【文章內容簡介】 業(yè) 2022~2022年發(fā)展規(guī)劃 ， 2022年城鎮(zhèn)人均使用面積達到 18平方米，住宅市場前景廣闊2022年底住房面積市場容量㎡2022年底住房面積目前人口人均現(xiàn)有面積㎡2022年人口2022人均面積 18㎡原有住宅拆遷重建2022年底住房面積㎡重建比率4%Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 23頁隨著中國人均可支配收入的增長，城市居民購房能力增強?除北京、上海兩大城市外，天津、浙江、山東乃至全國平均水平增幅均非常明顯。而且均接近或超過 800元這條線（按照國際慣例：三口之家六年收入總和作為可購房產(chǎn)計算）。資料來源：中國統(tǒng)計年鑒、浙江省政府信息中心Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 24頁我國城市化進程進入高速發(fā)展期， 2022年城市化率超過 40%納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70%?按照納瑟姆曲線，當一個國家城市化率達到 30％的時候，整個城市化將會面臨一個起飛階段，中國今天的城市化率是 36％，未來至少 20年時間，城市化將是中國的主旋律。資料來源：中國城市化進程Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 25頁隨著中國城市化建設步伐持續(xù)加速，居民住宅需求將進入崩發(fā)階段中國城市的 “那瑟姆 ”曲線?城市人口增長對房地產(chǎn)市場的推動作用遠大于居民收入增長。 2022年末，我國城市人口約為 。專業(yè)機構預計， 2022年則有望接近 (城市化率約為 55%)，新增城市人口約 2億。中國城市人口加速增長期將持續(xù)到2022年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總人口的 % 資料來源：中國城市化進程分析， 中國經(jīng)濟景氣月報20222022年上半年各月商品房銷售面積對比情況 ?近年來商品房銷售情況持續(xù)保持快速增長，說明需求旺盛，而住宅在商品房銷售中的比例持續(xù)增大。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 26頁今后半個世紀中中國的住宅產(chǎn)業(yè)將持續(xù)增長，尤其今后 10年里需求增長速度極快?　　隨著，中國經(jīng)濟進入快車道，居民可支配收入水平持續(xù)增長，購房能力逐步加強，從 2022年到 2022年短短六年間需求將達 ，中國民用住宅市場進入最佳發(fā)展期。資料來源：中國城市化進程分析Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 27頁從供給方面看：從 1997年以來商品用房供給逐年上升，住宅投資占房地產(chǎn)投資總額比例不斷加大?2022年全國商品住房施工面積同比增長 %；竣工面積同比增長 %。其中：銷售給個人 ，同比增長 %，所占比重為 %。? 1998年住房制度改革，將巨大的住宅存量和需求推向市場，國家出臺了一系列扶持政策，刺激著住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長，目前已占全行業(yè)的 68%以上，成為整個產(chǎn)業(yè)的增長的核心商品住房竣工面積增長情況資料來源：國務院信息中心，中國經(jīng)濟景氣月報Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 28頁這種供求趨勢將繼續(xù)受經(jīng)濟周期及整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動周期的影響供給牽動需求時期 需求牽動供給時期主要表現(xiàn)： 長期高幅波動通貨緊縮、高空置率、股市狂跌、超大型郊外項目、金融服務重組、政策導向、利率低位、政府干預主要表現(xiàn)： 短期低幅波動通貨膨脹、低空置率、股市調整、奧運經(jīng)濟、土地升值 /緊缺、需求導向、利率上調、信托產(chǎn)品出爐、宏觀調控1990年 1993年 1998年 2022年 2022年宏觀調控線需求拉動線宏觀調控失力?非宏觀調控影響下的房地產(chǎn)周期：供小于求 → 剌激價格上升 → 利潤增加 → 剌激投資規(guī)模擴張 → 商品供應量增加→ 供大于求 →價格下降 → 利潤減少 → 投資規(guī)模縮小 → 商品供應量減少→ 供小于求。 Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 29頁 總體上，盡管受政策風險影響，城鎮(zhèn)住宅市場仍然具有很高的市場吸引力起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段 萎縮階段人均 GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計 納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率 30% 70% 高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場成長性高因此，寧波永大集團房地產(chǎn)業(yè)務面臨著較好的市場發(fā)展機會，也面臨著控制風險和提高盈利能力的市場壓力。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 30頁 住宅房地產(chǎn)的四種主要業(yè)態(tài)：別墅、高檔公寓、普通商品房、經(jīng)濟適用房普通商品房 經(jīng)濟適用房住宅主要業(yè)態(tài)別墅TOWNHOUSE當前跨區(qū)域地產(chǎn)商投資的主要方向以 當?shù)刂行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)公司投資為主高檔公寓及住宅Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 31頁不同住宅類型針對不同的消費群體，消費主體將隨著區(qū)域市場的發(fā)展進行演變經(jīng)濟適用房普通商品房公寓TOWNHOUSE別墅 頂級收入階層高 收入階層中低收入階層u在 經(jīng)濟利益的驅動下，開發(fā)商總是先迎合高端消費者的需求，等到高端市場趨于飽和后才會關注中端及低端消費者的需求。u隨著區(qū)域市場的深化發(fā)展，住宅消費主體必將由社會高收入階層為主轉為中等收入階層為主。Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 32頁中國別墅對應的收入最高的居民收入波動幅度較大，造成中國別墅市場起伏較大，周期性短的特點1990年 1992年 1995年 1998年 2022年 2022年國內別墅市場大致走勢圖u 中國別墅市場歷經(jīng)大起大落，十年來有過三次建設高潮，但是很快就轉入低谷u 緊縮的投資政策，導致投資品盈利水平的下降，高收入家庭的收入預期在一定程度上惡化。對于高收入階層而言， “10萬元 ”以上消費 (多套 /高檔住宅、轎車 )的需求收入彈性最大，一旦收入預期增長放緩，這類消費需求首先受到抑制。資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，申銀萬國證券研究所Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 33頁中國別墅市場的開發(fā)商隊伍良莠不齊，加之國家相關政策的限制，實力不強的開發(fā)商相繼退出盲目性急功近利忽視景觀形狀差異規(guī)劃設計欠缺片面追求利潤選址不夠重視 p脫離了別墅功能p造型呆板，選材粗糙p施工質量差p配套設施不全p片面追求銷售面積增加棟數(shù)p水電、通訊問題不能解決p景觀一般，無特別之處u由于占地和市政投資不經(jīng)濟，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制u雖然利潤高，但別墅項目銷售時間長，資金回收周期長，增加了別墅市場進入門檻u別墅前期規(guī)劃設計和中期見設施工要求較高，相應對開發(fā)商的綜合實力要求較高u較高的要求和不可捉摸的市場使很多開發(fā)商開始退出這塊市場國內別墅市場開發(fā)存在很多問題首先 選址不科學 ，項目開發(fā)急功近利，匆忙上馬，甚至完全忽視環(huán)境資源和自然景觀；其次 規(guī)劃十分欠缺 ，公共環(huán)境與庭院應有足夠空間，造型設計和建筑形式要體現(xiàn)一定的檔次，多數(shù)別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量差；片面追求利潤 ，強調銷售面積，從根本上脫離了別墅休閑的功能Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁商品房市場價格持續(xù)走高 ，需求旺盛20222022年全國房屋銷售價格指數(shù)（ %） 2022年全國住宅銷售情況?普通商品房是城鎮(zhèn)居民住宅的主要業(yè)態(tài)形勢，一直占到整個房地產(chǎn)投資和市場需求的最大比例，從近年來的銷售價格來看，相對于其他業(yè)態(tài)形勢，普通商品房的需求量和價格提升比例是最高的資料來源：國務院信息中心，中國經(jīng)濟景氣月報Copyright169。2022 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁經(jīng)濟適用房需求市場巨大，加之受到國家政策的多方優(yōu)惠，成為部分開發(fā)商下一步的開發(fā)重點 項 目 經(jīng)濟 適用房 商品房售價（元） 成本（元） 利 潤 （元） 成本利 潤 率 % %投 資 （元） 3340自有 資 金（元） 1002自有 資 金回 報 率 % %自有 資 金年回 報率 % %投資經(jīng)濟適用房與普通商品房收益情況對比表 u1998年底，北京回龍觀小區(qū)是第一個經(jīng)政府認定的大型經(jīng)濟適用房項目，第一期建筑面積 850萬平方米，迅速銷售一空。 1999年開始，各大中城市相繼進行經(jīng)濟適用房的建設規(guī)劃，受到城鎮(zhèn)市民的熱烈追捧u從左表看出：開發(fā)經(jīng)濟適用房的回報雖然沒有普通商品房高，但是其自有資金回報率以達 %，遠高于同期銀行存款利率，因此有可觀的經(jīng)濟效益u國家政策大力扶持，金融系統(tǒng)積極支持，加之價位更合適普通居民的承