【正文】 利息支出：經(jīng)營期初尚有 4552 萬元未還金額，在經(jīng)營期第一年還訖，詳見 表 8－ 3“借款還本付息估算表 ” 成本預(yù)測情況詳見表 8－ 1“總成本費(fèi)用 估算表（含建設(shè)期和經(jīng)營期） ” 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 45 四 、 財務(wù) 評價 指標(biāo)。 營業(yè)費(fèi)用：按收入的 3%考慮。 固定資產(chǎn)折舊 ：按 40 年直線折舊。 人工成本 ：按 250 人、人均 4 萬元 /年 估算 。 三、 總成本費(fèi)用 一是 出售物業(yè) （住宅 及其配套 ） 取得 銷售收入 所對應(yīng)的總成本費(fèi)用，根據(jù)項(xiàng)目投資估算表， 出售物業(yè) （住宅）的總 投資即 12143 萬元為各類可 出售物業(yè) 的總成本。 營業(yè)收入 每個營業(yè)年度 合計 9030 萬元，在第 四 年即經(jīng)營期第一年開始每年都可以取得，未考慮漲價因素。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 43 本項(xiàng)目的收入 分為兩大類，一是出售各類物業(yè) （住宅及其配套） 的銷售收入，二是經(jīng)營 和 出租物業(yè)取得的營業(yè)收入，具體如下 ： ⑴ 銷售收入 A、住宅銷售，面積 28667 平方米，單價 5000 元 /平方米； B、配套商鋪銷售，面積 3568 平方米，單價 8000 元 /平方米； C、車位銷售，地上 萬元 /個、地下 4 萬元 /個，地上 85 個、地下 151 個； 銷售收入合計 18509 萬元， 在建設(shè)期 第 三 年初取得 銷 售許可證、當(dāng)年售完， 為 年度 收入。 國際服裝城商鋪業(yè)主長包房， 酒店經(jīng)營團(tuán)隊(duì) 與各大旅行社團(tuán)隊(duì)長期合作等因素所 將 帶來 穩(wěn)定 的客源， 提高酒店入住率； 酒店 經(jīng)營 由本項(xiàng)目建設(shè)單位南苑置業(yè)統(tǒng)一管理，南苑在酒店業(yè)的地位決定了在 經(jīng)濟(jì)型酒店酒 店管理上 亦將取得 成功 。經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等 ； 而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場 。 經(jīng)濟(jì)型酒店并不是廉價酒店 ， 投資較少，運(yùn)營成本低，是經(jīng)濟(jì)型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的。其中： 五星級酒店 和經(jīng)濟(jì)型酒店 為經(jīng)營期的主營項(xiàng)目；住宅 （含配套商鋪） 擬在第三年完成銷售和資金回籠，當(dāng)年取得全部收入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達(dá)到投資目的。 另外， 隨著 長三角一體進(jìn)程的加快，旅游和商務(wù)活動 對高檔次商務(wù)酒店提出了需求，本項(xiàng)目作為 平湖市內(nèi)較為綜合且有一定檔次 的 商業(yè) 項(xiàng)目，對提 升 平湖本平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 42 地 的開發(fā)檔次，為 當(dāng)?shù)?及 開發(fā)區(qū) 內(nèi)企業(yè)精英人士提供舒適的生活休閑環(huán)境，提升周邊辦公生活品質(zhì)，具有重要的意義 。 二、 項(xiàng)目的收入 本項(xiàng)目 是以 大型 酒店（包括 五星級酒店及其 配套 、經(jīng)濟(jì)型酒店 ） 和商住 為定位 的綜合商業(yè) 項(xiàng)目，具有經(jīng)濟(jì)和社會雙重效益性， 自 美國次貸危機(jī) 引發(fā)全球性金融危機(jī) 對我國的經(jīng)濟(jì) 、 尤其是出口造成了一定影響 以來 ， 我國 在擴(kuò)大內(nèi)需、以投資促消費(fèi)的積極財政政策下， 20xx 年以來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在世界上可以說是一枝獨(dú)秀， 尤其是 經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū) 復(fù)蘇 更 快，經(jīng)濟(jì)朝著健康方向發(fā)展 、各種需求旺盛 。 基準(zhǔn)收益率的設(shè)定 本項(xiàng)目為 是以 酒店 和以綜合商業(yè)為主的 建設(shè)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益和 較好 的社會效益。 項(xiàng)目動態(tài)總投資（含建設(shè)期利息）合計為 43030 萬元 。貸款償還期限設(shè)為 3 年（即在 建設(shè)期 第 三年內(nèi) 開始利用物業(yè)銷售收入 還貸 ）。 資金使用計劃和建設(shè)期利息。 項(xiàng)目自 有 資金比例 項(xiàng)目自有資金的來源為 嘉興 南苑置業(yè)有限 公司，投入金額 23000 萬元，占總投資金額的 ％。 具體 投資構(gòu)成及分?jǐn)偯骷?xì) 見表 71“ 項(xiàng)目投資估算表 ”和 表 72“ 項(xiàng)目出售物業(yè)和自營物業(yè)投資分 攤表 ” 。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 37 本項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)型酒店 總投資 7725 萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用 5795 萬元（工程費(fèi)用 5243萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 552萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用 1492萬元、 建設(shè)期貸款利息 378 萬元、流動資金 60 萬元。 本項(xiàng)目 總投資 43030 萬元，其中固定資產(chǎn)費(fèi)用 32535 萬元（工程費(fèi)用 28954 萬元、固定資產(chǎn)其他費(fèi)用 3581 萬元）、無形資產(chǎn)費(fèi)用 6468 萬元、預(yù)備費(fèi)用 1627 萬元 、建設(shè)期貸款利息 2160 萬元、流動資金 240 萬元 。 ⑥ 流動資金： 出售物業(yè)不計，自營部分 結(jié)合行業(yè)流動資金情況和本項(xiàng) 目實(shí)際，按 240 萬元估算。 ⑤ 建設(shè)期貸款利息 ： 銀行貸款利息分建設(shè)期和經(jīng)營銷售期兩階段進(jìn)行分?jǐn)傆嬎?，其中建設(shè)期為 3 年，建設(shè)投資貸款總 額 20xx0 萬元，貸款利息率按 13 年中長期利率 ％計（ 建設(shè)期 三 年 、 按 24 個月計息 ），貸款為 20xx 年 年中 開始每月均衡貸款年底全部到位 ； 20xx 年（即建設(shè)期第三年）開始 利用房產(chǎn)銷售收入 每月還本付息至年底 尚有 4552 萬元未還 ， 該年利息總額約為正常全年利息總額的 75%， 建設(shè)期利息共計2160 萬元人民幣（按 36 個月計息）。 經(jīng)濟(jì)酒店占地 平方米；五星酒店占地 平方米；住宅占地 14631平方米 ，相應(yīng)的土地費(fèi)用分別為 1492萬元、 2602萬元和 2374萬元。 ③ 無形資產(chǎn)投資： 購置土地 畝 ，根據(jù)地塊掛牌出讓結(jié)果 和 “土地成交確認(rèn)書 ”約定 支付的土地使用權(quán)出讓金按實(shí)計列 ， 土地出讓金 為105 萬元 /畝、計 6280 萬元 ，另外支付土地契稅 萬元 。 (2)費(fèi)用 估算方法及 標(biāo)準(zhǔn)： ① 工程費(fèi)用采用概算指標(biāo)估算法 等估 算，項(xiàng)目主要工程量及估算單價： 計容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等） 面 積 87672 平方米 ，其中 五星級酒店 建筑 15035 平方米、 5000 元 /平方米 ， 經(jīng)濟(jì)型酒店 建筑 20xx8平方米、 2500元 /平方米， 住宅建筑 (含商業(yè)物業(yè)） 面積 32647平方米、 2300 元 /平方米， 五星級酒店配套 建筑面積 19972 平方米、 2600元 /平方米 ； 不 計容積率部分建筑（ 含樁基、建筑、安裝及裝飾等 ） 16076平方米、 1500 元 /平方米， 綠化 面積 11957 平方米、 100 元 /平方米 ；場地、圍墻 、橋梁 及道路 等根據(jù)同類項(xiàng)目投資情況，結(jié)合本項(xiàng)目情況按比例價格計算； 變配電及 水電氣引入 等根據(jù)同類項(xiàng)目投資情況，結(jié)合 電力、燃 氣、水務(wù)等部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估 算。本項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)角度上是可行的。建成后所排放的廢水經(jīng)處理后達(dá)標(biāo)排入市政排水設(shè)施后，不會對當(dāng)?shù)氐叵滤h(huán)境產(chǎn)生不良影響，不會影響地下水地原有利用價值。 運(yùn)營期： 設(shè)置吸聲吊項(xiàng) ；建筑物四周適當(dāng)綠化；文明辦公、不喧嘩。 廢水 處理 濾渣、污泥 委托環(huán)衛(wèi)部門及時處理。 固體廢棄物 工地 建筑垃圾 由施工單位運(yùn)至指定地點(diǎn)處置。 三、 主要污染物及防治措施 項(xiàng)目主要污染物及防治措施見表 61： 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 33 表 61 主要污染物及防治措施 類型 排放源 污染物 名稱 防治措施 大氣 污染物 工地 廚房 施工揚(yáng)塵 油煙廢氣 現(xiàn)場封閉施工，灑水等。 固體廢棄物影響 本項(xiàng)目完成后，生活垃圾由 管理者 收集后委托環(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)送垃圾焚燒廠焚燒處理，對周圍環(huán)境影響不大。 汽車在低速行駛時的噪聲級一般在 60~65dB之間，對附近周圍環(huán)境不會產(chǎn)生明顯的影響，但若在 區(qū)域 內(nèi)高速行駛或鳴嗽叭，其噪聲級較高，對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定影響，由于項(xiàng)目位于城區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目在主要入口設(shè)置禁鳴標(biāo)志，因此基本無汽車?yán)嚷?。本?xiàng)目食堂廚房地面應(yīng)設(shè)排水明溝，廚房廢水經(jīng)排水溝和管道匯集，經(jīng)隔油格柵預(yù)處理以及生活污水經(jīng)化糞池預(yù)處理均達(dá)到北區(qū)污水處理廠入網(wǎng)要求后納入污水處理廠污水管道，由污水處理廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放。 為減輕油煙廢氣的影響， 廚房 應(yīng)安裝油煙凈化器，油煙廢氣經(jīng)收集處理后引至屋頂排放。其次，施工人員的生活垃圾也要收集到指定的垃圾箱（筒）內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一及時處理。施工期間需要挖土、運(yùn)輸棄土、運(yùn)輸各種建筑材料（如砂石、水泥、磚、木材等），工程完工后，會殘留不少廢建筑材料。此外考慮到，施工運(yùn)輸車輛的交通噪聲在夜間會對運(yùn)輸線路沿線經(jīng)過的村民產(chǎn)生一定影響，因此建議施工期間在夜間停止施工的運(yùn)輸作業(yè)。在夜間（ 22： 00 至次日 6： 00）禁止進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染、影響居民休息的建筑施工作業(yè)。因此，高噪聲設(shè)備夜間應(yīng)限制使用。 挖掘機(jī)、空壓機(jī)、砼拌和機(jī)、振搗器、吊車等設(shè)備屬固定聲源，其影響范圍在施工場所 200 米范圍之內(nèi)。 噪聲 運(yùn)輸汽車是個流動聲源，流動范圍較大，除施工場地外，對外環(huán)境也將造成污 染。生活污水主要是糞便污水，可用流動公廁集中收集外運(yùn)。施工廢水主要為泥漿廢水，來自澆水泥工段，其沖水量與天氣狀況有極大的關(guān)系，排放量較難估算。裝修完畢后，建議保持室內(nèi)通暢，并隔一定時段后再投入使用。 此外在辦公室等室內(nèi)裝修時產(chǎn)生油漆廢氣和甲醛廢氣。首先，要加強(qiáng)施工管理，工地配置滯塵防護(hù)網(wǎng)，地面硬化處理；其次是對粉塵發(fā)生量較大的部位采用噴水霧法降塵，對運(yùn)輸交通道路及時清掃、灑水。 廢氣 施工期間大氣的主要污染因子為粉塵，由于建筑粉塵比重較大，沉降較快，只要加強(qiáng)管理，則影響范圍較小，一般僅在本項(xiàng)目的周邊地塊。 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 29 第六章 環(huán)境 影響 分析 一、 施工期對環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施 在建設(shè)階段由于建設(shè)施工和裝修，不可避免地將對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。 二、人員保證 嘉興 南苑置業(yè)有限公司 員工中既有熟知拆遷安置相關(guān)法律的專家，也有進(jìn)行土 建 開發(fā)的專業(yè)技術(shù)人員。 財務(wù)部：該部負(fù)責(zé)管理整個集團(tuán)的財務(wù)工作，包括資金的籌集、使用和管理，以及內(nèi)部的財務(wù)結(jié)算中心 ，主要履行財務(wù)控制的功能。同董 事 會 辦 公 室 財 務(wù) 部 工 程 部 銷 售 部 總 經(jīng) 理 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 28 時負(fù)責(zé)公司人員錄用、人員考核和激勵等具體事務(wù)。公司設(shè)立辦公室、財務(wù)部、工程部、 銷售 部等管理職能部門。 具體進(jìn)度表見表 4－ 1： 表 4－ 1 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表 序號 工作內(nèi)容 完成時間 1 工程設(shè)計及樁基工程 — 2 工程所有主體結(jié)頂 — 3 工程總圖完成并竣工 — 4 項(xiàng)目招商、裝修及營業(yè)準(zhǔn)備 — 5 項(xiàng)目運(yùn)營 — 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 27 第五章 組織機(jī)構(gòu)和人員保證 一、組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目由 嘉興 南苑置業(yè)有限公司 負(fù)責(zé)開發(fā) 實(shí)施， 公司系 浙江南苑控股集團(tuán)有限 公司全資子公司 ,以高檔酒店、住宅、商業(yè)、旅游景點(diǎn)相結(jié)合進(jìn)行聯(lián)動開發(fā) ,形成旅游地產(chǎn)復(fù)合開發(fā)模式 ,打造獨(dú)具南苑特色的復(fù)合房產(chǎn)項(xiàng)目。 目前項(xiàng)目的設(shè)計工作已完成，可行性研究擬于 20xx 年 4 月完成。 十一 、 開發(fā)進(jìn)度安排 平湖世貿(mào)花園 項(xiàng)目 資金申請報告 26 本報告僅 對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度提出宏觀設(shè)想 ， 其中考慮了各階段設(shè)計、工程建設(shè)、銷售、營業(yè)準(zhǔn)備等因素所需時間。 （ 3） 電氣節(jié)能設(shè)計：變電所應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，縮短配電半徑，減少線路損失；根據(jù)負(fù)荷率合理選擇變壓器的容量和臺數(shù)，選用低損 高效變壓器，減少變壓器損耗，達(dá)到節(jié)能效果；在低壓配電室進(jìn)行集中功率因數(shù)補(bǔ)償，減少電能損耗；對容量較大的空調(diào)及水系統(tǒng)設(shè)備采用變頻調(diào)速以節(jié)約電能；熒光燈選用高效節(jié)能型燈管；選用成熟、可靠的節(jié)電型低壓電器產(chǎn)品 。 （ 1） 建筑節(jié)能設(shè)計： 屋面采用 4050 厚擠塑聚苯板保溫板；外墻：采用 240 砂加氣混凝土砌塊自保溫墻體；外窗采用隔熱鋁合金單框中空玻璃門窗；其余建筑部分，均按照國家及省市的相關(guān)規(guī)范規(guī)定，采取有效的保溫節(jié)能措施，達(dá)到國家的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 。 為降低煙氣對周邊環(huán)境的污染，排煙及排風(fēng)系統(tǒng)的尾氣均由尾氣排放豎井引至室外高空排放；廚房間的油煙均經(jīng)油煙凈化器過濾后由專用風(fēng)機(jī)排至室外；本工程衛(wèi)生間設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，通過排氣道排至屋面。采取減噪措施：機(jī)組壓縮機(jī)采用低噪聲、運(yùn)行平衡的機(jī)型；機(jī)組詢問加裝隔震裝置，以減少噪音和振動；機(jī)組箱板采用吸音材料制作；機(jī)組設(shè)有夜運(yùn)轉(zhuǎn)模式，以進(jìn)上步降低噪聲 。 九、環(huán)衛(wèi) 防疫 設(shè)計 污廢水及雨水排水嚴(yán)格按規(guī)范設(shè)計。根據(jù)實(shí)際疏散人數(shù)每個防護(hù)單元皆設(shè)二個以上出入口，可滿足每 100 人 米疏散寬度的要求 ；本人防工程平時為汽車庫，平戰(zhàn)封堵按規(guī)范 GB5003820xx 進(jìn)行設(shè)計。 八、人防設(shè)計 本工程 南區(qū)位布置十八層高層住宅及二 ~三層沿街商 鋪的住宅小區(qū)，北區(qū)為高層酒店和高層 經(jīng)濟(jì)型酒店