【正文】 謝謝大家！ 思 源 經(jīng) 紀(jì) 。目前負(fù)責(zé)思源經(jīng)紀(jì)成都公司業(yè)務(wù)拓展、市場(chǎng)研發(fā)和客戶維護(hù)工作。在天津、上海、成都積累了豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。 ? 聯(lián)系電話 : 13668151101 ? 曹 勇 ? 成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理。 ? 聯(lián)系電話： 13980900855 105 ? 王 磊 ? 成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷管部經(jīng)理。從事房地產(chǎn)工作 6年時(shí)間，先后經(jīng)歷了有水井坊商業(yè)，東郡湖景灣、繽紛假日等項(xiàng)目分別創(chuàng)下銷售佳績，從住宅、商業(yè)及投資性項(xiàng)目，了解了商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目不同的銷售技巧。 ? 項(xiàng)目業(yè)績 : 春熙商匯廣場(chǎng) 、錦官新城、一品天下 、川大河畔 、天宇 〃 攀西鋼材城 、遠(yuǎn)鴻 〃 方程式 、天府香城 。 ? 聯(lián)系電話： 13908206457 104 ? 陳龍 ? 成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售總監(jiān)。成功實(shí)現(xiàn)二十世紀(jì)花園四期各組團(tuán)的銷售，樹立臵信柳城誼苑、大華情融苑的項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)交大九期與成都私房的全案推廣，使昆百大在昆明掀起一股投資熱潮，昆明走廊獲 2020十大商業(yè)樓盤。參與上河城全案推廣與廣告創(chuàng)意，形成一種嶄新的房產(chǎn)推廣模式。合作單位有遠(yuǎn)大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、鼎鑫臵業(yè)、瀘州佳樂集團(tuán)等公司；主要合作項(xiàng)目有“遠(yuǎn)大 〃 都市風(fēng)景”、“中海 〃 格林威治城”、“錦都”、“億家天下”、“重慶九龍?jiān)贰钡仁鄠€(gè)項(xiàng)目；“蜀風(fēng)花園城”、“錦江東湖公園”、“文殊坊”、“藍(lán)水灣”等項(xiàng)目全程營銷策劃工作。九年中經(jīng)歷了房地產(chǎn)項(xiàng)目選地、可行性研究、市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)輔助、營銷策劃、廣告推廣等各環(huán)節(jié)之執(zhí)行、管理、溝通、協(xié)調(diào)相關(guān)工作。 102 ? 蘭學(xué)英 ? 成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理。 ? 胡 峰 ? 思源經(jīng)紀(jì)南方大區(qū)總經(jīng)理、成都分公司及重慶分公司總經(jīng)理。十余年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，總體把握房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目全過程，具有豐富的開發(fā)、前期及銷售操作經(jīng)驗(yàn)。成功策劃運(yùn)作數(shù)十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾率領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成功策劃并中標(biāo)三個(gè)奧林匹克商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和國奧村項(xiàng)目。 ? 李國平 ? 思源顧問公司董事長兼總經(jīng)理、思源經(jīng)紀(jì)總公司專業(yè)委員會(huì)主席。蘭州商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、清華大學(xué)EMBA，多年企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃經(jīng)紀(jì)代理及過程的組織實(shí)施，主持呼和浩特市城市土地開發(fā)全案策劃顧問及招商代理、奧運(yùn)村、 BDA國際企業(yè)大道、幸福村、上地 6號(hào)、城建石榴莊項(xiàng)目、城開雅安國際公寓項(xiàng)目、城開望京 K7項(xiàng)目等多個(gè)重大項(xiàng)目的全案策劃及銷售代理工作。同時(shí)處理甲、乙雙方商務(wù)合同中出現(xiàn)的一切問題，并進(jìn)行有效溝通和反饋。 99 銷售助理 負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售價(jià)格政策的執(zhí)行與監(jiān)督；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)需公司審批的特殊優(yōu)惠價(jià)格的執(zhí)行；認(rèn)購簽約流程及網(wǎng)上認(rèn)購簽約的執(zhí)行與監(jiān)督；現(xiàn)場(chǎng)使用各類銷售報(bào)表的正確填寫，并按照甲方、營銷管理部的要求按時(shí)提交并存檔；項(xiàng)目資源共享信息的有效反饋；銷售文件、資料目錄分類明確，歸檔有序、及時(shí)；文件接收、傳送、借閱手續(xù)完備；現(xiàn)場(chǎng)收款流程及票據(jù)管理；按照公司的規(guī)定建立和提交銷售，避免賬目數(shù)據(jù)混亂；銷售回款的跟進(jìn)；按公司要求及時(shí)與甲方對(duì)賬，避免結(jié)算延誤；銷售現(xiàn)場(chǎng)合理填報(bào)部門預(yù)算、辦公用品需求申報(bào)及管理；固定資產(chǎn)的保管、使用、維護(hù)及保養(yǎng)；現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行。 98 客戶滿意度經(jīng)理 □ 終端客戶滿意度 —— 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境巡查及禮儀規(guī)范的監(jiān)督管理，監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹、執(zhí)行；負(fù)責(zé)與各接口單位的良好溝通（甲方、律師、保險(xiǎn)、物業(yè)）；協(xié)調(diào)組織“溫馨速遞工作”、 “項(xiàng)目工程告知工作”、 “簽約后回訪”、 “禮品派送工作”、 “準(zhǔn)業(yè)主活動(dòng)組織”等工作；配合完成定期的評(píng)估及考核工作；建立客戶投訴處理機(jī)制，受理客戶投訴管理。 銷管經(jīng)理 負(fù)責(zé)輔助項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)章制度、工作流程的建立工作，制度、流程審核及備案；參與項(xiàng)目人員的招聘、培訓(xùn)、考核；項(xiàng)目檔案、文檔、資料的保存、流轉(zhuǎn)管理；項(xiàng)目物料采購審核，并與采購部門協(xié)調(diào)溝通； 項(xiàng)目預(yù)算審核；監(jiān)督客戶滿意度實(shí)施情況；銷售流程規(guī)范化執(zhí)行的監(jiān)控。 96 策劃總監(jiān) 在項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段，組織進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、制定營銷推廣方案和工作計(jì)劃，并與開發(fā)商進(jìn)行溝通和講解；根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況制定價(jià)格策略、銷售進(jìn)度與資金回籠計(jì)劃；協(xié)調(diào)各有關(guān)宣傳推廣媒體、單位、渠道，做好項(xiàng)目的宣傳推廣策劃與監(jiān)督工作；定期編寫項(xiàng)目軟性宣傳文章，做好項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)與論壇監(jiān)督實(shí)施工作；編寫項(xiàng)目的開盤、項(xiàng)目策劃工作季度、半年、年度及結(jié)案報(bào)告。 項(xiàng)目總監(jiān) 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的營銷策劃、銷售和日常管理工作。 ?乙方在每月與甲方結(jié)算銷售代理傭金時(shí)留存當(dāng)月收益的 80%（以下簡(jiǎn)稱留存保證金）存入在保證金的共管賬戶上，用于保證乙方對(duì)于甲方做出的銷售承諾。 91 保證金 為體現(xiàn)乙方對(duì)項(xiàng)目合作的信心和決心，本著雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的原則，乙方愿意給予甲方項(xiàng)目支付一定比例的保證金，用以保證銷售及回款任務(wù)的完成。若乙方未完成當(dāng)月銷售指標(biāo)及回款指標(biāo)，則甲方有權(quán)從甲乙雙方共管的保證金帳戶扣除不足部分。 銷售比例（ %） 項(xiàng)目保證金返還比例（ %） 30 30 50 50 70 70 90 100 銷售比例（ %） 留存保證金返還比例（ %） 70 70 90 100 89 商務(wù)模式二：包銷銷售代理 銷售代理傭金 ：無 銷售底價(jià) ：雙方協(xié)商確定 銷售考核指標(biāo) ： 2020年 12月 31前，回款 推廣費(fèi)用 ：乙方全部自行承擔(dān) 90 包銷條件 ： 根據(jù)甲方的工程進(jìn)度及工程節(jié)點(diǎn)，確定月度銷售指標(biāo)及回款指標(biāo)。 ?乙方在每月與甲方結(jié)算銷售代理傭金時(shí)留存當(dāng)月銷售額 *%的金額（以下簡(jiǎn)稱留存保證金）存入在保證金的共管賬戶上，用于保證乙方對(duì)于甲方做出的銷售承諾。 87 保證金 為體現(xiàn)乙方對(duì)項(xiàng)目合作的信心和決心，本著雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的原則，乙方愿意給予甲方項(xiàng)目支付一定比例的保證金，僅作為乙方對(duì)項(xiàng)目的誠意金體現(xiàn)。 ? 提升產(chǎn)品性價(jià)比，全面超越競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目核心戰(zhàn)略 傳承 +超越 73 高度的產(chǎn)品性價(jià)比 + 成熟區(qū)域環(huán)繞的價(jià)值飛地 滿足區(qū)域內(nèi)客戶的價(jià)格比較優(yōu)勢(shì)，成功進(jìn)行區(qū)域客戶截留完成成交量。 560058006000620064006600一批次起價(jià) 二批次起價(jià) 三批次起價(jià) 平推期 尾盤期起價(jià)價(jià)格調(diào)控，步步為營 70 項(xiàng)目在按 10個(gè)月的銷售周期與市場(chǎng)因素的綜合考慮進(jìn)行考慮后，對(duì)項(xiàng)目總體銷售量的 85％，進(jìn)行安排示意如下： 時(shí) 間 銷售面積比例 回款額度 回款比例 08年 8月 9月中旬 1號(hào)樓住宅銷售 63% 4000萬 9月 11月 1號(hào)樓住宅銷售 27%； 2號(hào)樓 B住宅銷售 90%，；商鋪銷售 30%；車庫銷售 10% 2417萬 ++ 萬 = 08年 11月 08年 12月底 2號(hào)樓 A、 C住宅 50%； 3號(hào)樓 60%；商鋪銷售 20%；車庫銷售 15% 4056萬 ++ +336萬 = 09年 1月至 4月中下旬 1號(hào)樓的 5%； 2號(hào)樓 A、 C的 40%； 3號(hào)樓的 30%；商鋪銷售 20%；車庫銷售 35% 09年 4月 5月中旬 剩余房源銷售 3599116元 合計(jì) 總體量的 85%以上 250646766 約項(xiàng)目總體的 85% % % % % % 項(xiàng)目回款計(jì)劃 71 ? 認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，把握大勢(shì)及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局 ? 挖掘項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)及未來價(jià)值 ? 深入分析客群置業(yè)心理特征，針對(duì)性營銷推廣 ? 提升項(xiàng)目整體形象，以符合目標(biāo)客群文化訴求 ? 積極建設(shè)客戶渠道，采取主動(dòng)行銷拓展客戶資源 ? 廣泛進(jìn)行推廣宣傳，積極開拓宣傳渠道，達(dá)到項(xiàng)目高效傳達(dá) ? 持續(xù)開展有效活動(dòng)，增加項(xiàng)目價(jià)值體現(xiàn)及客戶關(guān)注度 ? 提高現(xiàn)場(chǎng)銷售力度，盡量增大客戶轉(zhuǎn)化率 整體營銷戰(zhàn)略 72 ? 優(yōu)地、優(yōu)客聯(lián)邦，通過前兩期的打造，長城地產(chǎn)在“優(yōu)”字上，傾注了大量的心血，同時(shí)也建立了強(qiáng)烈的市場(chǎng)品牌認(rèn)知。 ? 循環(huán)價(jià)格先期預(yù)告 ? 在每一循環(huán)周期前進(jìn)行價(jià)格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進(jìn)行準(zhǔn)確客戶積累。 項(xiàng)目價(jià)值 價(jià)格回歸價(jià)值法模型制定階段性價(jià)格策略 69 ? 高調(diào)入市（延續(xù)項(xiàng)目一期定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行飛躍） /低開高走 ? 一方面培養(yǎng)市場(chǎng)；另一方面保證初期銷售率，更使首期買家市場(chǎng)獲得較好升值空間。 ? 備注：在推售的第一階段即推出我項(xiàng)目的商業(yè)前期咨詢，于第二階段開始對(duì)外進(jìn)行銷售，在第三階段將商鋪和車位的搭配銷售，利用產(chǎn)品使用特性進(jìn)行產(chǎn)品消化，并結(jié)合前期銷售剩余房源進(jìn)行在尾盤銷售期的策略使用。 目標(biāo)任務(wù) 65 ? 總體原則：小步快跑，步步為營，增加開盤次數(shù)，利用事件營銷和渠道營銷進(jìn)行配合。 生活配套 60 O（機(jī)會(huì)）： ? 紅牌樓片區(qū)將延續(xù)其傳統(tǒng)商業(yè)屬性 ,規(guī)劃為成都未來的商業(yè)中心 ,區(qū)域前景無限 ? 地鐵 3號(hào)線的規(guī)劃 ,大大提升片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的交通便利度 ? 項(xiàng)目開盤時(shí)間大概在 9月，屆時(shí)地震造成的臵業(yè)觀望情緒或許會(huì)有所緩解 ? 地震后，政府出臺(tái)相關(guān)扶持政策，拉動(dòng)成都樓市 W（劣勢(shì)）： ? 產(chǎn)品面積區(qū)間相對(duì)集中，縮小了客戶群體的選擇 ? 長城床墊的名氣家戶喻曉，但長城地產(chǎn)的品牌還有待進(jìn)一步深化 ? 項(xiàng)目本身缺少自然景觀資源 T（威脅）： ? 區(qū)域內(nèi)、外同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，小戶型供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 汽車相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)書寫了紅牌樓的歷史，但也同時(shí)帶來了負(fù)面的影響，臟、亂是市區(qū)對(duì)片區(qū)的整體印象 ? 相比周邊的玉林、神仙樹片區(qū)的高尚住宅區(qū)域定位，紅牌樓一直處于不上不下的尷尬境地 S（優(yōu)勢(shì)） ? 項(xiàng)目地段價(jià)值潛力巨大 ? 商業(yè)、生活、教育配套完善，生活便利度高 ? 交通線路完善 ? 傳統(tǒng)的“南富西貴”的臵業(yè)觀念仍然在潛移默化著影響著人們 項(xiàng)目 SWOT分析 61 本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)小結(jié) ? 地處紅牌樓片區(qū)，成都傳統(tǒng)次商圈范疇，商業(yè)氛圍濃厚 ? 交通便利度高，多路公交路線通達(dá)成都周邊各個(gè)區(qū)域，同時(shí)規(guī) 劃中的地鐵 3號(hào)線 ? 項(xiàng)目外部商業(yè)、生活配套成熟，共享玉林、外雙楠商業(yè)配套 ? 項(xiàng)目周邊教育配套完善，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一應(yīng)俱全，滿足 客戶不同層面的需求 ? 項(xiàng)目共享區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外的景觀生態(tài)資源 62 ? 體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、樹立項(xiàng)目形象、引發(fā)客戶的價(jià)值歸屬與認(rèn)同 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 客戶價(jià)值 新繁華商業(yè)區(qū) 未來城南高尚生活區(qū) BLOCK國際街區(qū)體驗(yàn)區(qū) 頂級(jí)配套俱樂部 現(xiàn)代都市生活 升值潛力大 低總價(jià)投資產(chǎn)品 川藏路軸線經(jīng)濟(jì)帶 國際品質(zhì)高性價(jià)比 總體營銷定位解構(gòu) 63 結(jié)論：根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況以及我項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目對(duì)比情況，項(xiàng)目的市場(chǎng)比較價(jià)格為均價(jià) 6198元每平米。 ? 現(xiàn)有城市公交： 5 5 5 8 335。 ? 賓館 ：藍(lán)鴻大酒店，武侯花園酒店，音凰假日溫泉酒店 ? 生活配套 ：周圍有小型超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)步行僅需 3分鐘（輝煌燈飾城旁），加油站在項(xiàng)目 100米附近 ? 市政機(jī)構(gòu) ：武侯區(qū)地方稅務(wù)局、中國交通稽征、武侯區(qū)交通運(yùn)輸管理所、 ? 四川動(dòng)物防疫監(jiān)督、武侯區(qū)市蓉衛(wèi)生管理所 ? 商業(yè)街 ：餐飲有廣福橋餐飲一條街，內(nèi)外雙楠及肖家河社區(qū)， 內(nèi)擁有成都時(shí)尚生活圈，錦里一條街、羅馬假日廣場(chǎng)、玉林生活廣場(chǎng)、好萊塢廣場(chǎng)。 57 本地塊相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)如下： 項(xiàng)目凈占地面積： 4平方米，總建筑面積： ㎡ ， 住宅： ㎡ 商業(yè)： 5305㎡ ， 地下 :1