【正文】 。 ? 社會效益 該項目實施后，不僅經(jīng)濟效益良好，也具有明顯的社會效益。 資金籌措 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多爭取財政資金；盡可能地引進在營銷和旅游經(jīng) 營方面擁有優(yōu)勢資源的資金作為合作伙伴； 林權(quán) 方面可采取租用、入股、承包等多種方式。 某某莊園 旅游 投資估算 表 單位： 萬元 分區(qū) 項目名稱 備注 總投資 近期 中期 遠期 綜合服務(wù)區(qū) 游客中心 60m2（房屋建筑 1000 元 /m2，下同） 6 6 餐廳 200m2 20 10 10 棋牌室 60m2 6 2 4 土屋 KTV 80m2 8 3 5 吧房 50m2 5 5 磊石客房 50 個床位， 1000m2 100 30 40 30 老井小院 30m2（場地建設(shè) 500 元 /m2，下同） 各項目內(nèi)部設(shè)施 按每床位 1 萬元計算 50 15 20 15 農(nóng)事體驗區(qū) 獼猴桃園 更新維修費用 ， 2 萬元 /年 24 6 8 10 四季瓜果帶 4 畝 （農(nóng)作物栽植 500 元 /畝 ? 防止食物中毒 采用清潔的飲用水和食品原材料，保證廚房良好的衛(wèi)生狀況 ；出售 衛(wèi)生、 合格的商品；提醒游客不得隨意取食瓜果，不得飲用 生 水。 景區(qū) 防災(zāi) ? 防洪 加強水土保持， 疏通 排水溝 ， 夯實路基 ， 修建護坡， 防止滑坡、塌方 、泥石流等災(zāi)害的 發(fā)生 ，隨時關(guān)注天氣情況，有險情隱患及時通知游客，組織疏散逃離。 農(nóng)莊內(nèi)應(yīng) 在 水旁、 崖邊、 林內(nèi)、 公路急轉(zhuǎn)彎等地段設(shè)置 防護設(shè)施和警示牌 ，以提醒游人在攀登或游玩時提高警惕。對道路沿線的景觀采用“ 顯 佳景， 隱劣景” 的做法 ，合理組織 道路布局 ，突出 農(nóng)莊的景觀特點 。 28 ? 動植物 的保護 對整個 農(nóng)莊規(guī)劃區(qū) 進行封山育 林， 并對一些樹種 進行掛牌保護 和說明介紹 ，讓游客更多的了解植物，了解大自然，提高環(huán)保意識， 豐富 游趣 ； 禁止非法狩獵活動。 ? 噪聲控制 合理布置將“動”“靜”兩種形式的旅游活動場所，在空間上進行一定的隔離； 土屋 KTV 和客房均采用夯土或石砌等形式，以具備良好的隔音效果；旅游旺季一般不進行工程施工；在公路兩側(cè)多種植樹木 。 ? 水環(huán)境保護 農(nóng)莊所在山谷山體蓄水能力較弱，只有惟一的一條溪 流 ， 且流量較小， 生態(tài)環(huán)境脆弱，水資源尤為寶貴。 ? 大氣保護 農(nóng)莊 內(nèi) 目前空氣 清新，大氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良。 農(nóng)莊外圍的主要路口，要經(jīng)過審批后設(shè)置交通標(biāo)志牌，以便于游客順利進入到農(nóng)莊； 農(nóng)莊入口、農(nóng)莊內(nèi)部的公路和游道，以及通向各棟客房的路口，均應(yīng)設(shè)置 交通 導(dǎo)引牌示；各 景點應(yīng)配簡介，各樹種、作物均可進行牌示，以便于游客識別；陡坡、崖壁、深潭、機房等存在安全隱患的地方一定要設(shè)置警示標(biāo)牌， 以防造成危害。 在 綜合服務(wù)區(qū)、野營拓展區(qū)各設(shè)沖水式公廁一處，蹲位分別為 15 個和 10 個；在山頂觀景臺附近設(shè)旱廁一處，蹲位 5 個 ， 廁所的建筑 形式、體量大小、色彩均應(yīng) 與 周邊環(huán)境 協(xié)調(diào) 。 規(guī)劃 在 農(nóng)莊 內(nèi)道路沿線、觀景點等區(qū)域設(shè)置垃圾箱。 綜合服務(wù)區(qū)西北側(cè)上方閃窩中建變電房（機房）， 集中進行變壓、網(wǎng)絡(luò)信號分轉(zhuǎn)和衛(wèi)星電視信號分轉(zhuǎn)，機 房引出的輸電線路全部采用 地下敷設(shè) 接入。旅游經(jīng)營開始后將產(chǎn)生大量生活污水，溪水無法自凈，因此必須先進行處理后才可排入池塘 ，規(guī)劃在 新房子北面現(xiàn) 獼猴桃園 中 遠離公路一側(cè)建一個污水處理站 ； 嚴格 實行 雨污分流 排放 ，公路 、游道 兩側(cè) 應(yīng) 建設(shè)排水溝，迅速有效的排除地表水。 在綜合服務(wù)區(qū)和野營拓展區(qū)分別修建 60m3和 20m3蓄水 池一座 以供生活用水，生產(chǎn)用水 取 山 塘水。 ? 停車場地 25 生活污水 廁所污水 化糞池 柵欄 沉淀池 氧化池 排入池塘（農(nóng)田或林地） 近期在綜合服務(wù)區(qū)接待中心南面修建一處生態(tài)停車場，面積約 300m2，可停放小車 20 臺，另在接待中心東南面公路旁修建小停車場一處，面積約 60m2，可停放大巴 2 臺；中期在野營拓展區(qū)修建一處生態(tài)停車場，面積約 200m2， 供野營自駕車者使用。 ? 游道 環(huán)線 規(guī)劃修建農(nóng)莊游道環(huán)線，主要包括登山游道和親水游道兩個部分，二者在野營拓展區(qū)連通。 等等。魅麗身影 —— 書畫攝影采風(fēng)； 浪漫山谷健康人生 —— 獼猴桃采摘節(jié)； 走近花溪 旅游節(jié)會 結(jié)合自身，關(guān)注時尚，結(jié)合 農(nóng)莊旅游項目 建設(shè)進度，旅游區(qū)可以選擇適時地組織、舉辦一些節(jié)會活動來進行促銷，提交下面這些 例子 以 拋磚引玉 ： 24 端午 相聚 自由人市場 盡量安排可生態(tài)探險，可休閑度假，可康體健身，還可體味鄉(xiāng)土風(fēng)情的游線 。 銀發(fā)市場 保持項目的高曝光率，通過相關(guān)老年 對口管理機構(gòu)或保健單位進行滲透式宣傳。 生態(tài)休閑市場 懷舊市場 通過平面媒體宣傳和媒體高曝光率拉動此類人群的旅游消費 ；促銷宣傳持續(xù)長期進行，可逐步發(fā)展 VIP 長期或常居型消費群體； 加強與旅行社 合作， 提供更多、更詳實的旅游宣傳材料。 公關(guān)策略：應(yīng) 關(guān)注 以下幾 種 公共關(guān)系的 建立與維系 ：媒體公關(guān) —— 經(jīng)常性 、靈活性的 邀請 有關(guān) 媒體 前來報導(dǎo)采風(fēng) ；行業(yè)交流 23 —— 積極參與行業(yè)活動 ；匯報溝通 —— 與主管部門保持良好 溝通 ，爭取 其 理解和支持；社區(qū)公關(guān) —— 支持和引導(dǎo) 社區(qū)居民 的參與和保護 。渠道的建設(shè)是 循序漸進而非一蹴而就的，結(jié)合 農(nóng)莊 自身情況，應(yīng)該是先 易后難，由單純的零階通道向零階通道與一階通道并重轉(zhuǎn)變。 游客到農(nóng)莊消費產(chǎn)品種類和數(shù)量都由其自身選擇，農(nóng)莊還可以根據(jù)游客對象、地點、時間、消費次數(shù) 的不同，實行 各種折扣活動 ，如對單位團體游客、旅行社團隊 、學(xué)生等實行優(yōu)惠價格，在黃金周、周末、旺季和淡季實行不同的價格，以及與各單位制定特約價格等。作為一個定位為 短程游憩休閑性質(zhì)的農(nóng)莊 ， 應(yīng)足夠地重視回頭客， 在產(chǎn)品方面除了配置常規(guī)性的項目如外，還應(yīng)適時推出 時令 產(chǎn)品。 市場營銷 22 ? 營銷意識 特色意識：所謂“人無我有，人有我優(yōu)”， 緊抓鄉(xiāng)土特色 ，形成 區(qū)域精品 ； 基地 意識：注重團體消費的 力量 ，立足 資源 ， 契合 需求，做“塊產(chǎn)品”； 炒作意識：新興旅游產(chǎn)品的適度炒作是有必要 的，有助于形成“人氣”。 變換著 十八灣 的柔情 —— 十八 灣 生態(tài)休閑 農(nóng)莊 定位闡釋： ? “ 春夏秋冬 ”： 直指農(nóng)莊的景觀特點，四季如一季，四季花開不謝，四季碩果累累；同時指出這里就如世外桃源一般，安寧幽靜、安樂和諧，隨時都歡迎人們的到來。 旅游形象定位分析 基于將農(nóng)莊命名為“ 十八灣 ”生態(tài)休閑農(nóng)莊的前提， 通過 分析后將 農(nóng)莊的旅游 形象定位 如下。旅游形象一旦建立便成為無形資產(chǎn)，需要最大限度的保護其所包涵的品牌價值，并最大化的發(fā)揮其作用。 ? 旅游形象的基本認知 旅游形象可以實現(xiàn)對內(nèi)梳理關(guān)系、 統(tǒng)一 認識；對外明確地位，清晰印象。 森林保育區(qū) 森林保育區(qū)包括未直接被旅游開發(fā)利用的其他林地區(qū)域，其中為美化林相景觀，會在其中間植景觀樹種，如水杉、雞爪槭、馬褂木等；還會在 其中培育幾條 防火 林帶，栽植木荷等樹種。 20 野戰(zhàn)對抗場 ： 在燒烤場西北面山坡及山窩中設(shè)置野戰(zhàn)對抗場，滿足背包客及真人 CS 迷的需求。 燒烤場 ：在營地東南面修建燒烤場一處，燒烤灶 位 20 個，燒烤場周圍的雜木及枯 枝要經(jīng)常 清理，并配置有消防滅火器材。 林間拓展區(qū) ：在營地入口一側(cè)的臺地上及級緩坡地帶的林下設(shè)置拓展運動區(qū)，面積約 1 畝，巧妙運用樹干及地勢，設(shè)置秋千、梅花樁、索橋、獨木橋、單杠、過夾墻、信任背摔、挑柴擔(dān)、峽谷蕩躍等戶外游憩及拓展項目。 入口游道 ： 由游客接待中心修建一條游道到達獼猴桃基地西側(cè)山坡的臺地上，游道長約 ，寬 2m，后期可 改建 為公路，以緩解停車壓力。 游道沿線通過雜木 清理，讓一些石壁、石罅露出來，從而成為景觀點。 游道環(huán)線 ：規(guī)劃修建農(nóng)莊游道環(huán)線，主要包括登山游道和親水游道兩個部分，二者在野營拓展區(qū)連通。規(guī)劃在山頂上這棵梓樹上修建一個觀景臺，可實現(xiàn)樹上觀景。 景觀小品 ：主要包括一些石景、樹景、亭榭，以及一些農(nóng)家器物的大小擺件，如小橋 、水車、石磨、碓、犁、耙、片石墻、 18 山石盆景等。 花溪 ：從奇石草坪區(qū)開始，到蘭花基地止。 大門 ： 景區(qū)大門設(shè)計成一段 已部分 坍塌的磊石 墻，上面歪歪斜斜地掛著用小原木做成的幾個大字，即“ 花溪小屋 歡迎您” ，城墻外是一片草地， 點綴 著 一些奇石， 這就是奇石草坪區(qū)。 菜園 ：辟菜園子，種植時令蔬菜， 實現(xiàn) 農(nóng)莊 餐廳 部分有機蔬菜自給；各類蔬菜分壟而 植 ，在距離游道較近的 一端樹立木牌標(biāo)明種類以利于游客識別， 并 留取少量空地以供游客體驗之用。 17 魚塘 ： 在 規(guī)劃 小停車場對面及現(xiàn)有新房子北面各挖掘一口山塘 ，面積分別約 畝、 1 畝，蓄水， 放養(yǎng) 家魚，供游客享受垂釣之 樂。 馬頭羊圍欄 ：在 現(xiàn)新房 子北面建一個馬頭羊圍欄，用以關(guān)養(yǎng)購買來的馬頭羊， 游客可體驗放羊、喂雞等 。 四季花果 帶 ：分片種植多種花果兩用的 果木 ，并引進反季節(jié)品種以彌補不足，使 游客一年四季到農(nóng)莊都有花可賞，有果可嘗 。 農(nóng)事體驗區(qū) 農(nóng)事體驗區(qū)主要是 分布在 田土區(qū)域，其主體是獼猴桃園。 客房內(nèi) 臥具、衛(wèi)生間、空調(diào)、電視、網(wǎng)絡(luò)接口 齊全 ，并提供洗衣和叫醒服務(wù)， 方便、舒適 。 磊石客房 ： 分期新建客房約 1000m2，包括 1 個小會議室 。 土屋 KTV：獨具特色的夯 土或土磚砌筑的 KTV 包房，冬暖夏涼，音箱效果極好， 同時富有野性色彩。 餐廳 ：在原老房子處 分期 新建及改造餐廳約 200m2，包括一個大廳和 6 個包廂 ，餐廳菜肴全部采用綠色原材料烹制而成，擬將土雞、山羊菜品打造成農(nóng)莊的特色招牌菜品。停車場采用水泥鋪建，各車位之間栽植有景觀樹，保留停車場一側(cè)的梯土墻 。 游客 接待中心 ： 設(shè) 于 現(xiàn)老房子?xùn)|面， 為游客提供 入住登記 、咨詢、導(dǎo)游 、寄存 、 休息 、購物 等服務(wù)， 占地 面積約 60m2， 1～2 層，內(nèi)設(shè) 存放區(qū)、咨詢臺、 休息 區(qū) 、洗手間、 導(dǎo)游區(qū) 、小超市 。所有房屋一律采用天然卵石或漂石砌筑而成，房屋頂蓋則覆以茅草、杉樹皮、小青瓦，景觀營造 多 采用 茅屋、夯土、原木、砌石、陶器、竹器 、馬燈 等鄉(xiāng)土符號 。 各功能 區(qū)塊 之間并沒有嚴格的界線，它們是 部分重疊交叉的，進行分區(qū) 是為了 分析起來 更加明晰。 二日游 方案 第一天： 農(nóng)莊接待中心（ 9： 00） → 入住磊石小屋 → 土屋 KTV（或 野戰(zhàn)對抗 ） → 午餐（ 11： 30） → 其他景區(qū) →花溪 → 晚餐（ 17： 00） → 篝火燒 烤；第二天： 早餐（ 8： 00） → 14 四季花果園 → 蘭花基地 → 土玩場 → 山頂觀景臺 → 午餐 → 回程（ 15： 00）。 B 方案 第一天： 農(nóng)莊接待中心（ 9： 00） → 野營登記 → 山頂觀景臺 → 蘭花基地 → 花溪 → 午餐（ 11： 30） → 野戰(zhàn)對抗 → 土屋KTV（或棋牌） → 晚餐 （ 17： 00） → 篝火燒烤 ；第二天：早餐（ 8：00） → 四季花果園 → 土玩場 → 午餐 → 回程 （ 15： 00） 。 盈利 重點 ： 山村酒店 、生態(tài)餐飲 ； 引力輔助 ： 農(nóng)事體驗、山地觀光 、 山野拓展 ； 游玩 線路組織 13 農(nóng)莊規(guī)劃項目初步建成后，可自身單獨或結(jié)合周邊景區(qū) 開發(fā)為 1－ 2 日游線路： ? 內(nèi)部游線組織 農(nóng)莊一日游 農(nóng)莊接待中心（ 9： 00） → 參觀 磊石小屋 → 花溪 → 蘭花基地