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正文內(nèi)容

份海南市場(chǎng)資訊報(bào)告完(參考版)

2024-12-26 14:56本頁(yè)面
  

【正文】 從購(gòu)房者的貸款到開(kāi)發(fā)商的資金鏈,都將受到波及。出臺(tái)的五大調(diào)控措施的重點(diǎn)還是在對(duì) 4月出臺(tái)“國(guó)十條”執(zhí)行和堅(jiān)持。 ? 新政調(diào)控。 整個(gè) 9月份,全島土地市場(chǎng)成交 9宗,但多為私人所得,并無(wú)開(kāi)發(fā)商介入。 海南 2021年 9月市場(chǎng)小結(jié) 針對(duì) 2021年 9月市場(chǎng)的情況總結(jié)出以下幾個(gè)特點(diǎn): ?“金九”變”銅九” 海南樓市的瘋漲和長(zhǎng)達(dá) 5個(gè)月的調(diào)控后,海南的開(kāi)發(fā)商終于迎來(lái)了金九銀十,隨著逐海南旅游旺季的逐漸到來(lái),也意味著海南樓市的銷(xiāo)售旺季也即將到來(lái),海南開(kāi)發(fā)商也做足了準(zhǔn)備,并推出一系列的優(yōu)惠讓利刺激,不過(guò)市場(chǎng)并未見(jiàn)明顯起色,成交量同比往年還是很慘淡。眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始促銷(xiāo)暗降方法加大銷(xiāo)售力度,相對(duì)??谌齺喌鹊貋?lái)說(shuō),雖受新政影響相對(duì)較小,但在銷(xiāo)量得不到增加的市場(chǎng)情況下,尋求促銷(xiāo)暗降也是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈之舉。 個(gè)案跟蹤 信息 4 2021年 9月文昌個(gè)案跟蹤小結(jié) ? 和整個(gè)海南市場(chǎng)一樣,文昌 9月份各重點(diǎn)項(xiàng)目均出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象,開(kāi)發(fā)商依然不降價(jià),客戶(hù)依然不買(mǎi),金九并沒(méi)有給整個(gè)文昌市場(chǎng)帶來(lái)很好的景象。二期 10樓主體結(jié)構(gòu)完成至八層樓面, 1 17樓地下室主體結(jié)構(gòu)部分施工, 16樓主體結(jié)構(gòu)完成至二層樓面, 21樓基礎(chǔ)土方開(kāi)挖階段, 22樓及地下車(chē)庫(kù)完成預(yù)應(yīng)力管樁施工。 項(xiàng)目名稱(chēng) 平海逸龍灣 開(kāi)發(fā)商 文昌平海建設(shè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目地址 清瀾鎮(zhèn) 高隆灣 總占地 26萬(wàn) ㎡ 總建面 40萬(wàn) ㎡ 容積率 綠化率 50% 產(chǎn)品類(lèi)型 高層公寓 +酒店 主力面積 45100 ㎡ 09年底售價(jià) —— 9月價(jià)格 均價(jià) 13000元 /㎡ 銷(xiāo)售率 5月 1日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 4樓,現(xiàn)余極少貨量 最近動(dòng)向 一期建到 9層,預(yù)期 9月封頂。最新工程進(jìn)度:酒店已見(jiàn)到 11層,現(xiàn)開(kāi)始做周邊綠化;會(huì)議中心目前開(kāi)始做內(nèi)部裝修了, 6建到第一層, 7建到第二層了, 13現(xiàn)已建到10層;目前在售 5已經(jīng)封頂,開(kāi)始做內(nèi)部裝修;總體工程預(yù)計(jì) 2021年底交房。 項(xiàng)目名稱(chēng) 波溪麗亞灣 開(kāi)發(fā)商 海南京都匯銀投資有限公司 項(xiàng)目地址 高隆灣風(fēng)景區(qū)文府路 299號(hào) 總占地 12萬(wàn) ㎡ 總建面 18萬(wàn) ㎡ 容積率 綠化率 50% 產(chǎn)品類(lèi)型 高層公寓、別墅 主力面積 5795㎡ 09年底售價(jià) —— 9月售價(jià) 均價(jià) 11800元 /㎡ 銷(xiāo)售率 5樓所剩貨量不多 最近動(dòng)向 5樓已封頂 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目位于高隆灣濱海板塊一線(xiàn)海景區(qū),共約 1700套,其中十套雙拼。 項(xiàng)目名稱(chēng) 夏灣拿 開(kāi)發(fā)商 文昌永豐投資有限公司 項(xiàng)目地址 清瀾開(kāi)發(fā)區(qū)惠民路 16號(hào) 總占地 24669㎡ 總建面 58501㎡ 容積率 2 綠化率 45% 產(chǎn)品類(lèi)型 高層公寓 主力面積 50100㎡ 09年售價(jià) —— 9月售價(jià) 均價(jià) 7000 銷(xiāo)售率 約 85%(以已付訂金計(jì)算) 最近動(dòng)向 1號(hào)樓已封頂, 3號(hào)樓 8月封頂 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目位于濱海板塊的清瀾新區(qū),由 7棟高層半圍合組成,共 744套單位, 5月 1號(hào)開(kāi)始推售 1樓 120套單位,一梯 8戶(hù),兩房占 %,剩余的都為單房,每戶(hù)都都帶入戶(hù)花園,成交客戶(hù)基本都是島外客戶(hù)。購(gòu)房全款 、按揭 ,項(xiàng)目工程進(jìn)展已全部封頂! 二期 個(gè)案跟蹤 之義方家園 4 ? 義方家園一期清華組團(tuán)已全部售磬,今年 10月交房;現(xiàn)售的是北大組團(tuán),已封頂, 5980元 /平起,預(yù)計(jì)明年 6月份交房;商務(wù)公寓目前已建出地面。 義方家園在售北大組團(tuán):北大苑、復(fù)旦苑、南開(kāi)苑。 文昌概覽 文昌的房地產(chǎn)格局,大致可分為文城和清瀾(即高隆灣)兩個(gè)版塊,而高隆灣版塊又可以根據(jù)距離海景的距離而大致分為三個(gè)層級(jí)。而這次改變與當(dāng)年海南東線(xiàn)高速公路通車(chē)帶給文昌的影響相反,文昌的區(qū)域優(yōu)勢(shì)地位將格外搶眼。香檳郡依然沉寂,而長(zhǎng)灘雨林、亞洲灣等項(xiàng)目,在傳統(tǒng)的金九銀十之際,都有大量新貨推出,市場(chǎng)供應(yīng)量加大,競(jìng)爭(zhēng)加劇。 9月份在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到銷(xiāo)售價(jià)格,與前幾個(gè)月無(wú)明顯變化。目前在售指標(biāo)大盤(pán)主要有千舟灣、寶蓮城、亞洲灣,整體推貨量不大,市場(chǎng)供應(yīng)量總體趨小。 個(gè)案跟蹤 之博鰲香檳郡 4 ? 未開(kāi)盤(pán),開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定,首期推出 2號(hào)樓,報(bào)價(jià)均價(jià) /平米。香檳郡建筑風(fēng)格為地中海風(fēng)格,瞰海公寓、觀景洋房、親海獨(dú)棟,戶(hù)戶(hù)面海的規(guī)劃格局。 項(xiàng)目名稱(chēng) 博鰲香檳郡 開(kāi)發(fā)商 海南歐博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 博鰲鎮(zhèn)旅游中心接待區(qū)東北側(cè) 總占地 118400平米 總建面 100573平米 容積率 綠化率 % 產(chǎn)品類(lèi)型 公寓 63106平米、洋房 139165平米、聯(lián)排別墅 210240平米、雙拼別墅 244平米 9月價(jià)格 報(bào)價(jià)均價(jià) /平米 銷(xiāo)售情況 未開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 博鰲香檳郡整個(gè)小區(qū)占地 180畝,由公寓,洋房和聯(lián)排別墅,雙拼別墅組成 。一期產(chǎn)品以 70㎡ 以下中小戶(hù)型為主,適量配置中大居室,以滿(mǎn)足客戶(hù)的不同需求 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 博鰲海御 開(kāi)發(fā)商 瓊海博鰲麗都臵業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 瓊海市博鰲濱海大道 總占地 1340000平方米 總建面 123000平方米 容積率 綠化率 40% 產(chǎn)品類(lèi)型 多層、高層住宅 主力面積 一期 70平米以下為主 7月價(jià)格 報(bào)價(jià) 2萬(wàn) /平米 銷(xiāo)售情況 預(yù)計(jì) 10月底開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 博鰲海御可售部分為 5棟高級(jí)公寓,其中一期為 A、 E棟, A棟為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓, 3層以上為住宅,精裝修送家具家電,客戶(hù)拎包入住,四梯 12戶(hù),戶(hù)型面積在 60115平米之間共四種戶(hù)型,均為一室一廳一衛(wèi),層高 。雨林 4 ? 長(zhǎng)灘 一期推出列賓公寓 168套和戈雅公寓 109套,戶(hù)型面積 5 6一室一廳,看海位臵較差。雨林 開(kāi)發(fā)商 南郡原臵業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 博鰲濱海大道與嘉博路交匯處 總占地 273畝 總建面 ㎡ 容積率 綠化率 46% 產(chǎn)品類(lèi)型 精品酒店、高層海景公寓、多層洋房及別墅 主力面積 5070 ㎡ —— 現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格 花園洋房預(yù)計(jì) /㎡ 銷(xiāo)售率 10月份開(kāi)盤(pán) 最近動(dòng)向 一期正接受認(rèn)購(gòu) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 是博鰲片區(qū)唯一的地中海式風(fēng)格的社區(qū), 以美國(guó)著名的高尚住宅區(qū) Fisher Island為藍(lán)本。公寓共約 800套, 10月推出 3號(hào)樓,約 400套,帶精裝修,報(bào)價(jià)13000/平米起。一期預(yù)計(jì)推出 3,戶(hù)型面積四種 ABCD,裝修標(biāo)準(zhǔn)報(bào) 3000元 /平米。 項(xiàng)目名稱(chēng) 博鰲灣 開(kāi)發(fā)商 幸福聯(lián)盟投資有限公司 項(xiàng)目地址 博鰲濱海大道也望海街交匯處 總占地 151畝 總建面 10萬(wàn)㎡ 容積率 綠化率 40% 產(chǎn)品類(lèi)型 別墅、公寓 主力面積 5085 ㎡ 價(jià)格 13000/平方米起 銷(xiāo)售率 —— 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 10月初 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 是一個(gè)由海景別墅、瞰海公寓、星級(jí)度假酒店等度假型產(chǎn)品組成的東南亞風(fēng)情社區(qū)。 9月較 8月價(jià)格變化不大。 項(xiàng)目名稱(chēng) 寶蓮城 開(kāi)發(fā)商 海南寶蓮城(博鰲)實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 瓊海市博鰲龍博大道 9號(hào) 總占地 106萬(wàn)㎡ 總建面 60萬(wàn)㎡ 容積率 綠化率 71% 產(chǎn)品類(lèi)型 高層酒店式公寓、別墅 主力面積 5771 ㎡ 小戶(hù)型 09年底價(jià)格 14000元 /㎡ 7月價(jià)格 起價(jià) 18000萬(wàn),均價(jià) 20210萬(wàn)元 /㎡ 銷(xiāo)售率 H棟剩余不到 10套房源 最近動(dòng)向 H棟即將封頂 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 2021年 2月 2日寶蓮城項(xiàng)目 H幢停售,根據(jù)臵業(yè)顧問(wèn)介紹是因?yàn)闆](méi)有預(yù)售證停售, 2月 10日再售。 個(gè)案跟蹤 之博鰲亞洲灣 4 ? 博鰲亞洲灣別墅已封頂,目前圣陶沙別墅組團(tuán)尾房在售, 9月底均價(jià) 600萬(wàn)元 /套。社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有 1個(gè)五星級(jí)海景酒店、 6個(gè)島嶼主題會(huì)所和海景養(yǎng)生會(huì)所 。 [博鰲市場(chǎng)] 2021年 9月整個(gè)博鰲都放出大量貨,主要聚集在幾個(gè)指標(biāo)性大盤(pán)中,如博鰲千舟灣、寶蓮城、博鰲亞洲灣,長(zhǎng)灘雨林等,其他小項(xiàng)目與這些大盤(pán)都不存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)性。 ?后有報(bào)道稱(chēng),擎天半島項(xiàng)目是由于簽約長(zhǎng)期累積后錄入導(dǎo)致的結(jié)果,并不是真實(shí)銷(xiāo)售情況。 個(gè)案跟蹤 信息 4 2021年 9月三亞個(gè)案跟蹤小結(jié) ? 這次調(diào)控政策的出臺(tái),或?qū)⒓觿∪齺喩唐贩渴袌?chǎng)的低迷狀態(tài),三亞商品房市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體在島外,而這部分購(gòu)房者,基本屬于二次甚至是三次購(gòu)房者,這次政策的調(diào)控有可能將會(huì)加劇觀望的氣氛,而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),本次的政策也會(huì)讓資金從根本上面臨壓力,連鎖反應(yīng)下,房?jī)r(jià)有可能會(huì)再次出現(xiàn)大幅的回落。目前在售 2號(hào)樓剩 10余套躍層戶(hù)型,3號(hào)樓均價(jià) 2萬(wàn)。項(xiàng)目總建筑面積達(dá) ㎡,定位于以度假、休閑、養(yǎng)身為一體的世界級(jí)濱海社區(qū),規(guī)劃有高層海景公寓和少量珍稀海邊別墅兩類(lèi)產(chǎn)品。 個(gè)案跟蹤 之紅樹(shù)林度假酒店 4 ? 在售 5090平米戶(hù)型,起價(jià) /平米,均價(jià) 萬(wàn)元 /平米 ,最高價(jià)30400元 /平米。在 2021年年初銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好,產(chǎn)品為東南亞風(fēng)格,品質(zhì)獲得客戶(hù)認(rèn)同,現(xiàn)在售 5090平米戶(hù)型,報(bào)價(jià) /平米,均價(jià) /平米??傉嫉孛娣e約 26萬(wàn)平方米,總建筑面積 50萬(wàn)平方米,綠化率 55%以上??墒酃⒐?448套,分別為 77㎡ 、102 ㎡ 、 130 ㎡ 、 180 ㎡ 、 216 ㎡ 五種戶(hù)型,精裝修發(fā)售,報(bào)價(jià)為 4萬(wàn)元 / ㎡ ,端頭位 78萬(wàn)元 / ㎡ 個(gè)案跟蹤 之東和中央海岸 4 ? 東和中央海岸預(yù)計(jì) 10月份開(kāi)盤(pán), 克拉碼頭產(chǎn)權(quán)式酒店 ,均價(jià) 35000元 /平方米,全款享 ,克拉碼頭 66 ㎡ 一線(xiàn)海景精裝酒店式公寓現(xiàn)房發(fā)售,起價(jià) 160萬(wàn) /套??偨ㄖ娣e約14萬(wàn)平方米,由卡爾森麗笙酒店、全海景商務(wù)度假公館、東和私家游艇會(huì)、頂級(jí)企業(yè)會(huì)所及濱海商業(yè)廣場(chǎng)等高端配套奢華構(gòu)筑。鳳凰水城南岸小高層在售,翰海公寓 F2棟預(yù)計(jì) 10月開(kāi)盤(pán),均價(jià)約 26000元 /㎡ ,一次性付款享 。鳳凰水城的高層建筑在里面規(guī)劃上做得極為出色,層次分明,顏色沉靜明快,極富度假感。 個(gè)案跟蹤 之鳳凰島 4 ? 目前 3號(hào)樓在售,均價(jià) 90000元 /平米 半山半島 項(xiàng)目名稱(chēng) 鳳凰水城(南岸) 開(kāi)發(fā)商 三亞鳳凰新城實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 解放路、金雞嶺路交匯處 總占地 90萬(wàn)㎡ 總建面 100萬(wàn)㎡ 容積率 綠化率 75% 產(chǎn)品類(lèi)型 雙拼 +獨(dú)棟 +高層 主力面積 50㎡ , 80㎡ , 90— 120㎡ 高層公寓、 220 ㎡ 雙拼 09年底價(jià)格 公寓 ,別墅 10年 7月價(jià)格 均價(jià) 27000元 /㎡ 銷(xiāo)售率 余貨不多,公寓售罄 最近動(dòng)向 8月底推出小高層, 10月份推出高層 項(xiàng)目電話(huà) 8888 5555 聯(lián)系人及電話(huà) 陳娟 15091916966 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目位于位于三亞灣景觀腹地,三亞河之南,坐擁山、海、河、城天然人居位臵。一次性 96折,按揭 99折。 目前在售為 3號(hào)樓高層公寓,已售約 70%,層差近 200元,精裝修,裝標(biāo)為 2萬(wàn)元 / ㎡ ,套內(nèi)面積不同裝修標(biāo)準(zhǔn)不同。鳳凰島主要包括七大項(xiàng)目,即一棟超星級(jí)酒店(包含酒店及國(guó)際會(huì)議中心)、國(guó)際養(yǎng)生度假中心(即五棟產(chǎn)權(quán)式酒店)、商務(wù)會(huì)所(別墅型產(chǎn)權(quán)式酒店)、海上風(fēng)情商業(yè)街、國(guó)際游艇會(huì)、奧運(yùn)主題公園和鳳凰島國(guó)際郵輪港。 層級(jí) 屬性 板塊 資源價(jià)值 規(guī)劃價(jià)值 周期特征 第一層級(jí) 成熟或半成熟高價(jià)值區(qū)域 亞龍灣 高 高,頂級(jí)度假區(qū) 短期發(fā)展較快,后續(xù)區(qū)域價(jià)值 再提升 大東海 較高 較高 短期發(fā)展較快,個(gè)案價(jià)值突破 機(jī)會(huì)大 三亞灣海坡段 較高 較高,新城板塊 短期發(fā)展較快,但進(jìn)入二線(xiàn)海 景開(kāi)發(fā)瓶頸階段 未成熟高價(jià)值區(qū)域 海棠灣 高 高,國(guó)家海岸 短期發(fā)展很慢,兩三年無(wú)規(guī)模供應(yīng),且個(gè)案價(jià)值突破空間小 第二層級(jí) 已成熟中價(jià)值 區(qū)域 三亞灣中段 一般 較高 短期發(fā)展較慢,開(kāi)發(fā)空間較小 第三層級(jí) 已成熟低價(jià)值 區(qū)域 城區(qū)組團(tuán) 低 低 短期發(fā)展較快,近期供應(yīng)量較 大,但價(jià)格上行難度較大 三亞傳統(tǒng)的房地產(chǎn)板塊按照成熟度、資源價(jià)值、規(guī)劃價(jià)值可分為三個(gè)層級(jí)。各商業(yè)銀行暫停第三套房貸款 。包括:
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