【正文】 的企業(yè)品牌7西安珠江投資2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁合生創(chuàng)展發(fā)家史 1998年 5月，合生創(chuàng)展在香港上市，當年籌得資金 豐順縣城起家 80年代中期，從包工頭做起的朱孟依，拿到陸豐縣政府商業(yè)街項目，朱將縣城分散的商戶集中在一起，以 “參與業(yè)主租金分成 ”的方式掘到了自己的第一桶金。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 40頁珠江地產(chǎn)運作模式合生創(chuàng)展 珠江投資 其他建筑商投資比例 約 70%2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 42頁珠江地產(chǎn)明確客戶定位，倡導(dǎo)關(guān)注 “ 城市中間人群 ”城市中間人群需要較高科學(xué)知識的職業(yè)高科技領(lǐng)域需要較高技術(shù)的職業(yè) 企業(yè)經(jīng)營管理人員第三產(chǎn) 業(yè)需要專業(yè) 技能的職業(yè)電腦網(wǎng)絡(luò)工程師、高科技企業(yè)工程師、計算機軟件設(shè)計師國有大中型企事業(yè)、三資企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)、金融、證券、保險、房地產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)營管理人員自然科學(xué)家、社會科學(xué)家、大學(xué)教授、私立學(xué)校教授律師、醫(yī)生、作家、翻譯、記者、演義界人士、節(jié)目主持人、廣告設(shè)計師、體育運動員等。 以市場需求為導(dǎo)向，采用招、拍、掛的形式獲取土地，使以往靠關(guān)系圈占土地、倒賣土地，不進行技術(shù)、人力投入，獲取土地增值利潤的情況得以遏止，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)原材料的屬性得以歸位 。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 49頁國家對土地市場配置力度加大，使長期以來利潤中心聚集于價值鏈上游的現(xiàn)象得以改變u土地價格是房地產(chǎn)產(chǎn)品價格構(gòu)成中的最重要元素，取土地資源的方式，從某種程度上說，決定產(chǎn)品的定位與品質(zhì)。建工集團設(shè)計院 項目 景觀設(shè)計 建筑設(shè)計 Copyright169。 武清項目 新加坡雅克建筑景設(shè)計公司 在規(guī)模和贏利能力上做中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一 在北京使用合生珠江職能分工 戰(zhàn)略規(guī)劃、投融資 選項、選址、拿地、項 目管理、銷售、物管建筑商 建筑施工+ +廣東豐順縣的韓江建筑安裝工程公司廣東新南方建筑工程有限公司u合生創(chuàng)展是組合中的利潤中心，主要職能有兩項：制定戰(zhàn)略和投融資決策，從集團的角度把握發(fā)展大勢，另外容易做到資源協(xié)調(diào)和控制財務(wù)風險u新南方建筑和韓江建筑是珠江投資的兩個大股東，承擔一部分施工建設(shè)的任務(wù)，由于快速擴張，珠江地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)で笥袑嵙Φ慕ㄖ踢M行合作u珠江投資是珠江地產(chǎn)組合中的成本控制中心，由于涉及的價值鏈過長，部分管理職能的優(yōu)勢已經(jīng)喪失，比如物業(yè)管理水平低下已經(jīng)對珠江品牌造成很大負面影響Copyright169。珠江地產(chǎn)介入了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程：前期開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、裝修裝飾、市場銷售、物業(yè)管理219。提供房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、裝飾、銷售、物業(yè)管理等一條龍服務(wù)康景物業(yè)集團天津珠江實業(yè)F融資門檻減低： 資金來源上，有政府支持、社會統(tǒng)籌、商業(yè)銀行按揭等多渠道組合，有利于開發(fā)商尤其是民營企業(yè)融資投資經(jīng)濟適用房具有一系列優(yōu)勢：資料來源： 2022年中國房地產(chǎn)業(yè)報告Copyright169。對于高收入階層而言， “10萬元 ”以上消費 (多套 /高檔住宅、轎車 )的需求收入彈性最大，一旦收入預(yù)期增長放緩，這類消費需求首先受到抑制。 Copyright169。中國城市人口加速增長期將持續(xù)到2022年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?% 資料來源：中國城市化進程分析， 中國經(jīng)濟景氣月報20222022年上半年各月商品房銷售面積對比情況 ?近年來商品房銷售情況持續(xù)保持快速增長，說明需求旺盛，而住宅在商品房銷售中的比例持續(xù)增大。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 23頁隨著中國人均可支配收入的增長，城市居民購房能力增強?除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國平均水平增幅均非常明顯。政府將主要通過宏觀經(jīng)濟手段規(guī)避投資過熱。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 15頁這對 房地產(chǎn)投資會起到巨大拉動作用 ，房地產(chǎn)投資將持續(xù)增長u城市化成為最強勁的增長動力2022年底我國城市化率超過 40%，進入高速增長期，大規(guī)模城市化直接帶來人口向城市遷移和城市基本建設(shè)投資增長；u住宅消費的快速增長2022年底我國人均 GDP達到 9030元，由溫飽進入小康社會，這一經(jīng)濟發(fā)展階段決定了住宅消費成為主要和持久的消費熱點，也是新的國民經(jīng)濟增長點；u國家政策的大力扶持2022年國務(wù)院 18號文件，明確房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位；同時一系列以土地和資金為核心的調(diào)控政策將促進行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 13頁從 2022年第二季度開始，投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制 20222022年 6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)變動情況（ %）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局u一季度投資繼續(xù)增長一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長 43%，增幅比去年同期提高了 ；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，增幅比去年同期提高 。銷售管理物業(yè)管理伴隨著積極財政政策的淡出， 稅制改革 將成為下一步刺激中國經(jīng)濟增長的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費型增值稅，如對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點之一。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 10頁房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀調(diào)控，開發(fā)商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。u國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低與發(fā)達國家相比，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國最大的房地產(chǎn)公司萬科集團的市場占有率 2022年為 %，中國的房地產(chǎn)大鱷還沒有形成，市場正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運作將成為主要特征。 u銷售百強的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場的 4%左右。u上市公司的利潤快速增長從 7家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年年報看，我國房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤率大幅提高，在 22％ ~46％之間。政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟政策國際政治外貿(mào)立法對外國企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟政治法律社會文化 技術(shù)GDP的 變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資 /物價控制行業(yè)需求市場需求……國家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點專利保護新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式可任意支配收入就業(yè)預(yù)期保護消費者運動結(jié)婚率人口增長率人口遷移文化及亞文化……Copyright169。 2022－2022年，我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進入富裕階段。?民營、股份制企業(yè)不斷增加。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 8頁國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨整合的局面u房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長趨緩我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程分為三個階段：第一階段 19861991年。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 9頁央行 121號文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時代，房地產(chǎn)業(yè)將進一步產(chǎn)業(yè)化開發(fā)商原有融資手段 121文件要求216。－改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)－加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序具體相關(guān)措施綜上所述， 2022年中央政府采取了嚴禁 “ 圈地 ” ，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實施了 6年之久的積極財政政策將從 2022年開始淡出，對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控將從刺激增長轉(zhuǎn)向防止過熱。今年前 4個月，隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落， “國房景氣指數(shù) ”呈 “幾 ”字型，升降明顯，已經(jīng)回落到2022年以來的最低點。u房地產(chǎn)增速過猛勢頭得到遏制16月份增長幅度已經(jīng)低于 2022年和2022年同期的增長水平。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 17頁而技術(shù)發(fā)展也促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新項目 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 對房地產(chǎn)業(yè)的影響?建立信息化、智能化樓宇，實現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化?縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺， 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營?采用新型結(jié)構(gòu)體系，營造更加舒適的居住空間?采用組合型、標準型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率?降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)?實現(xiàn)集約化、標準化、系列化生產(chǎn)?使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源?室內(nèi)套型、室外環(huán)