【正文】 2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 50頁結(jié)論：房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素逐步由土地的獲取能力等外在因素轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澞芰?、運(yùn)作能力等內(nèi)在能力SOHOHOTEL策劃能力HOUSEGOVERMENTLAND協(xié)議出讓時(shí)期主要利潤來源招拍掛時(shí)期主要利潤來源協(xié)議出讓一級開發(fā)商賺取土地高額利潤策劃開發(fā)賺取開發(fā)利潤融資渠道土地再次出讓主要利潤源房地產(chǎn)開發(fā)成為開發(fā)商獲利主要來源融資及資本運(yùn)作土地尋求與策劃概念互動(dòng)運(yùn)作能力以外部因素為主，以獲得土地為目的的各種關(guān)鍵因素與能力以內(nèi)部因素為主，以提高各種策劃能力為主的這種內(nèi)部因素轉(zhuǎn)變運(yùn)營戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略。以市場需求為導(dǎo)向，采用招、拍、掛的形式獲取土地，使以往靠關(guān)系圈占土地、倒賣土地，不進(jìn)行技術(shù)、人力投入，獲取土地增值利潤的情況得以遏止，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)原材料的屬性得以歸位 。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 49頁國家對土地市場配置力度加大，使長期以來利潤中心聚集于價(jià)值鏈上游的現(xiàn)象得以改變u土地價(jià)格是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成中的最重要元素，取土地資源的方式，從某種程度上說，決定產(chǎn)品的定位與品質(zhì)。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 47頁導(dǎo) 讀q 宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析q 城鎮(zhèn)住宅市場需求和成長性分析q 模式借鑒q 價(jià)值鏈分析Copyright169。對核心價(jià)值觀的堅(jiān)定信仰；對核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行；對違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍；把不符合核心價(jià)值觀的人清除出去，鍛造一支有共同信念的隊(duì)伍；把核心價(jià)值觀貫徹在每一個(gè)人的一言一行中，溶化在每一個(gè)人的血液里；把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略思考，戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，溶入公司的聚焦戰(zhàn)略的管理體系和考核獎(jiǎng)懲體系的所有行動(dòng)中 建工集團(tuán)設(shè)計(jì)院 項(xiàng)目 景觀設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) Copyright169。 武清項(xiàng)目 新加坡雅克建筑景設(shè)計(jì)公司 藍(lán)水假期 凱文 美國 DPZ公司 順馳 在規(guī)模和贏利能力上做中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一 順馳注重前期的策劃和設(shè)計(jì)，在拿地之前就進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)計(jì)，這樣大大縮短了項(xiàng)目運(yùn)作周期，另外順馳的房地產(chǎn)可以賣到很高的價(jià)位，從而產(chǎn)生較好的現(xiàn)金流。連鎖經(jīng)營與全國化網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合，為公司快速進(jìn)行全國化布局提供了先決條件與競爭實(shí)力順馳在擴(kuò)張過程中，注重整體的市場戰(zhàn)略，往往不以單個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)判斷項(xiàng)目的成功，將單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作與公司的整體戰(zhàn)略運(yùn)作聯(lián)系居高臨下：從戰(zhàn)略高度考察項(xiàng)目資源共享：連鎖與網(wǎng)絡(luò)化Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 43頁順馳：地產(chǎn)黑馬的成長軌跡 北京 2022年 3月 3 79萬平方米 上海 2022年 5月 2 33萬平方米 南京 2022年 8月 1 18萬平方米 無錫 2022年 9月 1 73萬平方米 蘇州 200年 10月 2 103萬平方米 石家莊 2022年 12月 2 30萬平方米 榆次 2022年 2月 1 16萬平方米 高唐 2022年 2月 1 洛陽 2022年 2月 1 荊州 2022年 2月 1 鄭州 2022年 2月 1 24萬平方米 武漢 2022年 2月 1 城市 進(jìn)入時(shí)間 項(xiàng)目個(gè)數(shù) 擁有土地面積順馳在天津以外地區(qū)的項(xiàng)目分布 （截至 2022年 9月）1994年 4月“天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司 ”成立，進(jìn)入天津房地產(chǎn)代理市場1995年 1月與中科集團(tuán)合組 “中科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ”，進(jìn)軍房地產(chǎn)1999年“順馳集團(tuán) ”正式注冊成立，注冊名稱為 “天津順馳投資集團(tuán)有限公司 ”2022年天津 “梅江 ”項(xiàng)目開發(fā)取得巨大成功，奠定了順馳在天津房地產(chǎn)行業(yè)的地位2022年順馳置業(yè)先后戰(zhàn)略性進(jìn)入南京、成都、廣州的房地產(chǎn)中介市場，一直專注于天津市場的順馳開始了全國性的擴(kuò)張資料來源：相關(guān)資料整理而成Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 42頁珠江地產(chǎn)明確客戶定位，倡導(dǎo)關(guān)注 “ 城市中間人群 ”城市中間人群需要較高科學(xué)知識的職業(yè)高科技領(lǐng)域需要較高技術(shù)的職業(yè) 企業(yè)經(jīng)營管理人員第三產(chǎn) 業(yè)需要專業(yè) 技能的職業(yè)電腦網(wǎng)絡(luò)工程師、高科技企業(yè)工程師、計(jì)算機(jī)軟件設(shè)計(jì)師國有大中型企事業(yè)、三資企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)、金融、證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)營管理人員自然科學(xué)家、社會科學(xué)家、大學(xué)教授、私立學(xué)校教授律師、醫(yī)生、作家、翻譯、記者、演義界人士、節(jié)目主持人、廣告設(shè)計(jì)師、體育運(yùn)動(dòng)員等。在北京使用合生珠江職能分工 戰(zhàn)略規(guī)劃、投融資 選項(xiàng)、選址、拿地、項(xiàng) 目管理、銷售、物管建筑商 建筑施工+ +廣東豐順縣的韓江建筑安裝工程公司廣東新南方建筑工程有限公司u合生創(chuàng)展是組合中的利潤中心，主要職能有兩項(xiàng)：制定戰(zhàn)略和投融資決策，從集團(tuán)的角度把握發(fā)展大勢，另外容易做到資源協(xié)調(diào)和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)u新南方建筑和韓江建筑是珠江投資的兩個(gè)大股東，承擔(dān)一部分施工建設(shè)的任務(wù)，由于快速擴(kuò)張，珠江地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)で笥袑?shí)力的建筑商進(jìn)行合作u珠江投資是珠江地產(chǎn)組合中的成本控制中心，由于涉及的價(jià)值鏈過長，部分管理職能的優(yōu)勢已經(jīng)喪失，比如物業(yè)管理水平低下已經(jīng)對珠江品牌造成很大負(fù)面影響Copyright169。約 30%品牌使用 在廣州使用合生創(chuàng)展 2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 40頁珠江地產(chǎn)運(yùn)作模式合生創(chuàng)展 珠江投資 其他建筑商投資比例 約 70%珠江地產(chǎn)介入了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程：前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、裝修裝飾、市場銷售、物業(yè)管理219。走出廣州跨區(qū)域發(fā)展Copyright169。與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展 1992年以低廉價(jià)格在當(dāng)時(shí)尚屬偏僻的廣州天河區(qū)購買到大批農(nóng)田，成為朱整個(gè)事業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 1993年 2月，廣東珠江投資有限公司成立，與合生創(chuàng)展合作開發(fā)大型商住區(qū)華景新城香港聯(lián)交所上市 1999年，廣東珠江投資的全資子公司 ——北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立， 2022年在上海圈地 1400畝。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁合生創(chuàng)展發(fā)家史 1998年 5月，合生創(chuàng)展在香港上市，當(dāng)年籌得資金 豐順縣城起家 80年代中期，從包工頭做起的朱孟依，拿到陸豐縣政府商業(yè)街項(xiàng)目，朱將縣城分散的商戶集中在一起，以 “參與業(yè)主租金分成 ”的方式掘到了自己的第一桶金。提供房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝飾、銷售、物業(yè)管理等一條龍服務(wù)康景物業(yè)集團(tuán)專注于國內(nèi)房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、銷售、管理，以大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目迅速壯大u1993年朱在廣州注冊，朱的兩兄弟為大股東，珠江投資現(xiàn)擁有 30多家全資、控股二級公司，總資產(chǎn)超過 100億元人民幣。珠江公路橋梁西安珠江投資天津珠江實(shí)業(yè)北京珠江地產(chǎn)2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 37頁合生創(chuàng)展：地產(chǎn)界航母的企業(yè)架構(gòu)圖（部分）廣東盈通網(wǎng)絡(luò) 廣東盈信信息珠江教育投資、優(yōu)秀的企業(yè)品牌7F融資門檻減低： 資金來源上，有政府支持、社會統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合，有利于開發(fā)商尤其是民營企業(yè)融資投資經(jīng)濟(jì)適用房具有一系列優(yōu)勢：資料來源： 2022年中國房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告Copyright169。F管理費(fèi)用優(yōu)惠 ：