【正文】 仍將保持高速　發(fā)展?fàn)顟B(tài)Copyright169。u房地產(chǎn)增速過(guò)猛勢(shì)頭得到遏制16月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于 2022年和2022年同期的增長(zhǎng)水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：中京房網(wǎng)Copyright169。今年前 4個(gè)月，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯回落， “國(guó)房景氣指數(shù) ”呈 “幾 ”字型，升降明顯，已經(jīng)回落到2022年以來(lái)的最低點(diǎn)。國(guó)務(wù)院頒布的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。－改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)－加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序具體相關(guān)措施綜上所述， 2022年中央政府采取了嚴(yán)禁 “ 圈地 ” ，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實(shí)施了 6年之久的積極財(cái)政政策將從 2022年開(kāi)始淡出，對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控將從刺激增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向防止過(guò)熱。融資渠道多元化Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 9頁(yè)央行 121號(hào)文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)商原有融資手段 121文件要求216。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)趨緩。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 8頁(yè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨整合的局面u房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)趨緩我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程分為三個(gè)階段：第一階段 19861991年。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，開(kāi)發(fā)企業(yè)整體水平不高，與其資金密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。?民營(yíng)、股份制企業(yè)不斷增加。u開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持較高水平從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到 30%～ 40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。 2022－2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到 35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 2頁(yè)宏觀(guān)環(huán)境分析通過(guò)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的；企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來(lái)的而不是過(guò)去的；企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會(huì)文化 技術(shù)GDP的 變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資 /物價(jià)控制行業(yè)需求市場(chǎng)需求……國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專(zhuān)利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式可任意支配收入就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化……Copyright169。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院信息中心，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒Copyright169。u上市公司的利潤(rùn)快速增長(zhǎng)從 7家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年年報(bào)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤(rùn)率大幅提高，在 22％ ~46％之間。2022年與 1998年相比，國(guó)有和集體企業(yè)分別減少了 %、 %，而民營(yíng)和股份制企業(yè)則增加了 237%。 u銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)的 4%左右。市場(chǎng)初步發(fā)育，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。u國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科集團(tuán)的市場(chǎng)占有率 2022年為 %，中國(guó)的房地產(chǎn)大鱷還沒(méi)有形成，市場(chǎng)正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運(yùn)作將成為主要特征。房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本－取得土地使用權(quán)證書(shū)后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款－施工企業(yè)墊資和拖欠工程款是開(kāi)發(fā)商重要的融資手段－通過(guò)預(yù)售從購(gòu)房者處獲取大量資金－對(duì)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目 ,不得發(fā)放任何形式的貸款；－開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％；－嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 10頁(yè)房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀(guān)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的重點(diǎn)也會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化。銷(xiāo)售管理物業(yè)管理伴隨著積極財(cái)政政策的淡出， 稅制改革 將成為下一步刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費(fèi)型增值稅，如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革將是未來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點(diǎn)之一。這表明，年初以來(lái)，國(guó)家采取的一系列控制投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見(jiàn)成效。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 13頁(yè)從 2022年第二季度開(kāi)始，投資增幅逐月降低，增速過(guò)猛勢(shì)頭得到初步遏制 20222022年 6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類(lèi)指數(shù)變動(dòng)情況（ %）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局u一季度投資繼續(xù)增長(zhǎng)一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) 43%，增幅比去年同期提高了 ；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 。表明自去年以來(lái)國(guó)家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列控制投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見(jiàn)成效。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 15頁(yè)這對(duì) 房地產(chǎn)投資會(huì)起到巨大拉動(dòng)作用 ，房地產(chǎn)投資將持續(xù)增長(zhǎng)u城市化成為最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力2022年底我國(guó)城市化率超過(guò) 40%，進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，大規(guī)模城市化直接帶來(lái)人口向城市遷移和城市基本建設(shè)投資增長(zhǎng)；u住宅消費(fèi)的快速增長(zhǎng)2022年底我國(guó)人均 GDP達(dá)到 9030元，由溫飽進(jìn)入小康社會(huì)，這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定了住宅消費(fèi)成為主要和持久的消費(fèi)熱點(diǎn)，也是新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；u國(guó)家政策的大力扶持2022年國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件，明確房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位；同時(shí)一系列以土地和資金為核心的調(diào)控政策將促進(jìn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 18頁(yè)但也要注意到國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜、多變也將對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)起到影響房地產(chǎn)需求變化2022奧運(yùn)加入 WTO美國(guó)霸權(quán)主義經(jīng)濟(jì)全球化臺(tái)海 危機(jī)恐怖與動(dòng)蕩非典等 疫情親民 政策城市品位升級(jí)消費(fèi)者恐慌大 城市樓市蕭條防范不可預(yù)見(jiàn)情況增加儲(chǔ)蓄抑制房地產(chǎn)消費(fèi)持幣觀(guān)望影響外國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)升溫收入水平提高經(jīng)濟(jì)周期趨緩?fù)瞥鼋?jīng)濟(jì)適用房二元 經(jīng)濟(jì)趨變危機(jī)意識(shí)增加束縛中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新技術(shù)引進(jìn)房貸 增加房地產(chǎn)升溫體育場(chǎng)館建設(shè)外行 %個(gè)貸Copyright169。政府將主要通過(guò)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)手段規(guī)避投資過(guò)熱。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局 ……”2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 23頁(yè)隨著中國(guó)人均可支配收入的增長(zhǎng)，城市居民購(gòu)房能力增強(qiáng)?除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國(guó)平均水平增幅均非常明顯。資料來(lái)源：中國(guó)城市化進(jìn)程Copyright169。中國(guó)城市人口加速增長(zhǎng)期將持續(xù)到2022年，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?% 資料來(lái)源：中國(guó)城市化進(jìn)程分析， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)20222022年上半年各月商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比情況 ?近年來(lái)商品房銷(xiāo)售情況持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，說(shuō)明需求旺盛，而住宅在商品房銷(xiāo)售中的比例持續(xù)增大。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 27頁(yè)從供給方面看：從 1997年以來(lái)商品用房供給逐年上升，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大?2022年全國(guó)商品住房施工面積同比增長(zhǎng) %；竣工面積同比增長(zhǎng) %。 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 31頁(yè)不同住宅類(lèi)型針對(duì)不同的消費(fèi)群體，消費(fèi)主體將隨著區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行演變經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房公寓TOWNHOUSE別墅 頂級(jí)收入階層高 收入階層中低收入階層u在 經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商總是先迎合高端消費(fèi)者的需求，等到高端市場(chǎng)趨于飽和后才會(huì)關(guān)注中端及低端消費(fèi)者的需求。對(duì)于高收入階層而言， “10萬(wàn)元 ”以上消費(fèi) (多套 /高檔住宅、轎車(chē) )的需求收入彈性最大，一旦收入預(yù)期增長(zhǎng)放緩，這類(lèi)消費(fèi)需求首先受到抑制。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁(yè)經(jīng)濟(jì)適用房需求市場(chǎng)巨大，加之受到國(guó)家政策的多方優(yōu)惠，成為部分開(kāi)發(fā)商下一步的開(kāi)發(fā)重點(diǎn) 項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì) 適用房 商品房售價(jià)（元） 成本（元） 利 潤(rùn) （元） 成本利 潤(rùn) 率 % %投 資 （元） 3340自有 資 金（元） 1002自有 資 金回 報(bào) 率 % %自有 資 金年回 報(bào)率 % %投資經(jīng)濟(jì)適用房與