上海市金山項目分析報(參考版)
2024-09-07 12:19本頁面
【正文】 損益表 序號 項目 金額（元） 一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售 稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 % 。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。因此，本 項目的風險性較大。 不確定性分析 敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動 10%和 20%情況下的項目收益情況。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號 項目 金額（元） 單價（元 /m2） 計算面積 (m2) 備注 一、 土地費用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費 182,156,700 1,275 142,868 85萬 /畝， 215畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70年， 1元 /年 /m2 帶征地費用 13,420,000 22萬 /畝， 61畝 二、 前期費用 69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費 52,175,460 332 157,155 前期工程費用 13,043,865 83 157,155 其他前期費用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計 514,979,931 七、 間接費用 40,910,006 不可預(yù)見費 15,449,398 (一 )—— (六 )的 3% 財務(wù)費用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率 八、 合計 555,889,937 3,537 157,155 ? u 財務(wù)費用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。 五、財務(wù)效益 銷售收入測算 ? u 根據(jù)前面的定價，多層按照 3900 元 /平方米，別墅按照 4600 元 /平方米測算； ? u 車庫地上部分按照 24000 元 /個計算，地下部分按照 36000 元 /平方 米計算； ? u 計算建筑面積按照 157155 平方米計算。 比較項目 A B C 比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000 市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元 /平方米。 根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為 本項目多層部分參照項目。 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 216。 客戶接受的主力總價在 35萬 50萬左右 ； ? 216。 客戶年齡跨度較大， 2550歲的為主力范圍； ? 216。 客戶定位 通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下： ? 216。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量 聯(lián) 排別墅，從市場需求來看，去化較快。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在 樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。 通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案 的各項要素進行生動、全面的訴求。 ? n 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) 針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。 ? n 引領(lǐng)市場發(fā)展 本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。 四、項目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋： ? n 嶄新生活模式 擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。三島龍洲苑此次推出共約 400 套小高層，每戶面積在 96181 平米之間，得房率8590%，周邊商業(yè)配套較完
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