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社區(qū)治理常見(jiàn)問(wèn)題的答疑與解釋(參考版)

2025-05-17 21:08本頁(yè)面
  

【正文】 配合維修義務(wù) ? 第六十九條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的,相關(guān)專(zhuān)有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定,代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施,費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 ? 物業(yè)出現(xiàn)國(guó)家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí),業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。 維修養(yǎng)護(hù)義務(wù) ? 第六十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并按照規(guī)定檢測(cè)和鑒定。 ? 第五十八條未建立首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定,及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 交納和補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金 ? 第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí),物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 ? 在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查,業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。 ? 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? 禁止下列損害公共利益及他人利益的行為: ? (一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu); ? (二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物; ? (三)破壞房屋外貌; ? (四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分; ? (五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備; ? (六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品; ? (七)排放有毒、有害物質(zhì); ? (八)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲; ? (九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。 ? ? 業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。 ? 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì): 第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,除享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外,還有權(quán)提議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 ? 前款決定不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)全體共用部分作出的決定相抵觸;對(duì)上述決定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序,參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。 業(yè)主小組職責(zé): ? (一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議,表達(dá)本小組業(yè)主的意愿; ? (二)決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù); ? (三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。 ? 業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí),由副主任履行。 業(yè)委會(huì)主任職責(zé): ? 第二十條業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。 ? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng),以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄,并妥善保管。 應(yīng)急維修與防范 ? 第六十六條發(fā)生下列緊急情況時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施,并制定維修、更新方案,同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管辦事處報(bào)告: (三)業(yè)委會(huì)的職責(zé): ? 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé): ? (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況; ? (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同; ? (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; ? (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施; ? (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 ? 維修養(yǎng)護(hù) ? 第六十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并按照規(guī)定檢測(cè)和鑒定。 公布賬目 ? 第五十九條專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專(zhuān)戶(hù),按幢立賬、按戶(hù)核算。 對(duì)違法違規(guī)行為勸阻、制止和報(bào)告 ? 第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)。 裝修告知與現(xiàn)場(chǎng)巡查 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。 承接驗(yàn)收 ? 第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)移交的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查驗(yàn)收,并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)接收。 物業(yè)管理檔案 ? 第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料: ? (一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案; ? (二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門(mén)等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄; ? (三)水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告; ? (四)住宅裝飾裝修管理資料; ? (五)業(yè)主清冊(cè); ? (六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書(shū)面協(xié)議; ? (七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。 期滿(mǎn)延續(xù)義務(wù) ? 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后,業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。 法定職責(zé) ? 第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定: ? (一)符合國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范; ? (二)及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng); ? (三)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,改進(jìn)和完善服務(wù); ? (四)配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。 ? 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范,由市房屋行政管理部門(mén)制定。 ? 房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查。 承擔(dān)前期階段物業(yè)維修責(zé)任 ? 第六十四條建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告前,專(zhuān)項(xiàng)維修資金不得動(dòng)用,住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的,應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。 交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 ? 第五十七條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí),物業(yè)出售人和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 ? 物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管的原則。 ? 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前,將物業(yè)保修金交存至指定專(zhuān)戶(hù),專(zhuān)項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。 保修責(zé)任與繳納保修金 ? 第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 提供配套用房和設(shè)施設(shè)備 ? 第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有 : ? (一)物業(yè)管理用房; ? (二)門(mén)衛(wèi)房、電話(huà)間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊; ? (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù); ? (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場(chǎng)地; ? (五)建設(shè)單位以房屋銷(xiāo)售合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè); ? (六)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。 提供物業(yè)服務(wù)用房 ? 第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房,其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置,但不得低于一百平方米;業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)備案。 制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說(shuō)明書(shū),作為房屋銷(xiāo)售合同的附件 ? 第三十七條建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前,應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門(mén)制作的示范文本,制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說(shuō)明書(shū),作為房屋銷(xiāo)售合同的附件?;I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定,人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。 ? 建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的,業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。 ? 建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。 ? 建設(shè)單位在房屋銷(xiāo)售時(shí),應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍,通過(guò)合同約定方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示。我將與大家一道現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用前面講過(guò)的基本方法和原則來(lái)解決提出的疑難問(wèn)題。 ? 各社區(qū)派一個(gè)代表,闡述自己的計(jì)劃,以便互相交流、學(xué)習(xí)。 其他參與式方法 ? 案例分析、看錄象、角色扮演、模擬、戲劇、歌舞、填表、做實(shí)物模型、觀察、辯論、排序、打分、小講座、設(shè)計(jì)小課題、制定行動(dòng)方案以及其他各種游戲、練習(xí)和活動(dòng)等。 ? 用線條將社區(qū)與各組織或個(gè)人相連,線條的粗細(xì)可以代表關(guān)系的疏密。 制作步驟: ? 與社區(qū)成員共同識(shí)別對(duì)制定決策有影響的組織機(jī)構(gòu)和人物; ? 以畫(huà)圈或裁紙條的方式代表有關(guān)組織和個(gè)人。 機(jī)構(gòu)關(guān)系圖 ? 展示社區(qū)與影響其社區(qū)生活的房屋、個(gè)人與各種公共組織間相互關(guān)系的圖解被稱(chēng)為公共關(guān)系圖。 ? 地圖和模型涉及的內(nèi)容如下: ? 地形地貌; ? 基礎(chǔ)設(shè)施和地物信息; ? 土地利用狀況; ? 水資源; ? 礦產(chǎn)資源; ? 野生資源。 參與式社區(qū)地圖的繪制和模型制作 ? 參與式社區(qū)地圖的繪制和模型制作直觀的反映了社區(qū)的全貌,參與者用他們熟悉的材料表示他們熟悉的事物,能極大地調(diào)動(dòng)他們的參與熱情,在繪制的過(guò)程中,他們能借此對(duì)社區(qū)內(nèi)的問(wèn)題及潛力等進(jìn)行分析,增強(qiáng)其發(fā)展的信心。 ? 主持過(guò)程中,注意調(diào)動(dòng)參與者和婦女的積極性,盡可能促成參與者于技術(shù)人員平等對(duì)話(huà)和“談判”的環(huán)境。一般用做項(xiàng)
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