成本。檢查時可以對照原始憑證看提取數(shù)是否合理合法，有無只提不付，或者任意多提、重提等現(xiàn)象。 三是待攤費用、壞賬準備、長期待攤費用賬戶 檢查時，應(yīng)注意有無不按規(guī)定期限多攤和亂攤的問題。 59 一是主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入賬戶 應(yīng)將此類賬戶貸方發(fā)生額合計數(shù)與企業(yè)納稅申報表的計稅金額進行核對，看數(shù)字是否相符，有無少報或瞞報收入的問題。 三是營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用賬戶 在檢查時，應(yīng)注意其借方發(fā)生額記錄的內(nèi)容有無不符合開支范圍和標(biāo)準的費用，有無將不應(yīng)屬于期間費用的支出通過這三個賬戶轉(zhuǎn)人 “ 本年利潤 ” 賬戶的問題。如將購置和建造固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出擠人生產(chǎn)戚本；將對外投資的支出列作生產(chǎn)成本；將支付的滯納金、罰款、應(yīng)由福利費開支的費用列入成本等。如有疑點，應(yīng)重新計算，進行驗證。 采用按實際成