【正文】 東門是深圳商業(yè)的起源和龍頭。感謝原作者所作出的努力！ 合 計 8500 100 招商經(jīng)營商定位 ?深圳商業(yè)地產(chǎn)的昨天和今天 近年來， 深圳商鋪營銷精彩紛呈，高潮迭起。 投資商鋪客戶群定位 產(chǎn)權(quán) 單位 建面面積（ m2） 數(shù) 量 （個） 比例 % 目標客戶群 1 8 400 45 商業(yè)散戶投資者 1＋ 1 18 80 20 社會商業(yè)投資者 2＋ 1 26 30 11 周邊及商鋪投資者 3 30 15 6 經(jīng)銷商 3＋ 1 34 10 私企商業(yè)主 4＋ 1 4250 10 私企商業(yè)主 大開間 51100 8 商業(yè)經(jīng)營者 1F 1500 特色美食城 /租賃 美食經(jīng)營者 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 六 、目標客戶定位 投資客戶定位 ?廣安區(qū)，廣安周邊地區(qū)的商業(yè)（散戶）投資商； ?重慶、成都商業(yè)地產(chǎn)投資者； ?重慶、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。對接女人世界和男人世界的商業(yè)主題。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。住宅層架空。主題商業(yè)為男人世界（以深圳男人世界為樣板）。主題商業(yè)為女人世界（以深圳女人世界為樣板）。 1/2 商業(yè)單位以開敞式布局為主，主要經(jīng)營休閑餐飲。 產(chǎn)品定位 星河商業(yè)城除了住宅功能外，在商業(yè)方面，主要以大開間、 開敞式為主，以基本單位為框架，劃分合適的產(chǎn)權(quán)單位。具體規(guī)劃為：兩層半為商業(yè)項目，四層為住宅項目。 規(guī)劃定位 結(jié)合產(chǎn)品的性質(zhì)和市場調(diào)查以及區(qū)位特點，放棄純商業(yè)項目的定位，確立商住項目的方向。感謝原作者所作出的努力！ 潮流，也是一種趨勢。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場等，這是一種房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開 發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強。南坪 漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。前者是現(xiàn)在還以前 商業(yè)不夠繁榮的帳 ，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機。 巴南區(qū) 商圈描述： 巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。 概況： 大渡口在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該 區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。感謝原作者所作出的努力！ 業(yè)界分析： 城市開發(fā)后勁十足。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。高新區(qū)是本市 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。 概況： 高新區(qū)是 1991 年經(jīng)國務院批準成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 另外，這里的開發(fā)重點還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的 區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認同，如天驕 同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。 這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達 ，屬全市最高。 業(yè)界分析： 高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。 大石楊三角區(qū) 商圈描述： 大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱 大石楊黃金三角區(qū) ）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟如 IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎上的。 概況： 南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長 21 公里。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。酒吧一條街、興澳海底世界、 800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等 30多個項目將陸續(xù)登陸。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。另外，南濱路中央商務區(qū)的獨特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。據(jù)預測，在未來 5 年，南濱路將 有 30 萬人入住，為 南濱路商圈 帶來人氣。 業(yè)界分析： 魅力南濱 筑巢以待 。 南濱路 商圈描述： 南濱路將會 成為一個有別于目前主城 5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。體現(xiàn)的是現(xiàn)代潮流的商業(yè)和住宅業(yè)主尊貴的個人私家形象、接觸的是最前衛(wèi)的休閑式購物環(huán)境，二層頂上的休閑觀景臺是購物環(huán)境的補充。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ?品牌 連鎖美食城：引進全國品牌連鎖美食城，如中式、西式餐廳，為女人世界 配套，因為 有女人的地方，必定有男人相伴。選擇國內(nèi)頂級的形象設計師入駐。 ?數(shù)碼家電 /書籍音像 ?手機電腦 ?情侶用品 ?體育用品：運動系列。 ?男性化妝品 ：品牌 化妝品 。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ?女人花店、禮品坊：選擇品牌禮品店、花店入駐， 方便廣安女性禮尚往來。 ?婚紗影樓：選擇國內(nèi)知名婚紗影樓入駐，為東方女人廣場添光增彩。 ?化妝品專柜：選擇國際、國內(nèi)知名品牌化妝品商入駐，妝扮廣安女性美好人生。 ?美容、美膚中心：引進國際頂級美容、美膚師入駐，引領廣安美容、美膚新潮流。 ?女性鞋莊、皮具類：品質(zhì)為高、中檔，色彩、款式以國際潮流為基準，品種講求琳瑯滿目。 項目功能開發(fā) 女人世界（ 1F） ?女性服飾：品質(zhì)為高、中檔，色彩款式與國際潮流同步，品種講求琳瑯滿目。感謝原作者所作出的努力！ 購物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。體現(xiàn)和引領商業(yè)潮流與房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。在星河商業(yè)城頂部建設1000 平米的 露天休閑廣場，供購物和游人休閑觀景。 、規(guī)劃 1000 平方米健康休閑景觀平臺，作為休閑購物的景觀場所。 、主力產(chǎn)品為 10 平米的商鋪（產(chǎn)權(quán)）與 25 平米獨立式商鋪。 星河商業(yè)城是鑲嵌在思 源大道與凌云路之間城市景觀帶中的一顆明珠，位居廣安城南中心區(qū)，與思源廣場一步之遙，整個核心區(qū)被思源廣場和高尚住宅區(qū)所包圍。 項目主題定位 、實現(xiàn)商場與住宅的均好性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天 可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購物空間。 ?通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務、促銷策略等形式來表現(xiàn)。 由于商場形象定位實質(zhì)上是一種企業(yè)的形象定位，因此可以借助 CIS 系統(tǒng)來加以塑造并傳達給消費者： ?通過商場的建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。 商場形象定位 商場的形象定位有別于房地產(chǎn)項目的形象定位，其不同之處在于： 商業(yè) 地產(chǎn)項目的形象定位實質(zhì)上是產(chǎn)品的形象定位，其形象推廣往往配合產(chǎn)品（樓盤）的銷售活動來進行，項目一旦售罄，形象推廣便不再是必不可少的了 —— 如果把 商業(yè) 地產(chǎn)項目與開發(fā)企業(yè)進行整合形象推廣則另當別論。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70 萬種，實際上一個商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的商場，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就 更少。一方面 ，商場的購買力取決于商圈人口及其消費水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費水平往往與其收入水平和消費習慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)；另一方面，商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。 商圈購買力對單店規(guī)模的制約。由此可大致測算，顧客對商場單店營業(yè)面積的最大承受能力在 萬平方米左右。一般情況 下，顧客在商場購物的時間不會超過 3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。感謝原作者所作出的努力！ 體的超大規(guī)模的商業(yè)服務場所。不過，隨著深圳城市建設的大力推進及人口規(guī)模的不斷擴大，相信在不久的將來便會出現(xiàn)這種以大型百貨商場和大型超市為旗艦店，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 個體經(jīng)營的獨立街鋪。這是深圳近年來發(fā)展 較為迅速的一種商業(yè)類型，其特點是在同一商場內(nèi)同時引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢有機地結(jié)合起來。 ?便民式超市，其特點是單店規(guī)模較小、分店較多，主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，如民潤、華潤萬方、惠康金田、百佳等。 超市，其特點是采用開放式貨架經(jīng)營的方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，因此客流量相對較高。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 業(yè)態(tài)定位 目前，深圳市的商業(yè)類型主要有以下幾種： 綜 合性百貨商場，如友誼城百貨、國際商場、天安商場、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場等，其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要包括服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 全部招租 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應有所不同，如下表： 經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴大規(guī)模，充實服務功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務以外的商戶作為補充。 招租：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承當經(jīng)營風險。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 2）保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時雙方約定最低銷售保底額，當銷售額低于該保底額時，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金。 商場特色化定位可以體現(xiàn)在許多方面，但有兩個方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務特色。尤其是 96 年以來，國際大型零售企業(yè)大舉進軍深圳，擴張勢頭一直有增無減，而本地一些大型零售企業(yè)亦紛紛居安思危，奮起直追，一方面修養(yǎng)內(nèi)功，增強實力，另一方面也加快新開分店的步伐。如果商場所處的商圈內(nèi)擁有足夠數(shù)量的穩(wěn)定消費群，而且周邊沒有過于強大的競爭對手，那么，采用大眾化的經(jīng)營定位，往往可以取得較為穩(wěn)定的收益，經(jīng)營風險相對小很多。感謝原作者所作出的努力！ 一個商場要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走特色 化經(jīng)營路線。通常可供選擇的功能如下： 功能 內(nèi)容 餐飲 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、茶藝館、特色店（如日韓料理店、美國丹迪當?shù)龋? 娛樂 小型影視廳、卡拉 OK、歌舞廳、游戲機、保齡球 休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館 服務 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身 修理 家電維修 批發(fā) 批零兼營 商務 商務服務中心 經(jīng)營特色定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 在商圈范圍確定之后，便可對整個輻射商圈的消費者進行市場細分，并確定目標消費群。所謂商圈范圍，簡單講就是商場吸引顧客的空間范圍。在這種競爭環(huán)境中，