亞得小城發(fā)展方向提報(bào)(參考版)
2024-10-20 04:10本頁(yè)面
【正文】 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的簡(jiǎn)單邏輯 1）立足大勢(shì)、跑贏(yíng)大市 2）明確核心理念的外延與內(nèi)涵 3）放大核心理念，使之形成差異化市場(chǎng)個(gè)性，引發(fā)高關(guān)注度 4）樹(shù)立整體化、統(tǒng)一化的理念、形象識(shí)別原則 5）傳播項(xiàng)目物理與精神特性 6）不斷優(yōu)化、調(diào)適最佳的媒體組合策略 7）抓好購(gòu)買(mǎi)通路與購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn) 8）不間斷的節(jié)奏調(diào)整與細(xì)化 亞得小城的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn) 1）明確營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 2）確立項(xiàng)目核心物理特性以及理念定位 3）借勢(shì)與造勢(shì) 4）抓好購(gòu)買(mǎi)通路，實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)客層的精確打擊 5）抓好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，抓好購(gòu)買(mǎi)體驗(yàn)環(huán)節(jié) 6）控制營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 7）調(diào)控好推盤(pán)與價(jià)格節(jié)奏 人員安排 組成以策劃部 2人、銷(xiāo)售部 10人的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)案組，進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)全程營(yíng)銷(xiāo)。理念定位應(yīng)傳達(dá)項(xiàng)目最核心、最具差異化與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的物理特性，同時(shí)這一物理特性的表達(dá)方式應(yīng)切合目標(biāo)客層更深層次的心理需求。 2021年 10月 —2021年 10月，共計(jì)四年時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢 六、經(jīng) 濟(jì) 核 算 整體投資收益分析 首期投資收益 二、三期投資收益 整體投資收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5300元 /平米 商業(yè)部分 9000元 /平米 總體收益 功能分區(qū) 面積 售價(jià) 利潤(rùn) 住宅部分 5680元 /平米 商業(yè)部分 12021元 /平米 總體收益 4. 46億元 平均銷(xiāo)售單價(jià) 單方成本 所得稅稅前利潤(rùn) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 5600元平米 4462元 /平米 20% 現(xiàn)金流量預(yù)估及投資回報(bào)率分析 項(xiàng)目土地款 項(xiàng)目預(yù)估最大資金占用 項(xiàng)目實(shí)際投資回報(bào)率 3億元 231% 七、營(yíng)銷(xiāo)推廣 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心命題 1）地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心命題是理念定位與節(jié)奏控制，廣告宣傳與現(xiàn)場(chǎng)管理只是輔助手段，也創(chuàng)造價(jià)值但并非核心價(jià)值。； ■ 初期應(yīng)先行建設(shè) 1萬(wàn)平米左右的西南角商業(yè)和 2萬(wàn)平米左右的住宅建筑，用于作為銷(xiāo)售場(chǎng)所和銷(xiāo)售道具，展示造城概念，展示建筑空間的同時(shí)試探性接觸市場(chǎng)。三期 m178。 五、開(kāi) 發(fā) 思 路 考慮環(huán)外區(qū)域發(fā)展的漸進(jìn)性，本項(xiàng)目宜分期開(kāi)發(fā)，可分為三期動(dòng)工興建，由 南向北梯次開(kāi)發(fā)，首期 13萬(wàn) m178。 ■ 依據(jù)成本構(gòu)成分析可以看出： A:即使壓縮公益性設(shè)施用地規(guī)模，此部分對(duì)成本構(gòu)成的影響依然很大，本方案的公益性設(shè)施用地規(guī)模對(duì)綜合成本的影響在 160元/平方米左右 B:參照河北區(qū)南口路搪瓷廠(chǎng)地塊，土地價(jià)格預(yù)計(jì) 200萬(wàn)元 /畝，銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì) 6000元 /平方米，折合樓面地價(jià) 1199元 /平方米。 合 計(jì)： 4462元 /m178。 銷(xiāo)售費(fèi)用 售價(jià)的 3% 159元 /m178。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 *7%*12個(gè)月 = 1260萬(wàn) 28元 /m178。= 480元 /m178。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 480元 /m178。= 成品房投入 550元 /m178。= 公益性設(shè)施部分 2021元 /m178。 商業(yè)部分 2300元 /m178。* m178。= 5811萬(wàn) 130元 /m178。 前期費(fèi)用 130元 /m178。* m178。= 7713萬(wàn) 172元 /m178。+240元 /m178。 大配套費(fèi)用 165元 /m178。 底商部分均價(jià) 12021 元 /m178。 整體銷(xiāo)售均價(jià)： 5600元 /m178。 公益性設(shè)施部分 m178。 商業(yè) m178。 底商 m178。 公益性設(shè)施占地 22畝 m178。 四、發(fā)展要點(diǎn) 項(xiàng)目案名 項(xiàng)目采用適度造城的設(shè)計(jì)理念，可用案名：
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