【正文】 民營企業(yè) 500 強(qiáng)的分析結(jié)果顯示華東地區(qū)（主要是長三角及山東?。┟駹I企業(yè) 發(fā)展迅速、大量企業(yè)從事制造業(yè)、服飾加工業(yè)和紡織業(yè)，這為我們的定位提供了實(shí)證層面的支持依據(jù)。雖然我們只考察了四地370 家經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營規(guī)模最大的民營企業(yè)，但是這些企業(yè)基本上代表了華東地區(qū)民營企業(yè)的從業(yè)傾向。 3）行業(yè)分布分析 表 9：民營企業(yè) 500 強(qiáng)行業(yè) 9分布 行業(yè) 企業(yè)家數(shù) 所占比重（ %） 制造業(yè) 101 9 由于行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)的差異，此處的行業(yè)分類與前述行業(yè)分類有所差別 材料業(yè) 46 服飾制品 46 化工 44 房地產(chǎn) 32 食品 30 6 鋼鐵 26 紡織 24 汽車及零配件 23 建筑業(yè) 21 生物醫(yī)藥 20 4 建材 17 IT 14 零售業(yè) 12 家具業(yè) 8 能源 7 貿(mào)易 6 娛樂 5 1 日用品 4 飼料業(yè) 4 金融 3 養(yǎng)殖業(yè) 3 餐飲業(yè) 2 物流 2 合 計(jì) 500 100 在全部 500 家民營企業(yè)中，制造業(yè)，材料業(yè)、服飾制品、化工、房地產(chǎn)、食品、鋼鐵及紡織業(yè)企業(yè)數(shù)量較多，這三類企業(yè)總數(shù)達(dá) 349 家，占 70%，其中制造業(yè)有 101 家，說明民營經(jīng)濟(jì)中制造業(yè)占了相當(dāng)大的比重，這與我們前面關(guān)于重點(diǎn)引進(jìn)制造業(yè)的定位也是相符的。 由于上海、浙江、江蘇、山東四地的民營企業(yè)達(dá) 370 家，占 74%，因此我們 再對這四地的民營企業(yè)營業(yè)收入情況進(jìn)行分析，結(jié)果如下： 表 7：四地民營企業(yè) 500 強(qiáng)營業(yè)收入分類 營業(yè)收入范圍 企業(yè)個(gè)數(shù) 630 億元 319 3070 億元 33 80120 億元 12 150160 億元 3 170200 億元 2 290 億元 1 合計(jì) 370 營業(yè)收入在 150億元以上的企業(yè)只有 6家， 86%的企業(yè)營業(yè)收入在 630億元之間，接下來再對這 319家企業(yè)的營業(yè)收入進(jìn)行分析： 表 8： 319 家企業(yè)營業(yè)收入分類 營業(yè)收入范圍 企業(yè)個(gè)數(shù) 68 億元 120 913 億元 107 1318 億元 53 1925 億元 25 2528 億元 14 合計(jì) 319 從以上分類可以看出，多數(shù)民營企業(yè)的營業(yè)收入都在 15 億元以下，而 10億元以下的又占絕大多數(shù)。 民營企業(yè) 500 強(qiáng)資料分析 1）地域分布分析 從民營企業(yè)的地域分布來看，民營企業(yè)數(shù)量最多的 4 個(gè)省份分別是浙江省、江蘇省、山東省和上海市，在 500 強(qiáng)中占據(jù) 370 個(gè)席位，其中浙江省和江蘇省數(shù)量又最多，分別為 113 家和 183 家。 非國有企業(yè)又可分為 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè) ，前面我們已經(jīng)提到：按目前跨國 公司入駐上海的速度以及來自于市區(qū)甲級寫字樓 的激烈競爭，跨國公司可能只能消化本項(xiàng)目的小部分，大部分體量必須依靠內(nèi)資的非國有性質(zhì)的企業(yè)消化，而這類企業(yè)又以發(fā)展迅速、體制靈活的民營企業(yè)為主。 按企業(yè)所有制性質(zhì) 分類 從大類上來分，我們把可能入駐的企業(yè)按所有制性質(zhì)分為 國有企業(yè)和非國有企業(yè) ?？禈蚩偛拷?jīng)濟(jì)園區(qū)地處市郊，與市中心集中的金融、保險(xiǎn)、法律、會計(jì)及商業(yè)服務(wù)等形成隔斷，因此引進(jìn)金融信貸服務(wù)、法律會計(jì)咨詢服務(wù)、培訓(xùn)會展服務(wù)、保健休閑服務(wù)及商業(yè)配套服務(wù)對總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的順暢高效運(yùn)轉(zhuǎn)也顯得頗為重要。 由于康橋具有臨港和臨空的雙重優(yōu)勢，因此對于物流企業(yè)而言，在此成立企業(yè)總部既可以方便與物流基地的聯(lián)系和管理，又可以與眾多制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行快捷的溝通，雙方合作的機(jī)會將大大提高。 機(jī)械及元件、軸承及齒輪等小型通用設(shè)備等制造為主。 通用 設(shè)備制造業(yè) 以機(jī)床附件、泵及真空設(shè)備、氣體壓縮機(jī)、液壓和氣壓動力 7上海市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向： 以高科技工業(yè)為主導(dǎo)、基礎(chǔ)原材料工業(yè)為依托、現(xiàn)代裝備工業(yè)為骨干、都市型工業(yè)為配套的工業(yè)結(jié)構(gòu)新體系，重點(diǎn)鼓勵發(fā)展電子信息、汽車、電站設(shè)備及大型機(jī)電產(chǎn)品、石油化工與精細(xì)化工、精品鋼材、生物醫(yī)藥等六大支柱工業(yè)。 制造業(yè)的細(xì)分： 1 農(nóng) 副食品加工業(yè) 2 食品制造業(yè) 3 飲料制造業(yè) 4 煙草制品業(yè) 5 紡織業(yè) 6 紡織服裝、鞋、帽制造業(yè) 7 皮革、毛皮、羽毛 (絨 )及其制品業(yè) 8 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè) 9 家具制造業(yè) 10 造紙及紙制品業(yè) 11 印刷業(yè)和記錄媒介的復(fù)制 12 文教體育用品制造業(yè) 13 石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) 14 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè) 15 醫(yī)藥制造業(yè) 16 化學(xué)纖維制造業(yè) 17 橡膠制品業(yè) 18 塑料制品業(yè) 19 非金屬礦物制品業(yè) 20 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 21 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 22 金屬制品業(yè) 23 通用設(shè)備制造業(yè) 24 專用設(shè)備制造業(yè) 25 交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè) 26 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 27 通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造 業(yè) 28 儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械制造業(yè) 29 工藝品及其他制造業(yè) 30 廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) 從理論上講，以上所列的制造行業(yè)都有可能入駐總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，但是考慮主力入駐行業(yè)應(yīng)該基于以下因素： 引入的行業(yè)應(yīng)該是總部與生產(chǎn)加工基地適合分離的，而且企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展、人力資源引進(jìn)、產(chǎn)品技術(shù)更新以及對外交流與貿(mào)易對企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展至關(guān)重要； 電子信息、汽車、石化、鋼鐵、生物醫(yī)藥已經(jīng)分別在張江、閔行、嘉定、金山、寶山等地形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚； 符合上海市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 7和“三環(huán)分布”的工業(yè) 總體格局 8規(guī)劃； 充分利用臨港臨空的物流運(yùn)輸優(yōu)勢； 受張江高新技術(shù)科技園的輻射影響，康橋工業(yè)區(qū)已經(jīng)引進(jìn)了一批電子類高科技企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模 所以我們引進(jìn)的制造業(yè)以計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、紡織品制造業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、專用設(shè)備制造業(yè)為主體。而迄今為止，在上海 建立獨(dú)立的研發(fā)中心或企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)開發(fā)中心不過 100 余家，被上海市政府認(rèn)定的跨國公司總部不過 60 余家，因此跨國公司的入駐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化本項(xiàng)目 20 多萬平方米的體量，因此我們更多的是考慮國內(nèi)企業(yè)的入駐。而不是將企業(yè)整體或生產(chǎn)基地遷到上海投資辦廠，后者的比重明顯偏低。 調(diào)查表明，浙江省 196 家已跨省遷移的企業(yè)中，半數(shù)企業(yè)選擇上海為遷入地。 國內(nèi)企業(yè)，以長三角企業(yè)為主 根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海市的內(nèi)地投資中，來自江浙的投資占 50％。目前，經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)，跨國公司在我國設(shè)立的投資性公司有 220 多家，這些投資性公司已經(jīng)或正在向地區(qū)總部轉(zhuǎn)變。搬遷部門則集中于地區(qū)總部、運(yùn)營中心，上海是主要的遷入地，而入駐上海的跨國公司地區(qū)總部以制造業(yè)和金融業(yè)為多。目前，在華經(jīng)營的外商投資企業(yè)超過 25 萬家，全球最大的 500 家跨國公司中已有 450 家在華投資，其中在華設(shè)立地區(qū)總部的超過百家。 可能入駐的企業(yè) 我們分別從企業(yè)來源區(qū)域、行業(yè)及企業(yè)所有制性質(zhì)幾個(gè)角度來看可能入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的企業(yè)。例如近些年一批溫州商人和企業(yè)仿照 CBD 概念到上海打造普陀“印刷城”、嘉定“汽摩配件城”、松江“五金電器城”等。 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚提供了可能性。 相對高效的政策法律環(huán)境為改善企業(yè)經(jīng)營軟環(huán)境提 供了可能性 較高政府的服務(wù)效率，與國際通行規(guī)則接軌的法律法規(guī)，都為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。與洋山深水港配套的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)，俟其功能發(fā)揮作用之后，又可以為長江三角洲新一輪的產(chǎn)業(yè)能級提升提供引擎，并且，還可以提供更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐，形成長江流域新的產(chǎn)業(yè)輻射中心，沿長江黃金水道可以構(gòu)筑起比較長的高能級產(chǎn)業(yè)鏈，帶動長江沿岸的城市化進(jìn)程及城市產(chǎn)業(yè)升級。 海、陸、空的運(yùn)輸優(yōu)勢成為吸引企業(yè)入駐的重要因素 毗鄰將來的物流基地 臨港新城是吸引物流企業(yè)入駐的最重要的因素。我們首先看一下企業(yè)選擇入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園的動因。東華大學(xué)與有關(guān)方面合作，規(guī)劃在虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)建立虹橋東華紡織服飾科技園。神州數(shù)碼上?？萍紙@的現(xiàn)代物流中心已進(jìn)入運(yùn)行，該物流總庫 (1萬平方米 )，為 3000 多家 IT代理商、零售商提供服務(wù)；在全球 IT 供應(yīng)鏈位于第三的聯(lián)強(qiáng)國際 (上海 )有限公司，己在園區(qū)規(guī)劃 建造 3 萬平方米的立體倉庫， 2020 年 5月開工。 2020 年，園區(qū)技工貿(mào)收入 億元，同比增長％；稅收 ，同比增長 107％。 4）建筑單體 遵照現(xiàn)代風(fēng)格的整體規(guī)劃，園區(qū)將會為大型企業(yè)總部度身建造適合企業(yè)需求的獨(dú)立企業(yè)園，園內(nèi)的建筑也將按照企業(yè)要求，進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以符合企業(yè)的個(gè)性化需求。 2） 商業(yè)設(shè)施 為了滿足員工休閑的需求， 園區(qū)將在臨虹路上設(shè)商業(yè)一條街，這里有中西式的快餐廳，滿足現(xiàn)今快節(jié)奏的需求；還有 24小時(shí)便利店；所有的辦公和生活需求都可以在這里得到解決。通過河道與道路的劃分，園區(qū)劃分 南塊起步區(qū)已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，建成 15 萬平方米的工業(yè)小區(qū)。 交通 園區(qū)毗鄰虹橋國際機(jī)場，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉 高速公路和 318 國道，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵二號線延伸段將抵達(dá)園區(qū)，并在園區(qū)設(shè)有站點(diǎn)，上海的黃金水道蘇州河流經(jīng)園區(qū)北端。目前，已有美國藍(lán)霸汽配超市連鎖有限公司、瑞士雀巢中國研發(fā)中心等40余家中外企業(yè)與集聚區(qū)達(dá)成入駐意向。在規(guī) 劃設(shè)計(jì)上，將一改原工業(yè)區(qū)廠房林立的面貌，滿足新型商務(wù)區(qū)的要求。 上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃用地 ，總建筑面積 420 萬平方米，首期開發(fā)面積 220 畝，地理位置優(yōu)越，瀕臨滬杭高速、滬嘉瀏高速和外環(huán)線。㎡ 建筑密度 30% 50%以上 車位費(fèi) /月 150元 /月 650元左右 /月 單體獨(dú)立使用程度 建筑面積 1200㎡以上即可單體獨(dú)立使用 一般須建筑面積 20200㎡以上才立項(xiàng)單體使用 江橋工業(yè)區(qū) 江橋工業(yè)區(qū)為上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。㎡ 一般在 18元 /月日 /㎡ 5元 /㎡ ＄ 20美圓 /㎡ 優(yōu)惠政策 三減三免 三減三免或無 同等價(jià)格可購買 1000㎡獨(dú)棟總 部樓 400600㎡辦公面積 綠化覆蓋率 (%) 50%以上 一般不高于 30% 建筑容積率 =6 停車位 /10000平米 100個(gè)以上 4560以內(nèi) 使用率 (%) 85%以上 一般在 70%以下 物業(yè)管理費(fèi) /月各庭院至少有兩個(gè)機(jī)動出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米 60個(gè)車位的國家標(biāo) 準(zhǔn)； ? 綠化比率：占總面積約 50%； ? 總投資額：約 45 億人民幣； ? 配套： 全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。是作為中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項(xiàng)目， 2020 年北京市政府 69項(xiàng)重點(diǎn)工程，北京市 60 大重點(diǎn)外 資工程之一。 截至 6 月 19 日，包括中國城通控股公司、中國航天時(shí)代電子公司、火箭股份在內(nèi)的 130 多家企業(yè)總部簽約入駐總部基地。自 2020 年入駐豐臺區(qū)之后，總部基地的建設(shè)和發(fā)展帶動并支撐了周邊其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了周邊地產(chǎn)的增值，為南城發(fā)展成為多功能區(qū)域奠定了產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)。 第五章 可比項(xiàng)目分析 北京總部基地 總部基地概述 圖 13：總部基地示意圖 總部基地，是中國第一個(gè)以總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)、以科技企業(yè)為主體的大中型企業(yè)總部的集群基地，總部經(jīng)濟(jì)概念的探索者和實(shí)踐者 —— 總部 基地董事長許衛(wèi)平在充分吸收了國外相關(guān)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的理論和實(shí)踐，并結(jié)合中國實(shí)際情況后，對“總部經(jīng)濟(jì)”進(jìn)行詮釋和應(yīng)用的完美結(jié)晶。 圖 12： 2020 年第 4季度工業(yè)廠房租金示意圖 ? 環(huán)境優(yōu)勢 康橋位于市郊區(qū)，土地批租價(jià)格相對低廉，在營造低密度、優(yōu)美景觀環(huán)境的總部基地或商務(wù)花園上擁有不可比擬的優(yōu)勢。據(jù)戴德梁行季度報(bào)告顯示，康橋與相鄰 的張江相比，租金大約只為其 1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的成本優(yōu)勢 6。 公路： 康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)的市級公路有：外環(huán)線、楊高南路、滬南路、羅山路、申江路，直接與徐浦大橋、盧浦大橋、南浦大橋、楊浦大橋、以及打浦路隧道、復(fù)興路隧道、延安東路隧道、大連路隧道等“四橋四隧”相連。 港口： 洋山深水港，同屬南匯的蘆潮港不久即將建成國際型深水港口，上海不久也將成為國際港口城市，此港口對于今后整個(gè)上海的發(fā)展甚至東南亞國際間貿(mào)易的大幅度增長將起到不可估量的作用。 從小環(huán)境上來說，康橋具有自身一些獨(dú)特的優(yōu)勢。 康橋工業(yè) 區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 前面我們對發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的要求以及企業(yè)選擇總部基地的要求作過詳細(xì)的介紹，下面我們來看康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)是否具有這樣的條件。上海浦東康橋（集團(tuán)