2009北京燕郊住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(參考版)
2024-12-10 19:52本頁面
【正文】 分為兩期，共 2190戶，一期 4棟多層板樓，二期 8棟 11層小高層及 124層高層； 產(chǎn)品為 55平米一居、 84~93平米兩居及 114~130平米三居，其中80~90平米兩居占 70% 南法風(fēng)味的城堡式住區(qū)， 9棟 18~20層高層共 2100套； 主要戶型為 70~80平米一居至 140平米三居，每棟另有 180~250平米頂層復(fù)式； 約有 800套為內(nèi)部消化，包括通過開發(fā)商的內(nèi)部關(guān)系及當(dāng)?shù)卣块T等 容積率 開盤時(shí)間 B座 07年 11月， C座 08年 5月 07年 6月 08年 10月 銷售價(jià)格 月消化速度 280套 C座剩余的 100余套房源，北側(cè)戶型均價(jià) 4000元 /平米，南向 4300~4500元 /平米 月消化速度 70套 剩余 60余套房源，價(jià)格在 4300元 /平米 月消化速度約 200套 剩余 200余套房源，最低價(jià) 3930元 /平米起，均價(jià) 4300元 /平米 客戶情況 主要為北京客戶，占 80%左右，年齡以 25~35歲，多為單身或兩口之家 ； 自住比例占到 90%，以中小戶型為主，總價(jià)較低，主要關(guān)注項(xiàng)目位置、生活配套及成熟氛圍 北京客戶占 50%左右，其他為周邊區(qū)域及外省市客戶，年齡在30~40歲居多，三口之家為主 ； 自住比例占到 80%，主要關(guān)注產(chǎn)品及社區(qū)園林打造、周邊配套等 北京及外地客戶占 60%，包括周邊企業(yè)中高層及部分北京工作的外地人，另外為本地政府人士及開發(fā)商關(guān)系戶； 年齡在 30~50歲居多，三口之家為主 ； 自住比例占到 50%，主要關(guān)注現(xiàn)房品質(zhì)、周邊成熟的配套及園林綠化 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) 區(qū)域 價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品形式及景觀資源 成為項(xiàng)目主要驅(qū)動(dòng)因素 項(xiàng)目 驅(qū)動(dòng)因素 天洋城 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成熟規(guī)劃 燕京航城 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，精裝品質(zhì) 美林灣 產(chǎn)品形式，景觀資源 星河皓月 現(xiàn)房品質(zhì)，成熟社區(qū) 夏威夷溪谷 現(xiàn)房品質(zhì)，景觀資源 納丹堡 產(chǎn)品形式，景觀資源 上上城 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成熟配套 風(fēng)尚國(guó)際公寓 項(xiàng)目位置、成熟配套 華泰 〃 憶江南 產(chǎn)品形式，景觀資源 普羅旺斯 現(xiàn)房品質(zhì)，景觀資源 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) 中等容積率，低物業(yè)費(fèi) 在售存量及后期供應(yīng)量巨大 項(xiàng)目名稱 容積率 物業(yè)費(fèi) 后期存量 美林灣 約 1000套 夏威夷溪谷 100余套 納丹堡 200余套 星河皓月 約 2022套 燕京航城 一期約 100套，后期約 90萬平米 天洋城 二期約 100套，后期約 120萬 上上城 約 300余套，第二季約 30萬平米，另有地塊約 150萬平米 華泰 〃 憶江南 60余套 普羅旺斯 200余套 風(fēng)尚國(guó)際公寓 100余套 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) ?區(qū)域無小盤，但大盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)未能與完善配套進(jìn)行有效轉(zhuǎn)化； ?多產(chǎn)品線成為社區(qū)實(shí)現(xiàn)的主要選擇； ?價(jià)格優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品形式和景觀資源成為區(qū)域項(xiàng)目的主要驅(qū)動(dòng)力； ?自住客戶全面占領(lǐng)市場(chǎng)； ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)較同質(zhì)化，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。 10萬平米商業(yè)配套 ，包含餐廳、健身、娛樂、會(huì)議等功能； 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)： 項(xiàng)目賣點(diǎn) —— 大盤、各項(xiàng)配套齊全 ?目前項(xiàng)目尾盤 銷售中。 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)： 項(xiàng)目賣點(diǎn) —— 大盤、風(fēng)情園林、多重配套 ?目前項(xiàng)目尾盤 銷售中。 高附加值 產(chǎn)品， 內(nèi)庭圍合式 空間 夏威夷溪谷 ?邊角戶型明廚明衛(wèi)，三向采光 ?南向戶型多處采光，動(dòng)靜分區(qū) ?飄窗、陽臺(tái)等設(shè)計(jì)豐富，產(chǎn)品附加值較高 尾盤在售戶型 優(yōu)良景觀 設(shè)計(jì) 共享 品牌社區(qū)配套 夏威夷溪谷 溪谷景觀 ?以歐洲古典園林美學(xué)法則為依據(jù)，依原生坡地地形而設(shè)計(jì)內(nèi)外廣場(chǎng)，多采用圓形和弧形等元素 ?內(nèi)廣場(chǎng)采用旱噴泉為主題景觀，將建筑、雕塑、地面鋪裝、綠化等統(tǒng)一起來 ?外廣場(chǎng)以條石鋪裝地面，設(shè)計(jì)了林蔭大道及親水平臺(tái)，并在廣場(chǎng)進(jìn)出的各景區(qū)設(shè)計(jì)歐式雕塑，中心噴泉處同樣設(shè)計(jì)了古典的歐式雕塑 品牌社區(qū)的共享商業(yè)體系 ?共享前期東方夏威夷的各項(xiàng)配套，包括2萬平米俱樂部及商業(yè)街等 多功能數(shù)字影城 ?1萬余平米主題電影城，集休閑、視聽、娛樂、產(chǎn)品等綜合性多功能數(shù)字化影視商城，同時(shí)發(fā)展與電影主業(yè)相配套的多功能營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 首次 置業(yè) ， 居住及投資 需求 看重 產(chǎn)品品質(zhì)及配套 客戶結(jié)構(gòu) 銷售現(xiàn)場(chǎng) 約 200位銷售人員，主售樓處約 40名銷售，平均周一至周五每日來訪量約 30~40組，周末為平時(shí)的 2倍 主要推廣渠道為網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、短信及路牌等，其中以 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣 較為有效，同時(shí)老業(yè)主介紹新業(yè)主可免一年物業(yè)費(fèi) ?客戶來源： 主要來自北京，占 60%左右 ，多在北京東部區(qū)域工作，另有山西太原、大同的煤礦企業(yè)主集中購買； ?年齡結(jié)構(gòu)：集中在 35~50歲 ，多數(shù)為三口之家，及部分兒女為老人購買； ?置業(yè)目的： 自住、投資各占 50%，極少數(shù)來自其他區(qū)域的投資客戶，主要用于資產(chǎn)處置； ?置業(yè)經(jīng)歷：產(chǎn)品 以首次置業(yè)及投資客群為主 ； ?支付能力：客戶 支付能力相比其他項(xiàng)目要高 ， 對(duì)價(jià)格存在一定敏感性 ； ?置業(yè)關(guān)注點(diǎn)： 現(xiàn)房品質(zhì)，園林綠化及成熟配套共享 ；
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