【正文】 新慈酒店可行性研究 30 附錄 附表 1投資估算表： 附表 2前 6年投資計劃與資金籌措表 ： 寧波大學科學技術學院本科畢業(yè)設計（論文） 31 附表 3損益表： 新慈酒店可行性研究 32 附表 4營業(yè)收入稅金及附加估算表： 寧波大學科學技術學院本科畢業(yè)設計（論文） 33 附表 5借款還本付息表： 新慈酒店可行性研究 34 附表 6資金來源于運用表： 寧波大學科學技術學院本科畢業(yè)設計（論文） 35 附表 7全部資金現(xiàn)金流量表： 新慈酒店可行性研究 36 附表 8自有資金現(xiàn)金流量表： 。同時還要感謝胡光耀同學的幫助，為我提供了不少研究資料，在此表達誠摯的謝意。在指導過程中，王老師始終保持嚴謹 、一絲不茍 的 工作作風 ， 幫我理清文章思路，從多個方面指出了文章中的不足之處，同時提出很多好的建議，幫我開拓思路。 寧波大學科學技術學院本科畢業(yè)設計（論文） 27 參考文獻 [1] Macquarie． Report For China Real Estate In Sep. 2020[EB/OL]. 20200408/20201101. [2] Gould ， ., Project Management[M]. Beijing:China Architecture amp。 。綜上所述，杭州灣新區(qū) 新慈 酒店可行。 6 結論與建議 新慈酒店可行性研究 26 在市場前景向好的背景下，預計在明年五月正式運營以后，本項目將與恒元大酒店及其他經(jīng)濟型旅館一同起到完善新區(qū)商務、旅游住宿服務的功能。 以上財務評價結果中，總投資收益率高于項目的資金成本率，再考慮到 15年后的繼續(xù)經(jīng)營收益，土地增值，項目殘值。 項目能夠抵抗 由總成本上漲 5%帶來的 不利影響，存在一定風險，但收益與風險同在?？紤]到項目資產(chǎn)殘值，土地增值，以及通過管理挖潛而產(chǎn)生的管理費用減少等問題，經(jīng)濟技術指標會進一步有所提高。 清償能力分析 根據(jù)項目分析所假定的條件，在特色酒店全面投入使用后，以每年的收入來償還借款本金及利息，項目長期 借款還款期（不含建設期）為 。 2. 職工工資合計 寧波大學科學技術學院本科畢業(yè)設計（論文） 23 部門 所需 人數(shù) 年人均工資（萬元） 合計 總辦 4 6 24 前廳 6 21 客房 15 餐飲 25 保安 2 7 康樂 15 醫(yī)療 1 4 4 財務 5 4 20 工程 3 4 12 人力資源 2 4 8 小計 78 3. 市場 銷售 推廣費用 ，預占營業(yè)收入的 5% 4. 日常維修保養(yǎng)費用 ，預占營業(yè)收入的 1% 5. 管理費用 ，預占營業(yè)收入的 2% 6. 營業(yè)管理部門其他費用 ,預占營業(yè)收入的 7% 7. 其他資本性支出 ，其中： A．固定資產(chǎn)折舊，按照投資預算和資產(chǎn)類別測算： 序號 項目 金額（萬元） 資產(chǎn)類別 折舊年限（年） 每年應攤費用及折舊 （萬元） 1 土建、安裝工程 3330 房產(chǎn) 40 2 裝修 房產(chǎn) 40 3 設備 1850 設備 15 合計 300萬元，按 15年攤銷 ,每年 20萬元 ，按預計房產(chǎn)原值 3330萬元的 70%和稅率 %計算 (詳見借款還本付息表 ) 酒店前 15 年經(jīng)營情況預測 詳見 附錄 全部資金現(xiàn)金流量表新慈酒店可行性研究 24 5 投資評價 財務盈利能力分析 通過對全部資金現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表 （見附錄） 財務盈利能力指標的計算，得到以下數(shù)據(jù)： 全部資金部分： 1. 本項目財務內(nèi)部收益率為 % 2. 財務凈現(xiàn)值為 （年利率為 7%） 3. 動態(tài)投資回收期為 4. 總投資利潤率為 %，開發(fā)商投資利潤率為 % 自有資金部分： 1. 財務內(nèi)部收益率為 % 2. 財務凈現(xiàn)值為 （年利率 7%） 3. 動態(tài)投資回收期為 以上數(shù)據(jù)顯示：本特色酒店在投資回報率方面超過社會資本的平均報酬率。 收入估算 營業(yè)收入預計分為五部分： 1. 客房收入：本項目共有客房 135間，根據(jù)慈溪酒店市場平均客房出租率及房價信息，假定特色酒店平均房價為 250 元 /間，出租率為 60%，則客房年收入為135**250*365= 2. 餐飲收入：綜合考慮酒店餐廳及海鮮廣場，根據(jù)照餐飲行業(yè)的收費標準及當?shù)氐南M情況 ，按每天接待 200 人次計算，暫定人均消費 120 元，則餐飲收入為200*100*365=876萬元。因此，假定本特色酒店第一年入住率為 50%，每個月的收益基本穩(wěn)定 ,由于前四個月為準備階段 ,則第一年實際經(jīng)營 8個月 ,第二年開始達到行業(yè)一般水平，即 60%的入住率。 新慈酒店可行性研究 22 4 經(jīng)營測算 參照慈溪市多家三星級酒店客房、餐飲、會議及康樂設施價格，綜合考慮杭州灣新區(qū)的旅游市場及商業(yè)環(huán)境，對 新慈 酒店的經(jīng)營 進行 測算。 2. 2020年 14月，需資金 ，用于支付工程進度款，設備采購等費用及開業(yè)物資采購及開業(yè)周轉流動資金等。 項目實施橫道圖： 新慈酒店可行性研究 20 序號 計劃內(nèi)容 2020年 2020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 施工圖設計、審查 2 施工前期的準備工作，打樁施工 3 全部土建工程施工 4 全部裝修工程 5 工程竣工驗收，項目全面投入使用 6 開業(yè)各項籌備 資金籌措及還款計劃 本項目建設投資 ，自籌 5000萬元，其余 7500萬元通過銀行借貸方法解決，年利率 %。 2020年 12月底：工程竣工驗收，項目全面投入使用。 2020年 9月底： 完成項目的全部土建工程施工。 表 31： 綜合以上 15項，總造價為 ， 其具體構成及所占比例如下 ： 費用名稱 投資額 (萬元 ) 所占總投資比例(%) 土地取得費用 2812 工程建設費用 基本預備費用 周轉資金 50 其他費用 投資合計 項目實施計劃 2020年 2月底： 完成項目的施工圖設計、審查。 2. 工程建設費用：包括土建工程、 安裝工程、裝飾工程 、 道路、綠化、電氣、給排水 、消防及其他設備工程費用，依據(jù)《酒店建筑造價概算參考指標》及《 星級酒店 造價指標 》進行估算，其中： （ 1） 結構工程造價取 1000元 /平米； （ 2） 水電、噴曬、消防造價取 300元 /平米； （ 3） 機電設備工程造價取 1000元 /平米； （ 4） 屋面及外裝修取 500元 /平米； （ 5） 室內(nèi)一般裝修取 270元 /平米； （ 6） 室內(nèi)高級裝修取 1300元 /平米； 六項合計 4370元 /平米，工程建設費用為 。 （ 5）慈溪市基準地價表 估算編制范圍 估算總投資范圍包括土地取得費用、 工程 建設費用 、安裝工程 費用 、裝飾工程 費用 、道路、綠化、電氣、給排水、運營費用及其他費用。 項目宣傳策略 （ 1） 通過當?shù)孛朗彻?jié)目報道酒店的特色佳肴、客房情況，提高酒店在當?shù)卣J 知度； （ 2） 與一些旅游網(wǎng)站合作，加強線上推廣與銷售； （ 3） 設計推出啤酒節(jié)、海鮮會、新區(qū)斗地主大賽等活動，在提高酒店收入的同時，加強區(qū)域影響力。打好網(wǎng)絡營銷這張牌，在宣傳促銷的同時提高自身品牌認知度。 項目定價策略 開業(yè)初期，加強與周邊企業(yè)的商務與會議的促銷，在保證服務質(zhì)量的同時，體現(xiàn)一定的價格優(yōu)勢。 （ 3） 本項目為杭州灣新區(qū)內(nèi)第一家三星級特色酒店，第二家星級酒店（第一家為五星級酒店恒元大酒店），項目有機會搶占新區(qū)中端市場份額。 機會分析 （ 1） 經(jīng)濟環(huán)境向好，同時地區(qū)經(jīng)濟水平高于國內(nèi)其他地區(qū)。 （ 2） 對高端客戶的吸引程度不如恒元大酒店 。 （ 5） 特色酒店偏重于商務客，受旅游淡旺季影響相對較少。 （ 3） 緊鄰杭州灣新區(qū)管委會，在政府部門的業(yè)務開展上擁有資源優(yōu)勢，在同等條件下更容易獲得政府部門的業(yè)務傾斜。 （ 3） 政府機關客源：杭 州灣新區(qū)管委會等政府機關的商務、文化交流活動。 眾多的企業(yè)在此聚集，商務及會議活動勢必頻繁，而本項目建設的出發(fā)點之一便是服務這些商務活動。近期經(jīng)營情況見下表： 表 23： 2020年 2月份旅游住宿設施平均房價情況 星級 本月平均房價 （元 /間） 同比增長 （ %） 累計平均房價 （元 /間） 同比增長 （ %） 全市平均 五星 四星 三星 二星及以下 表 24： 2020年 2月份旅游住宿設施客房出租率情況 星級 本月客房 出租率（ %） 同比增長 （ %） 累計客房 出租率（ %） 同比增長 （ %） 全市平均 五星 四星 三星 二星及以下 表 25:2020年 2月份旅游住宿設施客