【正文】 從環(huán)境保護角度上是可行的。 ③ 無形資產(chǎn)投資： 購置土地 畝 ，根據(jù)地塊掛牌出讓結(jié)果 和 “土地成交確認書 ”約定 支付的土地使用權(quán)出讓金按實計列 ， 土地出讓金 為105 萬元 /畝、計 6280 萬元 ，另外支付土地契稅 萬元 。 ⑤ 建設(shè)期貸款利息 ： 銀行貸款利息分建設(shè)期和經(jīng)營銷售期兩階段進行分攤計算，其中建設(shè)期為 3 年，建設(shè)投資貸款總 額 20xx0 萬元，貸款利息率按 13 年中長期利率 ％計（ 建設(shè)期 三 年 、 按 24 個月計息 ），貸款為 20xx 年 年中 開始每月均衡貸款年底全部到位 ； 20xx 年（即建設(shè)期第三年）開始 利用房產(chǎn)銷售收入 每月還本付息至年底 尚有 4552 萬元未還 ， 該年利息總額約為正常全年利息總額的 75%， 建設(shè)期利息共計2160 萬元人民幣（按 36 個月計息）。 本項目 總投資 43030 萬元，其中固定資產(chǎn)費用 32535 萬元（工程費用 28954 萬元、固定資產(chǎn)其他費用 3581 萬元）、無形資產(chǎn)費用 6468 萬元、預(yù)備費用 1627 萬元 、建設(shè)期貸款利息 2160 萬元、流動資金 240 萬元 。 具體 投資構(gòu)成及分攤明細 見表 71“ 項目投資估算表 ”和 表 72“ 項目出售物業(yè)和自營物業(yè)投資分 攤表 ” 。 資金使用計劃和建設(shè)期利息。 項目動態(tài)總投資（含建設(shè)期利息）合計為 43030 萬元 。 二、 項目的收入 本項目 是以 大型 酒店（包括 五星級酒店及其 配套 、經(jīng)濟型酒店 ） 和商住 為定位 的綜合商業(yè) 項目，具有經(jīng)濟和社會雙重效益性， 自 美國次貸危機 引發(fā)全球性金融危機 對我國的經(jīng)濟 、 尤其是出口造成了一定影響 以來 ， 我國 在擴大內(nèi)需、以投資促消費的積極財政政策下， 20xx 年以來的經(jīng)濟發(fā)展在世界上可以說是一枝獨秀， 尤其是 經(jīng)濟較發(fā)達的東部沿海地區(qū) 復(fù)蘇 更 快，經(jīng)濟朝著健康方向發(fā)展 、各種需求旺盛 。其中： 五星級酒店 和經(jīng)濟型酒店 為經(jīng)營期的主營項目；住宅 （含配套商鋪） 擬在第三年完成銷售和資金回籠，當年取得全部收入，售訖后則這一業(yè)態(tài)完成了生命周期，達到投資目的。經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等 ； 而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場 。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 43 本項目的收入 分為兩大類，一是出售各類物業(yè) （住宅及其配套） 的銷售收入，二是經(jīng)營 和 出租物業(yè)取得的營業(yè)收入，具體如下 ： ⑴ 銷售收入 A、住宅銷售，面積 28667 平方米，單價 5000 元 /平方米； B、配套商鋪銷售，面積 3568 平方米，單價 8000 元 /平方米； C、車位銷售，地上 萬元 /個、地下 4 萬元 /個，地上 85 個、地下 151 個； 銷售收入合計 18509 萬元， 在建設(shè)期 第 三 年初取得 銷 售許可證、當年售完， 為 年度 收入。 三、 總成本費用 一是 出售物業(yè) （住宅 及其配套 ） 取得 銷售收入 所對應(yīng)的總成本費用，根據(jù)項目投資估算表， 出售物業(yè) （住宅）的總 投資即 12143 萬元為各類可 出售物業(yè) 的總成本。 固定資產(chǎn)折舊 ：按 40 年直線折舊。 利息支出：經(jīng)營期初尚有 4552 萬元未還金額，在經(jīng)營期第一年還訖，詳見 表 8－ 3“借款還本付息估算表 ” 成本預(yù)測情況詳見表 8－ 1“總成本費用 估算表（含建設(shè)期和經(jīng)營期） ” 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 45 四 、 財務(wù) 評價 指標。 營業(yè)費用：按收入的 3%考慮。 人工成本 ：按 250 人、人均 4 萬元 /年 估算 。 營業(yè)收入 每個營業(yè)年度 合計 9030 萬元，在第 四 年即經(jīng)營期第一年開始每年都可以取得，未考慮漲價因素。 國際服裝城商鋪業(yè)主長包房， 酒店經(jīng)營團隊 與各大旅行社團隊長期合作等因素所 將 帶來 穩(wěn)定 的客源， 提高酒店入住率； 酒店 經(jīng)營 由本項目建設(shè)單位南苑置業(yè)統(tǒng)一管理，南苑在酒店業(yè)的地位決定了在 經(jīng)濟型酒店酒 店管理上 亦將取得 成功 。 經(jīng)濟型酒店并不是廉價酒店 ， 投資較少，運營成本低，是經(jīng)濟型酒店的特征之一，但不是本質(zhì)，也不是絕對目的。 另外， 隨著 長三角一體進程的加快，旅游和商務(wù)活動 對高檔次商務(wù)酒店提出了需求，本項目作為 平湖市內(nèi)較為綜合且有一定檔次 的 商業(yè) 項目，對提 升 平湖本平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 42 地 的開發(fā)檔次，為 當?shù)?及 開發(fā)區(qū) 內(nèi)企業(yè)精英人士提供舒適的生活休閑環(huán)境，提升周邊辦公生活品質(zhì)，具有重要的意義 。 基準收益率的設(shè)定 本項目為 是以 酒店 和以綜合商業(yè)為主的 建設(shè)項目，具有較強的經(jīng)濟效益和 較好 的社會效益。貸款償還期限設(shè)為 3 年（即在 建設(shè)期 第 三年內(nèi) 開始利用物業(yè)銷售收入 還貸 ）。 項目自 有 資金比例 項目自有資金的來源為 嘉興 南苑置業(yè)有限 公司，投入金額 23000 萬元，占總投資金額的 ％。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 37 本項目 經(jīng)濟型酒店 總投資 7725 萬元，其中固定資產(chǎn)費用 5795 萬元（工程費用 5243萬元、固定資產(chǎn)其他費用 552萬元）、無形資產(chǎn)費用 1492萬元、 建設(shè)期貸款利息 378 萬元、流動資金 60 萬元。 ⑥ 流動資金： 出售物業(yè)不計，自營部分 結(jié)合行業(yè)流動資金情況和本項 目實際，按 240 萬元估算。 經(jīng)濟酒店占地 平方米；五星酒店占地 平方米；住宅占地 14631平方米 ，相應(yīng)的土地費用分別為 1492萬元、 2602萬元和 2374萬元。 (2)費用 估算方法及 標準： ① 工程費用采用概算指標估算法 等估 算，項目主要工程量及估算單價： 計容積率部分建筑（含樁基、建筑、安裝及裝飾等） 面 積 87672 平方米 ，其中 五星級酒店 建筑 15035 平方米、 5000 元 /平方米 ， 經(jīng)濟型酒店 建筑 20xx8平方米、 2500元 /平方米， 住宅建筑 (含商業(yè)物業(yè)） 面積 32647平方米、 2300 元 /平方米， 五星級酒店配套 建筑面積 19972 平方米、 2600元 /平方米 ； 不 計容積率部分建筑（ 含樁基、建筑、安裝及裝飾等 ） 16076平方米、 1500 元 /平方米， 綠化 面積 11957 平方米、 100 元 /平方米 ；場地、圍墻 、橋梁 及道路 等根據(jù)同類項目投資情況，結(jié)合本項目情況按比例價格計算； 變配電及 水電氣引入 等根據(jù)同類項目投資情況，結(jié)合 電力、燃 氣、水務(wù)等部門的收費標準估 算。建成后所排放的廢水經(jīng)處理后達標排入市政排水設(shè)施后，不會對當?shù)氐叵滤h(huán)境產(chǎn)生不良影響，不會影響地下水地原有利用價值。 廢水 處理 濾渣、污泥 委托環(huán)衛(wèi)部門及時處理。 三、 主要污染物及防治措施 項目主要污染物及防治措施見表 61： 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 33 表 61 主要污染物及防治措施 類型 排放源 污染物 名稱 防治措施 大氣 污染物 工地 廚房 施工揚塵 油煙廢氣 現(xiàn)場封閉施工，灑水等。 汽車在低速行駛時的噪聲級一般在 60~65dB之間，對附近周圍環(huán)境不會產(chǎn)生明顯的影響，但若在 區(qū)域 內(nèi)高速行駛或鳴嗽叭，其噪聲級較高，對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定影響，由于項目位于城區(qū)內(nèi)，項目在主要入口設(shè)置禁鳴標志，因此基本無汽車喇叭聲。 為減輕油煙廢氣的影響， 廚房 應(yīng)安裝油煙凈化器，油煙廢氣經(jīng)收集處理后引至屋頂排放。施工期間需要挖土、運輸棄土、運輸各種建筑材料（如砂石、水泥、磚、木材等），工程完工后，會殘留不少廢建筑材料。在夜間（ 22： 00 至次日 6： 00）禁止進行產(chǎn)生噪聲污染、影響居民休息的建筑施工作業(yè)。 挖掘機、空壓機、砼拌和機、振搗器、吊車等設(shè)備屬固定聲源，其影響范圍在施工場所 200 米范圍之內(nèi)。生活污水主要是糞便污水，可用流動公廁集中收集外運。裝修完畢后，建議保持室內(nèi)通暢，并隔一定時段后再投入使用。首先，要加強施工管理，工地配置滯塵防護網(wǎng)，地面硬化處理；其次是對粉塵發(fā)生量較大的部位采用噴水霧法降塵，對運輸交通道路及時清掃、灑水。 平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 29 第六章 環(huán)境 影響 分析 一、 施工期對環(huán)境與生態(tài)影響及防治措施 在建設(shè)階段由于建設(shè)施工和裝修，不可避免地將對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響。 財務(wù)部：該部負責管理整個集團的財務(wù)工作，包括資金的籌集、使用和管理，以及內(nèi)部的財務(wù)結(jié)算中心 ，主要履行財務(wù)控制的功能。公司設(shè)立辦公室、財務(wù)部、工程部、 銷售 部等管理職能部門。 目前項目的設(shè)計工作已完成，可行性研究擬于 20xx 年 4 月完成。 （ 3） 電氣節(jié)能設(shè)計：變電所應(yīng)盡量靠近負荷中心，縮短配電半徑，減少線路損失；根據(jù)負荷率合理選擇變壓器的容量和臺數(shù)，選用低損 高效變壓器，減少變壓器損耗，達到節(jié)能效果；在低壓配電室進行集中功率因數(shù)補償，減少電能損耗；對容量較大的空調(diào)及水系統(tǒng)設(shè)備采用變頻調(diào)速以節(jié)約電能；熒光燈選用高效節(jié)能型燈管；選用成熟、可靠的節(jié)電型低壓電器產(chǎn)品 。 為降低煙氣對周邊環(huán)境的污染，排煙及排風(fēng)系統(tǒng)的尾氣均由尾氣排放豎井引至室外高空排放；廚房間的油煙均經(jīng)油煙凈化器過濾后由專用風(fēng)機排至室外；本工程衛(wèi)生間設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)，通過排氣道排至屋面。 九、環(huán)衛(wèi) 防疫 設(shè)計 污廢水及雨水排水嚴格按規(guī)范設(shè)計。 八、人防設(shè)計 本工程 南區(qū)位布置十八層高層住宅及二 ~三層沿街商 鋪的住宅小區(qū)，北區(qū)為高層酒店和高層 經(jīng)濟型酒店 及三層的超市等配套工程，按有平湖世貿(mào)花園 項目 資金申請報告 24 關(guān)規(guī)定修建人防工程，需建人防總面積約 3800m2；小區(qū)人防工程按核 6級甲類防空地下室二等人員掩蔽所設(shè)置，均設(shè)置在南區(qū)住宅地下室，考慮到人防車位以出租為主，所以人防大部分建設(shè)在主樓下的地下室內(nèi)，與自行車庫結(jié)合使用。 （ 3）火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)： 本 項目酒店 屬 特級保護對象 ，采用 集中 報警 系統(tǒng) 。室外消防用水由市政管網(wǎng)供水。冷（熱）水系統(tǒng)采用一次泵變流量閉式機械循環(huán)系統(tǒng)，并以同程式布置。 （ 3） 酒店空調(diào)設(shè)計 ： 本工程酒店區(qū)域設(shè)集中空調(diào)，夏季制冷主機采用水冷離心機組；冬季采用蒸汽作為熱源，由板式換熱器處理后提供空調(diào)負荷。 排煙及通風(fēng)系統(tǒng)合用風(fēng)機，管道及風(fēng)口也為共用。 系統(tǒng)集成應(yīng)具有匯集各個子系統(tǒng)的信息并對各類信息進行綜合處理的功能，能對建筑物內(nèi)的各個子系統(tǒng)進行綜合管理，應(yīng)超前設(shè)計，分步實施。室內(nèi)排出的糞便污水經(jīng)室外化糞池處理后排入室外污水總管，經(jīng)匯總后最終排入附近市政道路上的污水管網(wǎng)，建筑物屋頂雨水采用 有組織的屋面雨水立管排至室外雨水管網(wǎng)，室外地面 雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管，匯合后排入市政雨水管。一至二層及地下室采用市政城市給水管網(wǎng)直接供水；三至六層采用恒壓變頻設(shè)備一加壓供水；七至十四層采用恒壓變頻設(shè)備二加壓供水；酒店地下生活給水水池、泵房設(shè)在地下二層內(nèi)，泵房內(nèi)設(shè)恒壓變頻供水設(shè)備二組； 十六層及以上層次辦公供水先由地下室傳輸水泵供水至避難層生活轉(zhuǎn)輸水箱，再通過設(shè)在避難層的低、中、高區(qū)三套恒壓供水設(shè)備分區(qū)供水。 （ 2）結(jié)構(gòu) 選 型 ： 酒店主體 地上 18 層 、裙房為 3 層 ，主樓層頂標高 米，地下 一 層 ；連接二棟 經(jīng)濟型酒店 ，布置在北地塊西側(cè)，為三層，層高均為 米， 經(jīng)濟型酒店 ：南側(cè)為 18 層，北側(cè)為 19 層 ，層高為 米；住宅區(qū)：沿街為 2 層商鋪、局部三層。并突出了該地塊的商業(yè)氣氛及價值。使得每個建筑都有各自獨特的景觀實現(xiàn) 。充分考慮人的感受，滿足人在不同空間內(nèi)多種視角對綠色自然的需求。住宅戶型建筑面積為 100150 平方米，層高 米。 2． 經(jīng)濟型酒店 ：南側(cè)為 18 層，北側(cè)為 19 層；層高為 米 。二層層高 ，為餐飲層，設(shè)置有中餐廳及包廂等。 （ 3） 建筑 功能 設(shè)計 ： 1． 五星級酒店 ： 五星級酒店 為該用地主要建筑之一，位于 北邊地塊 東側(cè)。經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等 ； 而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場 。經(jīng)濟型酒店的特點是少花錢快賺錢，但卻往往只能在經(jīng)濟發(fā)達、人口流動快、密度高、交通方便、市政設(shè)施成熟的城市或地區(qū)生存。該項目以酒店（包括 五星級 和經(jīng)濟型 ） 為主要定位， 配套 住宅 的建設(shè)將推動 老城區(qū)和開發(fā)區(qū) 間的 人才集聚 ，有效提高平湖城區(qū)的城市品位， 促進該區(qū)域成為 未來平湖市區(qū)的核心區(qū) 之一 。本 項目以現(xiàn)狀河流 為界分為兩個區(qū)域：南邊地塊以住宅為主，北邊地塊以酒店 建筑 及其配套為主， 南邊地塊 西側(cè)布置二棟高層 經(jīng)濟型酒店 ，與南側(cè)住宅區(qū)相融成一個住宅小區(qū) 。 住宅區(qū)沿街為 2 層商鋪、局部三層，沿河為三幢 18 層的高層住宅樓，住宅戶型建筑面積為 100150 平方米，層高 米 。 （五）施工條件 施工水電、建筑材料供應(yīng)充足，能夠保證工程進度和穩(wěn)定工程造