【正文】 維修組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn) 行 修 補(bǔ) 或 翻新； 維修組負(fù)責(zé)。 特約服務(wù)系統(tǒng)的建立與實(shí)施，全面提升業(yè)主生活質(zhì)量； 服務(wù) 持續(xù) 改進(jìn) 定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)； 按公司規(guī)范執(zhí)行 定期上門回訪及開展 TCS 活動(dòng)； 全面開展頤園世家社區(qū)文化建設(shè)，（精心策劃的活動(dòng)一年不少于 6 次）； 詳見社區(qū)文化工作計(jì)劃入伙半年內(nèi) 開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南； 繼續(xù)協(xié)助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作，向開發(fā)商以及銷售部門提供業(yè)主對(duì)物業(yè)的集中性改進(jìn)建議； 管理工作的 定期報(bào)告計(jì)劃與內(nèi)容 時(shí)間 報(bào) 告 名 稱 責(zé)任人 提交時(shí)機(jī) 提交頻次 送達(dá)機(jī)關(guān) 前期介入 《物業(yè)前期介入規(guī)劃建議書》 前期小組 視工程進(jìn)度 視工程進(jìn)度 發(fā)展商 期 《物業(yè)前期介入施工建議書》 前期小組 視工程進(jìn)度 視工程進(jìn)度 發(fā)展商 《物業(yè)管理方案》 管理處 前期介入時(shí) 入伙前 3個(gè)月 發(fā)展商 《物業(yè)前期介入管理處物資裝備計(jì)劃》 前期小組 前期介入時(shí) 介入時(shí)一次 發(fā)展商 正常管理期 《管理處與發(fā)展商溝通報(bào)告》 管理處 季度末 每季度一份 送發(fā)展商、抄 送業(yè)委員會(huì) 《管理 處與業(yè)主委員會(huì)溝通報(bào)告》 管理處 季度末 每季度一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處年度工作計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處工作報(bào)告》 管理處 季度末 每季一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《維修基金年度使用計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 正常管理期 《管理處年度物料使用計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處年度工程改造計(jì)劃》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處年度收支預(yù)算書》 管理處 上一年底 每年一份 送業(yè)委員會(huì)、抄送發(fā)展商 《管理處物業(yè)管理費(fèi)收支報(bào)表》 管理處 月末 每季一份 通告業(yè)主、抄送發(fā)展商 公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計(jì)劃表 序號(hào) 設(shè)施 名稱 日 常 管 理 內(nèi) 容 定期維修 養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí) 施 方 案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備 注 01 發(fā)電機(jī)組 每天巡查一次 每?jī)蓚€(gè)星期空載試機(jī)一次，每次半小時(shí) 檢查機(jī)器有無(wú)泄漏，各開關(guān)是否處在自動(dòng)狀態(tài)，蓄電池液位是否正常，電力是 否充足 試機(jī)時(shí)能否正常啟動(dòng)，各項(xiàng)指標(biāo)是否正常 檢查室內(nèi)通風(fēng)、滅火系統(tǒng)是否正常 每?jī)尚瞧诳蛰d試機(jī)一次（半小時(shí)） 每月保養(yǎng)并試機(jī)一次（一小時(shí)） 檢查蓄電池狀態(tài) 清洗各濾清器 檢查機(jī)組有無(wú)漏油現(xiàn)象 運(yùn)行時(shí)各儀表及其指示是否正常 測(cè)試絕緣電阻 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》《發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》 《柴油發(fā)電機(jī)組使用手冊(cè)》 停電 5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機(jī)組，正常供電 電流電壓等各項(xiàng)指標(biāo)均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定 運(yùn)行時(shí)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常，排放達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 各儀表、指 示燈指示正常 如通知停電，須提前進(jìn)行一次全面檢查及試機(jī) 02 變配電柜 正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次 用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一次 各儀表指示是否正常， 是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測(cè)試絕緣電阻、接地電阻 開關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《配電柜保養(yǎng)規(guī)程》 各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 變壓器 正常運(yùn)行時(shí)，每班巡查二次 用電高峰時(shí)，二小時(shí)巡查一 次 溫升是否正常 電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi) 警示標(biāo)識(shí)是否完好 每半年保養(yǎng)一次 接地裝置檢查 除塵、緊固螺絲 測(cè)試絕緣電阻及接地電阻 查看外觀 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》 運(yùn)行正?？煽浚黜?xiàng)指標(biāo)均合標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)異?，F(xiàn)象 各指示、保護(hù)裝置正常 室內(nèi)通風(fēng)正常 溫升過(guò)高或電流過(guò)大時(shí)應(yīng)即采取措施 04 風(fēng)機(jī) 每天巡查一次 外觀有無(wú)異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 試機(jī)時(shí)有無(wú)異常 聲響 各開關(guān)是否處于“自動(dòng)”狀態(tài) 每半年保養(yǎng)一次 每季度運(yùn)行一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油 、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi) 05 水泵 一般情況每班巡查兩次 用水高峰時(shí)每半小時(shí)巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每星期試運(yùn)行一次 聽聲響 感覺電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時(shí)處理 消防泵各開關(guān)處于“自動(dòng)”狀態(tài) 6．觀看水位是否正常。 2020 年 12 月 37 模擬入伙 對(duì)甲方物業(yè)公司相關(guān)員工進(jìn)行模擬的入伙訓(xùn)練 2020 年 12 月 38 正式入伙 統(tǒng)一協(xié)調(diào)各單位、各項(xiàng)目組 2020 年 12 月～ 2020 年1 月 入伙期物業(yè)管理工作計(jì)劃 序 號(hào) 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施 時(shí)間 1 精裝修物業(yè)的后續(xù)管理與維護(hù) 建立裝修維護(hù)機(jī)制及相關(guān)單位配合方案； 入伙后三個(gè)月 建立并實(shí)施監(jiān)控裝修細(xì)項(xiàng)增補(bǔ)客戶的裝修流程； 對(duì)裝修細(xì)項(xiàng)增補(bǔ)客戶的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收； 2 首次業(yè)主意見調(diào)查暨業(yè)主滿開展征集小區(qū)合理化建議的專項(xiàng)活動(dòng)； (集中入伙期 ) 入伙半年內(nèi) 開展客戶的服務(wù)需求調(diào)研 (集中入伙期 ) 上門調(diào)查和回訪； 意度測(cè)評(píng) 分析調(diào)查結(jié)果，提出系統(tǒng)服務(wù)改進(jìn)方案； 3 建立完善的管理處檔案、標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 各種檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識(shí)； 入伙前二十天始，長(zhǎng) 期執(zhí)行 對(duì)各類設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行分類標(biāo)識(shí)； 路牌標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、園林綠化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、宣傳欄、布告欄等； 辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng)以及垃圾收集系統(tǒng)。 2020 年 12 月 34 發(fā)出邀請(qǐng)函 邀請(qǐng)銀行、電信、供電、供氣、供水、有線電視等公共事業(yè)單位 現(xiàn)場(chǎng) 聯(lián)合辦公， 設(shè)立入伙服務(wù)流程臺(tái)，一條龍辦理入住手續(xù)。 2020 年 11 月 ~12 月 31 導(dǎo)入管理軟件 包括辦公、財(cái)務(wù)、人力、客戶等 2020 年 11 月 32 編制客戶意見調(diào)查表 主要是客戶的服務(wù)需求，管理要求，建議以及客戶對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。 2020 年 11 月 29 建立客戶服務(wù)中心一站式管理模式 從人員配置、職責(zé)權(quán)限、職能劃分、和受理客咨詢、投訴、收費(fèi)和有償服務(wù)提供的運(yùn)作上建立一站式管理模式。 2020 年 11 月 27 制定房屋使用情況示意表 對(duì)房屋的入伙、裝修、入住情況給予標(biāo)識(shí)并張貼在客戶服務(wù)中心。 2020 年 11 月～ 12 月 24 設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)維護(hù) 與 甲方 、建筑單位 擬 定 保修期內(nèi) 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)程序及職責(zé) 2020 年 11 月～ 12 月 25 準(zhǔn)備入伙資料 編制和印刷《業(yè)主登記表》、《居家指引》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》 、《室內(nèi)管線圖》《防盜網(wǎng)式樣與材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收單》《便民服務(wù)卡》、資料袋，入伙和裝飾裝修須知（包含所需交納的費(fèi)用）。 2020 年 11 月～ 12 月 23 接管驗(yàn)收 對(duì)頤 園世家房屋進(jìn)行初次接管驗(yàn)收，并就工程存在問(wèn)題整理成報(bào)告提交甲方及施工單位整改，以確保交付房屋質(zhì)量的完好度，減少房屋移交糾紛 2020 年 11 月～ 12 月 頤園世家 房屋本體及其公共設(shè)備、設(shè)施的 開始 接管驗(yàn)收 。 2020 年 11 月 21 統(tǒng)一著裝 制作服裝、工牌，統(tǒng)一著裝。 2020 年 11 月 19 裝修管理方案制定 制定 《頤園世家裝修管理方案》，從監(jiān)管人員分工、裝修審批要點(diǎn)、裝修巡查要點(diǎn)、防盜網(wǎng)和空調(diào)架式樣和材質(zhì)、施工管理、垃圾處理、電梯使用等方面進(jìn)行編制。 2020 年 10 月 14 辦理經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)許可證 包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi) 2020 年 10 月～ 11 月 15 管理處辦公場(chǎng)所以及員工生活場(chǎng)所裝修 提請(qǐng)公司提供裝修標(biāo)準(zhǔn)和效果給開發(fā)商， 并監(jiān)理房屋的裝修， 保障員工的生活與辦公條件 。 2020 年 10 月～ 12 月 11 編制公眾制度 結(jié)合公司所涉及小區(qū)管理、約束客戶行為規(guī)范的必要性文本，根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求修訂成稿。 2020 年 10 月～ 12 月 9 建立頤園世家工程檔案庫(kù) 建立工程圖紙、承建商、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商等資料庫(kù)，將企業(yè)背景、產(chǎn)品、聯(lián)系方式、進(jìn)行匯編入庫(kù)，以保障后期物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)品的提供。 2020 年 10 月 6 配置人力資源 根據(jù)組織架構(gòu)，編制人力資源招聘計(jì)劃和培訓(xùn)計(jì)劃，分批招聘工作人員、開展上崗培訓(xùn)。 2020 年 10 月 4 編制《物業(yè)管理方案》 就“頤園世家”的物業(yè)管理水平的整體設(shè)想策劃及擬采取的管理模式，物質(zhì)裝備計(jì)劃，管理人員的配備、培訓(xùn)、管理、工作計(jì)劃，管理規(guī)章制度和住宅區(qū)檔案的建立與管理，物業(yè)管理內(nèi)容及管理標(biāo)準(zhǔn)承諾及采取的措施，社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)服務(wù)，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施，日常管理措施等方面進(jìn)行編制。 2020 年 前期介入工作計(jì)劃 不滿意 業(yè)主需求識(shí)別 形成工作措施 納入月績(jī)效目標(biāo) 實(shí)施工作計(jì)劃 形成工作報(bào)告 提交業(yè)委會(huì)審議 公告欄公布 效果檢驗(yàn) 報(bào)告制度 工作流程 流程環(huán)節(jié)責(zé)任人 客戶服務(wù)中心 管理處各部門 管理處各部門 管理處各部門 管理處經(jīng)理 行政事務(wù)部 管理處經(jīng)理 客戶服務(wù)中心 報(bào)告通過(guò) 序號(hào) 項(xiàng) 目 要 求 日 期 1 成立物業(yè)公司 完成工商注冊(cè)、資質(zhì)備案、企業(yè)代碼注冊(cè)、國(guó)（地）稅務(wù)登記。具體報(bào)告內(nèi)容請(qǐng)參見 二、各項(xiàng)管理維護(hù)服務(wù)項(xiàng)目和環(huán)節(jié)所需要的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期安排 我們將根據(jù)開發(fā)商提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、 銷售進(jìn)度表、入伙計(jì)劃安排，制定頤園世家的服務(wù)環(huán)節(jié)計(jì)劃，包括前期介入、入伙期、正常管理期的工作計(jì)劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的頤園世家開發(fā)目標(biāo)，制訂正常居住期的對(duì)內(nèi)、對(duì)外達(dá)標(biāo)計(jì)劃以及常規(guī)性物業(yè)管理項(xiàng)目工作計(jì)劃。 第六章： 工作計(jì)劃 不滿意 不滿意 一、向業(yè)主、業(yè)主會(huì)定期報(bào)告制度及工作流程 管理處將依法規(guī)范各種管理行為，定期向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告管理處的工作開展情況、財(cái)務(wù)收支情況、維修基金使用情況、房屋設(shè)備大中修計(jì)劃實(shí)施情況。 通過(guò)構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈－－虛擬倉(cāng)庫(kù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)物料的快速流通和物料消耗的最小化。 收集周邊材料供應(yīng)商、 設(shè)備供應(yīng)商、 所需特殊材料的提供商聯(lián)系電話、物料品種、價(jià)格等資料，建立網(wǎng)絡(luò)庫(kù)，以保證客戶所需材料能及時(shí)獲得。屬于個(gè)人使用的由個(gè)人承擔(dān)維護(hù)義務(wù)。公用工具由班長(zhǎng)或主管保管，履行借用 登記手續(xù)，誰(shuí)遺失或損壞誰(shuí)賠償，屬于管理不當(dāng)?shù)脑蛴晒芾砣素?fù)責(zé)。并設(shè)定報(bào)廢年限，落實(shí)管理責(zé)任制，以提高裝備的使用壽命和降低遺失率。 頤園世家所需配備物質(zhì)裝備共計(jì)人民幣 128366元。 第五章： 物資裝備及管理 一、物資裝備計(jì)劃 （一）、預(yù)留用房 ： 單 位 ：平方米 管理用房 總計(jì) 管理處 辦公室 客戶服 務(wù)中心 經(jīng)理辦 公室 維修工 值班室 庫(kù)房 員工宿舍 及食堂 合計(jì) 100 60 40 50 50 240 540 540 備注：管理用房按照總建面 *%計(jì)算。 培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo) A、 新員工公共培訓(xùn)科目 序號(hào) 公共科目名 稱具體內(nèi)容 課時(shí) 一 軍訓(xùn) (包括軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練 ) 5天 二 禮儀知識(shí) : 3.《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》 4課時(shí) 三 服務(wù)意識(shí) : 2課時(shí) 四 企業(yè)文化 : 3.《員工手冊(cè)》 VCD 4課時(shí) 五 小區(qū)基本情況介紹及入伙、裝修管理要點(diǎn) 6課時(shí) 商場(chǎng)街管理介紹及住宅區(qū)管理服務(wù)特點(diǎn)培訓(xùn) 六 行業(yè)法規(guī) : 國(guó)家、合肥市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例 4課時(shí) 七 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 4課時(shí) 八 安全知識(shí)及消防知識(shí) 2課時(shí) 九 品質(zhì)管