【正文】 大型燈光 東有北湖和“宋城”，西有金 山和金山湖，中有誘人的大 型燈光設(shè)計，南北通達，人 氣澎湃，集長三角萬千寵 愛于“長江新天地” 上海新天地的贏利模式 . 經(jīng)營、儲備、升值、良好品牌，穩(wěn)獲厚利 謝謝 。環(huán)湖美食街 長江新天地 長三角的美食休閑圣地 這是一個充滿希望的奢華之城 她位于鎮(zhèn)江 一個美麗的國際山水美食江都 一個天子也向往的江南名城 錦繡長江南岸 一條鮮香興起的江鮮街即將榮耀升級 天下第一江鮮 amp。 ? 策略：全方位的利用每一個機會！ Threats威脅： ? 直接競爭對手 ——金山寶地、銀座的宣傳銷售啟動 ? 潛在競爭對手 ——第一樓街、龍吟彷、望京天地等的返租及經(jīng)營現(xiàn)狀 ? 國家政策 ——增值稅的清算，使得返租不能夠再長期利用，如何保障 ? 客戶抗性 ——投資者抗性（總價）、經(jīng)營者抗性（政策） ? 對策： ? 謹慎采用返租策略，可以采用促銷型返租，最多不能超過 5年 ? 招商率要達到 200%，做到帶租約銷售，以次來教育客戶面積適中，總價也就不是問題了 ? 制定好的招商政策，給予商家保護政策，吸引全國知名商家進駐 ? 選擇最好的招商機構(gòu)進行全國范圍招商，選擇最好的商業(yè)管理機構(gòu)進駐 ? 制定好的銷售政策，給與投資者靈活的付款方式和退出機制 ? 不再同一層次上與其他在手樓盤競爭，以絕對的競爭優(yōu)勢進行強勢推廣，避免夾生飯 戰(zhàn)略矩陣 優(yōu)勢 （ strength） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 減小劣勢，避免威脅 機會（ opportunity） 威脅 （ weakness） 劣勢 （ threat） 提綱 目標 解讀鎮(zhèn)江 放眼長三角 炒作：國際山水美食江都 SWOT戰(zhàn)略 營銷：內(nèi)守外攻 三管齊下 縱橫捭合 第一階段 . 第二階段 . 第三 階段 . 穩(wěn)健提高 美譽度 二三期順利開發(fā)、租售和經(jīng)營 廣泛獲得 忠誠度 整體理想經(jīng)營，在鎮(zhèn)江直至 長三角獲得理想利潤和品牌 長江新天地年營業(yè)額 7億元 迅速打開 知名度 一期順利租售和理想經(jīng)營 2022年 4月 ↑ 2022年 4月 時間 第一階段 內(nèi)守外攻 強力的組織保證 網(wǎng)狀地推進銷售 內(nèi)守 售房部的包裝典雅休閑 銷售氛圍調(diào)控因人而動 一本沉甸甸的樓書全景展示項目文而化之 一張簡潔的海報簡要拎出項目的核心賣點 一個大氣勢的區(qū)域沙盤形象展示區(qū)域特色 一個精致的項目沙盤和幾個樓宇模型細微展示產(chǎn)品特色 主動出擊 在鎮(zhèn)江地毯式搜巡餐飲娛樂店家 根據(jù)時機 必要時可開拔到外市招引重要客戶 外攻 長江新天地營銷 三管齊下 以內(nèi)守外攻的銷售組織為核心 以大手筆的城市炒作為聲勢 以適宜的招商為加強手段 三管激蕩、疊加增強 銷 售 城 市 炒 作 招 商 所謂齊下并非一哄而下 . 網(wǎng)式波浪推進 . ～ 084 公開銷售 . 076～ 亮相認購 . 075～ 076 項目定位 . ～ 074 銷售未動 定位先行 項目定位 營銷推廣原則 營銷推廣主線 營銷推廣主題 營銷推廣亮相 項目定位 城市定位 區(qū)域定位 項目定位 項目定位 天下第一江鮮 amp。 ? 政府支持 ——市、區(qū)各級政府大力支持，各級部門保駕護航 ? 大商圈輻射 ——覆蓋三重商圈：形成經(jīng)常性商圈（核心商圈）、基本性商圈（次級商圈）、旅游性商圈（邊緣商圈），覆蓋長三角整個區(qū)域的所有經(jīng)濟強市，網(wǎng)狀消費鏈直撒長三角。 ? 配套 ——大型半地下停車場地上停車場、立體交通電梯、廣場、大湖 ? 景觀 ——風景區(qū)，環(huán)湖，自然文化資源無法復(fù)制（濱河公園、入口廣場、魚鱗廣場、親水平臺、臨水木棧臺、水上景觀餐廳、跌水、游船碼頭、街角廣場、九曲橋、音樂噴泉、垂釣島、水巷等） ? 開發(fā)實力 ——上市集團， 15年開發(fā)經(jīng)驗 ? 理念 ——五贏商業(yè)地產(chǎn)實踐者，責任筑商 ? 團隊 ——國際級大師手筆，精英團隊聯(lián)袂作品（招商、管理、施工） ? 策略：最大化放大每一個優(yōu)勢賣點！ Weaknesses劣勢： ? 容量 ——總建筑面積太大，市場容量小 ? 商鋪大 ——每套商鋪 600——2022平米 ? 總價高 ——每套商鋪都在 500萬 —1000萬之間 ? 招商 ——當?shù)厣碳叶加鞋F(xiàn)成的場地，他們進駐難度大 ? 時機 ——工程先，推廣后，停滯時間較長，商鋪投資高潮已過 ? 對策： ? 分期開發(fā)，功能區(qū)分規(guī)模分化 ? 商鋪分割，引導(dǎo) ——定制開發(fā)，經(jīng)營型商鋪 ? 加大宣傳增值潛力，商鋪大是為了更好的經(jīng)營，領(lǐng)先 20年 ? 重點宣傳商鋪的低單價，高增值潛力 ? 靈活的付款方式，給予保障性措施 ? 招商先行，暗地招商，明則推鋪 ? 資源整合全亮相，給人一種強強聯(lián)合的感覺，讓人產(chǎn)生信心。 主 要 活 動 備 注 與蘇杭聯(lián)合促進運河 “ 申遺 ” 在鎮(zhèn)江、蘇州等媒體炒作 北湖之春：長江下了個大金蛋 在鎮(zhèn)江、無錫、揚州等媒體炒作 西湖與北湖文化研討會 在鎮(zhèn)江、上海、南京等媒體炒作 2022年 6月 — 2022年 4月城市炒作活動構(gòu)想 逐步擴大宣傳范圍，并為 “ 中國首屆國際山水美食節(jié) ” 開始提前大范圍造勢 主 要 活 動 備 注 環(huán)湖路改名為白娘子街 (請臺港等地高僧為路開光 ) 在鎮(zhèn)江、上海、臺灣等媒體炒作 中國首屆國際山水美食節(jié)活動公告 在鎮(zhèn)江、上海、臺灣等媒體炒作 2022年 6月 — 2022年 4月城市炒作活動構(gòu)想 就這樣圍繞 ”“ 國際山水美食江都 ” “ 月月有新題 ” ，經(jīng)過一系列鋪墊 后終于可以引爆第一個高潮，同 時也把城市炒作和項目營銷深刻 地扭到一起。 主 要 活 動 備 注 請張藝謀拍攝 “ 印象 八卦洲沙漠風情節(jié) 3月 八卦洲沙漠風情園12 雨花“春牛首”踏青節(jié) 3— 5月 世外桃源農(nóng)業(yè)旅游村等13 將軍山茶文化節(jié) 4月 將軍山旅游風景區(qū)14 第三屆平山茶葉節(jié) 4月 六合平山森林公園15 海棠花卉節(jié) 3月 —4月 莫愁湖公園16 第三屆媽祖文化民俗節(jié) 5月 靜海寺天妃宮歷史文化景區(qū)17 江寧橫溪西瓜節(jié) 5月 江寧橫溪18 端午節(jié)國際龍舟大賽 5月 莫愁湖公園19 五一歡樂游 5月 建鄴區(qū)20 鄭和寶船旅游節(jié) 5月 寶船廠遺址21 溧水采摘節(jié) 6— 9月 溧水傅家邊、白馬鎮(zhèn)22 第六屆鄭和節(jié) 7月 鄭和廣場23 浦口區(qū)蓮花旅游節(jié) 7月 浦口區(qū)珠江鎮(zhèn)藝蓮苑24 江心洲葡萄節(jié) 7月 —8月 江心洲25 清涼之夏將軍山啤酒文化節(jié) 7月 —8月 將軍山旅游風景區(qū)26 南京第四屆中國情人節(jié) 8月 八卦洲沙漠風情園27 中國南京長江國際旅游節(jié) 9月 待定28 南京農(nóng)業(yè)嘉年華 9月 白馬公園29 中國南京雨花石藝術(shù)節(jié) 9月 雨花臺風景區(qū)等30 第四屆新街口旅游節(jié) 9月 新街口31 第七屆中國南京 “固城湖”螃蟹節(jié) 9— 10月 高淳縣32 第六屆茉莉花文化旅游節(jié) 9— 10月 六合金牛湖33 第七屆龍袍蟹黃湯包節(jié) 9— 10月 六合龍袍鎮(zhèn)34 莫愁煙雨文化節(jié) 10月 莫愁湖公園35 靈谷桂花節(jié) 10月 中山陵2 0 0 7 年南京主要旅游節(jié)慶活動集粹序號 活動名