【正文】 ?注重人文關(guān)懷，設(shè)計(jì)以人為本，積極探索未來生活方式 ?將戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行有效鏈節(jié) ?深入研究收納空間精細(xì)化設(shè)計(jì) ?設(shè)計(jì)研究零部件工廠化技術(shù)，推動(dòng)成品住宅裝修產(chǎn)品化的目標(biāo) ?完善成品住宅模塊化，標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)降低各項(xiàng)成本 萬科地產(chǎn) 金地 陽光 100 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 魯能地產(chǎn) 凱德置地 杭州 東方竣 望京 熙望中心 力迅 青城山 北京 天鵝堡 太原 康居苑 寧波 維科 /慈溪 聯(lián)想 融科置地 大連 小平島 北京 財(cái)滿街 北京 碧水莊園 北京 香山清琴 北京 西山創(chuàng)藝園 北京 紅東方 億城集團(tuán) 杭州眾安 哈爾濱金色萊茵 長(zhǎng)沙華盛 東方路橋 伊泰置地 常州 嘉宏 唐山 華裕 ***地產(chǎn) 南京臥 *** ***地產(chǎn) 蘇泊爾地產(chǎn) 順天通地產(chǎn) …… 合作服務(wù)項(xiàng)目 小湯山龍脈溫泉?jiǎng)e墅會(huì)所 金色萊茵復(fù)式（新奢華風(fēng)格） 公園 5號(hào)公共部分方案匯報(bào) 碧水莊園別墅 中間建筑樣板間發(fā)表 嘉宏晉陵路八號(hào)樣板房 寧波上院樣板房 中冶昆庭整體精裝設(shè)計(jì) 10月 23 軟件園西山公館樣板間實(shí)景效果 南京阿爾卡迪亞酒店 優(yōu)山美地 1 工裝設(shè)計(jì)成圖文件夾 暖山 確定稿宜昌別墅 萬科第五園檢查結(jié)果 御湯山龍脈溫泉?jiǎng)e墅 杭州蕭山名企廣場(chǎng) 1112 慈溪城市桃源樣板間設(shè)計(jì)定稿 常州嘉宏盛世精裝 億城戶型優(yōu)化及精細(xì)化匯報(bào)及精裝修設(shè)計(jì)說明書 鎮(zhèn)江別墅江山名洲概念提案樣板間設(shè)計(jì) 萬科公園五號(hào)陳工 金色萊茵會(huì)所效果圖 案例 哈爾濱金色萊茵樣板間實(shí)景照片（大圖） 杭州蕭山眾安售樓處效果圖 哈爾濱金色萊茵樣板間 伊泰 ?在不久的將來，越來越多的質(zhì)量?jī)?yōu)、價(jià)格宜、樣式多的精裝修住宅會(huì)涌現(xiàn)出來，給房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一股精裝修的風(fēng)暴 。這樣就很難控制精裝修住宅的工期、成本和施工質(zhì)量。但如果做不到統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一材料供應(yīng)、統(tǒng)一施工管理，就無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一施工質(zhì)量。準(zhǔn)備工作不足，必然帶來后續(xù)工程進(jìn)度的混亂。 精裝修設(shè)計(jì)過程的成本控制流程 成本定位 裝修設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)預(yù)算 采購詢價(jià) 編制預(yù)算 調(diào)整設(shè)計(jì) 實(shí)施預(yù)算 例：（案例） 精裝修擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額 .xls公寓部分 中冶昆山精裝修設(shè)計(jì)限額 酒店大堂部分 （二）、采購成本的控制 甲供材料的選擇范圍 地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺(tái)板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。 根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計(jì)（ 營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部 ）。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等 （由預(yù)算采購部門來完成）。 按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場(chǎng)定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本 （可有裝修設(shè)計(jì)公司來完成）。 時(shí)間： 40分鐘 交流： 20分鐘 分析： 20分鐘 作業(yè)：四居室原始平面 分析 作業(yè)點(diǎn)評(píng)： 四居室優(yōu)化設(shè)計(jì) 首開紫芳園高檔公寓四居 楊林公寓精裝設(shè)計(jì) 成本控制與采購招標(biāo) （一）、精裝修的成本控制從設(shè)計(jì)開始 精裝修住宅的設(shè)計(jì)成本控制一般按以下工作步驟來進(jìn)行： 根據(jù)樓盤市場(chǎng)定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。 基礎(chǔ)級(jí) 墻，地及固定安裝的部件。 廚房空間 確認(rèn)不同標(biāo)準(zhǔn)的梯級(jí)配置，以期達(dá)到成本控制 衛(wèi)浴空間 確認(rèn)不同標(biāo)準(zhǔn)的梯級(jí)配置，以期達(dá)到成本控制 工藝部品 確認(rèn)不同標(biāo)準(zhǔn)的梯級(jí)配置，以期達(dá)到成本控制 梯級(jí)分析 基礎(chǔ)級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)級(jí) 尊貴級(jí) TOP級(jí) 精裝基礎(chǔ)材料設(shè)計(jì)分析 工廠成品 一級(jí)銷售 二級(jí)銷售 半成品級(jí) 三級(jí)銷售 基礎(chǔ)材料 模塊分解 部品設(shè)計(jì)研究 整體成本分析 技術(shù)分析 整體效果 材料選型 設(shè) 計(jì) 統(tǒng) 籌 精裝部品模塊比例綜合分析 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)最優(yōu)性價(jià)比 基本概念 廚房電器 1015% 機(jī)電設(shè)備 2025% 基礎(chǔ)施工 3035% 收納固定家具812% 衛(wèi)浴設(shè)備 1518% 成品物流保護(hù) 15% 成本設(shè)計(jì)研究 項(xiàng)目分解 單項(xiàng)成本核算 預(yù) 算 統(tǒng) 籌 精裝基礎(chǔ) 根據(jù)精裝合理化設(shè)計(jì)要求和產(chǎn)品定位，確認(rèn)成本設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理 。 選材控制 根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)及風(fēng)格定位，確定精裝部品材料的定位設(shè)計(jì)，建立工業(yè)體系的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 管理型精裝修的管控體系 項(xiàng)目制度流程（工作標(biāo)準(zhǔn)、控制要點(diǎn)） 設(shè)計(jì)執(zhí)行 /技術(shù)管理 成本控制、實(shí)現(xiàn)流程（ ERP） 項(xiàng)目定位、精裝規(guī)劃 制定精裝項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)劃 設(shè)計(jì)任務(wù)和管理工作計(jì)劃 組織管控 （架構(gòu)、權(quán)責(zé)） 價(jià)值創(chuàng)造 價(jià)值評(píng)價(jià) 價(jià)值體現(xiàn) 分析調(diào)研 如何做 技術(shù)評(píng)判 持續(xù)發(fā)展 成果交付 精裝修設(shè)計(jì)流程框架圖 施工圖 /部品 工藝設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 規(guī)劃方案 部品 設(shè)計(jì)及 定板 綜合設(shè)計(jì) 概念節(jié)點(diǎn) 精裝規(guī) 劃草案 建筑概念 規(guī)劃方案 室內(nèi)方案階段 精細(xì)化設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 精裝部品研究 施工圖設(shè)計(jì)指引 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)備選型 建筑平面 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 論證階段 策劃階段 銷售示范區(qū)設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì)管理階段 工程管理 優(yōu)化設(shè)計(jì) 系統(tǒng)化設(shè)計(jì) 是精裝修實(shí)施 的開始，全裝 修類型的住宅 開發(fā)要解決的 根本問題是設(shè) 計(jì)流程管理。 根據(jù)精裝項(xiàng)目的總體施工規(guī)劃和工期結(jié)點(diǎn)要求，確認(rèn)工業(yè)化部品流程安裝。 根據(jù)設(shè)計(jì)要求和成本調(diào)控的合理分配，進(jìn)行精裝室內(nèi)設(shè)計(jì)流程及工藝設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 部品管理 工程管理 根據(jù)銷售策略和梯級(jí)定價(jià)的市場(chǎng)信息，確定精裝修業(yè)務(wù)模式。 拋棄概念思維 強(qiáng)化住宅靈魂 深究戶型品質(zhì) 案例： 首開三居室精裝設(shè)計(jì) 作業(yè)： 30分鐘 講評(píng)： 30分鐘 三居室戶型優(yōu)化 設(shè)計(jì)要求滿足如下功能：相應(yīng)門廳、開放廚房、干濕分區(qū)衛(wèi)生間、充足收納空間、廳臥分開、學(xué)習(xí)區(qū)、化妝區(qū) 、空間交流收放自如。 設(shè)計(jì)完成時(shí) 設(shè)計(jì)方提供設(shè)計(jì)概算書，成本進(jìn)行核算并與設(shè)計(jì)方溝通微調(diào)。 設(shè)計(jì)合同約定設(shè)計(jì)方每階段設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)概算。 設(shè)計(jì)完成后 成本核算高達(dá) 7800元 /平方米，要求調(diào)整 設(shè)計(jì)、降低造價(jià)。 項(xiàng)目目標(biāo) 設(shè)計(jì) 低 高 期望 造成浪費(fèi) 成本 效果 成本 限價(jià) 設(shè)計(jì)開始前 無成本限價(jià)， 合同約定設(shè)計(jì)完成后按要 求調(diào)整至甲方滿意為止。 常規(guī)工藝，施工難度低； 可實(shí)現(xiàn)裝配式施工，便于質(zhì)量控制。 純展示樣板間： 風(fēng)格獨(dú)特，奢華不失簡(jiǎn)潔， 視覺沖擊力強(qiáng)。 設(shè)備設(shè)計(jì)分析 上下水 強(qiáng)弱電 空調(diào) 地暖 水處理 智能化 報(bào)警系統(tǒng) 人文設(shè)計(jì)分析 光環(huán)境 無障礙 安全保護(hù) 色彩 遠(yuǎn)洋 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，制定門廳 ,生活陽臺(tái) ,傭人房 ,洗衣間等空間。 根據(jù)優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)行精裝衛(wèi)浴設(shè)備專業(yè)的合理化協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。 根據(jù)消費(fèi)群體和人文設(shè)計(jì)理念，確定精裝部品精細(xì)化設(shè)計(jì)工業(yè)體系的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 *** *** *** （ 2）、功能空間與人文交流的呼應(yīng)：空間屬性評(píng)價(jià) （ 3）、客戶與產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)： 空間優(yōu)化判斷的基礎(chǔ) — 模塊化設(shè)計(jì)； 功能的滿足 流線的合理 人文關(guān)懷 首開機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目 2區(qū) A戶型匯報(bào) 例： 山西康居苑優(yōu)化設(shè)計(jì) 空間精細(xì)化協(xié)調(diào)對(duì)比； 細(xì)節(jié)優(yōu)化 部品協(xié)調(diào) 工程銜接 例： 遠(yuǎn)洋 萬和城精細(xì)化 優(yōu)劣評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算（表） 優(yōu)（ 80分以上） 良（ 7080分） 中（ 6570分） 差（ 65分以下） 萬科 _精裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) _高端產(chǎn)品精裝修解決方案 _85PPT 拒絕形式設(shè)計(jì) 強(qiáng)化功能本質(zhì) 注重人文關(guān)懷 作業(yè)： 30分鐘 講評(píng)： 30分鐘 一居半室戶型優(yōu)化 二居室戶型有化 設(shè)計(jì)要求滿足如下功能：相應(yīng)門廳、開放廚房、干濕分區(qū)衛(wèi)生間、充足收納空間、廳臥分開、學(xué)習(xí)區(qū)、化妝區(qū) 、空間交流收放自如。 根據(jù)精裝空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)要求，確認(rèn)部品尺寸，比例，工藝接點(diǎn)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。進(jìn)行精裝設(shè)備專業(yè)的合理化協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和客戶群體的調(diào)研報(bào)告，確認(rèn)整體精裝修設(shè)計(jì)的風(fēng)格表現(xiàn)。 實(shí)木復(fù)合 木地板 空間功能設(shè)計(jì)分析原理 我們定義必要需求、彈性需求、驚喜需求和弱式需求來描述每個(gè)基本房間的需求指標(biāo)，所有指標(biāo)的歸類和排序都經(jīng)過差值排序法，顯著性檢驗(yàn)，基本選擇率的綜合運(yùn)算 ： 可用性程度依次降低 必要性依次增強(qiáng) 魅力性依次增強(qiáng) 必要需求 —— 標(biāo)配裝修 ： 表示如果有了此功能，才會(huì)考慮購買這個(gè)住房 彈性需求 —— 選配裝修 ： 表示認(rèn)為該需求必要性和魅力性都比較強(qiáng)，部分客戶會(huì)把它當(dāng)為必要性指標(biāo)考慮，也有部分客戶會(huì)作為魅力性指標(biāo) 驚喜需求 —— 選配裝修： 表示認(rèn)為如果有了此功能，將會(huì)給自己帶來驚喜，從而促進(jìn)自己的購買興趣，但是如果沒有的話，也不會(huì)影響自己的購買決策 弱式需求： 表示對(duì)于這個(gè)功能并不關(guān)注，有無此功能對(duì)他們的購買決策都幾乎沒有影響 *** *** *** 有鞋柜放鞋子 臨時(shí)擺放物品（如包，鑰匙等） 鞋柜有大小不同的區(qū)格 存放雜物 能照鏡子 能坐著穿鞋子 必要需求 彈 性需求 必要性依次增強(qiáng) 魅力性依次增強(qiáng) 需要為客人預(yù)留 3－ 4雙鞋子的放置空間 弱式需求 無 可用性依次降低 有老人或者小孩的家庭對(duì)坐著穿鞋子要求高 驚喜需求 無 總共大約有 40雙鞋子，玄關(guān)至少能容納 30雙鞋子 玄關(guān)能臨時(shí)擺放鑰匙、包和日用品等，理想的擺放方式放在鞋柜臺(tái)面 例：玄關(guān)： 放鞋子是需要滿足的最基本的功能 必要性依次增強(qiáng) 魅力性依次增強(qiáng) 摘菜、洗菜、切菜和炒菜操作順手 地柜好放東西，容易放取 吊柜好放東西，容易放取 通風(fēng)好 有排氣扇 采光好 盡可能多的儲(chǔ)藏空間 雙水槽 柜子有功能區(qū)隔 封閉式廚房 插座帶有開關(guān) 兩個(gè)水龍頭，其中一個(gè)帶有凈水器 大水槽 水槽上有個(gè)濾水的支架 弱式需求 垃圾桶放在地柜 敞開式廚房 可用性依次 降低 喜歡敞開式廚房但會(huì)選擇封閉式廚房：因?yàn)樽鲲堫l率高（每天， %)，要解決油煙問題廁 必要需求 彈 性需求 驚喜需求 無 垃圾桶放在比較隱蔽的地上，使用方便，清潔也方便 放鍋罐、煲湯工具、煲湯藥材、干貨、糧食、油等，雙開門使用方便 大操作臺(tái)魅力足 ——調(diào)味品、刀具等放臺(tái)面，還能放 34個(gè)盤子 例：廚房： 順手更重要，整潔在其次 *** *** *** 作業(yè)： 萬科公園五號(hào)照片 零居室原始平面 南京概念設(shè)計(jì)提案 流程設(shè)計(jì) 設(shè)備設(shè)計(jì) 空間設(shè)計(jì) 材料設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)調(diào)研 專業(yè)化設(shè) 計(jì)研究 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn) 人文設(shè)計(jì) 成本設(shè)計(jì) 設(shè) 計(jì) 統(tǒng) 籌 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理 戶型優(yōu)化 部品精細(xì)化 風(fēng)格設(shè)計(jì) 設(shè)備設(shè)計(jì) 成本設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 根據(jù)建筑概念設(shè)計(jì)要求和市場(chǎng)調(diào)研，確定進(jìn)行