【正文】 我們追求的是開發(fā)商，廣告商，客戶能夠 “共贏” ！專業(yè) 的深度才能成就“大”的廣度，才能成就房地產(chǎn)業(yè)的大事業(yè)！ 。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，樓盤運(yùn)作的成功，源于信任和彼此共同的努力，廣告公司不是神，科學(xué)，客觀，數(shù)據(jù)是依據(jù)。 在此按照 200萬進(jìn)行預(yù)算。 【杰匯華庭】廣告成本概預(yù)算 本案體量 11 萬平方米，總產(chǎn)值在 2。 戶外看板： 效果圖或宣傳口號(hào)，廣而告之，設(shè)置在主要路口處。 展 板： 現(xiàn)場(chǎng)售樓處和展銷會(huì)展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售 和展出 。 戶外宣傳道具： 跨街橫幅： 在現(xiàn)場(chǎng)及周邊主要街道，方便客戶尋找。銷平用于寄發(fā)，銷海用于定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場(chǎng)工具。 房型配置圖： 用于銷平、銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感。 □其他常用宣傳道具： 銷售道具： 模 型： 置于接待中心內(nèi)，展現(xiàn)本案整體布局規(guī)劃及單體或戶型模型，用于現(xiàn)場(chǎng)展示 效果圖： 表現(xiàn)社區(qū)規(guī)劃與綠化、景觀 設(shè)計(jì)。 □ DM（ Direct Mail）入戶單張 價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳，可與相關(guān)廣告公司相互挖掘。建議除黎川電視臺(tái)采用直投廣告外，其他可在不同的銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行掛角、滾頻等方式。首批開盤熱銷加推 四、媒介策略及預(yù)算 原則：立體整合傳播 針對(duì)不同的推廣需要制定專門的媒體推廣策略 針對(duì)產(chǎn)品推廣 主線－－大型路牌、 DM 單張、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、大型看板、短信等 輔線－－電視、廣播、軟性宣傳 針對(duì)客層的促銷推廣 主線－－現(xiàn)場(chǎng)包裝、單片投遞、 SP 活動(dòng)等 輔線 —— 周邊區(qū)域派送、會(huì)員服務(wù)推廣 （ 1）媒體選擇 總原則： 以黎川本地媒體為主； 以媒體的受眾與本樓盤的客戶群相匹配為原則； 在效用相等或相似的前提下，使推廣成本最低的經(jīng)濟(jì)原則； 媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)： 具有較高的目標(biāo)受眾比例； 具有較高的品牌知名度，形成品牌互補(bǔ)； 廣告表現(xiàn)可承載性； 廣告效果的可監(jiān)控性； 合理的媒體采購(gòu)價(jià)格 ： 引導(dǎo) 期間－－戶外開花，形象引導(dǎo) 開盤期間－－集中兵力，急攻快打 30—— 60 天 強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)市場(chǎng)情況，變化進(jìn)攻節(jié)奏 ４ .本案建議的媒體選擇 □撫州日?qǐng)?bào) 從目前來講，區(qū)域及時(shí)煤體有限，卻直接做報(bào)廣成本過高，建議做撫州日?qǐng)?bào)夾報(bào)。 第二階段項(xiàng)目展示期情感訴求， 持續(xù)升溫9 月 12 月 2020 年元月產(chǎn)品推薦會(huì)售樓部開放第三階段首批開盤期，開盤前幾天認(rèn)籌。 建議統(tǒng)一采用噴繪制作，并設(shè)置幾塊的大型看 板，放置于老城銷售部，必定將吸引行人和參觀者的目光，達(dá)到展示本項(xiàng)目的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增加買家的購(gòu)買 三、營(yíng)銷步驟建議 【杰匯華庭營(yíng)銷策略體系】 四大節(jié)點(diǎn)、四個(gè)階段 層層遞進(jìn)，持續(xù)升溫，漸入高潮 步步為“贏 ” —— 客戶四步梳理法 第一步： 四步梳理法【 老城售樓部開放 】 （ 09 年 9 月 1 日前）正式接受咨詢對(duì)意向客戶進(jìn)行初步摸底；項(xiàng)目形象成功建立，現(xiàn)場(chǎng)來訪量上升背景 預(yù)估結(jié)果策略指導(dǎo)品牌需要樹立，項(xiàng)目推廣啟動(dòng)價(jià)格未出加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷售管理，主要對(duì)客戶意向進(jìn)行梳理、及客戶的儲(chǔ)備工作。 戶外圍墻在銷售宣傳起到舉足輕重的作用。同時(shí)要有水池、噴泉或其他水景，切忌過于簡(jiǎn)單平直，又要避免變化繁復(fù)、盲目推卸。 可考慮在售樓處周邊設(shè)置，也可提前在項(xiàng)目景觀區(qū)域打造 500 平方以上示范區(qū)域，要含有一定坡度變化的大面積植被草坪，各種類型的樹木，要注意樹型、色彩的搭配。樣板房的選擇位置上最好朝向綠化、水景比較好的位置，在選料方面應(yīng)以上乘的材料和獨(dú)特的設(shè)計(jì)手法，來展示本案先進(jìn)的“ 現(xiàn)代人居的榜樣 ◆功能分布： 接待區(qū)：接待臺(tái)、銷控臺(tái) 模型區(qū)：總體模型、單體模型 洽談區(qū)：若干組談判臺(tái)椅 ◆主要建材和設(shè)備展示 外墻磚 /外墻材料、門窗、內(nèi)墻涂料、木地板、地磚、墻磚、潔具、廚具、吊燈、燈具 ◆聲光效果演示： 廣告片、背景音樂、家庭智能化系統(tǒng) ◆燈光設(shè)計(jì)與布置： 環(huán)境照明、背景燈、吊燈、地?zé)簟⒆⒁鉄艄獾牟季趾土炼?、燈具的造型? ◆特殊要求： A）售樓處最好有大面積落地玻璃，以觀賞外面的景觀 B）售樓處入口廣場(chǎng)要有下沉式大面積水景和大面積草坪，甚至在內(nèi)部也可設(shè)置一些水景。以此對(duì)比出本案與新區(qū)其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝不同的氣氛和個(gè)性。 主題： “假日回饋”“國(guó)慶獻(xiàn)禮” 、 、中秋、教師節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié) 在一年中的重要節(jié)假日，媒體亮相，宣傳項(xiàng)目的同時(shí)，也宣傳了企業(yè)的品牌，可為“一箭雙雕”。 DM派發(fā) 報(bào)紙廣告 短信廣告 網(wǎng)站發(fā)布 媒體發(fā)布全面啟動(dòng) 說明書、平面圖 冊(cè) 強(qiáng)銷期 擴(kuò)大宣傳面，開發(fā)潛在客源 延續(xù)公開期熱潮進(jìn)入第二階段強(qiáng)銷 集中掌握來人來電之成交 來人來電最后過濾 實(shí)施銷售控制 舉辦宣傳活動(dòng) 媒體廣告發(fā)布 充分掌握案情發(fā)展 戶外廣告 速遞廣告 短信廣告 持續(xù)期 阻力產(chǎn)品促銷 困難產(chǎn)品突破 第三階段強(qiáng)銷 未成交客戶分析及追蹤 有希望客戶再過濾 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采順勢(shì)而為的機(jī)動(dòng)作法 銷售員及客戶隊(duì)伍宣傳 清盤期 未成交客戶分析及追蹤 項(xiàng)目結(jié)案 項(xiàng)目總結(jié) 短信廣告 銷售檢討 假日、工程結(jié)點(diǎn)廣告安排 、結(jié)構(gòu)封頂、外立面出彩等工程進(jìn)展節(jié)點(diǎn)上 邀 請(qǐng)縣、街道辦主要領(lǐng)導(dǎo)和公司的領(lǐng)導(dǎo)出席，配合活動(dòng)建議在當(dāng)?shù)匦侣劽襟w發(fā)布新聞性報(bào)道宣傳，并且結(jié)合節(jié)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行硬廣告的推出。 促銷性戰(zhàn)術(shù) 為使消費(fèi)者對(duì)本案有特殊深刻印象，并催促消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，必需在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行 SP 活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售高峰；另外參加一些有針對(duì)性的房展會(huì)來累積客戶。 ，達(dá) 到銷售目的。鎖定目標(biāo)客戶，并對(duì)客戶施行跟蹤，利用重要節(jié)日的不同時(shí)間點(diǎn)，工期的不同進(jìn)度，向客戶寄發(fā) DM（直郵）資料，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀，促進(jìn)其購(gòu)買。同時(shí)進(jìn)行一些公開的 SP 活動(dòng)，實(shí)施炒作，制造聲勢(shì)，塑造產(chǎn)品獨(dú)特形象； 企劃重點(diǎn)：建立總體形象 公開信息媒體炒作 —— 公開信息主題活動(dòng)營(yíng)銷 —— 人文地段概念 現(xiàn)代建筑概念的訴求 —— 健康運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館的景觀規(guī)劃特色 樣板區(qū) /樣板屋參觀 —— 陽光房型 項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)組合 活動(dòng)建議： 【推薦會(huì)前 1 天的舞臺(tái)表演活動(dòng)】 【產(chǎn)品推薦會(huì)】 【認(rèn)籌活動(dòng)】 【購(gòu)房抽獎(jiǎng)送禮活動(dòng)】 【開盤活動(dòng)】 強(qiáng)銷期 （ 2020 年 1 月 1 號(hào)開始） 工作概要： 單張、電視、 SP（行銷）活動(dòng)、 PR（公關(guān)）活動(dòng)交叉攻擊，以期迅速達(dá)到去化； ， ，不斷的刺激目標(biāo)對(duì)象，盡快購(gòu)買，創(chuàng)造銷售的高潮。 完善籌備、引導(dǎo)期未有完成的事項(xiàng)。 ，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨(dú)有特點(diǎn)， DM 單張、夾報(bào)、電視、短信等維持媒體的出現(xiàn)率，此時(shí)配合行銷活動(dòng)，達(dá)到銷售目的。 企劃重點(diǎn)：建立形象雛形 產(chǎn)品分析 —— 產(chǎn)品定位 —— 推廣策略定位 —— 案前設(shè)計(jì) —— 形象引導(dǎo)宣傳 公開期 （ 2020 年 9 月 1日 2020 年 12 底） 工作概要： 、認(rèn)籌、開盤活動(dòng)的策劃 2. 品薦會(huì)、認(rèn)籌、開盤廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布 、實(shí)施，鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告的發(fā)布。 廣告的全面引暴。 、海報(bào)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛在目標(biāo)客戶。 ，制造賣點(diǎn)，給消費(fèi)者帶來一份期待的心情，為正式公開積累充裕的客源。 各階段廣告推廣策略 營(yíng)銷周期策略： 分兩期多批次開出 C、主題廣告語言： 現(xiàn)代人居的榜樣 生態(tài)社區(qū)的典范 D、部分階段 性廣告語言： 一座福山公園，一條景觀大道，一個(gè)城市新區(qū)，一生的健康，一家人的幸福，我的公園生活 …… 健康生活，從這里開始 …… 把家安在公園旁 黎川之顛 上品生活 置身公園內(nèi) 親近大自然 。 華庭： 高端住宅泛名詞。 第三個(gè)：杰出的開發(fā)商團(tuán)隊(duì) — 杰匯地產(chǎn)是保證本案產(chǎn)品品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)后盾。本案的一大賣點(diǎn)是緊鄰人文景觀與自 然景觀極佳的西部。 本案的廣告精神 A、案名詮釋： “杰” ：為杰出、出色的意思。 定 市場(chǎng)空隙 ：知彼知已，方能百戰(zhàn)百盛。區(qū)域客源 ：能夠獲得區(qū)域客源的認(rèn)同，就等于成功的一半，也是我們塑造黎川 物業(yè)形象的必需解決的企劃動(dòng)作。推案時(shí)機(jī) ：黎川縣城 09 年氣勢(shì)最大，歸避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，就要注重入市時(shí)機(jī) 的把握，先開盤就意味著強(qiáng)占了先機(jī)。 占 市場(chǎng)空隙 ： 現(xiàn)現(xiàn) 代代 人人 居居 的的 榜榜 樣樣 生生 態(tài)態(tài) 社社 區(qū)區(qū) 的的 典典 范范 生態(tài)文化居住區(qū) 現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、人文地段?? 概念的升華 —— 主概念 概念的塑造 —— 次概念 概念的支撐 —— 產(chǎn)品賣點(diǎn) 推廣思路 在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重和大推案量的區(qū)域市場(chǎng) 差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式 是本案成功關(guān)鍵所在 A、 終極推廣目標(biāo)： 創(chuàng)造黎川形象明星樓盤 創(chuàng)造黎川銷售明星樓盤 創(chuàng)造黎川品牌明 星樓盤