【正文】 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)會(huì)制度 項(xiàng)目定期流會(huì)制度 內(nèi)部協(xié)作平臺(tái) 感悟六：敬業(yè)與激勵(lì) 一份崗位，兩份收入，三份付出，四份收獲 “有難度”、“有干勁”、“有成就感” 感悟六：公司發(fā)展 中糧、中鐵、中冶、中航、中遠(yuǎn)、中化、保利、中海、華潤(rùn)、中建、中維 對(duì)外以何種形象示人 近期中期遠(yuǎn)期達(dá)到什么目標(biāo) 資金永遠(yuǎn)充足、周轉(zhuǎn)率、充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、反哺主業(yè)、 怎么做 別人成功不可復(fù)制，站在巨人肩膀上、 謝謝，請(qǐng)指正 END 。 感悟四：議事規(guī)則 產(chǎn)品市場(chǎng)定位及產(chǎn)品研發(fā) 2 3 成本預(yù)設(shè)及預(yù)控 5 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 1 交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn) 4 銷(xiāo)售策略 6 項(xiàng)目總體計(jì)劃 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度 建筑及景觀設(shè)計(jì)基本完成初步設(shè)計(jì)。 標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化。全面家居解決方案： U5 U8 推薦書(shū)籍： 《 建筑模式語(yǔ) 》《 住宅精細(xì)化設(shè)計(jì) 》 研究人的全生命周期。 ?利用不均衡原理 :土地 \產(chǎn)品樣板區(qū)與非樣板區(qū)、植物 感悟二：制造錯(cuò)覺(jué) 樣板間位于代征綠化內(nèi) 感悟二：制造錯(cuò)覺(jué) ?熏衣草 ?鼠尾草！ 感悟三：關(guān)于創(chuàng)新 7層 7層 洋房 洋房 7層 7層 洋房 洋房 別墅 別墅 別墅 高層 間距 拉高拍低 疊拼別墅剖面圖 附送閣樓 四樓 三樓 二樓 一樓 90－ 105 90－ 105 90－ 105 90－ 105 0－ 30 50－ 100 半地下室（帶庭院） 附送閣樓 一樓 二樓 90－ 120 90－ 120 聯(lián)排別墅剖面圖 0－ 30 60－ 150 半地下室（帶采光庭院 ） 20元喝汽水， 1元 /瓶（含瓶）， 2空瓶 =1瓶（含瓶）。 感悟二：制造錯(cuò)覺(jué) ?托斯卡納 VS 龍湖風(fēng)格。同樣產(chǎn)品在降價(jià)潮中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。 —— 浪漫，可以這樣制造！ 感悟一：制造浪漫 感悟二：制造錯(cuò)覺(jué) ? 高層洋房化、洋房聯(lián)排化、連排別墅化。 營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)： 北京香醍漫步 重慶藍(lán)湖香頌 北京滟瀾山 北京滟瀾山北京花盛香醍 北京花盛香醍 無(wú)錫滟瀾山 無(wú)錫滟瀾山北京花盛香醍1） 2個(gè)工具 ? 產(chǎn)品庫(kù) —— 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化 ? 預(yù)案推演模型 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化分析 2） 7張圖紙和 5張表格： ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表） —— 研發(fā)重頭戲，項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化研究 ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析表） —— 景觀資源利用最大化分析 ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） —— 關(guān)注園林及私家花園設(shè)計(jì) ? 入口及地庫(kù)平面分析圖（含地庫(kù)面積指標(biāo)分析表） —— 交通組織 ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 —— 豎向分析 ? 配套用房布臵及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） —— 配套控制和贈(zèng)送面積分析 ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 —— 產(chǎn)品溢價(jià)重點(diǎn)分析 龍湖產(chǎn)品研發(fā)的主要方法： 龍湖的產(chǎn)品研發(fā)對(duì)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)有多大？ 北京龍湖滟瀾山 Vs. 魯能優(yōu)山美地 2021年 10月首次開(kāi)盤(pán) Vs. 2021年 7月首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià) 2200美金 無(wú)現(xiàn)房，僅可參觀體驗(yàn)區(qū)及樣板間 Vs. 可看到已建成區(qū)的實(shí)樓實(shí)景 首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 26800元 Vs. 2021年 10月在售房均價(jià)： 18800元 在售產(chǎn)品：聯(lián)排別墅 Vs. 在售產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅 ?建筑、產(chǎn)品 ?園林景觀 ?室內(nèi)裝修 ?水電系統(tǒng)及其他 ?龍湖地產(chǎn)延伸解讀 ?參觀后感悟 感悟一：制造浪漫 ? 利用客戶觸點(diǎn)，通過(guò)精心設(shè)計(jì)，為業(yè)主描摹異域風(fēng)情、暢想幸福生活感受。 2） 措施 2：立面結(jié)合跨界戶型產(chǎn)品創(chuàng)造跨界品質(zhì) ——洋房聯(lián)排化，聯(lián)排獨(dú)棟化，獨(dú)棟尊崇化等設(shè)計(jì)手法突出產(chǎn)品的專(zhuān)屬感和品質(zhì)感； 立面溢價(jià)： ? 托斯卡納風(fēng)格是地域、氣候、文化、歷史、民族、傳統(tǒng)等因素共同造就的，是托斯卡納地區(qū)特有的，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受諸多因素的影響（規(guī)劃要求、規(guī)范要求、收益要求等等），因此無(wú)法也不可能實(shí)現(xiàn)這種風(fēng)格的絕對(duì)復(fù)制； ? 托斯卡納風(fēng)格自身并沒(méi)有一成不變的設(shè)計(jì)原則，它只是這種愜意的田園生活的一個(gè)講述載體，誰(shuí)講故事并不重要，關(guān)鍵在于講述的是不是同一個(gè)故事； ? 托斯卡納風(fēng)格是龍湖的一種營(yíng)銷(xiāo)工具，風(fēng)格的血統(tǒng)是否純正并非龍湖關(guān)心的問(wèn)題，她所關(guān)注的是用這種形式來(lái)宣傳一種不同于中國(guó)傳統(tǒng)生活的異域生活情景，通過(guò)宣傳和全方位浸入式體驗(yàn)，成功地激發(fā)了客戶的聯(lián)想，讓客戶利用自己對(duì)美好生活的向往來(lái)說(shuō)服自己購(gòu)置自己未來(lái)的幸福家園； ? 從客戶對(duì)龍湖立面的認(rèn)可和對(duì)產(chǎn)品的追捧來(lái)看，雖然立面形式并不完美，但龍湖的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而且實(shí)現(xiàn)得很完美； 1） 措施 1：采用人車(chē)分流的方式，在步行空間中最大限度地營(yíng)造園林美景，別人賣(mài)地段賣(mài)戶型，龍湖賣(mài)品質(zhì)賣(mài)生活，兩相對(duì)比高下立分。 重慶龍湖花千樹(shù) 戶型溢價(jià)： 獨(dú) 聯(lián) 花 高 500W 200W 100W 1800萬(wàn) 50W 類(lèi)獨(dú) 類(lèi)聯(lián) 類(lèi)花 高town ＞ 合法的“獨(dú)立別墅”，由 7個(gè)類(lèi)獨(dú)立的Townhouse圍合拼接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車(chē)庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生單元體 —— 7戶（ 2780m2） ? 間距雖小，但絕對(duì)私密 ? 可無(wú)限生長(zhǎng)、組合、拼接 ? 對(duì)復(fù)雜地形有較好的適應(yīng)性 ? 產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化 地下一層 一層 二層 三層 上海龍湖藍(lán)湖郡 類(lèi)獨(dú)棟別墅案例 —— 合院別墅 亮點(diǎn) 1） 措施 1：運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 戶型溢價(jià)： 1） 措施 1：運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 2） 措施 2：資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍，如親地戶型。 建設(shè)用地 建設(shè)用地 成都龍湖弗萊明戈 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 出讓面積 ㎡ 凈用地面積 ㎡ 代征綠地 ㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤ 30％ 其中住宅 26% 綠 地 率 ≥ 30% 不 同 產(chǎn) 品 單 位 面 積 收 益 表 產(chǎn)品類(lèi)別 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)建設(shè)成本 單位面積收益 普通聯(lián)排 13000/㎡ 2021/㎡ 11000元 親地底躍 200~250㎡ 12021/㎡ 1960/㎡ 10040元 多層頂躍 200~250㎡ 11000/㎡ 1960/㎡ 9040元 電梯洋房 100~130㎡ 7500/㎡ 2750/㎡ 4750元 高層 83~130㎡ 6800/㎡ （精裝） 2505/㎡ 4295元 結(jié)論 1： 聯(lián)排產(chǎn)品收益率＞親地底躍＞電梯頂躍＞電梯洋房＞高層 結(jié)論 2： 條件允許的前提下，最大限度地增加普通聯(lián)排的比例 ? 通過(guò)日照分析將不會(huì)對(duì)紅線外建筑造成遮擋的立體空間切割出來(lái)，再依規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率 。利用面積計(jì)算規(guī)范的空子做室內(nèi)兩層挑空、驗(yàn)收后可封閉的露臺(tái)或是花園、贈(zèng)送層高不足 （不計(jì)面積，如閣樓空間）等。 ? 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 商業(yè) 商業(yè) 精品公寓 總圖溢價(jià)： 1） 措施 1：用足容積率 2） 措施 2：用足建筑密度 3） 措施 3：用足規(guī)范限制 ? 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間。 ? 龍湖產(chǎn)品研發(fā) 五大溢價(jià)點(diǎn) ：總圖溢價(jià)、戶型溢價(jià)、立面溢價(jià)、園林溢價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)； 錯(cuò) 北京龍湖唐寧 ONE ? 通過(guò)日照分析將不會(huì)對(duì)紅線外建筑造成遮擋的立體空間切割出來(lái)，再依規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率 。 細(xì)節(jié)品質(zhì) 人性服務(wù) 5 4 我們對(duì)龍湖的最大誤解