【正文】 目前 SHBC、中豪律師事務所、日本領事館、荷蘭王國領事館、中美大都會保險、英國領事館、東亞銀行、哈雷戴維斯、米亞喬、福特等陸續(xù)進入重慶紛紛表現出租賃意向。在軟硬件設施方面大都會商廈都得到市場的高度認可，在重慶寫字樓市場具有顯著的競爭力。 在物業(yè)管理上，大都會商廈提供 24 小時物管服務，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛(wèi)生間等處由專人進行著經常性的保結服務；對各辦公區(qū)域進行日常的辦公工具如 桌椅、電話等的清潔維護，并定期進行地毯、門 窗清潔等，服務的質量較高。 在用材上，外墻為進口玻璃幕墻，整幢大樓采用高級的進口設備，如電梯采用日本原裝進口的日立電梯等。其在設計、用材、物管 等方面都代表著重慶寫字樓市場的最高水平，因此吸引了眾多外資及本地有實力的公司或單位入住。 上述圖形比例是根據對大都會商廈內入住的 138 家單位調查的結果。 u 典型個案分析 大都會商廈 發(fā) 展 商：和記黃埔地產有限公司 位 置：重慶市渝中區(qū)鄒容路 68 號 樓層規(guī)模：寫字樓 10－ 37F，標準層 1600 ㎡，寫字樓總建筑面積 30000 ㎡ 面積劃分： 30 ㎡、 50 ㎡、 100 ㎡、 196 ㎡（使用面積） 交付使用標準：天花吊頂、地毯、乳膠漆墻身、不銹鋼玻璃門等 配套設施：地下車庫（ 400 余個）、商務中心、會客室、員工餐廳、每層設置 茶水間等 客源及租售分析： 大都會商廈只租不售，整體租金水平在市場上目前又是最高的，高達 150 元 /㎡ 178。目前解放碑周邊寫字樓的出租率最高，經營較為成熟的寫字樓出租率在70%80%左右，其中以大都會商廈、半島國際商務大廈出租率最高，平均可達到 80%以上，新增寫字樓的出租 率較低。 出租率分析 就出租率而言，重慶寫字樓呈現出比較明顯的地域特征。月左右，遠低于解放碑中心區(qū)的租價。 其他區(qū)域中心區(qū)寫字樓的租價比較接近，平均租價在 5060 元 /㎡月左右；解放碑周邊寫字樓的租價高達 100150 元 /㎡中心區(qū)域寫字樓的租金一般要高于次中心區(qū)域。 u 辦公物業(yè)租售價格 178。普通寫字樓租金較為便宜，主要集中在 3050 元 /㎡月（含物管費），入住率大都維持在5060%之間。 在甲級寫字樓供應量較為有限的情況下 ，乙級寫字樓則占到市場總供應的 40%以上（以寫字樓棟數計），仍然主要分布于渝中區(qū)解放碑片區(qū)及兩路口片區(qū)，而渝中區(qū)外線則多為各區(qū)域組團的標志性建筑，如浪高凱悅大廈為南岸區(qū)標志性建筑，重慶國際金融大廈則為江北區(qū)標志性建筑。甲級寫字樓租金平均在 100150元 /㎡ u 各類型物業(yè)綜述 目前重慶的寫字樓主要分為三類，分別為甲級寫字樓、乙級寫字樓和普通級寫字樓。 u 寫字樓分布情況 由于重慶市特殊的組團式布局以及渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會經濟中的核心地位，重慶市的寫字樓，尤其是中高檔寫字樓主要集中分布在渝中區(qū)，在其它區(qū)域的寫字樓則主要集中分布于該區(qū)域的核心商圈周邊。如重賓商務層、萬豪酒店商務層等。如大都會商廈、希爾頓商務大廈等；商住樓（商務公寓）。 u 宏觀開發(fā) 由于重慶市特殊的組團式布局， 渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會經濟中的核心地位，據不完全統(tǒng)計，重慶市目前擁有一定規(guī)模（總建筑面積在 1 萬㎡以上）的在售或在租的辦公樓過 60棟，其中大部分集中分布于渝中區(qū)，尤其是中高檔及高檔寫字樓。作為長江上游的重要城市和經濟中心，重慶在我國經濟發(fā)展總格局和西部大開發(fā)中，具有重要的戰(zhàn)略地位和作用。在解放碑地區(qū)用地日益緊張的情況下，目前步行街商業(yè)已經沒有開發(fā) 空間，較場口輕軌商業(yè)將掀起新一輪商業(yè)熱點，于步行街商業(yè)舉案齊眉，成就解放碑商業(yè)神話。截止到 2020 年 12 月 19 日，解放碑 CBD商貿銷售總額已達到 億元，同比增長 %%；社會消費品零售總額已達到 億元，同比增長 %%，雄踞西部各商業(yè)街區(qū)首位。 根據商業(yè)經營額的增長情況，商業(yè)設施折舊及銀行利率變動，結合中原公司近兩年對主城各區(qū)商鋪的跟蹤調查，判斷認為在主城區(qū)商圈結構不出現重大變動調整情況下，預計未來 5—10 年內主城區(qū)整體商業(yè)租金平均增長在 4— 6%左右。 根據近幾年重慶社會經濟的發(fā)展，結合未來的內外經濟環(huán)境，預計今后 5— 10年重慶經濟仍將保持較大增長勢頭，預計 GDP 平均會維持在 8— 10%的增長水平。 紅體字表示預測值； 216。在未來若干年，主城區(qū)各商圈商業(yè)都將保持較大的增長，其中解放碑商圈，當前的商業(yè)規(guī)模約在 40 萬㎡左右，而到 2020 年，預計商業(yè)面積會繼續(xù)攀高到 75 萬㎡的水平，居全市最高。 商業(yè)結構內部調整主要包括各商業(yè)網點經營商品類型的調整（如商社集團將原經營女裝的解放碑伊之都變?yōu)榻洜I電器）、商業(yè)網點在競爭中被迫收縮營業(yè)規(guī)模甚至退出市場（如陽光百貨、楊家坪中商百貨、西格瑪百貨等）等，商業(yè)內部結構的調整必將使消費轉向，從而為一些更優(yōu)質的商用物業(yè)提供市場空間。根據主城區(qū)人口擴張速度及居民收入增長趨勢，加之商業(yè)供應內部的結構調整，可以認為，主城區(qū)每年新增的供應額是可以消化的。由于定位檔次很高，在市場 上的反應情況良好。美美 時代百貨在重慶開業(yè)并引入多個國際品牌，其輻射面除重慶外，在整個西南片區(qū)都具 有很強的影響力。在性價比方面同樣很高，所以一直以來其經營情況都相當良好。一直以來在重慶樹立了良好 的品牌形象和市場角色。月，其中 1F（ 250）、 1F（ 600）、2F（ 450） 3F（ 400）、 4F（ 400）、 5F（ 350）、 6F（ 350）、 7F（ 300）、 8F（ 300），上述租金均采用使用面積計算，扣點 /租金已經包含管理費用 經營狀況 出租率達 90%以上；人流量：平均 28800－ 36000 人 /日，其中平時 21600— 28800人 /日、節(jié)假日 36000— 43200 人 /日，無論平時或節(jié)假日，上午 11— 12點、下午 2— 3 點是人流高峰時段 經營特色 主力旗艦店（ 太平洋百貨） + 獨立商鋪形式，定位檔次高 推廣特色 不定期的開展營銷推廣活動，如通過服裝統(tǒng)一打折、舉行時裝發(fā)布會等來吸引消費者 主力客群 收入相對較高的白領階層（個人月收入 3000 元以上） 簡 評 目前重慶最高檔的購物中心之一；集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體；位置優(yōu)越；物管及服務上乘；開發(fā)商實力雄厚，知名度高。太平洋百貨是目前重慶定位檔次較高、購物環(huán)境較好的商場，是重慶的標志性購物場所，廣場以經營品牌產品為主，尤其是在服裝方面，引入了眾多國內國際一流品牌。 u 典型個案分析 太平洋百貨 開發(fā)商：大都會為和記黃埔（重慶）地產開發(fā) 開業(yè)時間： 1997 年 7 月 項目整體情況 : 總建筑面積逾 9 萬㎡，其中商業(yè)營業(yè)面積超過 5 萬余㎡，是一個集休閑、娛樂、購物為一體的大型綜合商場。月之間，而五四路則達到 1000 元以上 /㎡月） 150 150— 200 商鋪的租售價格隨位置、地段的差異，價格非常 懸殊，以解放碑商圈為例，臨江路 — 滄白路鋪面租價主要集中在 80－ 150 元 /㎡ u 商業(yè)租售價格 表：主城區(qū)商場、臨街鋪面租售價格分析 商圈 租售價格（建筑面積） 商場（購物中心） 主要街道臨街鋪面 解放碑商圈 銷售均價（元 /㎡） 30000— 80000 — 平均租價（元 /㎡ 南京新街口商圈、湖南路商圈資料由中原南京分行提供，新街口商圈是目前南京最核心的商圈，日均人流量達 60 萬人（與上海南京路、北京王府井、重慶解放碑、武漢解放路齊名），而湖南路商圈是以經營精品為主的商圈，這兩大商圈是目前南京最主要的商圈。 上海一百百貨集團、成都王府井百貨資 料參考“中國聯(lián)鎖經營協(xié)會”公布數據； 216。 u 商業(yè)經營情況 表：各商圈單位營業(yè)面積年平均經營額分析（ 2020 年） 類別 商圈（或地區(qū)） 單位營業(yè)面積（㎡）年平均營業(yè)額 商業(yè)核心區(qū) 解放碑商圈 42020 元 次級核心區(qū) 沙坪壩商圈 30000 元 南坪商圈 25000 元 觀音橋商圈 25000 元 楊家坪商圈 30000 元 邊緣區(qū) 兩路、大渡口等 10000 元 解放碑商圈的經營規(guī)模最大，營業(yè)水平也最高，單位面積營業(yè)額 2020 年達到 4 萬余元，而幾大次級商圈單位面積營業(yè)額水平在 — 3 萬元之間。 人口總數參照第五次人口普查數據 。 轄區(qū)面積指整個行政區(qū)劃下的幅員面積； 216。 上海的常住人口按照市區(qū) 9 區(qū)、浦東新區(qū)合計計算，具體參照第五次人口普查數據。 上海的商業(yè)營業(yè)面積來源參考 。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對比 城市 建成區(qū)城市面積（ k ㎡） 商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡） 常住人口（萬人） 每1k ㎡城市面積擁有的商業(yè)面積（萬㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡） 9 重慶 203 450 上海 994 注： 216。同時，由于重慶城市的組團式布局特征決定了商業(yè)發(fā)展也同樣具有組團式的特征，目前重慶重點商業(yè)設施都基本 上集中于各組團核心商圈中，尤其是解放碑商貿區(qū)，商業(yè)營業(yè)面積占到整個主城區(qū)的 25－30%，商業(yè)網點密集度堪稱西部第一。 專業(yè)市場統(tǒng)計范圍為主城區(qū)范圍內有一定知名度的主要的大、中型零售、批發(fā)專 業(yè)市場。 商場統(tǒng)計范圍包括主城區(qū)內掛牌營業(yè)的大、中、小型零售百貨商場、購物中心； 216。 u 宏觀開發(fā) 表：近年來重慶商業(yè)用房宏觀開發(fā)（單位：億元、萬㎡） 商業(yè)用房開發(fā)指標 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房地產投資額