陽(yáng)光城商業(yè)街推廣報(bào)告(參考版)
2024-10-19 05:02本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 陽(yáng)光財(cái)富等待我們收獲 …… THANKS! 。在發(fā)展商相關(guān)的工程、展示、宣傳工作得到配合前提下，其余商鋪預(yù)計(jì)解籌率達(dá)到 50％，力爭(zhēng)在年前達(dá)到 70％ 銷(xiāo)售率。按認(rèn)籌編號(hào)順序確定認(rèn)購(gòu)順序。 銷(xiāo)售手段： 租戶按每平米均價(jià) 32元的價(jià)格出租，租期三年起，租金三年內(nèi) 不變。按認(rèn)籌編號(hào)順序確定認(rèn)購(gòu)順序。 銷(xiāo)售手段： 租戶按每平米均價(jià) 32元的價(jià)格出租，租期三年起，租金三年內(nèi) 不變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、常規(guī)銷(xiāo)售 ? 若客戶欲直接自主經(jīng)營(yíng)，則按照未減除 3年租金回報(bào)的市場(chǎng)價(jià)格常態(tài)銷(xiāo)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目標(biāo)售價(jià) 保利租值 *12月 *3年 定價(jià)公式 = 18%*3 800032*12*3 = 124% =9010元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 對(duì)于開(kāi)發(fā)商： 當(dāng)期回籠售價(jià)： 9010*76％＝ 6848元 /㎡ ； （接近于收益還原法測(cè)定當(dāng)前售價(jià)） 3年收益： 32*12*3＝ 1152元 /㎡ ； 兩者相加實(shí)現(xiàn) 8000元 /㎡ 目標(biāo)售價(jià)。 首先設(shè)定保利租值低于市場(chǎng)價(jià) 20％，保證本物業(yè) 3年內(nèi)的租價(jià)對(duì)外具有 競(jìng)爭(zhēng)力， 租價(jià)設(shè)定為 40*80％＝ 32元 /㎡ ； 我們?cè)O(shè)定 8%的年回報(bào)率 ,制定三年經(jīng)營(yíng)分成計(jì)劃。針對(duì)買(mǎi)家特征，多為關(guān)山住民，在本區(qū)域大多有過(guò)高校周邊的經(jīng)營(yíng)歷史； ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃上以社區(qū)服務(wù)為依托，配以人文時(shí)尚的咖啡語(yǔ)茶、書(shū)吧、娛樂(lè)保健等休閑商業(yè)為亮點(diǎn)，將本項(xiàng)目整合為高知層次的生活范本區(qū)域； ? 以高校人群素養(yǎng)為引線，結(jié)合本項(xiàng)目住宅定位的“陽(yáng)光生活”主題，商業(yè)街訴求為生活品位聯(lián)想，“商宅”互動(dòng)； ? 如此將區(qū)域商業(yè)、社區(qū)配套、特定經(jīng)營(yíng)融為一體的商業(yè)街，必然應(yīng)以“復(fù)合”概念描述。 社區(qū)商業(yè)街是一種 社區(qū)化消費(fèi)場(chǎng)所 ，不是輻射整個(gè)城市的行為。 社區(qū)商業(yè)街的 總體規(guī)模小 ，它以零售業(yè)為主，是簡(jiǎn)單的商業(yè)組合，其功能比較單一。 經(jīng)營(yíng)的商品可以不是一類(lèi)，但經(jīng)營(yíng)的商品和提供的服務(wù)可以滿足特定目標(biāo)消費(fèi)群體的需要，如老年用品、女人用品、學(xué)生用品等。以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專(zhuān)業(yè)性的特點(diǎn)，如文化街、電子一條街等。 本項(xiàng)目無(wú)一具備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?特色商業(yè)街特征比較 商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、管理模式等方面具有一定專(zhuān)業(yè)特色的商業(yè)街。 中央商業(yè)街應(yīng) 位于城市的黃金地段。 像武漢的航空路、上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等 。 涵蓋一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂(lè)業(yè)、房地產(chǎn)、寫(xiě)字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施。 ? 為應(yīng)對(duì)高校經(jīng)濟(jì)慣有的季節(jié)性落差， 其商業(yè)性質(zhì)需結(jié)合社區(qū)人群消費(fèi)作為保障。同時(shí)通過(guò)中高檔業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)來(lái)提高社區(qū)檔次， 展現(xiàn)公司品牌，進(jìn)一步促進(jìn)買(mǎi)家認(rèn)購(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 綜合周邊商業(yè)現(xiàn)狀分析：各樓盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以社區(qū)便民服務(wù)為主，再覆蓋周邊消費(fèi)群體； ? 在對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的客戶調(diào)查中，大部分客戶看好光谷商機(jī)及周邊商業(yè)環(huán)境。 ? 根據(jù)項(xiàng)目屬性進(jìn)行具體規(guī)劃； 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 業(yè)態(tài)規(guī)劃理論參照 據(jù) Synovate市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占 65％，餐飲業(yè)占 20％，大眾娛樂(lè)業(yè)占 10％，通訊服務(wù)業(yè)占 5％。 周邊街區(qū)形象較差： 民院路區(qū)域街鋪形象較差 ， 延接的新竹路沿途全部為自建村屋 ， 門(mén)面的經(jīng)營(yíng)檔次較低 。 目前高新區(qū)商業(yè)氛圍整體偏弱 ， 實(shí)現(xiàn)租金水平不高： 目前光谷區(qū)內(nèi)沒(méi)有明確的商業(yè)中心 ， 商業(yè)布局散亂 ， 街鋪實(shí)際承租的租金水平在 20—45元 / ㎡ 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 單面街區(qū)商業(yè)價(jià)值降低： 商業(yè)街對(duì)應(yīng)街面較少 ， 無(wú)法形成商業(yè)互動(dòng) 。 臨街商鋪稀缺 ， 數(shù)量有限： 目前在售的臨街商鋪數(shù)量少和競(jìng)爭(zhēng)小 ， 本項(xiàng)目為 77間一線街鋪 ， 可形成購(gòu)鋪熱點(diǎn) 。 大社區(qū)居民消費(fèi)支持： 大社區(qū)的人口優(yōu)勢(shì)和高尚社區(qū)的高消費(fèi)能力都為投資者帶來(lái)信心 。 中管網(wǎng)房地
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