【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè) 2022~2022年發(fā)展規(guī)劃 ， 2022年城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)到 18平方米，住宅市場(chǎng)前景廣闊2022年底住房面積市場(chǎng)容量㎡2022年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2022年人口2022人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2022年底住房面積㎡重建比率4%Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 23頁隨著中國(guó)人均可支配收入的增長(zhǎng)，城市居民購(gòu)房能力增強(qiáng)?除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國(guó)平均水平增幅均非常明顯。而且均接近或超過 800元這條線（按照國(guó)際慣例：三口之家六年收入總和作為可購(gòu)房產(chǎn)計(jì)算）。資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、浙江省政府信息中心Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 24頁我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入高速發(fā)展期， 2022年城市化率超過 40%納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70%?按照納瑟姆曲線，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化率達(dá)到 30％的時(shí)候，整個(gè)城市化將會(huì)面臨一個(gè)起飛階段，中國(guó)今天的城市化率是 36％，未來至少 20年時(shí)間，城市化將是中國(guó)的主旋律。資料來源：中國(guó)城市化進(jìn)程Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁隨著中國(guó)城市化建設(shè)步伐持續(xù)加速，居民住宅需求將進(jìn)入崩發(fā)階段中國(guó)城市的 “那瑟姆 ”曲線?城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)。 2022年末，我國(guó)城市人口約為 。專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)， 2022年則有望接近 (城市化率約為 55%)，新增城市人口約 2億。中國(guó)城市人口加速增長(zhǎng)期將持續(xù)到2022年，屆時(shí)中國(guó)城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?% 資料來源：中國(guó)城市化進(jìn)程分析， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)20222022年上半年各月商品房銷售面積對(duì)比情況 ?近年來商品房銷售情況持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，說明需求旺盛，而住宅在商品房銷售中的比例持續(xù)增大。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 26頁今后半個(gè)世紀(jì)中中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)將持續(xù)增長(zhǎng)，尤其今后 10年里需求增長(zhǎng)速度極快?　　隨著，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快車道，居民可支配收入水平持續(xù)增長(zhǎng)，購(gòu)房能力逐步加強(qiáng)，從 2022年到 2022年短短六年間需求將達(dá) ，中國(guó)民用住宅市場(chǎng)進(jìn)入最佳發(fā)展期。資料來源：中國(guó)城市化進(jìn)程分析Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 27頁從供給方面看：從 1997年以來商品用房供給逐年上升，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大?2022年全國(guó)商品住房施工面積同比增長(zhǎng) %；竣工面積同比增長(zhǎng) %。其中：銷售給個(gè)人 ，同比增長(zhǎng) %，所占比重為 %。? 1998年住房制度改革，將巨大的住宅存量和需求推向市場(chǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列扶持政策，刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，目前已占全行業(yè)的 68%以上，成為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)的核心商品住房竣工面積增長(zhǎng)情況資料來源：國(guó)務(wù)院信息中心，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁這種供求趨勢(shì)將繼續(xù)受經(jīng)濟(jì)周期及整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)周期的影響供給牽動(dòng)需求時(shí)期 需求牽動(dòng)供給時(shí)期主要表現(xiàn)： 長(zhǎng)期高幅波動(dòng)通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項(xiàng)目、金融服務(wù)重組、政策導(dǎo)向、利率低位、政府干預(yù)主要表現(xiàn)： 短期低幅波動(dòng)通貨膨脹、低空置率、股市調(diào)整、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、土地升值 /緊缺、需求導(dǎo)向、利率上調(diào)、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調(diào)控1990年 1993年 1998年 2022年 2022年宏觀調(diào)控線需求拉動(dòng)線宏觀調(diào)控失力?非宏觀調(diào)控影響下的房地產(chǎn)周期：供小于求 → 剌激價(jià)格上升 → 利潤(rùn)增加 → 剌激投資規(guī)模擴(kuò)張 → 商品供應(yīng)量增加→ 供大于求 →價(jià)格下降 → 利潤(rùn)減少 → 投資規(guī)?？s小 → 商品供應(yīng)量減少→ 供小于求。 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 29頁 總體上，盡管受政策風(fēng)險(xiǎn)影響，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)仍然具有很高的市場(chǎng)吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高因此，寧波永大集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨著較好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，也面臨著控制風(fēng)險(xiǎn)和提高盈利能力的市場(chǎng)壓力。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 30頁 住宅房地產(chǎn)的四種主要業(yè)態(tài)：別墅、高檔公寓、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房 經(jīng)濟(jì)適用房住宅主要業(yè)態(tài)別墅TOWNHOUSE當(dāng)前跨區(qū)域地產(chǎn)商投資的主要方向以 當(dāng)?shù)刂行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)公司投資為主高檔公寓及住宅Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 31頁不同住宅類型針對(duì)不同的消費(fèi)群體，消費(fèi)主體將隨著區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行演變經(jīng)濟(jì)適用房普通商品房公寓TOWNHOUSE別墅 頂級(jí)收入階層高 收入階層中低收入階層u在 經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，開發(fā)商總是先迎合高端消費(fèi)者的需求，等到高端市場(chǎng)趨于飽和后才會(huì)關(guān)注中端及低端消費(fèi)者的需求。u隨著區(qū)域市場(chǎng)的深化發(fā)展，住宅消費(fèi)主體必將由社會(huì)高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁中國(guó)別墅對(duì)應(yīng)的收入最高的居民收入波動(dòng)幅度較大，造成中國(guó)別墅市場(chǎng)起伏較大，周期性短的特點(diǎn)1990年 1992年 1995年 1998年 2022年 2022年國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)大致走勢(shì)圖u 中國(guó)別墅市場(chǎng)歷經(jīng)大起大落，十年來有過三次建設(shè)高潮，但是很快就轉(zhuǎn)入低谷u 緊縮的投資政策，導(dǎo)致投資品盈利水平的下降，高收入家庭的收入預(yù)期在一定程度上惡化。對(duì)于高收入階層而言， “10萬元 ”以上消費(fèi) (多套 /高檔住宅、轎車 )的需求收入彈性最大，一旦收入預(yù)期增長(zhǎng)放緩，這類消費(fèi)需求首先受到抑制。資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，申銀萬國(guó)證券研究所Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 33頁中國(guó)別墅市場(chǎng)的開發(fā)商隊(duì)伍良莠不齊，加之國(guó)家相關(guān)政策的限制，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商相繼退出盲目性急功近利忽視景觀形狀差異規(guī)劃設(shè)計(jì)欠缺片面追求利潤(rùn)選址不夠重視 p脫離了別墅功能p造型呆板，選材粗糙p施工質(zhì)量差p配套設(shè)施不全p片面追求銷售面積增加棟數(shù)p水電、通訊問題不能解決p景觀一般，無特別之處u由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制u雖然利潤(rùn)高，但別墅項(xiàng)目銷售時(shí)間長(zhǎng)，資金回收周期長(zhǎng)，增加了別墅市場(chǎng)進(jìn)入門檻u別墅前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和中期見設(shè)施工要求較高，相應(yīng)對(duì)開發(fā)商的綜合實(shí)力要求較高u較高的要求和不可捉摸的市場(chǎng)使很多開發(fā)商開始退出這塊市場(chǎng)國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)開發(fā)存在很多問題首先 選址不科學(xué) ，項(xiàng)目開發(fā)急功近利，匆忙上馬，甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀；其次 規(guī)劃十分欠缺 ，公共環(huán)境與庭院應(yīng)有足夠空間，造型設(shè)計(jì)和建筑形式要體現(xiàn)一定的檔次，多數(shù)別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量差；片面追求利潤(rùn) ，強(qiáng)調(diào)銷售面積，從根本上脫離了別墅休閑的功能Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁商品房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高 ，需求旺盛20222022年全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（ %） 2022年全國(guó)住宅銷售情況?普通商品房是城鎮(zhèn)居民住宅的主要業(yè)態(tài)形勢(shì)，一直占到整個(gè)房地產(chǎn)投資和市場(chǎng)需求的最大比例，從近年來的銷售價(jià)格來看，相對(duì)于其他業(yè)態(tài)形勢(shì)，普通商品房的需求量和價(jià)格提升比例是最高的資料來源：國(guó)務(wù)院信息中心，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁經(jīng)濟(jì)適用房需求市場(chǎng)巨大，加之受到國(guó)家政策的多方優(yōu)惠，成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點(diǎn) 項(xiàng) 目 經(jīng)濟(jì) 適用房 商品房售價(jià)（元） 成本（元） 利 潤(rùn) （元） 成本利 潤(rùn) 率 % %投 資 （元） 3340自有 資 金（元） 1002自有 資 金回 報(bào) 率 % %自有 資 金年回 報(bào)率 % %投資經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房收益情況對(duì)比表 u1998年底，北京回龍觀小區(qū)是第一個(gè)經(jīng)政府認(rèn)定的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，第一期建筑面積 850萬平方米，迅速銷售一空。 1999年開始，各大中城市相繼進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)劃，受到城鎮(zhèn)市民的熱烈追捧u從左表看出：開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的回報(bào)雖然沒有普通商品房高，但是其自有資金回報(bào)率以達(dá) %，遠(yuǎn)高于同期銀行存款利率，因此有可觀的經(jīng)濟(jì)效益u國(guó)家政策大力扶持，金融系統(tǒng)積極支持，加之價(jià)位更合適普通居民的承