【正文】 本項目建成后，建議引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，以使該項目在以后的運行中 發(fā)揮更大的優(yōu)勢 。因此，開發(fā)公司可通過招標(biāo)方式，選擇優(yōu)秀的、有知名度的物業(yè)管理公司早期介入，參與到項目的設(shè)計、施工中來，從將來進(jìn)行物業(yè)管理的角度提出有意義的見解。建議也應(yīng)通過招標(biāo)方式選擇具備資質(zhì)條件，有豐富管理經(jīng)驗的監(jiān)理公司，參與工程項目建設(shè)過程的管理，并協(xié)調(diào)各方面工作。 二、 建議 （ 1）建設(shè)單位應(yīng)做好項目的前期準(zhǔn)備工作，以保證項目的順利實施，并達(dá)到預(yù)期目的。 （ 4）本項目建設(shè)對周邊的生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生不利影響，有益于美化區(qū)域環(huán)境。因此，擬建項目的社會評價是可行的。經(jīng)分析，項目實施期間極易發(fā)生的占地及擾民問題，可能引發(fā)部分群眾的抵觸情結(jié)，誘發(fā)矛盾，故應(yīng)引起高度重視、加強(qiáng)防范措施。 該項目的建設(shè)有利于合理利用土地資源。常州市政府正在大量招商引資，世界 500強(qiáng)企業(yè)已有上百家落戶常州，對商辦房地產(chǎn)的需求還將進(jìn)一步加大，因此，項目的建設(shè)能促進(jìn)房地產(chǎn)地業(yè)的健康發(fā)展。盡管受宏觀調(diào)控政策影響，但 2020 年常州市房地產(chǎn)投資仍然達(dá)到 171 億元 ,增速高達(dá)近 50%。項目完成后，可增加 商業(yè)、辦公房地產(chǎn) 建筑 面積 36405平方米，可上繳營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅為 2591 萬元。 商辦房地產(chǎn)是一個城市創(chuàng)造文化與財富的特定空間，商辦房地產(chǎn)的品牌形成，需要產(chǎn)品的差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營理念、城市歷史記憶和地域標(biāo)志性物業(yè)作為保證。 (3)生活水平 當(dāng)一個國家和地區(qū)的人均 GDP 達(dá)到 3000 美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。 (1)國民生產(chǎn)總值 2020年 全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計完成 1880億元，比上年增長%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過 5800美元；財政總收入預(yù)計完成414億元，比上年增長 %，其中地方一般預(yù)算收入 158億元，比上年增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 :： 37，服務(wù)業(yè)項目申請報告 40 比重比上年提高 。 由上可知，該項目經(jīng)濟(jì)效益良好，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，通過該項目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身經(jīng)濟(jì)實力，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高職工收入及福利水平。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進(jìn)度和售價。 財務(wù)評價結(jié)論 擬建項目具有較好的內(nèi)部收益率 ，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一定的抗風(fēng)險能力。 公積金、公益金 按 稅后利潤的 15%提取公積金、公益金。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 ? 管理費按工程直接費的 %計。 ②投資估算編制依據(jù) 建設(shè)單位提供的基本設(shè)計方案和有關(guān)前期工作的基礎(chǔ)資料； 江蘇省建筑工程造價估算指標(biāo) 常州市建設(shè)工程造價信息 常州市有關(guān)部門建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn) 參照近期本市同類 工程的主要指標(biāo)； 主要設(shè)備采用現(xiàn)行市場價格。 項目本身的經(jīng)濟(jì)效益分析 （ 1）銷售收入與營業(yè)稅金及附加估算 ①本開發(fā)項目用地面積 8090 ㎡ ，總建筑面積 45024 ㎡ （其中地上建筑面積 36405 ㎡ ，地下建筑面積 8619㎡ ） 。 項目 內(nèi) 車流交通組織采用外環(huán)路系統(tǒng)， 在項目三面規(guī)劃道路， 最大限度的將機(jī)動車和人行流線分開，周邊的道路可以組織車流及消防，結(jié)合公共景觀體系形成完善的、安全舒適的步行活動系統(tǒng)；停車以地下停車為主， 適當(dāng) 設(shè)置地面臨時停車位；通過以上設(shè)計，使得內(nèi)部交通安全有序，完成了人行系統(tǒng)與中心綠地的有機(jī)結(jié)合。因而建設(shè)項目具備了環(huán)境可行性。 本項目內(nèi)停車場合理布局及在小區(qū)內(nèi)設(shè)禁鳴牌、限速，公共設(shè)施選用低噪聲設(shè)備，高噪聲設(shè)備安裝消音降噪 設(shè)備，加強(qiáng) 項目內(nèi)環(huán)境管理，并通過綠化帶降噪等采取隔音降噪措施后，對周圍聲環(huán)境影響較小。 項目 營運期環(huán)境影響 商業(yè)餐飲油煙異味經(jīng)凈化，專用煙氣道排放。施工單位必須采取增濕及封閉措施，盡可能保護(hù)大氣環(huán)境質(zhì)量。有必要時須采取隔聲降噪措施， 確保項目所在地噪聲達(dá) GB12348— 90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中 I標(biāo)準(zhǔn)，晝間≤ 55dB(A)，夜間≤ 45dB(A)。 再三，在規(guī)劃設(shè)計中堅持以人為本的設(shè)計理念，更多關(guān)注老人、兒童和殘疾人的生活需求，營造和諧健康友愛互助的 購物和辦公 環(huán)境。因此，項目生態(tài)環(huán)境保護(hù)應(yīng)首先重視項目的規(guī)劃設(shè)計。符合國家及省、市、區(qū)的土地利用規(guī)劃要求。且遵循 常州市區(qū)土地利用規(guī)劃 規(guī)定的 集約和有效使用土地的原則， 建設(shè)的用地規(guī)模不突破破省下達(dá)的控制指標(biāo) 。項目的選址和用地方案與這一要求完全相符。有很好的節(jié)能措施。 盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，室外采用節(jié)能型鈉光源照明，公共樓梯安裝人體感應(yīng)照明燈。 圍護(hù) 結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。 窗戶大小與空調(diào)負(fù)荷關(guān)系甚大，窗墻比適當(dāng)控制；安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動遮陽 ,如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，以便夏季減少太陽輻射熱，冬季又得到日照。同時，加強(qiáng)設(shè)備更新改造，提高節(jié)能效益 —— 比如把傳統(tǒng)的照明燈具更換為節(jié)能燈，將衛(wèi)生間開關(guān)式水龍頭更新為感應(yīng)式水龍頭等。 因此， 我國 制定了 一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜 合性國家標(biāo)準(zhǔn) 《公用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 。 節(jié)約砌體材料的措施： ①確保工程質(zhì)量，在次要部位充分利用斷磚； ②合理堆放，減少二次搬運帶來的損失 ③盡量少用或不用凝土磚。 節(jié)約水泥的措 施： ①根據(jù)設(shè)計需要，選擇合適的水泥品種和強(qiáng)度等級； ②級配相同的情況下，盡量使用粒徑大的骨料； ③選用合理的砂粒； ④確定合適的水灰比； ⑤合理摻用外加濟(jì)； ⑥充分利用水泥活性及其強(qiáng)度富余系數(shù)； ⑦合理摻加粉煤灰。其有害物質(zhì)含量符合建設(shè)部的相關(guān)要求。 總用 地面積 8090 平方 米。 擬建項目符合國 家、行業(yè)部門制定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 擬建項目用地面積、結(jié)構(gòu)布局、容積率、建筑密度、日照間距嚴(yán)格執(zhí)行地塊規(guī)劃要求的有關(guān)規(guī)定；建筑物按照建筑設(shè)計防火規(guī)范 GBJ1687 規(guī)定，確定建筑物的耐火等級，建筑物之間的間距滿足建筑防火規(guī)范的要求，道路布置滿足消防車通行的要求，并按規(guī)定設(shè)置室外消火栓。 本項目與以上規(guī)定不發(fā)生茅盾。 項目屬于 商業(yè)、辦公性質(zhì) ，設(shè)計綠 地 率為 11%， 與 城市綠地規(guī)劃的要求 不 相符 ，可通過 與園林局協(xié)調(diào)，補(bǔ)交綠地建設(shè) 費或異地補(bǔ)建的方式加 以解決 。 這一數(shù)量 與城市居住區(qū)停車設(shè)施規(guī)劃的要求完全相符。 社會公共停車用地按 平方米 /人預(yù)留。主要功能為發(fā)展機(jī)電一體化、電子、軟件產(chǎn)業(yè)、新材料、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大型生活社區(qū)、現(xiàn)代旅游休閑區(qū)，城市北部商貿(mào)副中心。項目對土地的使用與常州市國土資源局出讓該地塊時確定的用途完全相符，設(shè)計 為 商業(yè)、辦公用途。 常州市房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 常州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)具備了一定的商務(wù)寫字樓市場基礎(chǔ)。原有的商業(yè)格局已經(jīng)嚴(yán)重不適應(yīng)常州的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，也已經(jīng)嚴(yán)重影響到常州市民生活質(zhì)量的迅速提升。進(jìn)一步還要區(qū)劃的話：汽車、家具、時尚等等，每一個人們關(guān)注的生活內(nèi)容中，都會為商辦房地產(chǎn)提供大量的發(fā)展機(jī)遇 。產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。一個嶄新的人群分布和居住范圍正在形成。其余 通過銀行貸款 和到預(yù)售條件后由預(yù)售 方式籌集，根據(jù)估算第二年的預(yù)售額完全符合要求。由通江南路現(xiàn)有電光覽接入，按有關(guān)專業(yè)部門要求配置通信機(jī)房及有線電視機(jī)房。 有線電視系統(tǒng)：采用 HFC 模式， 860MHZ 鄰頻傳輸系統(tǒng)，并開通雙向?qū)拵ЬC合信息服務(wù)。 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：①采用控制中心報警系統(tǒng)。③項目內(nèi)道路、建筑小品，建筑物泛光照明等同期進(jìn)行設(shè)計。 照明系統(tǒng)： ①根據(jù)使用性質(zhì)、功能要求和使用條件，按不同標(biāo)準(zhǔn)分別選取照度標(biāo)準(zhǔn)且符合相關(guān)國家規(guī)范。一級負(fù)荷（含消防設(shè)備）；采用雙電源供電并在末端互投。低壓配電電壓為220/380V。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。 污廢水系統(tǒng) ：通江南 路現(xiàn)有 d1000市政污水管進(jìn)污水處理廠。通江南路現(xiàn)有城市給水管，可直接滿足 6 層以下建筑生活用水需要；地塊內(nèi)多層建筑由城市給水管直供，高層建筑設(shè)給水增壓站，水源由通江南路引入，管徑為 dn200。 ②建筑材料 運用金屬、玻璃等現(xiàn)代建筑材料，同石材等面材形成強(qiáng)烈對比，激發(fā)城市空間形態(tài)的勃勃生機(jī)，形成激情四射的商業(yè)形象；同時，使建筑散發(fā)出強(qiáng)烈的時代氣息。 （ 7）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 指標(biāo) 參數(shù) 單位 1 總用地面積 8090 M2 2 總建筑面積 45024 M2 3 地上建筑面積 36405 M2 其中 商業(yè)建筑面積 10788 M2 辦公建筑面積 25617 M2 項目申請報告 11 4 地下建筑面積 8619 M2 其中 G 層商業(yè)面積 1781 M2 地庫建筑面積 5570 M2 自行車庫建筑面積 1268 M2 5 建筑占地面積 3636 M2 6 建筑密度 45% 7 容積率 8 綠地率 11% 9 日照間距 1： 10 汽車泊位 258 輛 地下車位 251 輛 地上車位 7 輛 11 非機(jī)動車停車位 1580 輛 （三）建筑設(shè)計情況 （ 1）平面功能： ①大型商場及商務(wù)辦公樓 G、一、二、三、四層為大型商業(yè)，五 —— 十 九 層為高檔商務(wù)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積為 1610m2 。所有道路交叉及急轉(zhuǎn)彎處的綠化皆考慮為低平草坪，以備緊急狀況下碾壓之需。 ②步行街區(qū)景觀體系 以本項目步行商業(yè)街區(qū)結(jié)合立體平臺空間所構(gòu)成的步行景觀體系，結(jié)合景觀設(shè)施的設(shè)置，使顧客的購物過程真正成為一個美妙的體驗之行。沿建筑東北向設(shè)置商務(wù)辦公樓入口，保證了商務(wù)辦公活動的相對獨立性。 ③采用由東到西，由南到北逐漸降低的方式構(gòu)筑建筑群體關(guān)系，既為滿足北向日照的 需求，又同已建成商業(yè)步行街具有良好的體型關(guān)系。 ③豐富業(yè)態(tài)構(gòu)成 引入多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)，使之真正成為滿 足城市居民購物、餐飲、休閑、娛樂活動的優(yōu)質(zhì)城市商業(yè)載體。用地面積： 8090平方米。 二、項目概況 項目名稱： 常州港龍萬福路 S03 地塊項目 建設(shè)單位： 常州港龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目建設(shè)地點： 項目地塊位于市政府極力打造的城市副商圈的中心，東臨新城首府項目，西臨凱納商務(wù)廣場，南臨通江大道，地理位置優(yōu)越，交通出行便捷，周邊有一定的配套設(shè)施和相當(dāng)?shù)南M居民，為了進(jìn)一步提升本區(qū)域內(nèi)物業(yè)形象以及給市民提供一個良好的商 業(yè)、辦公 及消費環(huán)境，本項目定位為一個集商 業(yè) 、辦公、主題性消費為一體的綜合 房 地產(chǎn)項目 。 現(xiàn)公司有員工 25人，具有各類技術(shù)職稱的技術(shù)人員有 20人。符合從事房地產(chǎn)開發(fā)的暫定資質(zhì)要求， 公司本著“團(tuán)結(jié)、勤奮、求實、開拓”的精神，以人為本，以公司健康長遠(yuǎn)發(fā)展為己任，保障和促進(jìn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)。 區(qū)位圖 項目申請報告 6 項目建設(shè)規(guī)模： 開發(fā)項目用地總面積 8090 ㎡ ，總建筑面積 45024 ㎡（其中地上建筑面積 36405 ㎡ ，地下建筑面積 8619㎡ ） 建筑容積率為了 。 （ 2）設(shè)計依據(jù)： 開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計條件及有關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。 ④多樣化城市戶外休閑空間 本項目做為城市空間體系中的一分子，不僅僅要滿足自身需求，同時也應(yīng)為城市戶外空間體系的一個組成部分起到應(yīng)有的作用。 （ 2）功能分布： ①廣場區(qū) 位于地塊的東部，是城市空間向各商業(yè)街區(qū)塊深入的過渡空間，同時也為城市提供了一個完整、有效的戶外空間場所。 （ 3）交通： ①獨立的服務(wù)交通流線 沿地塊西面邊界設(shè)置了獨立的后勤服務(wù)流線，滿足后勤服務(wù)項目申請報告 9 及物流的需 要，同時，將后勤服務(wù)對商業(yè)活動的干擾降至最低，更是保證了步行商業(yè)街區(qū)的安全。 ③景觀設(shè)施及景觀小品 充分展現(xiàn)商業(yè)特色和休閑需求的景觀設(shè)施，營造濃厚的商業(yè)氛圍。在室外按規(guī)范要求配置消防栓。 ②商業(yè)步行街區(qū) 商業(yè)步行街區(qū)由多種規(guī)模的商業(yè)店鋪組成，可容納各種商業(yè)形態(tài)的店鋪，可做零售店、品牌專賣店，休閑場所，四層可做品項目申