【正文】 、會員服務(wù)推廣 （ 1）媒體選擇 總原則： 以黎川本地媒體為主； 以媒體的受眾與本樓盤的客戶群相匹配為原則； 在效用相等或相似的前提下，使推廣成本最低的經(jīng)濟原則； 媒體選擇標準： 具有較高的目標受眾比例； 具有較高的品牌知名度，形成品牌互補； 廣告表現(xiàn)可承載性； 廣告效果的可監(jiān)控性； 合理的媒體采購價格 ： 引導(dǎo) 期間－－戶外開花，形象引導(dǎo) 開盤期間－－集中兵力，急攻快打 30—— 60 天 強銷期間－－保證頻率，根據(jù)市場情況，變化進攻節(jié)奏 ４ .本案建議的媒體選擇 □撫州日報 從目前來講，區(qū)域及時煤體有限，卻直接做報廣成本過高，建議做撫州日報夾報。同時要有水池、噴泉或其他水景，切忌過于簡單平直，又要避免變化繁復(fù)、盲目推卸。以此對比出本案與新區(qū)其他競爭樓盤現(xiàn)場包裝不同的氣氛和個性。 ，達 到銷售目的。 ，保持產(chǎn)品區(qū)域性的獨有特點， DM 單張、夾報、電視、短信等維持媒體的出現(xiàn)率，此時配合行銷活動，達到銷售目的。 ，制造賣點，給消費者帶來一份期待的心情，為正式公開積累充裕的客源。 第三個：杰出的開發(fā)商團隊 — 杰匯地產(chǎn)是保證本案產(chǎn)品品質(zhì)的堅實后盾。市場空隙 ：知彼知已，方能百戰(zhàn)百盛。 ： 現(xiàn)現(xiàn) 代代 人人 居居 的的 榜榜 樣樣 生生 態(tài)態(tài) 社社 區(qū)區(qū) 的的 典典 范范 生態(tài)文化居住區(qū) 現(xiàn)代建筑、園林景觀、陽光房型、運動場館、人文地段?? 概念的升華 —— 主概念 概念的塑造 —— 次概念 概念的支撐 —— 產(chǎn)品賣點 推廣思路 在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重和大推案量的區(qū)域市場 差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式 是本案成功關(guān)鍵所在 A、 終極推廣目標： 創(chuàng)造黎川形象明星樓盤 創(chuàng)造黎川銷售明星樓盤 創(chuàng)造黎川品牌明 星樓盤 提高產(chǎn)品的市場最大有效占有率 幫助開發(fā)商實現(xiàn)土地的最高價值 提升杰匯在黎川地區(qū)的品牌 B、 戰(zhàn)略動作： 搶 推案時機 健康的 從深層次的理念上講， ? “環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內(nèi)的園林式環(huán)境規(guī)劃細致入微，并以運動健康為本案園林主題。 —— 文化品位 充滿文化品位的產(chǎn)品，具有自然、清新、親情風(fēng)格的小區(qū)。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀（福山公園），又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽臺與庭院。 二、推廣策略 本項目客戶群特征 ◇ 政府機關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員和企業(yè)職員，且以新城區(qū)工作的居多 ◇ 教師，黎川一中將在 2020 年 9 月正式在新城區(qū)開始教學(xué) ◇ 個體工商戶及私 營企業(yè)主 ◇ 外地打工回鄉(xiāng)者 ◇ 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)務(wù)農(nóng)人員 ◇ 投資戶 ◇ 年齡 3045歲之間，家庭人數(shù) 3 人或 3 人以上 ◇ 個人月收入集中在 10002020 元之間 綜上：根據(jù)本案客源特點，對于廣告目標受眾全體定位為： 城 市 中 產(chǎn) 階 級 目標客戶購房心理剖析 備注： 對于影響本案目標客戶購買的五動機，本案的內(nèi)外部條件將能很好的滿足其需求，在后期推廣上可加以引導(dǎo)。 黎川房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)前期對區(qū)域市場仔細調(diào)研和深入分析以及對黎川房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前黎川房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的 3 月份開始，然后持續(xù)加溫，直至 11 月份，而這段時間里，又以 6 月份和 10 月份的銷售活動最為頻繁。 戶外廣告及道旗 設(shè)計風(fēng)格不統(tǒng)一，色彩搭配效果較差； 畫面內(nèi) 容與項目不扣題，除福州城以外，其他多以文字為主； 制作工藝較差，維護未跟上； 推廣物料 所有項目推廣物料都以 DM 和折頁為主，輔以少量小禮品，但是對項目賣點提煉得不夠。 福州城 1 期 一次性、按揭和分期付款。 小區(qū)智能化設(shè)計： 門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)。 廣告推廣特點 渠道 ：據(jù)說有電視廣告、橫幅廣告。 推廣區(qū)域 ：現(xiàn)場、和縣城部分區(qū)域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅光該等 博 雅 園 物業(yè)形象定位 :良好的成長環(huán)境、為子女的學(xué)習(xí)教育保險 景觀 :景觀區(qū)域較小，有一個中庭花園，沒有特色景觀和綠化。并有大型影樓、超市等入駐該區(qū)域，交通方便，生活配套完善。設(shè)計上主要是客廳帶景觀陽臺，廚房帶生活陽臺。 生活配套 :主要依托國安新城的大配套和周邊的沿街商鋪，以及項目背后的福山公園和對面的贛閩廣場。 20202020 年市場競爭分析： 在經(jīng)歷 07 年的樓市高潮和 08 年的低迷期后， 09 年上半年黎川市場上所銷售的商品房基本為去年的存量，調(diào)查過程中了解到目前開工在建項目極少。一是城區(qū)擴容提質(zhì)步伐加快。第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，黎川處于閩贛革命根據(jù)地的中心，毛澤東、周恩來、朱德、彭德懷等許多老一輩無產(chǎn)階級革命家曾 在黎川從事革命活動。屬典型的中亞熱帶濕潤性氣候，境內(nèi)四季分明，溫和濕潤 . 全縣國土面積 1728 平方公里，轄 6 鎮(zhèn)、 8 鄉(xiāng)、 1 個墾殖場：日峰鎮(zhèn)、宏村鎮(zhèn)、洵口鎮(zhèn)、熊村鎮(zhèn)、龍安鎮(zhèn)、德勝鎮(zhèn) 、潭溪鄉(xiāng)、湖坊鄉(xiāng)、荷源鄉(xiāng)、厚村鄉(xiāng)、社蘋鄉(xiāng)、樟溪鄉(xiāng)、西城鄉(xiāng)、中田鄉(xiāng)；華山墾殖場?？?cè)丝? 萬，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。境內(nèi)自然和人文景觀奇特，巖泉國家森林公園、省級自然保護區(qū)是 “植物王國，動物天堂 ”；十里長街明清建筑保存完好；洲湖百年 “船形古宅 ”國內(nèi)罕見；福山寺、妙法寺、壽昌寺、喜山寺等福祿壽喜四大古寺和新豐橋、橫港橋等景觀建筑風(fēng)格 獨特，具有較高的文物保護價值和旅游開發(fā)價值。 房地產(chǎn)市場概述 根據(jù)我司從縣房管局收集到的資料統(tǒng)計分析，至 2020 年底，黎川縣中心城鎮(zhèn)住房總建筑面積約 178 萬平方米，人均住房建筑面積約 平方米，戶均人口 人，以小家庭為單元居住成為主要居住方式；戶均住房建筑面積約 平方米?？梢灶A(yù) 計：在 09 年下半年及2020 年上半年期間，隨著商品房供應(yīng)面積的增加，在未來的很長時間內(nèi)，黎川房地產(chǎn)市場的競爭將會十分激烈。 小區(qū)智能化設(shè)計 :閉路電視、監(jiān)控、門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)，小區(qū)出入口電子管理系統(tǒng)。 畫面設(shè)計 ：現(xiàn)代都市氣息、主要以人物及建筑效果為主，較為符合縣城特點。 小區(qū)智能化設(shè)計 :門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)。 小區(qū)智能化設(shè)計 :門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)。 景觀 :項目屬于開放式的小區(qū)，小區(qū)基本無景觀，主要依托自行開發(fā)的商業(yè)街、大型雕塑、人工湖作為小區(qū)配 套景觀。 廣告推廣特點 渠道 ：戶外看板、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻面噴繪、電視廣告、各階段主題活動等 物料： 前期 DM 單張、折頁（目前資料都已用完，未有加印） 現(xiàn)場包裝布置： 沙盤、單體戶型、看板、 LOGO 形象墻、主題雕塑、活動舞臺等 推廣訴求要點： 大型綜合居住社區(qū)、提升居住品質(zhì)。 無 2020 年 8 月 30 日 電梯無備用發(fā)電機 國安新城 一次性、按揭和分期付款。 銷售人員素質(zhì)及專業(yè)能力 銷售人員整體形象較差，有統(tǒng)一著裝，但正規(guī)工裝較少； 銷售人員專業(yè)知識薄弱，談判能力和談判技巧很一般； 銷售人員對自身項目的廣告理解及熟悉程度不夠，大部分銷售人員不善于利用銷售道具； 銷售人員服務(wù)意識較差，呈現(xiàn)被動銷售局面。各階段具體時間分布如下表： 銷售周期分布表 銷售周期 時間節(jié)點 前期準備階段 2020 年 7 月 9 月 產(chǎn)品亮相階段 2020 年 10 月 12 月 開盤熱銷階段 2020 年元月 4 月 1 期調(diào)整期（ 2 期客戶累積、開盤） 2020 年 5 月 9 月 2 期強銷階段 2020 年 10 月 2020 年 3 月 2 期調(diào)整期（ 3 期客戶累積、開盤） 2020 年 4 月 10 月 尾盤銷售及后續(xù)工作階段（ 3期持續(xù)） 2020 年 11 月 2020 年 4 月 本項目銷售任務(wù)說明 本項目總銷售計劃表 項目銷售任務(wù) 計劃完成 可銷售住宅面積 套數(shù) 套數(shù) 110495 平方米 約 950 套 760 套 以上 可銷售住宅面積包括了電梯 94903 平米、多層 14592 平米、估計單身公寓約為 1000 平米。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。 這一概念的核心是 “環(huán)境”、“建筑”與“人” 三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。 ? “人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同 的特色文化主題進行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。 ? 總價低 16 萬元 36 萬 元之間的總價范圍為消費者市場的主流需求； ? 園林設(shè)計 —— 獨創(chuàng)的園林規(guī)劃，完美體現(xiàn)環(huán)境 — 建筑 — 人的有機結(jié)合； ? 品質(zhì)優(yōu)越 —— 智能化及安防設(shè)施配套齊全； ? 配套完善 —— 1 萬于平方的商業(yè)配套，為你生活帶來便利。 定 差異定位 搶 差異定位 ：廣告企劃的基本原則就是差異性，做到差異化，才能做到唯一性，才能在黎川市場脫影而出，塑造權(quán)威。 B、項目定位語： 生態(tài)文化居住區(qū) 組合 LOGO 使用，也可單獨使用