【正文】 目前 SHBC、中豪律師事務(wù)所、日本領(lǐng)事館、荷蘭王國領(lǐng)事館、中美大都會(huì)保險(xiǎn)、英國領(lǐng)事館、東亞銀行、哈雷戴維斯、米亞喬、福特等陸續(xù)進(jìn)入重慶紛紛表現(xiàn)出租賃意向。在軟硬件設(shè)施方面大都會(huì)商廈都得到市場的高度認(rèn)可，在重慶寫字樓市場具有顯著的競爭力。 在物業(yè)管理上，大都會(huì)商廈提供 24 小時(shí)物管服務(wù)，在大廈公共部分如大堂、電梯間、衛(wèi)生間等處由專人進(jìn)行著經(jīng)常性的保結(jié)服務(wù)；對各辦公區(qū)域進(jìn)行日常的辦公工具如 桌椅、電話等的清潔維護(hù)，并定期進(jìn)行地毯、門窗清潔等，服務(wù)的質(zhì)量較高。 在用材上，外墻為進(jìn)口玻璃幕墻，整幢大樓采用高級(jí)的進(jìn)口設(shè)備，如電梯采用日本原裝進(jìn)口 19 的日立電梯等。其在設(shè)計(jì)、用材、物管等方面都代表著重慶寫字樓市場的最高水平，因此吸引了眾多外資及本地有實(shí)力的公司或單位入住。 上述圖形比例是根據(jù)對大都會(huì)商廈內(nèi)入住的 138 家單位調(diào)查的結(jié)果。 u 典型個(gè)案分析 大都會(huì)商廈 發(fā) 展 商：和記黃埔地產(chǎn)有限公司 位 置：重慶市渝中區(qū)鄒容路 68 號(hào) 樓層規(guī)模：寫字樓 10－ 37F，標(biāo)準(zhǔn)層 1600 ㎡，寫字樓總建筑面積 30000 ㎡ 面積劃分： 30 ㎡、 50 ㎡、 100 ㎡、 196 ㎡（使用面積） 交付使用標(biāo)準(zhǔn)：天花吊頂、地毯、乳膠漆墻身、不銹鋼玻璃門等 配套設(shè)施：地下車庫（ 400 余個(gè)）、商務(wù)中心、會(huì)客室、員工餐廳、每層設(shè)置 茶水間等 客源及租售分析： 大都會(huì)商廈只租不售，整體租金水平在市場上目前又是最高的，高達(dá) 150 元 /㎡ 178。目前解放碑周邊寫字樓的出租率最高，經(jīng)營較為成熟的寫字樓出租率在70%80%左右，其中以大都會(huì)商廈、半島國際商務(wù)大廈出租率最高，平均可達(dá)到 80%以上，新增寫字樓的出租率較低。 出租率分析 就出租率而言，重慶寫字樓呈現(xiàn)出比較明 顯的地域特征。月左右，遠(yuǎn)低于解放碑中心區(qū)的租價(jià)。 其他區(qū)域中心區(qū)寫字樓的租價(jià)比較接近，平均租價(jià)在 5060 元 /㎡月左右；解放碑周邊寫字樓的租價(jià)高達(dá) 100150 元 /㎡中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹨话阋哂诖沃行膮^(qū)域。 u 辦公物業(yè)租售價(jià)格 178。普通寫字樓租金較為便宜，主要集中在 3050 元 /㎡月（含物管費(fèi)），入住率大都維持在5060%之間。 在甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較為有限的情況下，乙級(jí)寫字樓則占到市場總供應(yīng)的 40%以上（以寫字樓棟數(shù)計(jì)），仍然主要分布于渝中區(qū)解放碑片區(qū)及兩路口片區(qū)，而渝中區(qū)外線則多為各區(qū)域組團(tuán)的標(biāo)志性建筑，如浪高凱悅大廈為南岸區(qū)標(biāo)志性建筑，重慶國際金融大廈則為江北區(qū)標(biāo)志性建筑。甲級(jí)寫字樓租金平均在 100150元 /㎡ u 各類型物業(yè)綜述 目前重慶的寫字樓主要分為三類，分別為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和普通級(jí)寫字樓。 u 寫字樓分布情況 由于重慶市特殊的組團(tuán)式布局以及渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的核心地位，重慶市的寫字樓，尤其是中高檔寫字樓主要集中分布在渝中區(qū)，在其它區(qū)域的寫字樓則主要集中分布于該區(qū)域的核心商圈周邊。如重賓商務(wù)層、萬豪酒店商務(wù)層等。如大都會(huì)商廈、希爾 頓商務(wù)大廈等；商住樓（商務(wù)公寓）。 u 宏觀開發(fā) 由于重慶市特殊的組團(tuán)式布局，渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的核心地位，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，重慶市目前擁有一定規(guī)模（總建筑面積在 1 萬㎡以上）的在售或在租的辦公樓過 60棟，其中大部分集中分布于渝中區(qū)，尤其是中高檔及高檔寫字樓。作為長江上游的重要城市和經(jīng)濟(jì)中心，重慶在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展總格局和西部大開發(fā)中，具有重要的戰(zhàn)略地位和作用。在解放碑地區(qū)用地日益緊張的情況下，目前步行街商業(yè)已經(jīng)沒有開發(fā)空間，較場口輕軌商業(yè)將掀起新一輪商業(yè)熱點(diǎn)，于步行街商業(yè)舉案齊眉，成就解放碑商業(yè)神話。截止到 2021 年 12 月 19 日，解放碑 CBD商貿(mào)銷售總額已達(dá)到 億元，同比增長 %%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)到 億元，同比增長 %%，雄踞西部各商業(yè)街區(qū)首位。 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營額的增長情況，商業(yè)設(shè)施折舊及銀行利率變動(dòng)，結(jié)合中原公司近兩年對主城各區(qū)商鋪的跟蹤調(diào)查，判斷認(rèn)為在主城區(qū)商圈結(jié)構(gòu)不出現(xiàn)重大變動(dòng)調(diào) 整情況下，預(yù)計(jì)未來 5— 16 10 年內(nèi)主城區(qū)整體商業(yè)租金平均增長在 4— 6%左右。 根據(jù)近幾年重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，結(jié)合未來的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，預(yù)計(jì)今后 5— 10年重慶經(jīng)濟(jì)仍將保持較大增長勢頭，預(yù)計(jì) GDP 平均會(huì)維持在 8— 10%的增長水平。 紅體字表示預(yù)測值； 216。在未來若干年，主城區(qū)各商圈商業(yè)都將保持較大的增長，其中解放碑商圈，當(dāng)前的商業(yè)規(guī)模約在 40 萬㎡左右，而到 2021 年，預(yù)計(jì)商業(yè)面積會(huì)繼續(xù)攀高到 75 萬㎡的水平，居全市最高。 商業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部調(diào)整主要包括各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營商品類型的調(diào)整（如商社集團(tuán)將原經(jīng)營女裝的解放碑伊之都變?yōu)榻?jīng)營電器）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在競爭中被迫收縮營業(yè)規(guī)模甚至退出市場（如陽光百貨、楊家坪中商百貨、西格瑪百貨等）等，商業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將使 消費(fèi)轉(zhuǎn)向，從而為一些更優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)提供市場空間。根據(jù)主城區(qū)人口擴(kuò)張速度及居民收入增長趨勢，加之商業(yè)供應(yīng)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，可以認(rèn)為，主城區(qū)每年新增的供應(yīng)額是可以消化的 。由于定位檔次很高，在市場上的反應(yīng)情況良好。美美 時(shí)代百貨在重慶開業(yè)并引入多個(gè)國際品牌，其輻射面除重慶外，在整個(gè)西南片區(qū)都具有很強(qiáng)的影響力。在性價(jià)比方面同樣很高，所以一直以來其經(jīng)營情況都相當(dāng)良好。一直以來在重慶樹立了良好的品牌形象和市場角色。月，其中 1F（ 250）、 1F（ 600）、2F（ 450） 3F（ 400）、 4F（ 400）、 5F（ 350）、 6F（ 350）、 7F（ 300）、 8F（ 300），上述租金均采用使用面積計(jì)算，扣點(diǎn) /租金已經(jīng)包含管理費(fèi)用 經(jīng)營狀況 出租率達(dá) 90%以上；人流量：平均 28800－ 36000 人 /日，其中平時(shí) 21600— 28800人 /日、節(jié)假日 36000— 43200 人 /日，無論平時(shí)或節(jié)假日，上午 11— 12點(diǎn)、下午 2— 3 點(diǎn)是人流高峰時(shí)段 經(jīng)營特色 主力旗艦店（太平洋百貨） + 獨(dú)立商鋪形式，定位檔次高 推廣特色 不定期的開展?fàn)I銷推廣活動(dòng)，如通過服裝統(tǒng)一打折、舉行時(shí)裝發(fā)布會(huì)等來吸引消費(fèi)者 主力客群 收入相對較高的白領(lǐng)階層（個(gè)人月收入 3000 元以上） 簡 評 目前重慶最高檔的購物中心之一；集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體；位置優(yōu)越；物管及服務(wù)上乘；開發(fā)商實(shí)力雄厚，知名度高。太平洋百貨是目前重慶定位檔次較高、購物環(huán)境較好的商場，是重慶的標(biāo)志性購物場所，廣場以經(jīng)營品牌產(chǎn)品為主，尤其是在服裝方面，引入了眾多國內(nèi)國際一流品牌。 u 典型個(gè)案分析 太平洋百貨 開發(fā)商：大都會(huì)為和記黃埔（重慶）地產(chǎn)開發(fā) 開業(yè)時(shí)間： 1997 年 7 月 13 項(xiàng)目整體情況 : 總建筑面積逾 9 萬㎡，其中商業(yè)營業(yè)面積超過 5 萬余㎡，是一個(gè)集休閑、娛樂、購物為 一體的大型綜合商場。月之間，而五四路則達(dá)到 1000 元以上 /㎡月） 150 150— 200 商鋪的租售價(jià)格隨位置、地段的差異，價(jià)格非常懸殊，以解放碑商圈為例，臨江路 — 滄白路鋪面租價(jià)主要集中在 80－ 150 元 /㎡ u 商業(yè)租售價(jià)格 表：主城區(qū)商場、臨街鋪面租售價(jià)格分析 商圈 租售價(jià)格（建筑面積） 商場（購物中心） 主要街道臨街鋪面 解放碑商圈 銷售均價(jià)（元 /㎡） 30000— 80000 — 平均租價(jià)（元 /㎡ 南京新街口商圈、湖南路商圈資料由中原南京分行提供，新街口商圈是目前南京最核心的商圈，日均人流量達(dá) 60 萬人（與上海南京路、北京王府井、重慶解放碑、武漢解放路齊名），而湖南路商圈是以經(jīng)營精品為主的商圈，這兩大商 圈是目前南京最主要的商圈。 上海一百百貨集團(tuán)、成都王府井百貨資料參考“中國聯(lián)鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)”公布數(shù)據(jù)； 216。 u 商業(yè)經(jīng)營情況 表：各商圈單位營業(yè)面積年平均經(jīng)營額分析（ 2021 年） 類別 商圈（或地區(qū)） 單位營業(yè)面積（㎡）年平均營業(yè)額 商業(yè)核心區(qū) 解放碑商圈 42021 元 次級(jí)核心區(qū) 沙坪壩商圈 30000 元 南坪商圈 25000 元 觀音橋商圈 25000 元 楊家坪商圈 30000 元 邊緣區(qū) 兩路、大渡口等 10000 元 12 解放碑商圈的經(jīng)營規(guī)模最大，營業(yè)水平也最高，單位面積營業(yè)額 2021 年達(dá)到 4 萬余元，而幾大次級(jí)商圈單位面積營業(yè)額水平在 — 3 萬元之間。 人口總數(shù)參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 轄區(qū)面積指整個(gè)行政區(qū)劃下的幅 員面積； 216。 上海的常住人 口按照市區(qū) 9 區(qū)、浦東新區(qū)合計(jì)計(jì)算，具體參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 上海的商業(yè)營業(yè)面積來源參考 。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對比 城市 建成區(qū)城市面積（ k ㎡） 商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡） 常住人口（萬人） 每1k ㎡城市面積擁有的商業(yè)面積（萬㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡） 重慶 203 450 上海 994 注： 216。同時(shí)，由于重慶城市的組團(tuán)式布局特征決定了商業(yè)發(fā)展也同樣具有組團(tuán)式的特 征，目前重慶重點(diǎn)商業(yè)設(shè)施都基本 上集中于各組團(tuán)核心商圈中，尤其是解放碑商貿(mào)區(qū)，商業(yè)營業(yè)面積占到整個(gè)主城區(qū)的 25－30%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度堪稱西部第一。 專業(yè)市場統(tǒng)計(jì)范圍為主城區(qū)范圍內(nèi)有一定知名度的主要的大、中型零售、批發(fā)專 業(yè)市場。 商場統(tǒng)計(jì)范圍包括主城區(qū) 內(nèi)掛牌營業(yè)的大、中、小型零售百貨商場、購物中心； 216。 u 宏觀開發(fā) 表：近年來重慶商業(yè)用房宏觀開發(fā)（單位：億元、萬㎡） 商業(yè)用房開發(fā)指標(biāo) 2021 年 2021 年 2021 年 202