【正文】 上述六項之和為 萬元，管理費為： 。 “川大周邊改造”項目 競 標 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 45 頁 開發(fā)期稅費： 萬元 表二：開發(fā)期稅費估算表 序號 項目 取費標準 取費對象 取費比例金　額（萬元）1 供水貼費 / M 2 ， 400 元 /T 2 供電貼費 8K V A / 100M 2 ， 650 元 / K V A 3 物業(yè)管理基金 建安工程費 2 ％ 3681 % 4 其他稅費 建安工程費 2 ％ 3681 % 計 注：第 2 兩項的取費標準是相對于總建筑面積 來計算的。固，按照 的容積率算的話建筑 面積約 18405 平米，因此，建安費用為： 36810000 元。當然，一個商業(yè)項目的成功不僅僅取決于建筑，經(jīng)營管理等都非常重要。中國古代的建筑風(fēng)格與時尚的結(jié)合是比較困難的，而民國時期的建筑所蘊涵的獨特的包容與吸收的精神特點使其與時尚結(jié)合非常匹 配。公司還將奔赴香港、臺灣、上海等地招募商家。 目前 ，臺灣真鍋、加州 Today 等三家知名餐飲連鎖已和三采達成協(xié)議，先行亮相。有 關(guān) 負 責(zé) 人 表示，時尚休閑街的定位將以民國歷史背景為切入點，突出民國主 題文化與國際流行時尚的結(jié)合，消費群鎖定白領(lǐng)、游客等，打造南京頂級名流商務(wù)、生活區(qū)。二期預(yù)計在一年半后完成，將建成 200 車位、主門及商業(yè)街中心文化廣場。所有樓體限高為 3 層，地下室挑高，敞開式露臺。南京東方企業(yè)（集團）有限公司與美力三采置業(yè)（上海）發(fā)展有限公司合資成立的南京東方三采投資顧問有限公司對該項目進行經(jīng)營管理。 民國特色的商業(yè)街 —— 南京 1912，以民國的名義時尚著。時尚休閑街不僅商業(yè)區(qū)位好，交通便利，而且環(huán)境優(yōu)美，綠色植被豐富，園林小品迷人。太平北路路幅規(guī)劃為 45 米，是市區(qū)內(nèi)的主干道，街對面有銀行、學(xué)校、賓館、商鋪等。 三、南京 1912 項目簡介 南京總統(tǒng)府時尚休閑街位于大行宮的中心地帶，距南京城市中心、商貿(mào)中心 ——新街口僅 1000 米。開發(fā)機構(gòu)大量運用玻璃元素和鋼結(jié)構(gòu)等現(xiàn)代時尚元素和古典的園林建筑相結(jié)合， “川大周邊改造”項目 競 標 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 42 頁 堪稱經(jīng)典設(shè)計。 西湖天地的主要投資商 同樣是 是香港瑞安集團 。隨便坐在西湖天地的哪一個角落，眼前的景致、遠處的湖景將您圍攏，品著咖啡、嘗著甜品，只愿時間在這一刻凝固。 西湖天地園林篇在盡享西湖美景的同時，其本身也苑如一塊碧玉，散發(fā)著迷人的氣息。它從回歸自然的理念出發(fā)，大膽采用了玻璃等現(xiàn)代元素與杭州的園林、建筑結(jié)合，不但延續(xù)了杭州的建筑特色，而且創(chuàng)造出了四季旨宜的環(huán)境。 西湖天地占地 50,000 平方米，其園林篇占地 30,000平方米，于 2020 年 4 月底建成。 二、西湖天地 項目簡介 杭州西湖天地以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。在這個意義上，成都需要一個多元文化的交流平臺，遺憾的是成都目前還沒有。 歷史加時尚，構(gòu)成了文化地產(chǎn)的精髓。 ? 最后，新天地純熟的推廣手法另其短時間內(nèi)迅速走紅，值得借鑒。 ? 另外，新天地采用了大量新技術(shù)還原或仿建建筑，成本高達 20200 元 /平米。 ? 其次，新天地廣場只是 瑞安集團 整個新天地項目的一個環(huán)節(jié)，開發(fā)機構(gòu) 希望通過新天地的開發(fā)帶動周圍住宅的價值從而獲利。但是，新天地不是萬能的，上海新天地的成功有其獨特的因素和不可復(fù)制性： ? 首先，石庫門文化和中共一大會址是上海新天地獨特的文化底蘊。 上海新天地對本案的借鑒 上海新天地堪稱舊城改造的經(jīng)典案例，自從上海新天地落成以后，全國涌現(xiàn)了眾多的商業(yè)項目競相模仿。 這所有的一切連同美食廣場、國際畫廊、時尚精品店、新概念電影中心及大型水療中心和廣場上的花車，無不帶著獨特的文化個性走進新天地 。人工湖四周綠地高低起伏，栽種了各種喬木和灌木。園中心興建了上海 市中心最大的人工湖，占地一萬二千平方米。 新天地的主要投資商 —— 瑞安集團 —— 在這個上海新熱點旁邊開辟了太平橋公園綠地和人工湖，綠地占地四萬四千平方米，位于整個太平橋項目的中央地帶。 北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。如今新天地已被公認為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳 去處之一，也是具文化品味的本地市民和外籍人士的聚會場所。這片占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當年的磚墻、屋瓦，游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。 瑞安集團早在一九九七年就提出了 一個石庫門建筑改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地！該項目總投資約 億美元，于一九九九年初動工， 第一期的新天地廣場于二零零一年底建成。 在新天地項目開發(fā)之前，這里是一片擁有近一個世紀歷史的石庫門里弄建筑。新天地的石庫門建筑群外表 保留了當年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，則按照二十一世紀現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不體現(xiàn)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。其代表性作品有： “香港太古地鐵站” “香港寶蓮寺” “千嘻年大佛”“香港海洋公園” “圣保羅音樂廳” “香港東亞銀行” “香港立法局會議室”等標志性工程。其服務(wù)對象包括香港政府在內(nèi)的眾多著名機構(gòu)，與李嘉誠的長江集團、香港新世界長達 30 多年的合作歷史。 陳家剛的代表作是成都天府廣場的改造、重慶圖書館和重慶公安局大樓等。 注：本案的內(nèi)部空間規(guī)劃設(shè)計，包括空間表現(xiàn)形式、空間功能分類、樓層功能規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、業(yè)種組合規(guī)劃、交通動線布局規(guī)劃、內(nèi)部綠化景觀設(shè)計、商業(yè)燈光照明設(shè)計、輔助設(shè)施設(shè)計、安全設(shè)施設(shè)計等需等簽訂合同后進一步 深化。反觀川西民居，其代表的巴蜀傳統(tǒng)建筑形態(tài)太過局限，不能體現(xiàn)包容與吸收的時代精神。 民國時期的建筑風(fēng)格強調(diào)包容于吸收，與本案體現(xiàn)的多元文化的交流平臺的主題形象是非常匹配的 。表現(xiàn)在建筑創(chuàng)作上，歐洲新建筑運動及當時流行的 “裝飾藝術(shù) ”風(fēng)格體現(xiàn)在許多城市的建筑中。由殖民輸入的建筑及散布城鄉(xiāng)的教會建筑發(fā)展為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑的主要類型大體齊備，相關(guān)建筑工業(yè)體系初步建立。 建筑外型設(shè)計原則 建筑風(fēng)格為民國時期的建筑基調(diào)加以玻璃、鋼結(jié)構(gòu)等時尚元素。 四、項目總體規(guī)劃設(shè)計 設(shè)計要點 本案規(guī)劃為南北兩個組團： 北組團即為新舊濱江樓改造而成，南組團為拆除庫房和印刷廠后新建的商業(yè)樓。 本案的其余部分為拆遷后新建的商業(yè)建筑，定位為高級時尚消費場所，包括購物、娛樂、休閑中心、品牌服飾專賣店、主題餐飲、特色健身中心、酒店式公寓等等。 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 本案商業(yè)街的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位將是能否取得利潤最大化的關(guān)鍵，一個最優(yōu)化的業(yè)態(tài)定位將會使本案產(chǎn)生長期的可持續(xù)收益。 對于本案而言，開發(fā)機構(gòu)能夠快速回籠資金，獲得收益；對于投資者，包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的收入，而且包租期越長，風(fēng)險就越小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。 售后包租 在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商鋪的方式銷售商鋪，既出售使用權(quán)給投資者，并向購買者做出一定的投資回報的承諾。 部分經(jīng)營租賃加部分出售 將一定面積的商鋪進行 出租，將一定面積的商鋪進行使用權(quán)的出讓。投資客在購買使用權(quán)后在自行將其出租給相應(yīng)實際用家。 對于本案開發(fā)機構(gòu)而言，采用此種方式有利于統(tǒng)一規(guī)劃本案的經(jīng)營業(yè)態(tài)，但是僅靠租金收益投資回收周期較長。 對本案開發(fā)機構(gòu)來說，這無疑是最省事的辦法，當然，可能會被委托的 管理公司分走較多的利潤。 委托管理公司進行經(jīng)營管理 商鋪既不出售也不出租，交由專業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理。 項目經(jīng)營方式定位 取決于投資商實力、經(jīng)營目標及承受風(fēng)險能力等因素，就 本案而言，可采取以下幾種方式或其組合： 自營： 商鋪既不出售也不出租，完全由開發(fā)機構(gòu)自行經(jīng)營管理。 就本案而言，十足的文化味本身就是一大特色，國際化的客群也是一大特色，異域風(fēng)情的經(jīng)營內(nèi)容有又是另一大特色，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的引入帶來的創(chuàng)造力也是一大特色，而經(jīng)營檔次的高檔也是一個重要特色。 項目經(jīng)營主題特色定位 由于本案周邊已經(jīng)有較大體量的各類商業(yè)物業(yè)存在，存在現(xiàn)實和潛在的激烈競爭，因此不適合采用大眾化定位法，而只能采用特色化定位法。 / 再次，發(fā)展創(chuàng)意工廠是提升本案文化品位的現(xiàn)實需求。市區(qū)核心區(qū)的區(qū)位，望江片區(qū)特有的人文遺存，背靠川大的文化資源優(yōu)勢以及現(xiàn)成的建筑空間，都使得本案發(fā)展創(chuàng)意工廠再適合不過了。這是產(chǎn)業(yè)自身特點和發(fā)展的必然選擇。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)說到底是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，老廠房或舊辦公樓恰恰為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)提供了兩個不可或缺的條件：不可復(fù)制的人文遺存和中心城區(qū)不可多得的寬敞空間。 紐約的蘇荷區(qū)，北京 798 工廠，上海莫干山路 50 號，香港牛棚藝術(shù)村都是國際國內(nèi)創(chuàng)意工廠的代表?，F(xiàn)在，越來越多的成都藝術(shù)家由于在 城區(qū)內(nèi)找不到合適的 LOFT，便紛紛在成都周邊的郫縣、都江堰三五成群地自發(fā)動手修建，雖然這些新建的建筑沒有了歷史的痕跡，不能稱之為完全意義上的 LOFT。去年由河北教育出版社出版的“年代詩叢”選了當代 10 位詩人，成都人就占去了 6把椅子。 2020 年 6 月 17 日到 10 月 2 日，法國蒙彼利埃將舉行首屆“中國現(xiàn)代藝術(shù)雙年展”， 這次參加展覽的中國藝術(shù)家共有 39 人，其中川籍藝術(shù)家就占到了三分之一，有周春芽等 7為成都藝術(shù)家受邀參加。 從功能分類來說，本案商業(yè)主要分為兩大塊，一是兼有創(chuàng)作、商務(wù)和展示功能的創(chuàng)意工廠（締創(chuàng)工作室），另一塊則是常規(guī)商業(yè)。 第三個層次，成為成都的國際聚會場所 本案最后的定位是成為成都的一 個國際交流和聚會地點，里面會有很多的活動，如定期舉辦的各類沙龍等等， 成為多元文化的一個交流平臺。本案作為這種綜合性的時尚場所集中推出，是有非常明確的吸引力的。 “川大周邊改造”項目 競 標 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 29 頁 將本案定位為一個具有成都歷史文化風(fēng)貌的時尚都市旅游景點，并將本案打造成具有國際水平的餐飲、購物、展覽等功能的時尚、休閑文化娛 樂聚集地。” 上面這段說得很好，或許可以借鑒！ 三、 項目經(jīng)營定位 項目定位的差異性和主題的創(chuàng)新性是相輔相成的。 他曾參與華盛頓特區(qū)中央火車站改造、邁阿密海灘具有歷史意義的林肯路改造。但是這些商家往往愿意承受的租金有限。 “川大周邊改造”項目 競 標 文件 之 二 —— “望江項目”全程策劃 第 28 頁 本案目標商戶定位為好的租戶，而 不是付最高租金的租戶，所選租戶的經(jīng)營內(nèi)容是以國際化為標準，例如法國、美國、德國、英國、意大利等，成都本土及中國其他地方的品牌商家，突出一個多元文化的特點。 開發(fā)機構(gòu)只賣出場地而不管商家經(jīng)營狀況的做法經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)項目經(jīng)營的混亂乃至失敗。本案的經(jīng)營者也應(yīng)該保證經(jīng)營者的入住商戶，特別是核心商戶的穩(wěn)定性。在商鋪招商時，必須從商圈整 體建設(shè)的角度選擇一部分核心商戶，這樣，這些商戶是提升商圈價值的主體力量，應(yīng)該選擇那些品牌知名度高，發(fā)展資金雄厚的品牌商家。 ? 以核心商戶提升商圈價值。因主力商戶有一定的?？湍芰?，營業(yè)績效較有保證。 ? 主力商戶優(yōu)先。購買或承租商鋪使用權(quán)的投資客就是本案的目標下業(yè)主。 綜上所述，本案的主力目標消費群體是以望江板塊為核心的一個較廣區(qū)域的中高收入客群，外籍人士以及文化藝術(shù)群落。 ? 第八，成都有相當數(shù)量的藝術(shù)家群體和文化人士、音樂人士，目前這些群體的活動場所以玉林等地的小酒吧居多。川大本身就是成都外籍人員最集中的地方之一，其留學(xué)生樓更是和本案近在咫尺。 ? 第七，從天府綠洲酒店，到錦江賓館、岷山飯店，到索非特萬達大飯店，再到以后的香格里拉大酒店，這一段府河兩側(cè)聚集了成都眾多的涉外星級酒店。成都目前的濱河帶上的商業(yè)散而雜，檔次也不高。但由于望江公園的休閑消費相對低端，這部分客群也較低端，因此對本案商業(yè)的支撐會很有限，不過其對本案商業(yè)的人氣支撐會與一定的作用。 “川大周邊改造”項目 競 標 文件 之 二 —— “望