【正文】 。本項目的建設(shè)和建成對周邊的環(huán)境影響極為重要，因此必須嚴(yán)格注意控制建設(shè)和建成后的排污問題，做到環(huán)境和資源保護(hù)的建 設(shè)與本項目的建設(shè)“同步規(guī)劃、同步實施、同步發(fā)展”，以實現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益”的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一發(fā)展。提升開發(fā)物業(yè)的形象和價值。 （ 3）物業(yè)管理既是提升開 發(fā)公司開發(fā)物業(yè)價值的重要方面，同時，也是開發(fā)公司在物業(yè)開發(fā)完成交付使用之前所必須參與的工作之一。組建有豐富銷售經(jīng)驗的房地產(chǎn)銷售人員，組成銷售團(tuán)隊，進(jìn)行銷售策劃，確保成功預(yù)售和銷售。要加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，確保工程建設(shè)質(zhì)量項目申請報告 46 與竣工銷售進(jìn)程，使其早日發(fā)揮功效。前期工作階段可以委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理公司，編制招 標(biāo)文件成立招標(biāo)工作小組，通過公開招標(biāo)方式選擇具備資質(zhì)條件要求，信譽(yù)較好，資金實力強(qiáng)，項目經(jīng)理經(jīng)驗豐富的施工企業(yè)，進(jìn)行工程項目的建設(shè)，以保證進(jìn)度、質(zhì)量和投資三方面都能達(dá)到預(yù)期要求。 綜上所述，項目的建設(shè)不僅是城市建設(shè)的需要，也是建設(shè)和諧社會、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的需要，本項目的建成，不僅可以使該區(qū)域的整體價值得以提升，產(chǎn)生明顯的社會效益，同時也可以為開發(fā)商帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，因此本項目的建設(shè)是必要的，項目建設(shè)條件也是允許的，項目是可行的，應(yīng)該抓住機(jī)遇，加快建設(shè) 。 （ 5）本項目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會效益。 （ 3）本項目建設(shè)順應(yīng)地區(qū)快速發(fā)展的市場需求，因地制宜，嚴(yán)格按常州市國土資源局確認(rèn)的土地面積和建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)合理開發(fā)并項目申請報告 45 有效利用資源。 第 九 章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論 通過對本項目的申報單位情況、擬建項目情況、建設(shè)用 地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用、生態(tài)環(huán)境影響、經(jīng)濟(jì)和社會效益的分析研究后，得出如下結(jié)論： （ 1）本項目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)。 項目申請報告 44 四、社會評價結(jié)論 社會評價結(jié)論 通過上述社會分析，可以看出本項目的建設(shè)促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展， 促進(jìn)了常州副商業(yè)中心的形成 ，并 改善了 居民的購物環(huán)境和 企業(yè)的辦公環(huán)境 ，有利于土地資源的合理利用和環(huán)境保護(hù)，適應(yīng)性較強(qiáng)，得到了政府的大力支持。 項目施工要嚴(yán)格按區(qū)域性控制詳規(guī)的要求，退讓用地紅線，嚴(yán)格按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃 方案實施。 三、社會風(fēng)險及對策分析 擬建項目社會風(fēng)險分析是對可能影響項目的各種社會因素進(jìn)行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長、并容易導(dǎo)致矛盾的社會因素預(yù)測。 項目申請報告 43 二、適應(yīng)性分析 隨著居民人均收入的增加，生活水平的提高， 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 擬建項目建成后，將為居民創(chuàng)造一個人與自然和諧 的購物和辦公空間 。 第八章 社會 影響分析 一、社會影響效果分析 擬建項目建成后，將為市中心區(qū)的發(fā)展帶來良好的社會效益，具體表現(xiàn)在以下幾個方面： 項目的實施，改善和提高中心區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，完善區(qū)內(nèi)生活配套區(qū)建設(shè)，推進(jìn)常州市的服務(wù)業(yè)發(fā)展。 項目申請報告 42 常州市的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但數(shù)量眾多，在行業(yè)內(nèi)，新城房產(chǎn)、武房集團(tuán)和創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)等本地企業(yè)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)，本擬建項目對常州市房地產(chǎn)行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)不會帶來根本性的影響，但能夠?qū)ν苿诱麄€常州市 商業(yè)、辦公 房地產(chǎn)市場 的進(jìn)一步展。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，全年房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資225億元，比上年增 長 %。 三、行業(yè)影響分析 常州房地產(chǎn)行業(yè)綜述 ： 自 1998年以來，常州市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。有利于增加國民經(jīng)濟(jì)收入，提高本地 GDP的人均水平。 本項目的建設(shè)， 將對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生 一定的 影響 ， 有利于項目申請報告 41 當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ，發(fā)揮投入產(chǎn)出的乘數(shù)效應(yīng)。它體現(xiàn)了城市的財富觀念。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。據(jù)市統(tǒng)計部門測算， 2020年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá) 14411元，農(nóng)民人均純收入將超過 6970 元， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入將分別增長 12%和 11%。分地區(qū)看，市區(qū)人口為 ，比上年底增長 %；溧陽市為 人，增長 %；金壇市為 萬人，增長 %。 全社會固定資產(chǎn)投資 也有較快的增長 。改革開放以來，常州市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市綜合實力“ 50 強(qiáng)”和投資環(huán)境“ 40優(yōu)”城市。與此同時，該項目可為常州市中心城區(qū)的建設(shè)公共事業(yè)建設(shè)作出貢獻(xiàn)。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計 劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進(jìn)行。 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項目投資更有保障，財務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之項目申請報告 39 也亦然。 售價與銷售進(jìn)度是擬建項目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。 敏感性分析 從建設(shè)投資、營業(yè)收入二方面因素的變動對項目影響程度進(jìn)行單因素敏感性分析，在建設(shè)投資增加或營業(yè)收入降低 10%的情況下，項目的主要財務(wù)指標(biāo)受到一定影響，分析結(jié)果表明，建設(shè)投資和營業(yè)收入兩個因素對項目的效益比較敏感。 詳見附表四：損益表 盈利能力及經(jīng)濟(jì)影響分析 主要財務(wù)指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ 項目申請報告 38 財務(wù)凈現(xiàn)值 (I=8%) 1627 萬元 靜態(tài)投資回收期 (含建設(shè)期 ) 動態(tài)投資回收期 年 (含建設(shè)期 ) 年投資利潤 % 測算表明，本項目在財務(wù)上可行。 ④凈利潤 項目計算期內(nèi)完稅后利潤為 3317萬元。 ③所得稅 按銷售利潤的 33%計。 ②土地增值稅 按國家有關(guān)規(guī)定，按增值額占扣除項目金額的比例分別按 增值額未超過扣除項目 50%的，稅率為 30%；增值額超過扣除項目 50%但未超過 100%的，稅率為 40%；增值額超過扣除項目 100%但未超過 200%的，稅率為 50%；增值額超過扣除項目 200%的，稅率為 60%計算。 ? 不可預(yù)見費(fèi)按工程直接費(fèi)的 %計。 ? 建筑安裝工程費(fèi)、配套建設(shè)費(fèi)等按概預(yù)算定額及同類項目的平均水平估算。 ③建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資為 20319萬元，其中建筑安裝工程費(fèi)用 7362萬元，其它建設(shè)費(fèi)用 11350萬元（含土地費(fèi)用 10088萬元），開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用 820萬元，銷售費(fèi)用 787萬元。 詳見附表二：經(jīng)營收入預(yù)測表 開發(fā)成本與費(fèi)用估算 ①項目投資估算的范圍 本項目投資估算包括建設(shè)用地內(nèi)的土建設(shè)備安裝工程和建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的其它費(fèi)用， 售房費(fèi)用按銷售收入的 3％計取， 本估算不包括建設(shè)期利息；本項目的工程建設(shè)投資估算中， 不 包括各類用房的二次裝修費(fèi)用。 ②根據(jù)國家、省、市當(dāng)前房地產(chǎn)價格走勢及鐘樓區(qū)已開樓 盤售房價格情況，結(jié)合本項目實際測算如下： 本項目建成后能提供商業(yè) 、辦公 物業(yè)建筑面積計 37826平方米 （含 G層） ，均由開發(fā)公司進(jìn)行預(yù) (銷 )售。 ③ 本項目計算期為 3 年（含建設(shè)期 2 年）。 項目申請報告 35 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì) 效益分析定義和假設(shè)： ① 本項目商 辦 物業(yè)分 3年預(yù)（銷）售，銷售收入計入本項目效益中。項目位于新建成的 通江南 路 北 側(cè)， 通工南 路較寬，為雙向六車道，而車流量并不算太大，應(yīng)該不會對交通造成大的壓力。 三、交通條件分析 項目建設(shè)期間將會對交通條件帶來一定的影響，主要體現(xiàn)在大型施工機(jī)械的進(jìn)出場運(yùn)輸、建筑材料的運(yùn)輸和土方工程施工時運(yùn)土卡車的運(yùn)輸。建設(shè)項目改善了該地區(qū)的環(huán)境、景觀，社會、環(huán)境效益明顯。 項目申請報告 34 綜上所述，本項目施工期嚴(yán)格管理，將施工揚(yáng)塵和施工噪聲對環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的影響降至最低。 生活垃圾，采用分類袋裝，由環(huán)衛(wèi)所統(tǒng)一清運(yùn)，衛(wèi)生填埋，不會造成二次污染。以上廢氣污染物排放不會對周圍居民及生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生較大影響。不準(zhǔn)亂堆亂放，以免影響環(huán)境和交通。同時，施工期間應(yīng)定期、定時灑水，避免施工揚(yáng)塵對環(huán)境的污染。 粉塵：根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，對建筑粉塵應(yīng)采取有效措施控制。同時避免夜間施工 ， 盡量減少噪聲影響，如確需夜間施工，向常州環(huán)境監(jiān)察大隊申領(lǐng)《夜間施工許可證》后方可施工。包括 進(jìn)出車輛噪聲及設(shè)備運(yùn)行噪聲 ，施工中要采取各種減震消音措施，降低噪聲，達(dá)到場界達(dá)標(biāo)。 項目施工對環(huán)境影響分析 在項目建設(shè)施工中，機(jī)器設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲，建筑材料沖洗的廢水，運(yùn)輸裝卸揚(yáng)起的粉塵以及建筑廢物等均對周圍生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響，應(yīng)分類控制。 其次，從集約土地資源、減少占地污染，從保護(hù)水資源、減少污水排放，從珍惜 生物資源、保持動植物種類多樣性等方面，多元化節(jié)約自然資源、保護(hù)自然資源。擬建項目建設(shè)將始終以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路、管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，使物質(zhì)能源在 項目 內(nèi)有序循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得低能耗、無廢氣、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境，使自然和環(huán)項目申請報告 32 境形成良性循環(huán)系統(tǒng)，達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會效益的較好統(tǒng)一。規(guī)劃或設(shè)計的敗筆常常給生態(tài)環(huán)境造成致命的影響。 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響及交通條件分析 項目申請報告 31 一、 環(huán)境影響識別 經(jīng)調(diào)查，擬建項目周圍沒有明顯的 土壤 污染源，外界對該項目的環(huán)境影響主要是噪聲影響 、施工揚(yáng)塵和機(jī)器、機(jī)動車尾氣對大氣的影響。 本地塊主要公建配套設(shè)施設(shè)置要求： 單位：平方米 項目 建設(shè)規(guī)模 安置去向 權(quán)屬 中學(xué) 645 區(qū)外配套 公益性公建 小學(xué) 541 區(qū)外配套 公益性公建 項目申請報告 30 幼托 548 區(qū)外配套 公益性公建 防保站 24 區(qū)內(nèi)配套 非營業(yè)性 文化中心 103 區(qū)外配套增建 非營業(yè)性 居委會用房 122 區(qū)外配套增建 非營業(yè)性 社區(qū)服務(wù)中心 122 區(qū)外配套增建 非營業(yè)性 物業(yè)管理服務(wù)用房 146 區(qū)內(nèi)配套 非營業(yè)性 供電開閉所 按專業(yè)要求 區(qū)內(nèi)配套 公益性公建 給水加壓站 按專業(yè)要求 區(qū)內(nèi)配套 公益性公建 燃?xì)庹{(diào)壓站 按專業(yè)要求 區(qū)外配套增建 公益性公建 派出所 39 區(qū)外配套增建 非營業(yè)性 街道辦事處 39 區(qū)外配套增建 非營業(yè)性 垃圾中轉(zhuǎn)站 365 區(qū)外配套增建 公益性公建 公共廁所 12 區(qū)內(nèi)配套 公益性公建 非機(jī) 動車庫 1901 區(qū)內(nèi)配套 非營業(yè)性 汽車車位 6844（ 228 輛） 區(qū)內(nèi)配套 營業(yè)性（除人防和地面車庫） 三 、 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 本擬建項目取得的土地為凈地，政府已完成征地、拆遷及安置工作，于 2020 年 12月 31 日交付。 綠地方式可通過 與園林局協(xié)調(diào)，補(bǔ)交綠地建設(shè)費(fèi)或異地補(bǔ)建的方式加以解決 。 項目土地的利用 除綠地比例低于出讓時的要求外，其余都 符合出讓土地的使用條件和要求。 二 、 土地利用合理性分析 項目地 塊掛牌出讓時規(guī)定的使用條件和要求主要有：主體建筑物性質(zhì)為商業(yè)、辦公、住宅，套型建筑面積 90 平方米以下的項目申請報告 29 住房面積占住房總面積的比重不低于 30%，建筑容積率為 ，建筑密度為 45%，綠地比例 25%以上。項目 周邊有一定的配套設(shè)施和相當(dāng)?shù)南M(fèi)居民 ， 地理位置優(yōu)越，交通出行便捷， 該處為市政府極力打造的城市副商圈的中心 。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 一、 項目選址及用地方案 項目 地塊位于 市政府極力打造的城市 副商圈的中心 ，東臨新城首府項目，西臨凱納商務(wù)廣場，南臨通江大道 。 通過以上項目節(jié)能情況介紹，可以看出項目符合《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》的要求。擬建項目電力系統(tǒng)在設(shè)計、布置時力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)項目申請報告 28 約電能。積極推廣使用節(jié)省原料