【正文】 經(jīng)可行性論證，項(xiàng)目可行。從財(cái)務(wù)角度上是可行的。 因此，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。貸款期限內(nèi)（ 20xx 年 2020 年） 酒店 部分收入為： 億， 商業(yè)出租 收入為： 3237 39 萬(wàn)元 。 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中銀行貸款 40000 萬(wàn)元 占 項(xiàng)目總投資 的 %。 項(xiàng)目 定價(jià)說明： 在項(xiàng)目硬件、配套與規(guī)模具備 良好競(jìng)爭(zhēng)力的前提下， 酒店客房?jī)r(jià)格優(yōu)于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為 800 元 /日人次 。 酒店經(jīng)營(yíng) 收入 本項(xiàng)目建設(shè)的 酒店 部分 均采用 自主經(jīng)營(yíng) 的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng) 營(yíng)收入來自于 酒店自營(yíng)收入和商業(yè)部分出租收入 。 本可行性研究報(bào)告有關(guān)章節(jié)。 財(cái)政部《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。 34 三、投資估算結(jié)果 株洲美的萬(wàn)麗酒店 總投資為 64, 萬(wàn)元 ， 其中建設(shè)總投資為 萬(wàn)元， 投資估算結(jié)果見下表。 開發(fā) 費(fèi)用和其他費(fèi)用 按預(yù)計(jì)的實(shí)際發(fā)生額 計(jì)取。 建設(shè)期 管理費(fèi)按 開發(fā)成本 的 ％計(jì)取。 行政性收費(fèi)主要包括工程規(guī)劃管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、城建檔案管理及整理費(fèi)及印花稅，均按照國(guó)家相關(guān)文件計(jì)取。 總建筑面積 為 66833 平方米，工程規(guī)劃在 三 年內(nèi)建設(shè)完成 。 二、投資估算編制說明 本投資估算包括 項(xiàng)目 建筑的建筑安裝工程費(fèi)用以及室外工程費(fèi)用。 開發(fā)報(bào)建 相關(guān) 資料。 33 第 六 章 投資估算與資金籌措 一、投資估算編制依據(jù) 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 (試用版 )規(guī)定的投資估算范圍。 結(jié)構(gòu)形式商業(yè)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架，酒店 為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架 剪力墻結(jié)構(gòu)體系。 在立面設(shè)計(jì)中，力求創(chuàng)造簡(jiǎn)約時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，整個(gè)色調(diào)商業(yè)以暖色為主，塔樓部分以 LowE 中空保溫玻璃幕墻為主，石材墻面和玻璃材質(zhì)形成對(duì)比，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息和商業(yè)的氛圍。 三、 建筑 設(shè)計(jì) 說明 造形設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代簡(jiǎn)約為主題，訴求永恒的建筑語(yǔ)匯。 注重總體形象的把握，擯棄華而不實(shí)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法，以清新、現(xiàn)代、流暢的設(shè)計(jì)手法創(chuàng)造親近自然且具有人情味的新住環(huán)境，在景觀的細(xì)節(jié)和表現(xiàn)元素上，注重與整體環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的統(tǒng)一，渲染休閑舒適氛圍。 景觀綠化 力求景觀空間豐富動(dòng)人。酒店人流主要出入口放在東南角，其娛樂出入口在規(guī)劃一路，酒店車流通過酒店入口前環(huán)島進(jìn) 入地下車庫(kù)。 空間形態(tài)與規(guī)劃結(jié)構(gòu) 商業(yè)以弧形的造形，形成地塊南面與株洲大道的城市臨街面，東南面的五星級(jí)酒店為主要城市地標(biāo)，西北角設(shè)置一個(gè)大型休閑廣場(chǎng)，廣場(chǎng)承接珠江北路的人流動(dòng)線，并和栗雨湖公園相呼應(yīng)， 引導(dǎo)人群進(jìn)入酒店及商場(chǎng)，并結(jié)合綠化景觀，噴泉， LED 燈光和未來各種大型活動(dòng)，將成為本區(qū)域主要聚集人氣之地。遵循整 體設(shè)計(jì)、分期建設(shè)的原則，加強(qiáng)設(shè)計(jì)的合理性與靈活性，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都能更好地適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。將公共綠地融入到場(chǎng)地設(shè)計(jì)中，使每幢建筑都能最大程度的享受到公共綠化。遵循現(xiàn)行國(guó)家及株洲市指定的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃、方針、政策及法規(guī)的前提下，堅(jiān)持“以人為本”，強(qiáng)調(diào)“人與自然的和諧”，充分考慮使用者的生理及心理需求，創(chuàng)造出豐富、適宜的活動(dòng)休閑購(gòu)物空間，通過配置齊全的公共設(shè)施及生活配套設(shè)施及市政公用設(shè)施滿足使用者的多樣性的需求。從環(huán)境限定條件出發(fā)進(jìn)行整體考慮，從城市設(shè)計(jì)出發(fā)打造亮點(diǎn)地標(biāo)。 29 第 五 章 總體 方案 一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃宗旨和原則 城市設(shè)計(jì) 原則。 C 至 18176。 因此，現(xiàn)狀用地具備良好的建設(shè)條件，適宜本工程的建設(shè)。 京珠高速、上瑞高速縱貫?zāi)媳?，武廣高鐵亦已通車，距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 60公里。東西與湘江為界，南與株洲縣雷打石鎮(zhèn)相鄰，西與湘潭市接壤。 建設(shè)地點(diǎn)如圖 所 示。 27 第 四 章 項(xiàng)目選址及區(qū)位分析 一、項(xiàng)目選址 株洲美的萬(wàn)麗酒店位于湖南省株洲市天元區(qū) 栗雨工業(yè)園中部，也處于武廣高鐵核心商圈范圍內(nèi)。 綜上所述 ，可以得出以下兩點(diǎn)重要結(jié)論： （ 1） 、 株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅游及商務(wù)往來頻繁，市場(chǎng)巨大； （ 2） 、 區(qū)域酒店 物業(yè)極度稀缺 ，且普遍經(jīng) 營(yíng)良好，市場(chǎng)需求巨大，國(guó)際品牌星級(jí)酒店存在空白。 株洲酒店餐飯、休閑娛樂等配套受當(dāng)?shù)厝藲g迎，其收入 40%來自 餐飲， 甚至超過了客房收入， 株洲本地居民在酒店的消費(fèi)較多，客戶群中約占 30%；主要是一些個(gè)體老板，喜歡到酒店開房間消費(fèi)。 五 、 株洲酒店市場(chǎng) 發(fā)展 潛力 目前株洲酒店處于 供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均理想，擴(kuò)容需求迫切。其 26 檔次、形象未能與株洲快速發(fā)展的城市形象相匹配。 會(huì)議配套不足：現(xiàn)有高星級(jí)酒店的會(huì)議配套數(shù)量少，難以滿足日益增加的商務(wù)會(huì)議需求。 總供應(yīng)少：株洲現(xiàn)有高星級(jí)酒店共 4 家，其中 5 星級(jí)僅 1 家， 4星級(jí) 3 家。目前株洲酒店處于供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 理想，擴(kuò)容需求迫切?，F(xiàn)有的星級(jí)酒店規(guī)模均較小，總客房量?jī)H 825間，難以滿足往來商務(wù)活動(dòng)的需求。預(yù)計(jì) 2020 年旅游總收入占全市 GDP 的比例將突破 8％。 20xx 年， 株洲 旅游總收入達(dá)到 55 億元，旅游創(chuàng)匯 820 萬(wàn)美元，年均遞增達(dá)到 20%以上，接待國(guó)內(nèi)游客 1200 萬(wàn)人次以上，接待入境游客54 萬(wàn)人次以上。 炎帝文化旅游區(qū)：以炎帝陵為重心，以桃源洞、大院和龍?jiān)幾遄灾梧l(xiāng)為輔助，構(gòu)筑炎帝文化旅游區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展謁祖旅游和森林生態(tài)度假旅游和民俗風(fēng)情旅游，使之具備很強(qiáng)的旅游吸引力和輻射能力、具備國(guó)際影響力和區(qū)域旅游發(fā)展帶動(dòng)能力，成為株洲旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 24 龍頭。 生態(tài)地質(zhì)旅游區(qū)：以攸縣酒埠江風(fēng)景旅游區(qū)為主，包括酒仙湖景區(qū)、白龍洞、仙人橋、柏市溫泉、皮佳仙境樂園、桃源谷、寶寧寺、禹王洞九個(gè)景區(qū)（點(diǎn)），構(gòu)建康體娛樂度假旅游區(qū)，發(fā)展康體娛樂旅游、休閑度假旅游、科考修學(xué)旅游、田園風(fēng)情旅游。 主要旅游區(qū)如下： 商務(wù)會(huì)展工業(yè)旅游區(qū)：以株洲市區(qū)為中心，以蘆淞市場(chǎng)群、大型工業(yè)企業(yè)（包括醴陵群力瓷廠）和各種文化娛樂場(chǎng)所為依托，提升現(xiàn)有的文化園、神農(nóng)公園、石峰公園、流芳園，建好天池、荷塘、天臺(tái)、楠峰、怡山、鳳凰公園，構(gòu)筑城市商務(wù)觀光購(gòu)物旅游區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展觀光、商務(wù)活動(dòng)和會(huì)展旅游、工業(yè)旅游。 28176。 114176。到南宋紹熙元年（公元 1190 年）正式定名為株洲。唐太宗貞觀元年，建寧并入湘潭。 20xx 年，國(guó)家旅游局披露， 20xx 年 四季度以來，由中央財(cái)務(wù)新增投資和旅游發(fā)展資金達(dá) 億元，超過“十一五”頭兩年旅游國(guó)債和旅游發(fā)展資金的總和；各級(jí)財(cái)政加了配套性投入，估計(jì)總額將超過 30億元。全國(guó)酒店經(jīng)營(yíng)良好，全年?duì)I業(yè)收入總額為 1763 億元，比 20xx 年增加 億元，增長(zhǎng) %。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望帶動(dòng)酒店客房數(shù)量年增長(zhǎng) 12%， 20xx 年中國(guó)酒店客房數(shù)量將達(dá)到 億間夜。 20xx 年全國(guó)擁有各類住宿企業(yè)近 30 萬(wàn)家，餐飲企業(yè)近 450 萬(wàn)家，年?duì)I業(yè)額已突破萬(wàn)億元大關(guān)，僅其日常運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了每年近 40005000億元的采購(gòu)需求。 20xx 年中國(guó)差旅業(yè)支出 938 億美元，是 10 前的 3 倍；預(yù)測(cè)中國(guó)的差旅業(yè)支出將在五年內(nèi)超過美國(guó)，成為世界第一。 20xx 年，美國(guó)康奈爾大學(xué)酒店管理管理學(xué)院院長(zhǎng) Micheal D. Johnson 表示 ，目前中國(guó)星級(jí)酒店的客房總數(shù)為 200 萬(wàn)間。 20xx 年中國(guó)超過美國(guó)和西班牙，成為僅次于法國(guó)的世界第二大最受歡迎的旅游目標(biāo)國(guó)。近 30 年來我國(guó)人均GDP 提高 15 倍，從 200 美元發(fā)展到近 3000 美元，已經(jīng)進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)的新時(shí)期。城鄉(xiāng)居民收入差距比 ：1。 20xx 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17433 元，增長(zhǎng) %，其中工薪收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移收入等三大收入分別增長(zhǎng) %、 %和%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、人均居民儲(chǔ)蓄、人均規(guī)模工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等 5 項(xiàng)人均指標(biāo)保持全省第二。按常住人口計(jì)算，全市人均 GDP 為 27474元，增長(zhǎng) %。株洲是湖南省第二大城市，截至 20xx 年，面積 萬(wàn)平方千米，戶籍人口 萬(wàn)人，其中市區(qū)年末總?cè)丝? 萬(wàn)人。 20 第 三 章 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 一、 株洲市概況 株洲市位于湖南省東部，湘江下游。 產(chǎn)業(yè)角度 —— 栗雨工業(yè)區(qū)土地基本出讓 完畢，北汽控股、南電機(jī)車等大型項(xiàng)目的進(jìn)駐帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)，可以預(yù)期未來幾年將是區(qū)域大發(fā)展的良機(jī)。城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。 18 三、