廣州某三舊改造項目策劃報告(參考版)
2024-11-29 17:49本頁面
【正文】 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？ 建筑設(shè)計方案 ?巧妙設(shè)計，額外獲得了 2021 M2商業(yè)面積及下沉式商業(yè)廣場，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)增值； ?合理的結(jié)構(gòu)形式可實現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的靈活組合，產(chǎn)品線靈活； ?立體式綠化系統(tǒng)：達(dá)到營造內(nèi)部環(huán)境、打造生態(tài)建筑的效果，同時符合廣東一力集團(tuán)品牌形象； ?戶型設(shè)計上，選取最符合市場需求的小戶型，保證實用率的同時，凸顯項目總價優(yōu)勢。 ?綜合說明，開發(fā)模式二是最符合本案戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)的！ 可行性分析總結(jié) 第五部分 匯報回顧及結(jié)論 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？ 戰(zhàn)略目標(biāo) ?前期快速回現(xiàn)、后期持續(xù)走高 ?最大限度降低風(fēng)險的同時實現(xiàn)項目持續(xù)增值的目標(biāo) 風(fēng)險最小化、價值最大化 報告回顧 我們?yōu)閷崿F(xiàn)開發(fā)目標(biāo)做了什么？ 開發(fā)思路評判 ?模式一全面開發(fā)造價達(dá) ，風(fēng)險較大，不適合目前形勢，不建議采用；建議穩(wěn)步開發(fā)，試探市場反應(yīng)后再確定是否繼續(xù)開發(fā)； ?模式三僅作五層裙樓商業(yè)，造價不高，但由于商業(yè)體量太小，相對回報周期長，不建議采用； ?模式二綜合 SOHO公寓 +集團(tuán)總部 +商業(yè)三種功能，先期開發(fā) SOHO公寓，通過出售使用權(quán)快速收回資金；利用回收的資金再投入商業(yè)開發(fā)，通過自持經(jīng)營充分挖掘商業(yè)升值空間。 5星級酒店 +酒店式服務(wù)公寓 +商業(yè)街 ? 公寓銷售率達(dá) 80％；商鋪銷售率 100%； ? 顧客美譽度不斷提升，成為番禺人眼中最具投資價值的項目之一 奧園廣場一期獲得巨大成功！ 借鑒意義 A. 整體定位 —— 位于城市核心區(qū)的典型建筑綜合體，定位中高檔次、國際化，可實現(xiàn)整個項目價值最大化； B. 總體規(guī)劃 —— 保證了寫字樓和酒店的沿街展示需求，同時保證了商業(yè)部分的多人流、高開放度的需求特點； C. 產(chǎn)品特色 —— 具備豐富的內(nèi)部與外部建筑空間； D. 開發(fā)節(jié)奏 —— 科學(xué)安排開發(fā)節(jié)奏，首先以公寓和寫字樓為切入點彌補(bǔ)市場空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、商業(yè)，提高項目價值； E. 功能關(guān)系 —— 作為城市綜合體，功能布局合理，各部分互為依托，互相完善，產(chǎn)生聚合效應(yīng)，特別是寫字樓依托整體項目檔次與品質(zhì)。 目標(biāo)客戶小結(jié) 參考案例 —— 番禺奧園廣場 總用地面積 : 63, 建設(shè)用地面積 : 63, 總建筑面積 : 247,369m2 綜合容積率 : 商業(yè)面積 : 120,318m2 裙樓樓層 : 第 1~4層（局部 5層） 公寓可售面積 : 106,977 m2 公寓售價： 15000元 / m2起 番禺奧園廣場 — 大型公寓主導(dǎo)型都市綜合體 位于番禺區(qū)橋南 — 番禺高端居住區(qū)域，是番禺有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項目。 宏觀市場掃描 SOHO公寓市場供應(yīng)分析 ?廣州辦公式公寓租賃市場租金持平穩(wěn)上升趨勢，第二季度整體平均租金為每月每平方米人民幣，環(huán)比上漲 % ?2021年第二季度，廣州市辦公式公寓市場沒有新增供應(yīng)落成，市場租賃需求保持穩(wěn)定，整體空置率較第一季度下降 %，至 %； 廣州辦公式公寓租金 廣州辦公式公寓十年間供應(yīng)量、入住率一覽表 ?辦公式公寓綜合性能好，競爭力強(qiáng)，受市場接受程度高，容易受市場追捧； ?辦公式公寓通常售價比同區(qū)域住宅和寫字樓高，開發(fā)商容易獲得較高溢價 ?辦公式公寓已成為市場熱點，深受市場親睞，發(fā)展前景廣闊 ?白云區(qū)辦公式公寓市場供應(yīng)缺乏，市場前景廣闊； 市場小結(jié) SOHO公寓產(chǎn)品市場定價 據(jù)統(tǒng)計，廣州目前高端辦公式公寓平均租價為： 150200元/M2；中端產(chǎn)品平均租價為： 100150元 /M2 白云嘉禾片區(qū)暫無辦公式公寓物業(yè)，難以進(jìn)行同類物業(yè)市場比較定價 綜合片區(qū)內(nèi)商品房住宅的價格 本案辦公式公寓的定價 序號 項目名稱 總建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 物業(yè)費 (元 /㎡ ) 售價 (元 /㎡ ) 裝修狀況 1 時代玫瑰園 202100 約 1200戶 15159 毛坯 2 金碧雅苑 170000 2304戶 14588 毛坯 3 云山詩意 500000 約 1300戶 18169 毛坯 4 竹韻山莊 65510 433戶 16900 5 嶺南新世界 1800000 15000戶 洋房 16386 精裝修 1500元 /平方米 住宅產(chǎn)品市場定價 根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況，中高端住宅產(chǎn)品售價為 ： 1600018000元 /m2 SOHO公寓產(chǎn)品市場定價 本案“
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