【正文】 較為符合縣城特點。 推廣區(qū)域 ：以縣城為主對部分重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)有覆蓋。 冠建新晨花園 2 期 物業(yè)形象定位 :；本地老牌開發(fā)商，口碑佳。價格合理，老百姓住得起的房子 景觀 :.該小區(qū)為全開放式小區(qū)，因售價低廉，未有規(guī)劃設計園林景觀。 生活配套 :項目坐落于新、老城區(qū)交界處，該區(qū)域生活配套較為成熟。并有大型影樓、超市等入駐該區(qū)域，交通方便，生活配套完善。 物業(yè)管理 :無物業(yè)，開放式小區(qū)。前面幾期入駐情況來看，居住氛圍很差。 小區(qū)智能化設計 :門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)。 戶型、面積、車庫、雜物間 :均為一梯兩戶，主要集中在 96 平米左右的兩室和 110130 平米的三室，戶型比較單一。主要是客廳和主臥室?guī)ш柵_，其他臥室為飄窗。車庫數(shù)量為 61 個，雜物間有 99 個。 廣告推廣特點 渠道 ：電視文字信息、戶外小型看板、橫幅廣告等 物料： DM 單張 現(xiàn)場包裝布置： 沙盤、單體戶型、看板、易拉寶、工地圍墻（很簡單）等 推廣訴求要點： 無 畫面設計 ：美工部設計水平、畫面訴求點不明 確、信息不全面。 推廣區(qū)域 ：現(xiàn)場、和縣城部分區(qū)域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)橫幅光該等 博 雅 園 物業(yè)形象定位 :良好的成長環(huán)境、為子女的學習教育保險 景觀 :景觀區(qū)域較小，有一個中庭花園，沒有特色景觀和綠化。 生活配套 :黎川一中新校區(qū)，周邊底商。 物業(yè)管理 :沒有物業(yè)管理團隊，開放式小區(qū)。 小區(qū)智能化設計 :門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)。 項目主題 :配合教育產(chǎn)業(yè)進行住宅開發(fā)的復合型地產(chǎn)。 戶型、面積、車庫、雜物間 ：戶型較多，主要集中在兩室兩廳單衛(wèi)、兩室兩廳雙衛(wèi)、三室兩廳單衛(wèi)、三室兩廳雙衛(wèi)、四室兩廳雙衛(wèi)和躍層。面積主要為 90 平米 的兩室、 105138 平米的三室、 130 平米的四室和 180 平米的躍層。車庫有 56 個，雜物間有 55 個。 廣告推廣特點 渠道 ：據(jù)說有電視廣告、橫幅廣告。 物料： DM 單張、折頁、階段性小禮品等 現(xiàn)場包裝布置： 沙盤、單體戶型、現(xiàn)場看板、圍墻等 推廣訴求要點： 教育 畫面設計 ：專業(yè)設計公司設計，畫面以及整個設計風格符合項目特性。 推廣區(qū)域 ：只發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場的布置 國 安 新 城 物業(yè)形象定位 :中高端樓盤形象，綜合大盤氣質。 景觀 :項目屬于開放式的小區(qū)，小區(qū)基本無景觀，主要依托自行開發(fā)的商業(yè)街、大型雕塑、人工湖作為小區(qū)配 套景觀。 生活配套： 主要依托公司自己開發(fā)的集飲食、娛樂、休閑、購物的商業(yè)街，以及公司為項目打造的公園、人工湖、 5 星級酒店作為項目配套，顯得配套設施比較完善。項目提供購物班車每天多次發(fā)往老城區(qū)的各個商業(yè)點，使老城區(qū)的生活配套與社區(qū)實現(xiàn)了有機連接。 物業(yè)管理： 有物業(yè)管理，進行基礎物業(yè)服務工作。但屬于開放式小區(qū)，無法體現(xiàn)物業(yè)服務特色。 小區(qū)智能化設計： 門庭對講系統(tǒng)、區(qū)域公共照明系統(tǒng)。 項目主題： 城市綜合物業(yè) 戶型、面積、車庫、雜物間： 項目全部為多層建筑（后期有別墅、洋房推出），主要戶型集中在 85 平米的兩室兩廳單衛(wèi) 和 100120 平米的三室兩廳雙衛(wèi)。無車庫，雜物間有 826 間。 廣告推廣特點 渠道 ：戶外看板、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻面噴繪、電視廣告、各階段主題活動等 物料： 前期 DM 單張、折頁（目前資料都已用完，未有加印） 現(xiàn)場包裝布置： 沙盤、單體戶型、看板、 LOGO 形象墻、主題雕塑、活動舞臺等 推廣訴求要點： 大型綜合居住社區(qū)、提升居住品質。 畫面設計 ：畫面大氣雄壯、給人一種視覺震撼，但無法傳達項目本身特性。 推廣區(qū)域 ：主要以項目現(xiàn)場為主、目前重點推廣的商業(yè)部分在縣城以及部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)有小型戶外看板及墻面噴繪。 各樓盤規(guī)模比較 項目名稱 占 地面積 (單位畝 ) 總建筑面積 (平方米 ) 總戶數(shù) 博雅園 45 205964 261 福州城 1 期 80 130000 414 冠建新晨花園 2 期 118 152141 1063 國安新城 1400(含 800 畝公園 ) 252300(多層 148200,商業(yè) 40000) 2020 左右 020040060080010001200冠建新晨花園2 期 福州城1 期 博雅園 國安新城占地面積( 單位畝) 總建筑面積( 畝) 總戶數(shù)各樓盤銷售價格比較 05001000150020202500冠建新晨花園2 期 福州城1 期 博雅園 國安新城起價( 元)均價( 元)最高價( 元) 各樓盤其他內(nèi)容比較 項目名稱 付款方式 戶型面積 物業(yè) 交房時間 備注 博雅園 一次性、按揭和分期付款。 37 平米的一房， 90 平米的兩房， 123138平米的三房， 130 平米的四房和 180 平米的躍層 無 臨街部分已交房 ? ? ㏒ ? ? ?琰茞 ?? 220。 福州城 1 期 一次性、按揭和分期付款。 37 平米的一室一廳一位， 112130 平米的三房， 144 平米的四房， 160 平米的躍層 多層 元 電梯 元 已開始交房 冠建新晨花園2 期 一次性、按揭和分期付款。 96 平米的兩室、 110142 平米的三室兩廳兩衛(wèi)。 無 2020 年 8 月 30 日 電梯無備用發(fā)電機 國安新城 一次性、按揭和分期付款。 85 平米的兩房， 100120 平米的三房兩衛(wèi)。 有 2020 年 7 月 30 日 黎川在售樓盤訴求主題 : 福州城 物業(yè)管理 博雅園 子女教育 國安新城 綜合配套大盤 結 論 從以上分析可以看出，目前本案的主要競爭對除新推出市場樓盤以外，還有產(chǎn)品、區(qū)域同質化比較嚴重的 23 個樓盤，經(jīng)過各項關鍵指標的比較，本案其實 處于有利價格區(qū)域。如能在產(chǎn)品品質、策劃定位、廣告推廣、客戶把握上掌握好火候，本案將會是 09年黎川樓市的一匹黑馬。 第三部分 黎川縣房地產(chǎn)推廣特點及渠道分析 黎川現(xiàn)有樓盤推廣特點 現(xiàn)場包裝 售樓部較小而且裝修簡單，基本都是采用臨街商鋪； 售樓部里面展示項目的東西較少； 沙盤的檔次很低端，而且維護得不好，灰塵很重； 談判桌椅很普通，檔次較低； 圍墻廣告設計的水平很一般，制作工藝較差，有些畫面受到損傷未及時維修，影響整體效果。 戶外廣告及道旗 設計風格不統(tǒng)一，色彩搭配效果較差； 畫面內(nèi) 容與項目不扣題，除福州城以外，其他多以文字為主； 制作工藝較差，維護未跟上； 推廣物料 所有項目推廣物料都以 DM 和折頁為主，輔以少量小禮品，但是對項目賣點提煉得不夠。 在調(diào)查樓盤中，銷售物料基本斷檔。并未有及時補充。 銷售人員素質及專業(yè)能力 銷售人員整體形象較差，有統(tǒng)一著裝，但正規(guī)工裝較少； 銷售人員專業(yè)知識薄弱，談判能力和談判技巧很一般； 銷售人員對自身項目的廣告理解及熟悉程度不夠，大部分銷售人員不善于利用銷售道具； 銷售人員服務意識較差，呈現(xiàn)被動銷售局面。 黎川常用的推廣渠道 人 員推廣（游街、派發(fā) DM 單張） 圍墻廣告 售樓部包裝 戶外看板及墻面噴繪 道旗、橫幅廣告 電視廣告 DM 單張、折頁、海報等 短信（屬于自發(fā)短信） 公關活動及促銷活動 促銷小禮品 1口碑傳遞（老帶新 當?shù)刂饕N售渠道） 1公交車身 結 論 通過我司專業(yè)人員及黎川當?shù)毓蛡蛘邔Ω鳂潜P的調(diào)查，對街頭隨機百姓的尋訪，結合對黎川縣城及德勝鎮(zhèn)、龍安 鎮(zhèn)、熊村鎮(zhèn)等代表區(qū)域的廣告發(fā)布情況進行分析，得出以下結論： 目前黎川在售樓盤在廣告推廣上并無章法，屬于廣告推廣的初級階段，對項目的定調(diào)、畫面設計、渠道分布等方面無系統(tǒng)計劃。形式多為傳統(tǒng)方式，對于主流城市廣告渠道目前還沒有滲入。對項目的精神推廣層面未有涉及 . 第四部分 項目推廣策略 （結合貴司營銷節(jié)點計劃制定本案） 一、銷售周期 黎川縣房地產(chǎn)市場銷售周期說明 根據(jù)調(diào)查判斷入市時機，并不是指 時間概念上固定的選擇，而應是根據(jù)項目自身的實際情況和市場環(huán)境所決定的。因此，本項目推出的成功與否，并不能單純的選擇每個固定時間點來實現(xiàn)，而是應該要把前期的鋪墊工作籌備完善，透徹了解時間段的市場經(jīng)濟周期，在具備較成熟的開盤條件下，再切入市場。 黎川房地產(chǎn)市場銷售有明顯的季節(jié)性，根據(jù)前期對區(qū)域市場仔細調(diào)研和深入分析以及對黎川房地產(chǎn)市場的總體走勢分析和顯示，目前黎川房地產(chǎn)市場的銷售周期是從每年的 3 月份開始，然后持續(xù)加溫，直至 11 月份，而這段時間里，又以 6 月份和 10 月份的銷售活動最為頻繁。