【正文】 。這些問題也通過與同學交流和上網(wǎng)查詢得到 了解決。而且通過這次實驗，我也學會和更加熟悉了幾款軟件，這里不開與同學老師的交流學習。 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 13 頁 五 .結(jié)論 從項目的財務分析來看，項目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資 凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準收益率和貸款利率，且每年 累計盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目都是可盈利的 。這說明本項 目可按事先規(guī)定的基準收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。 基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。 評價指標：①稅前全部投資凈現(xiàn)值： NPV=（ 萬元） ②稅后全部投資凈現(xiàn)值： NPV= （ 萬元） 具體計算見表 52 表 52 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目名稱 計算期 1 2 3 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 11 頁 1 現(xiàn)金流入 0 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 116100 資本金 60000 15000 25000 預售收入再投入 0 30000 貸款本息償還 23900 22600 21300 銷售稅金及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 0 3 稅后凈現(xiàn)金流量 116100 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 11610 （ 1)凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。 ②開 發(fā)建設投資中不包含財務費用。 表 411 借款還本付息估算表 單位：萬元 估算項目還本付息表 序號 項目 第一年 第二年 第三年 1 期初借款累積 0 56160 74880 2 本期借款 56160 43680 24960 3 本期應計利息 5304 4 本期還本付息 55224 還本 0 49920 74880 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 10 頁 付息 5304 5 期末借款累積 56160 74880 0 四 .項目財務評價 （一）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 取所得稅稅率為 25%，土地增值稅稅率 40%。 貸款利率 %。具體見投資計劃與資金籌措表 410。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預售收入用于再投資部分。 表 45 投資與總成本費用估算匯總表 單位：萬元 序號 項目 金額 估算說明 1 開發(fā)成本 以下 ～ 項合計 土地費用 115140 前期工程費 基礎設施建設費 建安工程費 65664 開發(fā)期稅費 不可預見費 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 7 頁 2 開發(fā)費用 以下 ～ 項合計 管理費用 銷售費用 銷售收入 3% 財務費用 3 合計 (四）項目銷售收入估算 根據(jù)市場調(diào)查，確定該項目各部分的銷售單價為： 住宅： 9000 元／平方米 車位： 20萬元／個 本項目可銷售數(shù)量為：住宅平方米，地下車位 3800 個。 總成本費用合計 : 萬元。 （ 2）當年利息 =（年初借款本息累計 +當年借款 /2）年利率 表 61 貸款還本付息表 單位：萬元 估算項目還本付息表 序號 項目 第一年 第二年 第三年 1 期初借款累積 0 27000 37200 2 本 期借款 27000 21000 12021 3 本期應計利息 918 2550 4 本期還本付息 918 13350 還本 0 10800 49200 付息 918 2550 5 期末借款累積 27000 37200 0 則財務費用為上述合計： 萬元。建設期共借款 60000 萬元，建設經(jīng)營 3年期間每年分別借銀行長期貸款如下圖所示，共計借款 60000 萬元，采用“氣球法”借款期內(nèi)任意償還本息，到 2021 年末全部還清。銷售收入綠城盛福莊項目財務評價報告 第 6 頁 詳見表 69。則管理費用為：（ *%= 萬元） 銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%；銷售代理費，占銷售收入的 1%；其他銷售費用，占銷售收入的 1%。則不可預見費為： 65664 2%=(萬元 ) 開發(fā)成本小計： 萬元。見表 42。 （ 2） 拆遷補償安置費 由于該地開發(fā)之前地上沒有地面附著物及耕地，因此此項不計。 （ 2）項目實施進度計劃 項 目實施進度計劃見表 31。 表 21 項目主要技術經(jīng)濟指標 項 目 單位 數(shù)量 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 256000 居住人數(shù) 人 14600 總建筑面積 平方米 486400(地上 ) 192021（地下） 平 均每戶建筑面積 平方米 120 居住面積 平方米 437760 平均每戶居住人數(shù) 人 4 公建