【正文】 。 十三、評估報告日 本評估報告日為 2020年 12月 17日。 報告僅在上述評估目的、上述條件及基準(zhǔn)日下成立。 未經(jīng)委托方書面許可，注冊資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)不得將評估報告的內(nèi) 容向第三方提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目 資產(chǎn)評估報告 第 19頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 十二、評估報告的使用限制說明 本報告僅供豪威投資公司用于沈陽世達(dá)公司 56%股權(quán)的評估目的；評估 報告的使用權(quán)歸委托方所有。評估結(jié)論未考慮該事項的影響。 在評估基準(zhǔn)日期后，且評估結(jié)果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量、價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變 化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估 值；若資產(chǎn)價格的調(diào)整方法簡單、易于操作時，可由委托方在資產(chǎn)實際作價時進(jìn) 行相應(yīng)調(diào)整。 發(fā)生評估基準(zhǔn)日期后重大事項時，不能直接使用本評估結(jié)論。當(dāng)前述條件 以及評估中遵循的各種原則發(fā)生變化時，則會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響。 本次評估結(jié)果基于本報告及其說明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù) 據(jù)將會受多種市場因素影響而變化。 本報告所稱 “ 評估價值 ” 是依據(jù)所估值的資產(chǎn)現(xiàn)有用途不變、持續(xù)經(jīng)營 和在估值基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)文中所述原則、依據(jù)、假設(shè) 前提、方法、程序，在 2020年 7月 31日這一基準(zhǔn)日及本報告書所列明的目的下 對被估值資產(chǎn)價值的客觀公允反映，估值結(jié)論只有在上述原則、依據(jù)、前提存 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 18頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 在的條件下成立，天健興業(yè)對這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生的重大變化不承擔(dān)發(fā)表意 見的責(zé)任。但本報告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實性、 準(zhǔn)確性和完整性由被評估單位負(fù)責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 十一、特別事項的說明 本報告是在獨(dú)立、公正、客觀、科學(xué)的原則下作出的，天健興業(yè)及參加 評估人員與委托方及被評估單位之間無任何特殊利害關(guān)系。具體到沈陽世達(dá)公司，還存在物業(yè)的建造和取得高、運(yùn)營時固定成本 大、運(yùn)營模式在近年才穩(wěn)定下來、沒有大型長期租戶的問題，預(yù)計未來幾年內(nèi)都 無法扭 虧為盈，考慮到國內(nèi)租售反差較大的現(xiàn)實，收益法結(jié)果無法反映持有型物 業(yè)的完整價值，故本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果。商業(yè)物業(yè)的收益受社會經(jīng)濟(jì)形勢、消 費(fèi)習(xí)慣等影響較大，同時也受 商場的業(yè)態(tài)定位、周邊競爭情況、經(jīng)營管理等的影響，采用收益法評估體現(xiàn)了評 估基準(zhǔn)日企業(yè)經(jīng)營管理租賃物業(yè)所產(chǎn)生的企業(yè)價值。評估結(jié)果詳見下列評估結(jié)果匯總表： 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣萬元 項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率％ 1 流動資產(chǎn) 2, 2, 2 非流動資產(chǎn) 21, 23, 2, 3 其中：可供出售金融資產(chǎn) 4 持有至到期投資 5 長期應(yīng)收款 6 長期股權(quán)投資 7 投資性房地產(chǎn) 21, 23, 2, 8 固定資產(chǎn) 9 在建工程 10 工程物資 11 固定資產(chǎn)清理 12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 13 油氣資產(chǎn) 14 無形資產(chǎn) 15 開發(fā)支出 16 商譽(yù) 17 長期待攤費(fèi)用 18 遞延所得稅資產(chǎn) 19 其他非流動資產(chǎn) 20 資產(chǎn)總計 23, 25, 2, 21 流動負(fù)債 3, 3, 22 非流動負(fù)債 6, 6, 23 負(fù)債合計 9, 9, 24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 13, 16, 2, 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 17頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （二）收益法結(jié)果 在持續(xù)經(jīng)營及本報告所列假設(shè)和限定條件下，采用收益法評估后沈陽世達(dá)公 司股東全部權(quán)益價值為 1,073萬元，較賬面凈資產(chǎn)減值 12,。 十、評估結(jié)論 （一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果 本次評估是在沈陽世達(dá)公司的經(jīng)營會按其假設(shè)持續(xù)下去，并在可預(yù)見的未 來不會發(fā)生重大改變即持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下進(jìn)行的。 （二）特殊假設(shè) 假設(shè)評估范圍內(nèi)的物業(yè)以后年度不改變現(xiàn)有用途和經(jīng)營模式、不作重大 改造，目前已經(jīng)簽訂的租賃合同均 能正常執(zhí)行； 假設(shè)評估范圍內(nèi)的物業(yè)土地使用權(quán)到期后不考慮續(xù)期和殘值；在土地使 用權(quán)到期前物業(yè)均能正常使用； 假設(shè)公司所持有的物業(yè)所在的城市和區(qū)域，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，租金價格 不發(fā)生重大的起伏波動； 國家相關(guān)的涉及房地產(chǎn)租賃經(jīng)營的各項稅率政策保持穩(wěn)定，公司均按 國家規(guī)定正常交稅。企業(yè)經(jīng)營者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當(dāng)利潤， 以維持持續(xù)經(jīng)營能力。 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)：它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評估對象而作出的評估 假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次 假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市 場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣 方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易都是在自 愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 15頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 （ 3）工作底稿的整理歸檔 九、評估假設(shè) （一）一般假設(shè) 交易假設(shè)：假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評 估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。 （ 2）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫 按照天健興業(yè)規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告書。 對收入、成本、費(fèi)用，評估人員采取抽查出租合同，收租憑證、納稅申報 表、費(fèi)用分?jǐn)偙淼姆绞竭M(jìn)行核實。 對投資性房地產(chǎn)，評估人員采取抽查土地的出讓合同、房產(chǎn)建造合同、折 舊攤銷、出租合同等方式進(jìn)行賬務(wù)核查，并采 取現(xiàn)場勘察的方式對房地產(chǎn)出租狀 況進(jìn)行了解。 （ 4）評估資料的準(zhǔn)備 收集和整理評估對象市場交易價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。 （ 2）根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，并 指導(dǎo)被評估單位參與 資產(chǎn)評估配合人員填寫。資產(chǎn)評估的詳細(xì)過程如下： 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 14頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 接受委托及準(zhǔn)備階段 （ 1）天健興業(yè)于 2020年 9月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。 D非經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債 在上述工作基礎(chǔ)上，加上或減去未在公司經(jīng)營業(yè)務(wù)預(yù)測中考慮的往來款項等 與公司經(jīng)營不直接相關(guān)的其它資產(chǎn) 及負(fù)債，在此基礎(chǔ)上減公司的有息債務(wù)，最終 得到公司的股東全部權(quán)益價值。 B收益期 我們按房產(chǎn)所占用的土地使用權(quán)到期的時間確定收益的截止時間。在 合同續(xù)展期之后至收益期結(jié)束，出于穩(wěn)健原則，我們預(yù)測租金保持原租賃合同的 租金增長水平。 收益法評估的基本計算公式為： n P=ΣRi （ 1+r） i+Pk i=1 式中： P股東權(quán)益價值； Ri第 i年的股權(quán)現(xiàn)金流； r折現(xiàn)率； 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 13頁 北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司 i收益預(yù)測年，取基準(zhǔn)日時 i=0； Pk為評估基準(zhǔn)日企業(yè)的非經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債。 對負(fù)債中的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等 科目，以經(jīng)核實的企業(yè)實際應(yīng)承擔(dān)的負(fù)債或義務(wù)確定評估值。 （ 3）長期待攤費(fèi)用 長期待攤費(fèi)用主要為沈陽世達(dá)公司商業(yè)物業(yè)的施工、裝修和改造費(fèi)，評估人 員通過核對明細(xì)賬、總賬、報表，了解其賬面價值的構(gòu)成和攤銷情況等，其中沈 陽世達(dá)公司商業(yè)物業(yè)的施工、裝修和改造費(fèi)已在投資性房地產(chǎn)中考慮，故在此評 估 為零。 成新率的評定先采用年限法確定設(shè)備的理論成新率，并在理論成新率的基礎(chǔ) 上，再以設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況、現(xiàn)場勘察評價等進(jìn)行調(diào)整。 沈陽世達(dá)物流有限責(zé)任公司股權(quán)收購項目資產(chǎn)評估報告 第 12頁