【正文】 月 1 城市 進入時間 項目個數(shù) 擁有土地面積順馳在天津以外地區(qū)的項目分布 （截至 2022年 9月）1994年 4月“天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司 ”成立，進入天津房地產(chǎn)代理市場1995年 1月與中科集團合組 “中科房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 ”，進軍房地產(chǎn)1999年“順馳集團 ”正式注冊成立，注冊名稱為 “天津順馳投資集團有限公司 ”2022年天津 “梅江 ”項目開發(fā)取得巨大成功，奠定了順馳在天津房地產(chǎn)行業(yè)的地位2022年順馳置業(yè)先后戰(zhàn)略性進入南京、成都、廣州的房地產(chǎn)中介市場，一直專注于天津市場的順馳開始了全國性的擴張資料來源：相關(guān)資料整理而成Copyright169。珠江公路橋梁2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁經(jīng)濟適用房需求市場巨大，加之受到國家政策的多方優(yōu)惠，成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點 項 目 經(jīng)濟 適用房 商品房售價（元） 成本（元） 利 潤 （元） 成本利 潤 率 % %投 資 （元） 3340自有 資 金（元） 1002自有 資 金回 報 率 % %自有 資 金年回 報率 % %投資經(jīng)濟適用房與普通商品房收益情況對比表 u1998年底，北京回龍觀小區(qū)是第一個經(jīng)政府認定的大型經(jīng)濟適用房項目，第一期建筑面積 850萬平方米，迅速銷售一空。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 27頁從供給方面看：從 1997年以來商品用房供給逐年上升，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大?2022年全國商品住房施工面積同比增長 %；竣工面積同比增長 %。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局 ……”表明自去年以來國家采取的諸如進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對房地產(chǎn)市場進行規(guī)范和調(diào)整的重點也會相應(yīng)地發(fā)生變化。市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。資料來源：國務(wù)院信息中心，中國統(tǒng)計年鑒Copyright169。u開發(fā)利潤保持較高水平從國內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到 30%～ 40%，遠遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)趨緩。國務(wù)院頒布的 《 物業(yè)管理條例 》 ，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。國務(wù)院發(fā)展研究中心2022－ 2022年： ％－ ％2022－ 2022年： ％－ ％2022－ 2022年： ％－ ％2022－ 2020年： ％－ ％世界銀行 2022－ 2022年： ％2022－ 2020年： ％亞洲開發(fā)銀行 2022－ 2022年： 6％2022－ 2020年： 5％高盛公司 2022－ 2022年： ％2022－ 2025年： ％國內(nèi)外機構(gòu)對 2022年中國 GDP的預(yù)測 國外機構(gòu)對未來 20年中國 GDP的預(yù)測宏 觀經(jīng)濟 增 長 率 房地 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展狀況小于 4% 萎 縮4%－ 5% 停滯甚至倒退5%－ 8% 穩(wěn) 定 發(fā) 展大于 8% 高速 發(fā) 展10%－ 15% 飛 速 發(fā) 展資料來源：西蒙庫茲涅茨著 《 各國經(jīng)濟的增長 》2022年上半年 GDP為 %，　下半年受宏觀調(diào)控影響將略有回落但總體應(yīng)在 9－ 10%之間未來 20年中國房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速　發(fā)展狀態(tài)Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 22頁根據(jù) 中國房地產(chǎn)業(yè) 2022~2022年發(fā)展規(guī)劃 ， 2022年城鎮(zhèn)人均使用面積達到 18平方米，住宅市場前景廣闊2022年底住房面積市場容量㎡2022年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2022年人口2022人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2022年底住房面積㎡重建比率4%Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁這種供求趨勢將繼續(xù)受經(jīng)濟周期及整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動周期的影響供給牽動需求時期 需求牽動供給時期主要表現(xiàn)： 長期高幅波動通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)： 短期低幅波動通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運經(jīng)濟、土地升值 /緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控1990年 1993年 1998年 2022年 2022年宏觀調(diào)控線需求拉動線宏觀調(diào)控失力?非宏觀調(diào)控影響下的房地產(chǎn)周期：供小于求 → 剌激價格上升 → 利潤增加 → 剌激投資規(guī)模擴張 → 商品供應(yīng)量增加→ 供大于求 →價格下降 → 利潤減少 → 投資規(guī)?？s小 → 商品供應(yīng)量減少→ 供小于求。F投資總體成本低： 政府減免土地出讓金以及各種費用大大減輕了投資壓力，同時省掉了一大筆資金利息和在銷售過程中的稅費負擔(dān)與按成本計算的各種費用。 10年間，由單一的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營發(fā)展為涉足房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、通信、教育、管理咨詢、保健醫(yī)療、能源、保險等行業(yè)的多元化大型企業(yè)集團 u主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)以廣州為中心，業(yè)務(wù)拓展至全國 10多個大型中心城市。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 45頁尋求有實力合作伙伴，是順馳快速成長的法寶之一2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 48頁根據(jù)以客戶為中心的價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)都可以釋放出價值土地運作 產(chǎn)品定 位 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)產(chǎn)品營銷 物業(yè)管理地產(chǎn)運作 房產(chǎn)運作 物業(yè)運作房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈永大集團目前參與房地產(chǎn)價值鏈的各個環(huán)節(jié)運作，協(xié)調(diào)配合的難度大，受自身管理能力所限，集團并不能實現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)都獲利的愿望Copyright169。中國建筑設(shè)計研究院 濱江奧城 美國 EDAW景觀設(shè)計公司 Copyright169。麥格森管理咨詢2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁商品房市場價格持續(xù)走高 ，需求旺盛20222022年全國房屋銷售價格指數(shù)（ %） 2022年全國住宅銷售情況?普通商品房是城鎮(zhèn)居民住宅的主要業(yè)態(tài)形勢，一直占到整個房地產(chǎn)投資和市場需求的最大比例，從近年來的銷售價格來看，相對于其他業(yè)態(tài)形勢，普通商品房的需求量和價格提升比例是最高的資料來源：國務(wù)院信息中心，中國經(jīng)濟景氣月報Copyright169。資料來源：中國城市化進程分析Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 21頁十六大將加快城市化進程和提高居民生活水平作為經(jīng)濟建設(shè)和改革的重要任務(wù)，對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到促進極大作用“ 國內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番 ”?房產(chǎn)是城市家庭中價值量最大的財產(chǎn) ,根據(jù)國家統(tǒng)計局測算 ， 房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重達到了 ％，其中大城市為 ％、中等城市為 ％、小城市為 ％； ?根據(jù)城市化水平與人均 GDP的正相關(guān)性規(guī)律， 2022年我國城市化率將達到 46％，城市人口將達到 ，年平均新增人口 1852萬，比目前凈增 ，僅此就需要建設(shè) 2住宅；?2020年 GDP要比 2022年翻兩番，房地產(chǎn)業(yè)必須也能夠為此作出應(yīng)有的貢獻；城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP的比重將近 ％，每年拉動 GDP增長 1個百分點以上；“ 城鎮(zhèn)人口比重大幅提高 ”“ 家庭財產(chǎn)普遍增加 ”“ 人民生活更加富足 ”21世紀頭 20年，我國將全面建設(shè)小康社會， “ 堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。u房地產(chǎn)增速過猛勢頭得到遏制16月份增長幅度已經(jīng)低于 2022年和2022年同期的增長水平。－改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)－加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序具體相關(guān)措施綜上所述， 2022年中央政府采取了嚴禁 “ 圈地 ” ，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實施了 6年之久的積極財政政策將從 2022年開始淡出，對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 8頁國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨整合的局面u房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長趨緩我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程分為三個階段：第一階段 19861991年。 2022－2022年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進入富裕階段。u上市公司的利潤快速增長從 7家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年年報看，我國房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤率大幅提高，在 22％ ~46％之間。u國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低與發(fā)達國家相比，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國最大的房地產(chǎn)公司萬科集團的市場占有率 2022年為 %，中國的房