【正文】 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 37 頁(yè) 共 75 頁(yè) 玫瑰灣 位置 孫橋路 202 號(hào)（華夏路口） 發(fā)展商 上海振川物業(yè)有限公司 環(huán)境 地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈 \有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 產(chǎn)品形態(tài) 由獨(dú)狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。 主力總價(jià) 250— 350 萬(wàn)元 銷售情況 一期開(kāi)盤一年左右，估計(jì)仍有 3— 5 套未售出 主要賣點(diǎn)及概念 海派休閑文化，藝術(shù)氛圍 備注 概念炒作時(shí)強(qiáng)調(diào)水環(huán)境和超低容積率，重點(diǎn)宣傳休閑文化和藝術(shù)品位。 由本案確立因素決定的基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 ? 地理位置：處非傳統(tǒng)別墅區(qū)，距離市中心較九亭、新橋遠(yuǎn)。 ? 社區(qū)內(nèi)部配套： 本案的規(guī)模較大，可以通過(guò)內(nèi)部泛會(huì)所的建設(shè)解決大部分的生活配套，成為休閑、娛樂(lè)、餐飲的重要去處。 本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。中心附屬客房、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，可供來(lái)賓參觀、討論及會(huì)務(wù)需要，還有供游客觀光休閑居 住的小牧屋群等。中西式景點(diǎn)數(shù)十處。 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 31 頁(yè) 共 75 頁(yè) ? 上海青青旅游世界 （偉盟生態(tài)林） 青青旅游世界與基地隔街（花辰公路）相望，是本基地周邊最大的配套，也是基地外部最大的資源。 周邊配套 松江新城的興建速度和規(guī)模，以及花辰公路的工程進(jìn)度將直接影響到本案的地塊價(jià)值和交通狀況。 為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件 。 二、基地資源及周邊配套 基地資源 基地內(nèi)無(wú)坡，呈平地地貌。 交通狀況 交通方面，本案的先天優(yōu)勢(shì)在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒(méi)項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 30 頁(yè) 共 75 頁(yè) 有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。項(xiàng)目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地 310 公頃的松江大學(xué)城 (5分鐘車程 )和占地 114 公頃的十字中央綠地，南向松江新城。 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 28 頁(yè) 共 75 頁(yè) 第二部分 產(chǎn)品研究篇 ? 產(chǎn)品基地研究 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 客源分析 ? SWOT 分析 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 29 頁(yè) 共 75 頁(yè) 【第四章 產(chǎn)品基地研究】 一、地理位置及交通狀況 地理位置 本案地處遠(yuǎn)期規(guī)劃 60 平方公里、 50 萬(wàn)人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時(shí)的車程。給我們的重要啟示是上海并不缺水、上海別墅亦不缺水。運(yùn)氣好的依湖傍河，運(yùn)氣差的也要引河、挖湖、造灣。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上 23%的別墅以水景為主賣點(diǎn)，而松江以水景為主賣點(diǎn)的別墅比率更是達(dá)到 %之高，松江水景別墅占滬上水景別墅的 %，幾近半數(shù)。無(wú)奈。 二、水景別墅 上海地處平原，缺少山體，除了佘山等少數(shù)地塊之外，大多區(qū)域的別墅無(wú)“山”戲可唱。 洞泗方面，由于靠近松江新城和松江大學(xué)城，又有花橋現(xiàn)代化農(nóng)莊建成，在將來(lái)，該板塊可能發(fā)展成一個(gè)別墅熱點(diǎn)。滬松公路從上至下穿過(guò)泗涇和洞泗，麗茵別墅和頤景園孤零零地站在泗涇靠近滬松公路一側(cè)。 主要產(chǎn)品有：淺水灣花園、雅閣花園、同潤(rùn)別莊、云間水莊、喬愛(ài)別墅、綠洲比華利、雅仕軒、桃花源等。其價(jià)格范圍有較大跨度，從 250010000 元 /平方米不等。新橋的別墅 區(qū)集中在新橋北部、滬杭高速以東，靠近閔行區(qū)一側(cè)，項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 26 頁(yè) 共 75 頁(yè) 也即新閔園區(qū)。 松江新橋（莘閔園區(qū)） 新橋位于松江區(qū)的東側(cè)，與閔行區(qū)相鄰?！霸潞f園”背依西佘山，懷擁 56 萬(wàn)平方米的月牙湖更是以 0。如，“上海紫園”分為西區(qū)、東區(qū)兩個(gè)區(qū)域，西區(qū)為西佘山南面約 1300 畝土地；東區(qū)包括月湖邊的 2500 畝土地。據(jù)可靠消息透露，在沈轉(zhuǎn)公路以北、方松公路以西、泗陳公路以南的佘山度假區(qū)內(nèi)，萬(wàn)科、明園、利寶等十余家房地產(chǎn)企業(yè)已悄悄地購(gòu)置了土地，嘉兆實(shí)業(yè)更是要在此建造 億天價(jià)別墅 —— 上海紫園，一場(chǎng)翻天覆地的佘山頂級(jí)別墅大戰(zhàn)即將拉開(kāi)帷幕。 由于佘山距離上海市區(qū)較遠(yuǎn)，并且出于對(duì) 風(fēng)景區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的謹(jǐn)慎原則，佘山并未象松江其他區(qū)域一樣出現(xiàn)大量的住宅別墅，目前真正屬風(fēng)景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見(jiàn)，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 25 頁(yè) 共 75 頁(yè) 松江佘山 佘山鎮(zhèn)地處松江西北，外與青浦區(qū)相連、內(nèi)與泗涇、茸北、天馬山鎮(zhèn)為鄰，佘山擁有上海獨(dú)一無(wú)二的山水資源，佘山鎮(zhèn)囊括了上海大多數(shù)山體。這反映了九亭別墅 市場(chǎng)的影響日益擴(kuò)大以及上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)別墅物業(yè)的需求量逐漸上漲。新上海里弄人家一、二期聯(lián)體別墅，已基本售罄，目前推出的三期別墅，在房型、面積等方面有所調(diào)整，雖然總價(jià)適當(dāng)放大，但銷售依舊紅火。九亭別墅價(jià)格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直逼莘莊的同類物業(yè)。 2020年的九亭別墅市場(chǎng)的確令上海房 地產(chǎn)業(yè)刮目相看。與之緊鄰的七寶鎮(zhèn)正在形成一個(gè)旺盛的西南商圈，吸納著大量就業(yè)人口，九亭房產(chǎn)將有著強(qiáng)有力的客源支撐。九亭別墅的一大獨(dú)特優(yōu)勢(shì)就是有一個(gè)穩(wěn)固的客源群體。九亭的產(chǎn)品主要是別墅和多層，尤其是別 墅開(kāi)發(fā)規(guī)模大而集中。 松江關(guān)鍵詞： 松江新城 /國(guó)家級(jí)出口加工區(qū) /市級(jí)工業(yè)區(qū) /佘山旅游度假區(qū) /松江大學(xué)城 /現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園 /區(qū)魚米之鄉(xiāng)/歷史文化名城 / 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 24 頁(yè) 共 75 頁(yè) 松江九亭 松江九亭，位處上海西南，與莘莊鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)相鄰。建設(shè)中的松江新城以滬杭高速公路為軸，北部重點(diǎn) 展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格， 一城兩貌 相得益彰。改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是進(jìn)入 90 年代松江經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2020 年，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值 億元；地方財(cái)政收入 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元。上海開(kāi)埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。面積 604 平方公里，滬籍人口 49 萬(wàn)，于 1998 年撤縣設(shè)區(qū)。這要求在別墅的開(kāi)發(fā)有一個(gè)正確的策劃方法和過(guò)程。如何迅速及時(shí)把自己項(xiàng)目的信息傳遞到這些潛在的客戶手中，將是在這場(chǎng)別墅競(jìng)爭(zhēng)中急需解決的問(wèn)題。 從調(diào)查結(jié)果，可以看出，絕大多數(shù)購(gòu)房者并不是長(zhǎng)期居住在上海的本地人。 因此，長(zhǎng)期看好的別墅市場(chǎng)在短期內(nèi)將是供過(guò)于求，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，必將使一些沒(méi)有特色的別墅被棄之出局。 2020 年預(yù)計(jì)新建別墅面積可能在 8001000 萬(wàn)平 方米。 2020 年上海在建別墅（包括聯(lián)體別墅和獨(dú)立別墅） 177 萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積約 50 萬(wàn)平方米。一些面積 500 平方米以上甚至 1000 平方米以上的宅院，價(jià)格項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 19 頁(yè) 共 75 頁(yè) 則超過(guò) 1000 萬(wàn)以上。 一般單價(jià) 目前聯(lián)體別墅單價(jià)多在 30004000 元，面積 200 平方米 左右，總價(jià) 60 萬(wàn) 80 萬(wàn)，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。 四、上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格區(qū)間 30%20%18%9%7%5%4%7%閔行松江浦東長(zhǎng)寧青浦嘉定南匯其他項(xiàng)目：冠華別墅 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣思考