【正文】 江蘇省大豐市新天地花園可行性研究報告 內(nèi) 容 提 要 本文通過對大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 340 畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)大豐市 和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。本項(xiàng)目的開發(fā)周期短，投資回收快，收益大。并且建議項(xiàng)目成功開發(fā)后可以申請相關(guān)方面的專利。 7. 知識產(chǎn)權(quán)分析 本項(xiàng)目的創(chuàng)意參考了其他幾個市場上的已有產(chǎn)品，但這不會涉及到專利權(quán)沖突； 本項(xiàng)目開發(fā)中需要使用多個開源項(xiàng)目，但是我們將完全遵循這些項(xiàng)目所要求的 GPL 版權(quán)協(xié)議； 除以上提到事項(xiàng) 之外，本項(xiàng)目完全獨(dú)立開發(fā)。根據(jù)本公司所積累的類似項(xiàng)目的開發(fā)歷史數(shù)據(jù)來看，給定的開發(fā)周期完全是充足的。因此在技術(shù)上，本項(xiàng)目是可以實(shí)現(xiàn)的。從功能上來看沒有什么技術(shù)難題，所采用的實(shí)現(xiàn)方案 也已經(jīng)在許多項(xiàng)目中的到證明是成熟的可靠的。 其他一次性支出 一次性支出列表： 編號 項(xiàng)目 費(fèi)用 （元） 備注 1 調(diào)研和可行性研究 3000 個人月 2 員工培訓(xùn)費(fèi) 12020 8 個人培訓(xùn) 1 周，折合2 個人月 3 廣告宣傳費(fèi)用 50000 通過雜志和網(wǎng)站宣傳，公司網(wǎng)站已經(jīng)建立， 一般比較知名雜 志 的 封 面 廣 告 在10000 元 /期 總計 65000 非一次性支出 非一次性支出列表： 編號 項(xiàng)目 費(fèi)用 （元） 備注 1 開發(fā)人員工資 48 6000＝ 288000 按 6000 元 /人 /月計算 2 設(shè)備折舊費(fèi)用 10 500＝ 5000 按一臺計算機(jī)半年折舊 500元計算 3 房屋租金 6 5000＝ 30000 按房租每月 5000 元計算 4 企業(yè)其它運(yùn)營費(fèi)用 6 10000＝ 60000 總計 383000 支出總計＝ 40000＋ 65000＋ 383000＝ 488000（元） 為了便于計算收益，將支出約等于 500000元 收益 目前銀行一年期存款利率為 %，利息稅為 20% 考慮到風(fēng)險及企業(yè)的利潤率目標(biāo)，我們將貼現(xiàn)率設(shè)為 5% 假設(shè)產(chǎn)品的最終平均價格為 5000元（對于小型健身機(jī)構(gòu)，單機(jī)版軟件的價格定位在 2020 元；對于大型連鎖健身機(jī)構(gòu)，連鎖網(wǎng)絡(luò)版的價格定位在 20200 元，賣出 1 套連鎖網(wǎng)絡(luò)版對應(yīng)賣出 5套單機(jī)版， 30000/6=5000） 一年計劃銷售 120 套，產(chǎn)品的生命周期為 4 年 軟件 項(xiàng)目每年收益折算為現(xiàn)在值： NPV（凈現(xiàn)值）＝ 120 5000（ 1/＋ 1/＋ 1/＋ 1/）－ 500000≈ 1627570 元 IRR（投資回報率），設(shè)為 j 500000＝ 120 5000[1/（ 1＋ j） 4＋ 1/（ 1＋ j） 3＋ 1/（ 1＋ j） 2＋ 1/（ 1＋ j） ] IRR≈ 115% 投資回收期 1 年 結(jié)論：根據(jù)成本效益分析，項(xiàng)目將在一年時間內(nèi)收回成本，并且在 4 年內(nèi)的盈利是投資的 3 倍多，因此非常值得投資。 ? 進(jìn)度估算 按照項(xiàng)目小組 8 人編制計算，項(xiàng)目的開發(fā)時間為 6 個月。 ? 穩(wěn)定的程序架構(gòu)和安全可靠的數(shù)據(jù)管理 —— 系統(tǒng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、性能穩(wěn)定，提供多種措施來保障數(shù)據(jù)安全存儲，使用自動備份與手工備份功能讓用戶高枕無憂。 3) 由于電腦化管理的統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一模式，減少了手工操作的隨意性。 ? 科學(xué)的公司管理 —— 規(guī)范員工作業(yè)流程，杜絕手工操作的弊端 1) 店里的銷售活動全部由電腦完成，手工無法復(fù)制，杜絕員工的暗箱操作。 ? 融入先進(jìn)的會所管理模式 —— 會員無障礙刷卡，自動、快速調(diào)用會員資料，自動識別會員類型，會員生日提醒，使用先進(jìn)的流程化設(shè)計理念實(shí)現(xiàn)俱樂部業(yè)務(wù) 的工作流化。 ? 為不同用戶提供個性化的解決方案 —— 適應(yīng)不同階層的用戶，從單機(jī)版到網(wǎng)絡(luò)版再到連鎖店版本。 系統(tǒng)提供的主要功能特性如下： ? 專業(yè)的健身會所管理功能 —— 它包括了會員卡管理、會員請假、來場登記、消費(fèi)收銀、會員卡儲值消費(fèi)、私教消費(fèi)、課程管理和預(yù)約、 儲物柜出租和使用、會員回訪、健身計劃等功能。全面的會員信息分析方便經(jīng)營者統(tǒng)籌管理，強(qiáng)大的報表系統(tǒng)從各個角度提供了全方位的分析幫助，有效地提高經(jīng)營管理效率。 4. 現(xiàn)有系統(tǒng)和目標(biāo)系統(tǒng)分析 現(xiàn)有系統(tǒng)分析 現(xiàn)有健身房的管 理方式大多停留在手工操作的方式，下圖是我們單位樓下的健身房的管理工作流程： 發(fā) 放 手 工 填 寫 的年 卡 或 月 卡開 始是 否 入 會是否在 年 卡 或 月 卡 的 相應(yīng) 位 置 打 勾是 否 會 員是交 錢否進(jìn) 入 健 身 房開 始 健 身結(jié) 束在 記 錄 本 上 記 錄 會員 信 息 說明： a. 會員信息的管理完全手工操作 b. 除了能夠簡單記錄會員信息和發(fā)放會員卡外，部具備其它管理功能。 第二，具有多年 MIS軟件的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)的項(xiàng)目涉及到各個行業(yè)，具有一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的管理、分析設(shè)計和開發(fā)人員。 我們的競爭優(yōu)勢： 第一，公司位于北京，北京的健身行業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)快于全國其它城市，健身機(jī)構(gòu)的數(shù)量多，便于需求的調(diào)研和軟件的推廣。 第四，在南方市場的占有率較高，而北方市場基本沒有涉及。這就使其的競爭力大打折扣。但所開發(fā)的產(chǎn)品軟制于一個行業(yè)，范圍過于狹窄，適應(yīng)能力差，這也是一個缺點(diǎn)。 3. 競爭實(shí)力分析 目前生產(chǎn)健身 房管理軟件的機(jī)構(gòu)有為數(shù)不多的幾家，他們的共同特點(diǎn)如下： 第一，都是針對服務(wù)行業(yè)的開發(fā)機(jī)構(gòu)。根據(jù)這種狀況，我們要細(xì)分用戶層次，有針對性的開發(fā)產(chǎn)品。 但是，投資健身房管理軟件也是有風(fēng)險的，主要體現(xiàn)在軟件的潛在客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有很大差別，不同用戶對軟件的價格的接受程度不同。 市場分析結(jié)論 通過上面的市場分析，我們得出結(jié)論，當(dāng)前人們對健身的需求高速增長，健身機(jī)構(gòu)的絕對數(shù)量很大，但相對數(shù)量不足，因此具有很大的發(fā)展空間；在已建立的健身機(jī)構(gòu)中采用信息化管理的很少，并且 都集中在幾家外資或合資的大型健身機(jī)構(gòu)，而這些大型健身機(jī)構(gòu)在全國的分店最多不過上百家。與此同時，健身中心和健身俱樂部的數(shù)量在 12020家的基礎(chǔ)上正在以每年幾百家的速度增長，其長期會員和零散顧客的數(shù)量正在急劇增加，傳統(tǒng)的管理方式已不能適應(yīng)當(dāng)前的要求。 第三，健身房管理軟件的需求量大。 第二，絕大多數(shù)健身俱樂部的信息化水平是很低的。 健身房管理產(chǎn)品市場分析 首先，產(chǎn)品化的健身房管理系統(tǒng)已經(jīng)出現(xiàn)并且投入實(shí)際使用。其中有相當(dāng)一部分是有參加健身運(yùn)動需求并且追求便利、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的人群，只是由于種種原因?qū)е聸]有時間或無法參加健身運(yùn)動 。在北京，擁有會員卡的人數(shù)還不到人口總數(shù)的 1%，而在美國，這個比例超過 14%?？梢娫谌藗兊男枨髱酉?，健身已經(jīng)發(fā)展成為一個充滿前景的產(chǎn)業(yè)。小規(guī)模的健身中心和健身房更是遍地開花。 在我國蓬勃發(fā)展的健身產(chǎn)業(yè)中，健身俱樂部正像雨后春筍般遍布全國各地。 在 2020 年底和 2020 年初，全國健身俱樂部達(dá)到 12020 家左右，按全國人口 12 億計，使全國每 100000 人擁有一家健身俱樂部。 術(shù)語說明 MIS：管理信息系統(tǒng) 健身房管理系統(tǒng)：是一套 MIS 軟件產(chǎn)品，能夠滿足各種規(guī)模的健身俱樂部，健身中心和健身房的信息化管理要求。 項(xiàng)目的名稱定為：陽光軟件健身房管理系統(tǒng)。和同處于服務(wù)行業(yè) 的其它形式（如超市、 KTV）相比較，各類健身俱樂部和健身中心的信息化管理仍然處于比較低的水平。一項(xiàng)最新的統(tǒng)計表明中關(guān)村高科技人才的平均壽命不到 60 歲，遠(yuǎn)低于全國 70多歲的平均水平。 本文檔 的預(yù)期讀者為 公司 CEO、 CTO、研發(fā)部經(jīng)理、市場部經(jīng)理和主管項(xiàng)目經(jīng)理?？尚行苑治龅哪康氖怯米钚〉拇鷥r在盡可能短的時間內(nèi)確定問題是否能夠解決。然而，由于資源缺乏和交付時間限制的困擾，使得基于計算機(jī)系統(tǒng)的開發(fā)變得比較困難。 二、建議 本 項(xiàng)目 選項(xiàng)準(zhǔn)確、新穎，應(yīng)以 項(xiàng)目 本身的廣泛價值和特色為主導(dǎo)，發(fā)揮輻射帶動作用，大力 招商引資 ，做大做強(qiáng)，有效地發(fā)揮 項(xiàng)目 的 投資 效益和社會效益。 本 項(xiàng)目 符合 杭州 市 蕭山 區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 “ 十五 ” 計劃的總體規(guī)劃。該項(xiàng)目針對生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的主要污染物均采取了綜合性的防治措施，在建設(shè)及投入使用的過程中產(chǎn)生的廢氣、廢液、噪聲、廢棄物等污染處理后，各種污染物的排放均能達(dá)到所執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)，對周圍的生態(tài)環(huán)境及生活環(huán)境影響不大。 （ 6）環(huán)境管理及環(huán)境監(jiān)測： 為了對全廠的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測，污水處理站將定期對污水處理站進(jìn)行監(jiān)測，同時也定期委托外部有資質(zhì)對部分環(huán)保設(shè)施運(yùn)行狀況及周邊廠界噪聲進(jìn)行監(jiān)測。 （ 4）在噪噪聲治理方面 ： 在建筑上采用隔音吸聲設(shè)計和設(shè)置隔音間，同時在廠區(qū)周圍設(shè)置綠化帶，使噪聲控制在 GB1234890《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》III類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)。 （ 3）在廢渣處置方面： 本項(xiàng)目的廢棄物主要為鋼鐵原料廢渣以及員工的生活垃圾。在生產(chǎn)過程，采取所有廢氣均通過收集、焚燒、洗滌吸收和吸附后排放。污水處理后達(dá)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996 三級標(biāo)準(zhǔn)后排放。在生產(chǎn)過程中，采取集中回收，匯入公司污水處理站集中加以處理。 建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)管理以及建設(shè)項(xiàng)目儀器的購置和管理是項(xiàng)目建設(shè)的重要內(nèi)容和重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)提交項(xiàng)目總結(jié)報告，全面闡述項(xiàng)目的完成情況、己取得的成果和預(yù)期產(chǎn)主的效益。中期評估的結(jié)果將作為后期建設(shè)的投資和建設(shè)規(guī)劃的主要依據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)中期，配合上級組織的工程中期評估，公司 將組織各建設(shè)項(xiàng)目的中期 評估。 檢查 、評估與驗(yàn)收 三期建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行年度檢查、中期評估、竣工驗(yàn)收的制度。在立項(xiàng)和建設(shè)過程中如確需變更，必須向 公司 有關(guān)職能部門和建設(shè)辦公室提交相應(yīng)的申請報告和論證材料，經(jīng)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后方可實(shí)施，重大變更需報 上級審批。 各項(xiàng)目啟動程序如下： 各項(xiàng)目承擔(dān)單位提出立項(xiàng)申請，填寫項(xiàng)目申請書，詳細(xì)闡述項(xiàng)目的建設(shè)意義、建設(shè)內(nèi)容、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、設(shè)備購置、預(yù)期建設(shè)目標(biāo)等，提供必要的論證材 料； 建設(shè)辦公室會同相關(guān)職能部門組織專家論證，專家及職能部門簽署意見； 建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組最終審核批準(zhǔn)后，發(fā)出開工建設(shè)的批復(fù)文件，并正式撥款。 項(xiàng)目管理 “建設(shè)項(xiàng)目的管理包括項(xiàng)目的立項(xiàng)、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、檢查、評估、驗(yàn)收等 建設(shè)過程的管理，以及建設(shè)資金的管理與審計。 各建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制。 工程建設(shè)是涉及公司 多個職能部門的重要建設(shè)工程。公司 成立“建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組歸口管理。 各建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國家已批復(fù)的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)和建設(shè)任務(wù)的內(nèi)容執(zhí)行，并在科學(xué)定位、合理規(guī)劃、瞄準(zhǔn)目標(biāo)、凝練方向、突出重點(diǎn)的原則下進(jìn)行規(guī)劃的細(xì)化和完善，制定建設(shè)的階段目標(biāo)，做好工程的節(jié)點(diǎn)安排。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案 一、項(xiàng)目規(guī)劃和布局 項(xiàng)目規(guī)劃 三期建設(shè)時間為 2020 年 1 月至 8 月。采取理論培訓(xùn)和跟班見習(xí)相結(jié)合。 對市場營銷人員的培訓(xùn)。了解 特種設(shè)備 基本 技術(shù) 和 制造 環(huán)節(jié)要注意的事項(xiàng)。記住，一步一步地變革終究能夠積少成多，成就一番大事業(yè)。 在量化銷售隊(duì)伍所帶來的價值時，你一定會對銷售隊(duì)伍所具有的潛力驚嘆不已。盡管這是現(xiàn)狀，但并不意味著將來也得如此。公司戰(zhàn)略往往是在沒有銷售人員參與的背景下制定的，政策優(yōu)先調(diào)整也不征求銷售人員意見，公司目標(biāo)也是在沒有銷售人員建議的情況下確定。隨著時間的推移，銷售隊(duì)伍采用實(shí)時信息系統(tǒng)所帶來的價值，便會逐漸增長。 為了能創(chuàng)造出這一價值， IT 投資應(yīng)突出重點(diǎn)而謹(jǐn)慎。一旦客戶提問，他們馬上就可以用詳細(xì)的事實(shí)答復(fù)客戶，再也不是以前那種讓我先了解一下情況，然后再給你答復(fù)。無論何時何地，公司都能找到銷售人員。由于后者能夠更好地跟蹤報價的數(shù)目和成交的比例，公司決定選擇后者。公司還可以 利用這套系統(tǒng)來統(tǒng)計成功 /失敗比率，這些數(shù)據(jù)會被用于調(diào)整報價。例如，一家北美公司最近剛投資配備一套新的訂單報價系統(tǒng)，大大縮短了為客戶提供報價的時間。在正確的時間里將正確的信息，傳達(dá)到銷售人員手中是一件十分復(fù)雜的事情，但這正是銷售人員的競爭力所在。要和客戶及時聯(lián)絡(luò)，銷售人員必須擁有相應(yīng)的技術(shù)配備。 為銷售隊(duì)伍配備技術(shù) 裝備 多數(shù)銷售隊(duì)伍在技術(shù)裝備方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落伍于時代。對于銷售人員來說，留住重要客戶的最佳方法就是提供他們需要的價值。 供貨商和零售商之間的高層對話十分重要，雙方可共享戰(zhàn)略目標(biāo)，認(rèn)清共同利益，為資源投入和結(jié)果評估設(shè)立特定目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)。銷售團(tuán)隊(duì)將會幫助客戶和銷售商，提高他們對產(chǎn)品的體驗(yàn)感受?，F(xiàn)在，大公司開始重新定義品牌，品牌不再只是產(chǎn)品，或是產(chǎn)品形象，而是一種全面的客戶體驗(yàn)從購買產(chǎn)品，到使用，再到售后服務(wù)。否則，就很難制定出行之有效的薪酬制度，更談不上實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化和工作效率最大化。具體做法多種多樣，包括采用旨在精簡繁文縟節(jié)的后臺辦公程序，聯(lián)絡(luò)更多的經(jīng)銷商來完成展銷活動雇用兼職人員從事低附加值工作（簡單的收發(fā)工作），采用 IT 技術(shù)減少手寫文件并推行辦公自動化。然后考慮集中行政，以獲得規(guī)模效益和實(shí)用效益。文書工作、預(yù)算、內(nèi)部會議、培訓(xùn)、出差，還有營銷方面的各種要求都在吞噬著銷售人員本該用于開發(fā)客戶的工作時間。工作時間就這