【文章內(nèi)容簡介】 等等，每一個人們關(guān)注的生活內(nèi)容中，都會為商辦房地產(chǎn)提供大量的發(fā)展機(jī)遇 。 由于歷史的原因，常州城區(qū)的發(fā)展受到很大的局限，相應(yīng)的，項目申請報告 17 常州的商業(yè)等服務(wù)業(yè)發(fā)展也受到了很大的束縛，這種束縛體現(xiàn)在地域布局上就是顯得過于單一，主要都集中在常州市中心，尤其是集中在從文化宮到南大街的一個狹小區(qū)域。這樣的傳統(tǒng)商業(yè)格局是自發(fā)形成的，它雖然保證了核心區(qū)商業(yè)的成功，但從消費(fèi)者的角度看，由于商業(yè)中心的過于集中，給消費(fèi)者帶來了極大 的不便，該中心不僅在交通距離上離消費(fèi)者過遠(yuǎn)，而且該中心商業(yè)區(qū)的機(jī)動車和非機(jī)動車的交通壓力過大，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的交通擁堵和停車難等問題。 隨著常州城市建設(shè)的擴(kuò)張，城市人口在迅速增加，市區(qū)范圍在迅速擴(kuò)大，目前，常州已經(jīng)體現(xiàn)出一個大城市甚至特大城市的基本架構(gòu)。原有的商業(yè)格局已經(jīng)嚴(yán)重不適應(yīng)常州的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，也已經(jīng)嚴(yán)重影響到常州市民生活質(zhì)量的迅速提升。項目地塊位于市政府極力打造的城市副商圈的中心，因此，具有較好的發(fā)展前景。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和 行業(yè)準(zhǔn)入分析 項目申請報告 18 一、發(fā)展規(guī)劃分析 房地產(chǎn)業(yè)是中國新 的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定和健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 常州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)具備了一定的商務(wù)寫字樓市場基礎(chǔ)。具備了一大批貿(mào)易型企業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)以及智力型企業(yè)。常州的商務(wù)寫字樓市場的機(jī)遇則應(yīng)該首先以此為切入點(diǎn)。在地段的選擇上、產(chǎn)品設(shè)計上都充分兼顧這些人群的需求，并考慮未來常州經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)劃的格局，讓需求者獲得最適合的商務(wù)寫字樓。 常州市房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。擬建項目建設(shè)符合地方產(chǎn) 業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，將對營造 城市副商圈 創(chuàng)造 良好的投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。 項目 與《常州市城市總體規(guī)劃 (20202020)》相符性分析： （一） 與用地 性質(zhì)及主城區(qū)發(fā)展方向、結(jié)構(gòu) 的相符性 第三十二條 城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展政策措施 嚴(yán)格執(zhí)行土地使用制度。節(jié)約用地，合理用地，嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定使用土地。項目對土地的使用與常州市國土資源局出讓該地塊時確定的用途完全相符，設(shè)計 為 商業(yè)、辦公用途。 第四十條 主城區(qū)空間發(fā)展方向 常州主城區(qū)空間發(fā)展方向為“拓展南北，提升中心”。 項目申請報告 19 第四十二條 主城區(qū)由中心、高新、城西、湖塘、城東、新龍、新港、武南等八個組團(tuán)組成。其范圍和主要職能分別是：高新組團(tuán)：西起德勝河，東至青洋路，北起滬寧高速公路，南至城北干道和新機(jī)場路。主要功能為發(fā)展機(jī)電一體化、電子、軟件產(chǎn)業(yè)、新材料、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大型生活社區(qū)、現(xiàn)代旅游休閑區(qū)，城市北部商貿(mào)副中心。 項目所處區(qū)域為市政府確定的副商圈區(qū)域， 符合這一規(guī)劃的要求， 可以有效緩解市中心所帶來的商業(yè)壓力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （二） 與城市停車設(shè)施規(guī)劃的相符性 第七十四條 發(fā)展戰(zhàn) 略目標(biāo) 以路外停車 (停車場庫等 )為主，路邊停車為輔，采取多種形式的停車方式，增加停車泊位。同時加強(qiáng)停車設(shè)施需求管理，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)與需求之間的平衡，達(dá)到停車井然有序。 社會公共停車用地按 平方米 /人預(yù)留。新建及改建住宅區(qū)停車泊位力爭達(dá)到每兩戶設(shè) 1個停車位；大型商業(yè)、行政辦公、文化娛樂、體育等設(shè)施按照有關(guān)規(guī)范配建停車場 (庫 )，鼓勵在中心城區(qū)和居住區(qū)建設(shè)多層停車庫 (樓 )。 第七十六條 規(guī)劃布局： 、大中型公共建筑配建停車場 (庫、樓 )是路外停車泊位供應(yīng)的主體，約應(yīng)占停車需求總量的 85％；社會公共停車場 作為配建停車場的補(bǔ)充和調(diào)節(jié)，約應(yīng)占停車需求總量的 15％，其中在城市支路和繁華商業(yè)大街等項目申請報告 20 合適地段 (時段 )設(shè)置的滿足短時停車需要的路內(nèi)公共停車泊位約占社會公共停車需求量的 10％。 項目 建有大型地下停車場，機(jī)動車停車位 258輛， 其中地下停車 251 輛，地上停車 7 輛，非機(jī)動車停車位 1580 輛， 機(jī)動車計算指標(biāo)：商業(yè)按 50輛 /萬平方米、辦公按 50輛 /萬平方米；非機(jī)動車計算指標(biāo)：商業(yè)按 750輛 /萬平方米、辦公按 300輛 /萬平方米設(shè)計。 這一數(shù)量 與城市居住區(qū)停車設(shè)施規(guī)劃的要求完全相符。 （三）與城市綠地規(guī)劃的相符性 第一百零七 條 各類綠地規(guī)劃 4. 附屬綠地： (2) 單位綠地：新建設(shè)單位綠地率原則上不低于 30％。根據(jù)單位性質(zhì)不同而定 :工業(yè)、商業(yè)金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設(shè)施等單位，綠地率不小于 20％，機(jī)關(guān)團(tuán)體、文體娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、科研設(shè)計、部隊等單位，綠地率不小于 35％，對環(huán)境有大氣、噪音等污染的廠礦企業(yè)單位，綠地率不小于 30％。有條件的單位如機(jī)場、碼頭、火車站、汽車站等城市窗口單位可適當(dāng)增加綠化面積。 項目屬于 商業(yè)、辦公性質(zhì) ，設(shè)計綠 地 率為 11%， 與 城市綠地規(guī)劃的要求 不 相符 ，可通過 與園林局協(xié)調(diào)，補(bǔ)交綠地建設(shè) 費(fèi)或異地補(bǔ)建的方式加 以解決 。 項目申請報告 21 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 根據(jù)國家發(fā)改委 2020年第 40號《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 ，擬建項目不屬于限止類、禁止類，屬于允許類；根據(jù) 江蘇省發(fā)展和改革委員會二 OO四年六月三日 發(fā)布的《江蘇省鼓勵投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》和常州 市人民政府 發(fā)布的《 關(guān)于印發(fā) 常州 市當(dāng)前限制和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄的通知 》，擬建項目也不屬于限止類、禁止類，屬于允許類。 根據(jù)國土資發(fā)〔 2020〕 296 號關(guān)于發(fā)布實(shí)施《限制用地項目目錄 (2020年本 )》和《禁止用地項目目錄 (2020年本 )》的通知，本項目不在限制用地項目目錄和禁止 用地項目目錄內(nèi)。《限制用地項目目錄 (2020 年本 )》中雖有 “ 十四、其他項目 下列項目禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地 、家具城、建材城等大型商業(yè)設(shè)施項目 ” 。 本項目與以上規(guī)定不發(fā)生茅盾。 因此，本擬建項目符合國家和地方產(chǎn)業(yè)政策的要求。 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 擬建項目為房地產(chǎn)開發(fā)，承辦單位常州港龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司，公司成立于 2020 年 8 月 13日，有江蘇省常州工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，公司又于 2020 年 12月 7日取得江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)項目申請報告 22 證書，資質(zhì)等級為暫定貳級，有效期限為 1年，有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，項目建設(shè)規(guī)模符合開發(fā)公司的資質(zhì)條件。符合建住房[2020]171號《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》中規(guī)定：設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)書》和《營業(yè)執(zhí)照》的要求。 擬建項目符合國 家、行業(yè)部門制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 擬建項目用地面積、結(jié)構(gòu)布局、容積率、建筑密度、日照間距嚴(yán)格執(zhí)行地塊規(guī)劃要求的有關(guān)規(guī)定；建筑物按照建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ1687 規(guī)定，確定建筑物的耐火等級，建筑物之間的間距滿足建筑防火規(guī)范的要求，道路布置滿足消防車通行的要求，并按規(guī)定設(shè)置室外消火栓。 以上分析，可見項目建設(shè)單位以及該擬建項目均符合房地產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 項目申請報告 23 一、資源開發(fā)方案 本擬建項目不涉及資源開發(fā)。 二、資源利用方案 本擬建項目占用的重要資源為國有土地和建筑材料，土地 是通過出讓方式取得，出讓人為常州市國土資源局， 位于 市政府極力打造的城市副商圈的中心，東臨新城首府項目，西臨凱納商務(wù)廣場，南臨通江大道 。 總用 地面積 8090 平方 米。 具體利用要求見主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。項目占用建筑材料主要有砂、石、磚、水泥、鋼材、商品混凝土、預(yù)制構(gòu)件和新型墻體材料等。項目建材采用低放射性材料，減少建材對室內(nèi)空氣的污染；選用生產(chǎn)能耗低、技術(shù)含量高、可集約化生產(chǎn)的建筑材料或產(chǎn)品；選用可重復(fù)、循環(huán)使用的建筑材料和產(chǎn)品；根據(jù)實(shí)際情況盡量選用可再生的建筑材料和產(chǎn)品；選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機(jī)物、對 環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品；采用已取得國家環(huán)境標(biāo)志認(rèn)可委員會批準(zhǔn)，并被授予環(huán)境標(biāo)志的建筑材料和產(chǎn)品。其有害物質(zhì)含量符合建設(shè)部的相關(guān)要求。 三、資源節(jié)約措施 對本項目所占重要自然資源土地的利用遵循《中華人民共和國城市土地管理法》和《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的加強(qiáng)城市用地項目申請報告 24 的規(guī)劃管理，合理用地、節(jié)約用地的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的。 對建筑材料的節(jié)約主要從施工技術(shù)、材料的選擇、加強(qiáng)管理、嚴(yán)格核算以及循環(huán)利用角度著手，采用資源豐富的、常用的建筑材料。對于五大建材，還可從以下幾方面著手，節(jié)約資源。 節(jié)約水泥的措 施： ①根據(jù)設(shè)計需要，選擇合適的水泥品種和強(qiáng)度等級； ②級配相同的情況下，盡量使用粒徑大的骨料； ③選用合理的砂粒； ④確定合適的水灰比； ⑤合理摻用外加濟(jì)； ⑥充分利用水泥活性及其強(qiáng)度富余系數(shù)； ⑦合理摻加粉煤灰。 節(jié)約鋼材的措施： ①集中斷料，合理加工； ②在加工程序上做到合理，有序； ③充分利用短料、舊料； ④避免以大代小，以優(yōu)代劣。 節(jié)約砂、石料的措施： ①優(yōu)先選擇商品混凝土； ②對少量混凝土、砂漿進(jìn)行集中拌制； ③可能的情況下利用石屑、廢水泥塊代替砂、石。 節(jié)約木材的措施： 項目申請報告 25 ①盡量采用組合 式定型鋼模板、大模板、滑模、爬模等代替木模板； ②改進(jìn)支模辦法，采用無底模、磚胎模、升板等； ③優(yōu)材不劣用，長材不短用； ④木料制作時要量套鋸，提高出材率。 節(jié)約砌體材料的措施： ①確保工程質(zhì)量，在次要部位充分利用斷磚； ②合理堆放，減少二次搬運(yùn)帶來的損失 ③盡量少用或不用凝土磚。 第四章 節(jié)能方案分析 “建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來越重要。新建房屋要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。 一直以來，公用建筑始終是能源消耗的大戶。 因此， 我國 制定了 一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜 合性國家標(biāo)準(zhǔn) 《公用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 。 對于項目區(qū)內(nèi)建筑物的節(jié)能措施，嚴(yán)格按《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》和《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB5017693）的要求，根據(jù)本地區(qū)氣候特點(diǎn)，從建筑物隔熱、保溫、通風(fēng)和排濕等方面來綜合考慮。 項目申請報告 26 首先從 商業(yè)、辦公房地產(chǎn) 的更新改造上講，一是要調(diào)動一切技術(shù)構(gòu)造手段，達(dá)到低能耗，減少污染并可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)；二是在深入研究室內(nèi)熱工環(huán)境 (光、聲、熱、氣流等 )和人體工程學(xué)的基礎(chǔ)上 (人體對環(huán)境生理、心理的反應(yīng) )，創(chuàng)造健康舒適而高效的室內(nèi)辦公環(huán)境。具體而言，要從建筑群整體布局設(shè)計 考慮生態(tài)節(jié)能 —— 比如外墻采用智能呼吸式雙層幕墻、采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽蔽陽調(diào)光裝置、水源熱泵及地源熱泵技術(shù)的有效應(yīng)用等等。同時，加強(qiáng)設(shè)備更新改造，提高節(jié)能效益 —— 比如把傳統(tǒng)的照明燈具更換為節(jié)能燈，將衛(wèi)生間開關(guān)式水龍頭更新為感應(yīng)式水龍頭等。 其次，管理出效益，物業(yè)公司在對 商業(yè)、辦公房地產(chǎn) 管理過程中，可通過制定科學(xué)合理的措施，來降低能耗，提升物業(yè)品牌，降低物業(yè)管理的成本。具體講，一要針對節(jié)能問題制定有效的規(guī)章制度，并責(zé)任到人，并 加強(qiáng)監(jiān)督檢查；二要加強(qiáng)對全體員工進(jìn)行節(jié)能教育培訓(xùn)工作，宣傳國家資源節(jié)約法律法規(guī)和方針政策，弘揚(yáng)先進(jìn)典型，曝光浪費(fèi)行為，不斷提高員工的節(jié)約意識；三要通過向入駐 寫字樓 的客戶宣傳節(jié)能的意義，宣傳節(jié)能常識，使客房養(yǎng)成隨手關(guān)燈、節(jié)約用水，經(jīng)常檢查電器是否有必要開啟等良好的節(jié)能習(xí)慣。 再次，從設(shè)計的角度著手，注意控制體形系數(shù)，不采用過多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；高 效保溫隔熱材料項目申請報告 27 設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可減緩熱量進(jìn)入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。 窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系甚大，窗