【正文】 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2022－ 2022年： ％－ ％2022－ 2022年： ％－ ％2022－ 2022年： ％－ ％2022－ 2020年： ％－ ％世界銀行 2022－ 2022年： ％2022－ 2020年： ％亞洲開(kāi)發(fā)銀行 2022－ 2022年： 6％2022－ 2020年： 5％高盛公司 2022－ 2022年： ％2022－ 2025年： ％國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)對(duì) 2022年中國(guó) GDP的預(yù)測(cè) 國(guó)外機(jī)構(gòu)對(duì)未來(lái) 20年中國(guó) GDP的預(yù)測(cè)宏 觀經(jīng)濟(jì) 增 長(zhǎng) 率 房地 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展?fàn)顩r小于 4% 萎 縮4%－ 5% 停滯甚至倒退5%－ 8% 穩(wěn) 定 發(fā) 展大于 8% 高速 發(fā) 展10%－ 15% 飛 速 發(fā) 展資料來(lái)源：西蒙庫(kù)茲涅茨著 《 各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) 》2022年上半年 GDP為 %，　下半年受宏觀調(diào)控影響將略有回落但總體應(yīng)在 9－ 10%之間未來(lái) 20年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將保持高速　發(fā)展?fàn)顟B(tài)Copyright169。u對(duì)人民幣升值的預(yù)期，增強(qiáng)了房地產(chǎn)的保值增值性?19992022固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況 ?%?%?%?%?%?0?10000?20220?30000?40000?50000?60000?1999 ?2022 ?2022 ?2022 ?2022?(億元 )?19992022年房地產(chǎn)投資額?4103?4984?6344?7791?10106?0?2022?4000?6000?8000?10000?12022?1999 ?2022 ?2022 ?2022 ?2022?（億元）年均復(fù)合增長(zhǎng)率 =%5年來(lái)，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率超過(guò)了 25%同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重穩(wěn)步增長(zhǎng)未來(lái)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院信息中心，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 17頁(yè)而技術(shù)發(fā)展也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)新項(xiàng)目 創(chuàng)新的內(nèi)容和形式 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響?建立信息化、智能化樓宇，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化、封閉化?縮短供應(yīng)鏈，建立住宅網(wǎng)上信息交易平臺(tái)， 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)?采用新型結(jié)構(gòu)體系，營(yíng)造更加舒適的居住空間?采用組合型、標(biāo)準(zhǔn)型、成套裝配型技術(shù)，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高建設(shè)效率?降低物質(zhì)能耗，推廣節(jié)能、環(huán)保的建筑技術(shù)?實(shí)現(xiàn)集約化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化生產(chǎn)?使用高科技、綠色材料，減少污染，節(jié)約資源?室內(nèi)套型、室外環(huán)境設(shè)計(jì)現(xiàn)代化?光纜寬帶入戶(hù)，形成網(wǎng)絡(luò)社區(qū)?高新技術(shù)支撐下的資源節(jié)約型房屋，具備節(jié)水、節(jié)電、環(huán)保和智能化等特征?增加招投標(biāo)企業(yè)科技成果加權(quán)值?突出科技創(chuàng)新企業(yè)的優(yōu)勢(shì)?物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新?住宅銷(xiāo)售創(chuàng)新?建筑技術(shù)創(chuàng)新?住宅部件品創(chuàng)新?規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新?招投標(biāo)創(chuàng)新?提高了產(chǎn)品質(zhì)量和投資效益?促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級(jí)?提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和品牌?降低了開(kāi)發(fā)成本，增加了產(chǎn)品附加值Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 19頁(yè)總體上講，宏觀環(huán)境有利于也必將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向一條正規(guī)發(fā)展的道路 政治： Policy經(jīng)濟(jì)： Economic社會(huì)： Society技術(shù)： TechnicPest分析從根本上要求房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前的社會(huì)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)空間新型技術(shù)的進(jìn)入將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)?國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存的年代，不斷規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)管理水平。居民住房進(jìn)入暴發(fā)式需求時(shí)期。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 21頁(yè)十六大將加快城市化進(jìn)程和提高居民生活水平作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的重要任務(wù)，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到促進(jìn)極大作用“ 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值翻兩番 ”?房產(chǎn)是城市家庭中價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn) ,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算 ， 房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重達(dá)到了 ％，其中大城市為 ％、中等城市為 ％、小城市為 ％； ?根據(jù)城市化水平與人均 GDP的正相關(guān)性規(guī)律， 2022年我國(guó)城市化率將達(dá)到 46％，城市人口將達(dá)到 ，年平均新增人口 1852萬(wàn)，比目前凈增 ，僅此就需要建設(shè) 2住宅；?2020年 GDP要比 2022年翻兩番，房地產(chǎn)業(yè)必須也能夠?yàn)榇俗鞒鰬?yīng)有的貢獻(xiàn)；城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP的比重將近 ％，每年拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 1個(gè)百分點(diǎn)以上；“ 城鎮(zhèn)人口比重大幅提高 ”“ 家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加 ”“ 人民生活更加富足 ”21世紀(jì)頭 20年，我國(guó)將全面建設(shè)小康社會(huì)， “ 堅(jiān)持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路。—— 十六大報(bào)告?恩格爾系數(shù)下降以后，必然將可支配收入轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)；目前我國(guó)人均住房為 ，城鄉(xiāng)住房成套率僅為 67％，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn) “ 戶(hù)均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全 ” 的全面建設(shè)小康社會(huì)要求。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 22頁(yè)根據(jù) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2022~2022年發(fā)展規(guī)劃 ， 2022年城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)到 18平方米，住宅市場(chǎng)前景廣闊2022年底住房面積市場(chǎng)容量㎡2022年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2022年人口2022人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2022年底住房面積㎡重建比率4%Copyright169。而且均接近或超過(guò) 800元這條線（按照國(guó)際慣例：三口之家六年收入總和作為可購(gòu)房產(chǎn)計(jì)算）。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 24頁(yè)我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入高速發(fā)展期， 2022年城市化率超過(guò) 40%納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70%?按照納瑟姆曲線，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化率達(dá)到 30％的時(shí)候，整個(gè)城市化將會(huì)面臨一個(gè)起飛階段，中國(guó)今天的城市化率是 36％，未來(lái)至少 20年時(shí)間，城市化將是中國(guó)的主旋律。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁(yè)隨著中國(guó)城市化建設(shè)步伐持續(xù)加速，居民住宅需求將進(jìn)入崩發(fā)階段中國(guó)城市的 “那瑟姆 ”曲線?城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)， 2022年則有望接近 (城市化率約為 55%)，新增城市人口約 2億。Copyright169。資料來(lái)源：中國(guó)城市化進(jìn)程分析Copyright169。其中：銷(xiāo)售給個(gè)人 ，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁(yè)這種供求趨勢(shì)將繼續(xù)受經(jīng)濟(jì)周期及整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)周期的影響供給牽動(dòng)需求時(shí)期 需求牽動(dòng)供給時(shí)期主要表現(xiàn)： 長(zhǎng)期高幅波動(dòng)通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項(xiàng)目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)： 短期低幅波動(dòng)通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、土地升值 /緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控1990年 1993年 1998年 2022年 2022年宏觀調(diào)控線需求拉動(dòng)線宏觀調(diào)控失力?非宏觀調(diào)控影響下的房地產(chǎn)周期：供小于求 → 剌激價(jià)格上升 → 利潤(rùn)增加 → 剌激投資規(guī)模擴(kuò)張 → 商品供應(yīng)量增加→ 供大于求 →價(jià)格下降 → 利潤(rùn)減少 → 投資規(guī)模縮小 → 商品供應(yīng)量減少→ 供小于求。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 29頁(yè) 總體上，盡管受政策風(fēng)險(xiǎn)影響，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)仍然具有很高的市場(chǎng)吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高因此，寧波永大集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也面臨著控制風(fēng)險(xiǎn)和提高盈利能力的市場(chǎng)壓力。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 30頁(yè) 住宅房地產(chǎn)的四種主要業(yè)態(tài)：別墅、高檔公寓、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房 經(jīng)濟(jì)適用房住宅主要業(yè)態(tài)別墅TOWNHOUSE當(dāng)前跨區(qū)域地產(chǎn)商投資的主要方向以 當(dāng)?shù)刂行⌒头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資為主高檔公寓及住宅Copyright169。u隨著區(qū)域市場(chǎng)的深化發(fā)展，住宅消費(fèi)主體必將由社會(huì)高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁(yè)中國(guó)別墅對(duì)應(yīng)的收入最高的居民收入波動(dòng)幅度較大，造成中國(guó)別墅市場(chǎng)起伏較大，周期性短的特點(diǎn)1990年 1992年 1995年 1998年 2022年 2022年國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)大致走勢(shì)圖