【正文】 。 3) 項(xiàng)目總投資 17 投資效益估算表 投 資 效 益 估 算 表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 樓面單價(jià) （元 /㎡） 預(yù)計(jì)建筑總面積（㎡） 總價(jià) （萬(wàn)元） 1 投資估算 元 /㎡ 70000 17, 土地費(fèi)用 元 /㎡ 70000 1, 前期工程費(fèi) 元 /㎡ 80 70000 工程建設(shè)費(fèi)用 元 /㎡ 1745 70000 12, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套費(fèi) 元 /㎡ 105 70000 綠化、小品 元 /㎡ 65 70000 管理費(fèi)用 元 /㎡ 95 70000 銷售費(fèi)用 元 /㎡ 80 70000 貸款利息 元 /㎡ 70 70000 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 元 /㎡ 60 70000 2 銷售收入 元 /㎡ 3, 70000 21, 3 營(yíng)業(yè)稅及附加 （萬(wàn)元） 元 /㎡ 70000 1, 4 利潤(rùn) （萬(wàn)元） 1, 投資效益 根據(jù)上述分析該項(xiàng)目總投資約為 17, 萬(wàn)元，住宅按均價(jià) 3000元 /㎡銷售，估算收入為 21, 萬(wàn)元，扣除成本及營(yíng)業(yè)稅等，估算利潤(rùn)為 1, 萬(wàn)元。 f) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：該項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。 d) 管理費(fèi)：包括該項(xiàng)目的各種營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，該項(xiàng)費(fèi)用全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。 2) 估算說(shuō)明 a) 土地費(fèi)用：指進(jìn)入本項(xiàng)目成本的土地費(fèi)用； b) 前期工程費(fèi)及其他費(fèi)用：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、招標(biāo)預(yù)算編制費(fèi)、拆遷安置費(fèi)用等 ；臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審 查 費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工證照費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、工 程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲 16 處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 1) 公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 5) 根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 3) 小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 消防 1) 建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 e) 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 當(dāng)?shù)?光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。 d) 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。 b) 高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座 。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時(shí)（變配電房按 10次 /小時(shí)計(jì)算 )。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB 133—90 的中值選取。 b) 照明及電力設(shè)計(jì) ? 配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計(jì)算。 A。 A。 ? 供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電 源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 b) 室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 當(dāng) 地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。 4) 室內(nèi)外排水 a) 室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 2) 給水 a) 設(shè) 水泵房 一間、 300～ 500 立方米消防水池 一座 ，安裝通用消防水泵 2 臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2 臺(tái) ； 14 b) 在住宅屋頂設(shè)屋頂水箱 (每 幢 一個(gè) )； c) 城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于 DNl50，設(shè)一組水表裝置 ； d) 區(qū)內(nèi)供水采用變頻方式供水； 3) 室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng) a) 室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 公用設(shè)施方案 1) 供水排水 水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200— DN800，由 市政管網(wǎng)開(kāi) 口接入， 用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量 按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： 住宅生活用水： 140 公升／人 2) 上部結(jié)構(gòu) 該項(xiàng)目 建筑群地上部分由多層住宅 及公用建筑組成，地上建筑物為框 剪 結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色， 整體風(fēng)格應(yīng) 與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn) 手法 簡(jiǎn)潔明快， 具 有 鮮明特色 ，使 整個(gè) 建筑 群 和諧 優(yōu)美 、 富于變化，區(qū)內(nèi) 環(huán)境 優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o 。物業(yè)管理會(huì)所、配電室 、休息廳等建筑物均建于地上。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 隨著 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們 視野不斷開(kāi)闊， 審美觀念也隨之 變 化 、提高 ，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還 不 應(yīng)受 限于 傳統(tǒng)風(fēng) 格 的限制 ； 同時(shí)， 隨著 建材工業(yè)的不斷發(fā)展新的裝修 材 13 料 層出不窮， 建筑外觀 應(yīng)“重形不重色” 擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代 氣 息和 21世紀(jì)新的居住理念。 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊 臨近 xx公園、 xx森林區(qū) 。 4) 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn) 一、項(xiàng)目概況 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。 2) 總平面布局 項(xiàng)目址宗地圖略呈“ xxx”南北長(zhǎng)、東西窄，地勢(shì)北高南低，根據(jù)地形條件規(guī)劃布局四幢高層住宅，地下室設(shè)停車庫(kù)，相應(yīng)配置社區(qū)商業(yè)服務(wù)建筑；在 xx 路、 xx路沿線退讓一定距離作為公共綠化，增加景觀、改善區(qū)域環(huán)境。 價(jià)格定位 根據(jù)項(xiàng)目 區(qū)位、項(xiàng)目品質(zhì)及參照 xx 縣本地、 xx、 xx等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合項(xiàng)目成本測(cè)算，價(jià)格預(yù)計(jì)定位于：均價(jià) 3000 元 /Ｍ ２ ；根據(jù)不同朝向、不同樓層、不同戶型平米單價(jià)以此為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)。 2) 住宅功能 ： a) 功能空間： 大戶型每 套 應(yīng)具備 8 類 空間（臥室、客廳、 書(shū)房、 餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)）衛(wèi)生間使用面積不小于５Ｍ ２ ，廚房不小于８Ｍ ２ ；中戶型每套應(yīng)具備 6 類空間（ 臥室、客廳、 餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)）衛(wèi)生間使用面積不小于 4Ｍ ２ ， 小戶型每套應(yīng)具備 5 類空間（ 臥室、客廳、 廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)）衛(wèi)生間使用面積不小于 3Ｍ ２ ， 廚房不小于 4Ｍ ２ 。 內(nèi)部，較低的建筑密度使小區(qū)獲得較高度綠化率和較大戶外活動(dòng)空間， 推崇生態(tài)環(huán)保， 休閑 運(yùn)動(dòng)的高 品味 生活方式 ； b) 配套完善 、 智能化 小區(qū) ：診所、凈菜場(chǎng) 店 、 小 超市、幼兒園 、干洗店； 小區(qū)車輛出入，超市購(gòu)物，等 均 可實(shí)行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無(wú)阻。 c) 改善型：購(gòu)買人群應(yīng)以 xx 本地及臨近周邊各縣對(duì)住房條件、居住環(huán)境要求較高有再次置業(yè)意向的高收入人群為主； d) 休閑型： 購(gòu)買人群 應(yīng)以事業(yè)成功型人士、私營(yíng)企業(yè)主等高收入人群，他們希望能在繁忙的工作之余遠(yuǎn)離大城市的喧囂、 暫時(shí)卸去工作的壓力，回歸自然享受寧?kù)o與悠閑； 11 e) 投資型： 購(gòu)買人群 應(yīng)以經(jīng)濟(jì)較為富裕、有較寬裕閑置資金而又缺乏投資渠道有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、投資意識(shí)的人群為主； f) 孝敬型：事業(yè)有成、收入較高的子女為父母養(yǎng)老而購(gòu)置住房，這類購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的區(qū)位、環(huán)境、功能、物管水平及小區(qū)配套等因素考慮較為細(xì)致。 購(gòu)買為自用，一次和二次置業(yè)均有 ； b) xx、 xx 及其他地區(qū)的購(gòu)買人群應(yīng)以經(jīng)濟(jì)條件較好的中老年為主，這部分客戶子女基本已獨(dú)立生活，以空巢家庭老夫妻養(yǎng)老為典型 。 客戶定位 分析 潛在客戶可按下列因素分類： 1) 地域： xx、 xx、 xx、 x