【正文】 （一）客戶遷入程序 經(jīng)營部工作職責 向客戶發(fā)放合同約定的第一期。 （ 6）將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。 （ 4）待客戶簽好合同返回后，再次確認合同內容有無改動，確認無誤后呈總經(jīng)理簽字。 （ 2）財務部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。 寫字樓的租賃 ，為保障物業(yè)租賃雙方當事人的合法權益，明確雙方的權利義務關系，事先必須簽訂物業(yè)租賃合同，即以物業(yè)為租賃標的的契約。同時，應指導客戶正確地使用這些設備，避免因不正常的使用操作而導致設備的提前損壞。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進技術設備之大成，例如，中央 空調系統(tǒng)設備、高檔電梯、樓宇自控設備、保安監(jiān)控設備、火災自動報告系統(tǒng)設備、辦公自動化系統(tǒng)設備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。 樓內垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅 現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。必須加強樓內各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監(jiān)控措施，并通過嚴格的監(jiān)督檢查機制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實施。在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關重要的，是帶來巨大經(jīng)濟效益的前提，通過對樓內通訊設備日常及定期的維護，保證寫字樓內通訊系統(tǒng)設備的安全運行以滿足樓內辦公人員的使用需求。 對 于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學的養(yǎng)護，提高電梯運行的安全性，確保樓內辦公人員的正常使用。 由于寫字樓內人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調通風管道進行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強 X 定期對空調系統(tǒng)風道進行消毒，保證樓內的溫度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。否則，將直接影響樓內辦公人員的工作效率。 車輛進出與停車服務 主要是做好停車場（庫）各方面的管理工作，加強車輛進出與停車的引導服務和及時疏導來往車輛，使出入寫字樓的車輛井然有序，保證車輛及行人的安全。 （ 6）制定滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，明確火災緊急疏散程序。 （ 4）配備 必要的消防設備設施，建立消防管理檔案。定期組織消防演習。利用標語或牌示進行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊）。 （ 3）進行消防宣傳。 （ 2）根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度，明確防火責任人的職責，制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發(fā)生。建立公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長 3級防火組織，并確立相應的防火責任 人。 （ 5）完善閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要人口處、電梯內、貴重物品存放處及易發(fā)生事故的區(qū)域或重點部位安裝閉路電視監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施。 （ 3）確定保安巡邏的崗位和路線，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合，特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場（庫）等處。 （七）安全管理服務 保安服務 （ 1）制定全面的保安工作計劃，建立有效的保安制度，消除一切危及或影響業(yè)主與使用人生命財產(chǎn)和身心健康的外界因素。 綠化美化服務 寫字樓內外的綠化、美化管理也是寫字樓物業(yè)管理的日常工作內容之一。設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。此外，設備管理人員應實行 24小時值班制度，以最短時間內處理突發(fā)運行故障?！度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》關于大廈設備管理的要求遠遠多于和高于一般住宅小區(qū)的管理標推。 物業(yè)管理公司還應監(jiān)督業(yè)主和使用人對寫字樓進行的二次裝修，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人，以確保樓宇結構 和附屬設施、設備不受破壞。 （ 16）其他各種委托代辦服務。 （ 14）洗衣、送衣服務。 （ 12）外幣兌換。 （ 10）代訂餐飲、文化體育節(jié)目票務服務。 （ 8）航空機票訂購、確認服務。 （ 6）出租汽車預約服務。 （ 4）信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務。 （ 2）問訊、引導服務和留言服務。 （四）寫字樓的 前臺服務 在寫字樓市場的意箏百遍目數(shù)化的今天，誰能為客戶提供更好的服務，誰就能夠擁有更多的客戶，誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立于不敗之地。 （ 11）客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等。 （ 9）報刊、雜志訂閱服務。 （ 7）臨時辦公室租用服務。 （ 5）商務會談、會議安排服務。 （ 3）郵件、郵包、快遞等郵政服務。 寫字樓商務中心的服務項目應根據(jù)客戶的需要進行設置，主要包括以下服務內容 （ 1）各類文件的處理、打印服務。 服務要求 客戶對商務中心服務質量的評價，是以服務的準確、周到、快捷為出發(fā)點。 （三）寫字樓的商務服務 寫字樓一般設有商務中心，是物業(yè)管理公司為了方便客戶，滿足客戶需要而設立的商務服務機構。 （ 6）按照有關規(guī)定，做好寫字樓的接管驗收工作。 （ 4）根據(jù)寫字樓 不同的標準和各部分的用途，編寫物業(yè)管理維修公約，計算樓宇各部分所占的管理份額，使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。 （ 2）制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標準、物業(yè)服務收費標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法等。 （二）自主經(jīng)營型 專業(yè)化的服務公司一般具有專業(yè)性強，人員精干，技術水平高，技術裝備全，服務質量好，服務收費合理的特點。交通條件良好 一、寫字樓物業(yè)管理的方式 根據(jù)產(chǎn)權性質劃分，寫字樓物業(yè)管理方式可以分為委托服務型和自主經(jīng)營型。 （二）按使用功能劃分 單純型寫字樓 基本上只有辦公一種功能 商住型寫字樓 具有辦公和居住兩種功能 綜合型寫字樓 以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。 2．中型寫字樓 建筑面積一般在 l～ 3萬平方米。 二、寫字樓的類型 目前，我國寫字樓分類 尚無統(tǒng)一的標準，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。 隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。現(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬 闊的停車場（庫）相匹配。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內 容 ：居住設施的維修養(yǎng)護管理、居住環(huán)境的管理、便民綜合經(jīng)營服務 住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點 管理具有社會性、管理具有統(tǒng)一性、管理強調服務性、管理具有復雜性、管理追求藝術性 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標 贏得社會效益、贏得經(jīng)濟效益、贏得環(huán)境效益 第四章寫字樓的物業(yè)管理知識 第一節(jié)寫字樓的類型與特點 寫字樓 是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。 三、住宅小區(qū)的特點 （ 1）居住功能單一，相對封閉 獨立 （ 2）人口密度高，人口結構復雜 （ 3）房屋產(chǎn)權多元化，共用設施社會化 （ 4）統(tǒng)一規(guī)劃建設，配套設施齊全 住宅小區(qū)物業(yè)管理 是住宅小區(qū)業(yè)主通過選品物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是住宅小區(qū)居民的社會文化和精神文明環(huán)境。包括安全管制、防盜治安、監(jiān)視設備、消防設施（ 5）其他設施 （二）居住環(huán)境 住宅小區(qū)的居住環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。 2建筑附屬設備與配套設施 住宅小區(qū)配套設備設施可以分為以下幾大類： （ 1）建筑給水、排是設備（ 2）建筑電氣工程設備。 按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設，達到一定規(guī)模、基礎設施配套比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)。 居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（ 1000～ 15000人）相對應，配建有～套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共 服務設施的居住生活聚居地。住宅要具備人們一定空間內吃、穿、住、用等起居功能和設施條件，是否具有居住功能是劃分房屋是住宅與非住宅的一個根本標志。 （ 9）促進國內、國際行業(yè)交流和合作。 （ 7）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務。 （ 5）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。 （ 3）協(xié)助政府組織、指導物業(yè)管理科研成果的轉化和新技術、新產(chǎn)品的推廣應 用工作，促進行業(yè)科技進步。 （ 1）協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關法律、法規(guī)和政策。我國既有全國性的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會即中國物業(yè)管理協(xié)會，各省市也紛紛成立了區(qū)域性的本省市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。 八、行業(yè)協(xié)會 行業(yè)協(xié)會是具有社團法人資格的，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體， 相關企業(yè)參加，按照有關法律、法規(guī)自愿組成的全國性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 七、街道辦事處和居委會 街 道辦事處是政府的派出機構，主要承擔社區(qū)行政管理職責，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導、組織協(xié)調和監(jiān)督檢查。 六、專業(yè)性服務企業(yè)。 （ 2）物業(yè)管理企業(yè)在組織開展文體娛樂活動時，應當爭取業(yè)主委員會的理解和又持，這樣有利于做好動員和管理工作。 （ 2）物業(yè)管理企業(yè)在制定物業(yè)管理區(qū)域內的年度房屋維修計劃、設備更新改造計劃、公共設施維修養(yǎng)護計劃時，應主動地、認真地聽取業(yè)主委員會的意見，并在與業(yè)主委員會達成共識的基礎上提交業(yè)主大會討論，這樣，有利于各項計劃的批準，有利于順利地在下一個年度中實施，當需要增加經(jīng)費時，有利于追 加。業(yè)主大會及業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的關系是平等的，是委托與受托的關系。物業(yè)的開發(fā)建設的開發(fā)建設單位和物業(yè)管理公司是委托和受托的關系，雙方應按規(guī)定辦理物業(yè)的接管驗收手續(xù)。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。 2020 年 1 月 30 日， 建設部又針對保證住宅工程質量專門發(fā)布了《關于加強住宅工程質量管理的若干意見》其中進一步強調，建設單位是住宅工程質量的第一責任者，對建設的住宅工程的質量全面負責。 （ 4）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平。 （ 2）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全。 建設部于 1993 年 11 月 13 日發(fā)布的《城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法》（建法字第 814號）規(guī)定，住宅 小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質量負最終責任，不得將工程質量 不合格或配套不完善的房屋交付使用。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管 E 至條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企 k開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起 30日內，對涉及公共安全的內容組織成功質量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關部門或者單位進行驗收。挖掘道路、場地的，應當事先通報物業(yè)管理企業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關單位應在合理的時間內盡快完成維修、養(yǎng)護任務，并將醫(yī)道路、場地恢復原狀。” （二）物業(yè)管理企業(yè)應與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合 為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護責任范圍內的問題，要及時向有關單位通報，督促其及時解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線 電視等公用單位應當向最終用戶收取有關費用。 （ 3）綠化美化管理與園林綠化部門的責任分工明確。 （ 2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責任分工明確。 （ 3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理、公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。在物業(yè)管理區(qū)域內，當物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應該制止，對應該制止而沒有制止的違法行為，應該及時報告治安案件而沒有及時 報告的，要承擔相應的法律責任。 （四）物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān) 督和指導 安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應認真貫徹“預防為主，人防、物防、技防三者互相結合”的原則，自覺接受當?shù)毓矙C關或派出所的監(jiān)督和指導。 （三）物業(yè)管理企業(yè)應接受物價行政主管部門的物價管理 （ 1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務收費標準，須上報物價行政主管部門核定批準，未經(jīng)物價主管部門批準，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標準。 （二 ）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅 s （ 1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應交稅金按時交到稅務行政主管部門。 （一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導 物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準后，依法發(fā)給物