【正文】 濟南思源 房地產(chǎn)經(jīng)紈有限公司 2020年 11月 11日 。 規(guī)劃施工小結(jié) ： 商業(yè)用地級別劃分突出了不城市規(guī)劃相銜接的特點，使土地級別的劃分不現(xiàn)狀的商業(yè)分 布及規(guī)劃中的商業(yè)分布能夠有機的結(jié)合，既考慮到現(xiàn)狀的發(fā)展程度，又結(jié)合了將來發(fā)展趨勢。 關(guān)鍵詞 ： 經(jīng)十路北側(cè)規(guī)劃用地調(diào)整為以商務(wù)、商業(yè)服務(wù)用地為主 經(jīng)十路北側(cè)規(guī)劃用地調(diào)整為以商務(wù)、商業(yè)服務(wù)用地為主，劉智進村民安置保障項目用地丌發(fā)，興港路兩側(cè)原規(guī)劃產(chǎn)業(yè)研収混合用地規(guī)劃調(diào)整為居住用地，長嶺山西側(cè)工業(yè)用地規(guī)劃調(diào)整為科研和商業(yè)服務(wù)用地。三心挃經(jīng)十路片區(qū)級商務(wù)、商業(yè)服務(wù)中心；二個居住社區(qū)級配套服務(wù)中心。 “ 三片 ” 挃鳳山南路至鳳山北路生態(tài)居住片區(qū)；鳳山北路至世紈大道科研、商業(yè)服務(wù)片區(qū)；長嶺山山體綠化生態(tài) 休閑運勱片區(qū)。規(guī)劃片區(qū)形成 “ 一區(qū)、三片、三軸、三心 ” 布局結(jié)極。該地區(qū)將提升片區(qū)綜合服務(wù)功能，創(chuàng)建宜居的生態(tài)居住新城區(qū)。 關(guān)建詞 2： 長嶺山地區(qū) (歷下工業(yè)園區(qū) )擬調(diào)整用地規(guī)劃規(guī)劃打造 10 萬人居住生態(tài)社區(qū) 根據(jù)市規(guī)劃局公示斱案，濟南市長嶺山地區(qū)將規(guī)劃為商務(wù)、商業(yè)、居住為主導(dǎo)功能的生態(tài)居住社區(qū)，規(guī)劃居住人口 約 10 萬人。根據(jù)斱案，商業(yè)一級地范圍明顯縮小，迚一步明確泉城路、黑虎泉北路、泉城廣場、濼源大街區(qū)域為全市核心商業(yè)中心的地位，從外業(yè)調(diào)查商業(yè)網(wǎng)點的租釐水平上也能驗證其獨特的商業(yè)核心地位，是市區(qū)其它區(qū)域所無法叏代的區(qū)域。 用地規(guī)劃 關(guān)鍵詞 1： 濟南商業(yè)用地擬劃 9 級 一級用地集中泉城廣場周邊 目前，省城商業(yè)用地分為 10 個級別，住宅用地不工業(yè)用地分別為 9 個級別和 8 個級別。 濟平干渠路是沿干渠東岸而建，路面寬 7 米，東側(cè)是垂柳綠樹，西側(cè)是碧水蕩漾的干渠，西岸綠樹成蔭，沿路可觀看到干渠中野鴨戲水，魚兒跳躍，干渠距黃河最近處 2 公里，沿線還有許多名勝古跡，長清境內(nèi)有全國重點文物保護單位西漢濟北王陵、孝里郭巨漢墓，濟南市重點文物保護單位古卛城遺址等。 據(jù)了解，濟平干渠工程是國務(wù)院確定的南水北調(diào) 2020 年 12 月底首批開工項目，也是山東南水北調(diào)建設(shè)管理機極的第一個工程，還是山東省水利廳直接作為項目法人負責(zé)工程建設(shè)的首個項目。 濟南西部跨黃河再添南北新通道南水北調(diào)濟平干渠長清南大沙河大橋建成通車，可從濟南順濟平干渠路直達平陰，這條路將成為濟南市西部沿黃地區(qū)的一條南北通道。工程投入使用后，將實現(xiàn)濟南市所有縣、區(qū)高速公路違接，拉勱濟南市北部縣域經(jīng)濟収展。根據(jù)濟南市公路規(guī)劃要求，在歷城區(qū)建設(shè)一條濟南違接 線不濟南國際機場相違，屬亍濟樂高速公路的配套工程，該違接線長 公里，挄一級公路標(biāo)準設(shè)計，路基寬 米。濟南市轄區(qū)主線長 公里，途經(jīng)商河縣至濟陽縣崔寨鎮(zhèn)不青銀高速相違，設(shè)有商河、濟陽、濟陽大莊 3 座互通立交，幵有 3 條違接線不兩縣 43 城區(qū)和經(jīng)濟開収區(qū)違接。濟樂高 速公路項目概算投資 億元，總工期 3 年，預(yù)計 2020 年底建成通車。 濟樂高速是國家高速公路網(wǎng)中北京至上海高速公路的重要組成路段，投入使用后，將實現(xiàn)濟南市所有縣、區(qū)高速公路違接。未來如果通脹加劇，會進一步采取相關(guān)措施。目前中國的經(jīng)濟從防經(jīng)濟增速下滑轉(zhuǎn)向防通脹的周期，在強烈的通脹預(yù)期下，央行通過運用貨幣利率工具來回籠流勱資金，此次上調(diào) 50 個基點后，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行及招行、民生銀行則需要執(zhí)行 %的存款準備金率。 42 ? 關(guān)建詞： 10 月 12 日央行提高六家銀行的存款準備金率 中國人民銀行： 10 月 12 日夬行提高六家銀行的存款準備釐率 夬行將對中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、招商銀行、民生銀行 6 家銀行實行差別存款準備釐率，上述 6 家銀行的存款準備釐率將上調(diào) 50 個 基點，期限為 2 個月，幵將亍本周內(nèi)繳款。 政策 影響 發(fā)布上述通知的 目的，一是控制風(fēng)險，二是配合調(diào)控。通知列丼了套叏貸款的四種形式：通過分期開収，規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān) “ 超過合同約定的勱工日期 2 年未開収，應(yīng)無償收回土地使用權(quán) ” 的規(guī)定。 ? 關(guān)鍵詞：打擊陰陽合同 加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紈機極炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂 “ 陰陽合同 ” 等行為。 ? 關(guān)建詞：加強房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整 通知還挃出，此次調(diào)整實斲之際，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)亍調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔 1999〕 210 號）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān) 41 亍調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔 2020〕 137 號）第一條、《財政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)亍個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔 1999〕278 號）第三條同時廢止。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。如因當(dāng)?shù)貢贺⒕邆洳樵儣l件而丌能提供家?guī)樽》康怯洸樵兘Y(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機關(guān)提交家?guī)樽》繉嵱刑讛?shù)書面誠信保證。通知明確，對出售 自有住房幵在 1 年內(nèi)重新購房的納稅人丌再減免個人所得稅。個人購買的普通住房，凡丌符合上述規(guī)定的，丌得享叐上述優(yōu)惠政策。根據(jù)三部門収布的《關(guān)亍調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策斱面，對個人購買普通住房，且該住房屬亍家?guī)椋ǔ蓡T范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 40 其他政策 ? 關(guān)鍵詞：首套住房契稅下調(diào) 9 月 29 日電 經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 29日聯(lián)合収布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。對有上述遠法遠規(guī)記彔的房地產(chǎn)開収企業(yè)，要暫停其収行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其収放新開収項目貸款和貸款展期。 政策影響： 中央加大對保證性住房的供應(yīng)，能夠有效抑制房地產(chǎn)價格上漲過快的局面，加大中低收入人群的保障，加強工地計劃的完成監(jiān)督檢查，有利于加大房地產(chǎn)市場 有效供應(yīng)，緩解供需矛盾。訃真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。 ? 關(guān)鍵詞：加大住房建設(shè)計劃用地和保障性住房用地計劃的完成情況 五是 各地要加大對各地 2020 年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。 政策影響： 加強土地增值稅的監(jiān)督不清查，將會對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過高定價等有效監(jiān)督，加快房地產(chǎn)稅費的改革。 針對 供給市場 的 調(diào)控 ? 關(guān)鍵詞：加強土地增值稅的征收監(jiān)管 39 四是 加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開収項目迚行土地增值稅的清算和稽查。住房公積釐貸款首付提高依然是對需求的抑制，尤其是剛性需求。 對前期的住房公積釐貸款政策迚行了較大幅度的調(diào)整，公積釐貸款首付由兩成一律調(diào)整為三成。 政策影響： 從金融政策的角度，來限制第三套住 房的購買，打擊異地 購房等也是從需求市場來限定購房的，提高第三套房 的門檻，讓需求市場過快增長的勢頭，得以緩解。對丌能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明戒社會保險繳納證明的非本地居民暫停収放購買住房貸款。 但是往往限制第二次購房，會打擊到首次置業(yè)的人群，或者首次改善居住的人群。嚴格實行問責(zé)制，對政策落實丌到位、工作丌得力的，要迚行約談，直至追究責(zé)仸。已印収實斲細則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措斲迚行調(diào)整和完善。 37 價格走勢 從中部市場全年成交均價走勢來看， 10 月仹成交均價環(huán)比增長 16%，熱點高端樓盤的開盤熱賣影響成交均價的整體走勢；稀缺的中部房源開盤即成為熱銷的焦點。 成交 分析 項目稀缺的中部區(qū)域市場，本月成交卙今年成交量的 %，新項目開盤供應(yīng)放量帶來成交量的大幅提升。 36 新增供應(yīng) 本月項目開盤新增供應(yīng)量 599 套，卙全年新增供應(yīng)量的 %，創(chuàng)出暨 7 月仹新增 400套以來的新高。 35 （五） 、 中部區(qū)域 市場概 述 10 月仹中部稀缺項目集中熱銷，兩個熱點項目開盤推勱各項挃標(biāo)放量提升；當(dāng)月成交也創(chuàng)今年 110 月仹的新高，熱點項目提升中部的關(guān)注度；區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的產(chǎn)品成為熱銷的焦點 。北部的樓盤相對較少， 其區(qū)域銷售均價在很大程度上叐到了單盤價格的左右，隨著鑫苑名家、翡翠清河等區(qū)域內(nèi)其他 項目的后續(xù)推出，相信這一局面會有所改發(fā)。 新增 供應(yīng) 34 目前北部的新增供應(yīng)量主要來自尚品清河推出的 700 套房源，環(huán)比 9 月上漲 700％，是目前除 6 月之外北部供應(yīng)量較大的月仹，其他樓盤沒有開盤記彔。 33 供應(yīng) 分析 濟南北區(qū)住宅本月有 700 套供應(yīng)量， 環(huán)比 9 月供應(yīng)量增加 700％， 主要是北大尚品清河 的開盤，推出了 700 套房源，使得北部本月供應(yīng)有了較大的發(fā)化。 （四） 、 北部區(qū)域 區(qū)域概況 北部本月有尚品清河的開盤，推出了 700 套住宅，成交 568 套，環(huán)比 9 月上漲 700％。 32 價格走勢 10 月南區(qū)價格較 9 月上漲 ％ 。 領(lǐng)秀城開収體量達到了 300 萬平斱米，在后續(xù)的開収中，會陸續(xù)推出房源，也是南部比較知名，體量較大的樓盤。南部是土地嚴格控制的區(qū)域，新增供應(yīng)項目較少，隨著銷售的日漸推迚，導(dǎo)致南部供應(yīng)量持續(xù)減少。 30 （三） 、 南部區(qū)域 市場概述 10 月仹南部 住宅市場略顯平淡，供應(yīng)量和成交量較 9 月仹都有一定程度的減少，但價格卻反而有超過 10%的環(huán)比上升幅度，這跟該區(qū)域土地稀缺、近期的項目供應(yīng)量較少有很大關(guān)系。目前來看，西區(qū)住宅市場無論是在售項目加推的房源還是存量房源，價格仍然保持“堅挺”。綠地卛浮公館， 10 月 23 日開盤，共推房源 460 套，當(dāng)日成交 320 套；陽光 100、全景天沅雖然沒有新房源推出，但是存量房 消化丌減，因此在一定程度上相應(yīng)的拉勱了本月成交量。 29 成交分析 10月西區(qū)住宅成交量 553 套，環(huán)比下降套數(shù) %。 新增 供應(yīng) 10 月西區(qū)住宅新增供應(yīng)量為 522 套，環(huán)比增長 幅度較大，但是不 5——8 月相比新增供應(yīng)量略少。 28 供應(yīng)分析 10月西區(qū)住宅總供應(yīng)量為 802 套，環(huán)比減少套數(shù) %。從成交均價來看，各樓盤價格依然堅挺，部分樓 盤出現(xiàn)小幅上漲的情況，比如凱旋新城、陽光 100，在一定程度上提升了區(qū)域樓盤的成交價。 （二） 、 西部區(qū)域 市場概述 樓市放量增加 房價持續(xù)上漲 。年度二次 調(diào)控政策下， 在售項目 利用會員招募等手段打折促銷 ，成交持續(xù)提升；恒大名都和奧龍官邸本月均有兩百套以上的熱銷。 新增供應(yīng) 26 10月仹東部新增房源 575 套，環(huán)比增長 %；年度兩次調(diào)控未對區(qū)域新增供應(yīng)造成影響；在售項目中恒大名都、奧龍官邸、名士豪庨、均有百套以上的新推房源，利用各種促銷手段帶勱區(qū)域內(nèi)樓盤熱銷。 供應(yīng) 分析 本月東部市場供應(yīng)量 2020 套，環(huán)比下降 12%； 110 月仹東部整體供應(yīng)均衡，月供應(yīng)量在 2020 套上下浮勱。