【正文】 居住建筑的公共走道和樓梯的照明燈具，均采用感應(yīng)式開(kāi)關(guān)，以降低能耗。 （ 4）電氣節(jié)能 變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產(chǎn)品。冬夏季節(jié)合理調(diào)節(jié)新風(fēng)量，盡量根據(jù)人員變化來(lái)調(diào)節(jié)新風(fēng)量，以降低新風(fēng)負(fù)荷。居住建筑的外圍護(hù)結(jié) 構(gòu)充分采用保溫節(jié)能材料，從各方面降低采暖能耗。 （ 3）采暖和通風(fēng)節(jié)能措施 按照國(guó)務(wù)院“熱改”精神，本項(xiàng)目采用集中采暖的系統(tǒng)形式，采暖設(shè)備加裝溫控裝置，熱源及熱網(wǎng)采用變流量加質(zhì)調(diào)節(jié)的調(diào)節(jié)方式。節(jié)約用水、減少排污、節(jié)能環(huán)保。合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機(jī)。屋面保溫層采用 120 厚憎水膨脹珍珠巖板，室內(nèi)地面沿外墻 2 米范圍在混凝土基層下設(shè) 150 厚 2： 8 白灰焦渣保溫層，樓面挑出室外部分采用 60 厚巖棉板吊頂。外門(mén)窗：住宅采用仿木塑鋼門(mén)窗框中空玻璃加密封條，公共建筑選用熱阻隔鋁合金框料中空玻璃，教育設(shè)施等建筑采用熱阻隔鋁合金框料復(fù)合安全玻璃。 室外環(huán)境：主要道路用彩色壓?；炷?，人行道、庭園步道等 采用耐磨鋪地缸磚，臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)和消防登高場(chǎng)選用植草磚地面。 防水材料 ：屋面選用三元乙丙橡膠防水材料或氯化聚乙烯 —— 橡膠共混防水卷材，地下車(chē)庫(kù)墻面和地面防水及廁浴間的防水采用氯丁膠乳瀝青防水涂料或橡膠防水涂料。臥室為木地板地面，其余部位選用防滑彈性彩色橡膠地磚。 內(nèi)裝修 ：底層入口門(mén)廳為磨光花崗巖地坪，水性環(huán)保內(nèi)墻涂料；標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳為鋪地磚地面、踢腳，水性環(huán)保涂料墻、頂；戶(hù)內(nèi)為水泥石屑地坪，混合沙漿粉刷墻、頂。 外裝修材料及外門(mén)窗：外墻主要以面磚為主，局部選用環(huán)保外墻涂料，公建局部飾以石材。因此開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，必須要有整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為控制，同時(shí)也要為具體的實(shí)施操作留有足夠的調(diào)整余地。 （ 3）整體規(guī)劃控制與彈性開(kāi)發(fā)建設(shè)的可調(diào)性 我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，任何人都幾乎對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)行為和結(jié)果失去了切實(shí)的把握。在宗地西側(cè)布置單元式高層住宅，有益于項(xiàng)目整體外部空間形態(tài)輪廓線的豐富和完善。 （ 2）應(yīng)用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性 “生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設(shè)的一個(gè)基本概念，“紅花須靠綠葉襯”就是這個(gè)道理。從大環(huán)境豐富多變的要求來(lái)考慮，應(yīng)布置沿控制軸線向內(nèi)部有機(jī)滲透的動(dòng)態(tài)景觀軸線。 項(xiàng)目總體規(guī)劃 （ 1）構(gòu)筑項(xiàng)目的大環(huán)境 該項(xiàng)目從大的區(qū)域位置和現(xiàn)狀來(lái)看，其主出入口設(shè)在宗地南側(cè)為佳。 （ 3）重視建筑的外立面設(shè)計(jì)，依靠建筑形體變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視 覺(jué)效果。 在整體設(shè)計(jì)中主要遵循的原則 （ 1）盡可能地立體地拓展居住的景觀空間。但是技術(shù)文明的進(jìn)步永遠(yuǎn)不是人類(lèi)的目的，它絕對(duì)是滿(mǎn)足我們?nèi)祟?lèi)對(duì)審美、舒適和享受的手段。尤其在城市邊緣地帶，只有靠城市各個(gè)社區(qū)的設(shè)施配置組合來(lái)相互促進(jìn)，才能真正讓居民感受到人生三味的滲潤(rùn)。在這里購(gòu)物、辦公和居住的人們，在享受著大自然親切宜人社區(qū)環(huán)境的同時(shí)，他們的物質(zhì)生活條件和商業(yè)服務(wù)設(shè)施也要得到必要的滿(mǎn)足，社區(qū)的教育設(shè)施和公眾活動(dòng)場(chǎng)所更要有保證。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時(shí)全面的補(bǔ)給，慢慢也使人們對(duì)生活的認(rèn)知產(chǎn)生著越來(lái)越 大的偏差。項(xiàng)目應(yīng)該建立起新型生活理念，全面均衡地調(diào)整我們的生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而重新恢復(fù)生活信心，在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。 中國(guó)社會(huì)發(fā)展到今天，人們生活的舒適度壓力越來(lái)越大，不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重。譬如： 傳真復(fù)印、無(wú)限寬帶、個(gè)人護(hù)理、快照膠卷等。這類(lèi)業(yè)態(tài)的商品／服務(wù)對(duì)消費(fèi)者而言完全不是必需的，是由于沖動(dòng)而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)，對(duì)“快速便捷”完成購(gòu)買(mǎi)過(guò)程的要求較另外兩型較低 。雖然 并 非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。 此類(lèi)業(yè)態(tài)是必然的主流，譬如：水／飲料、報(bào)刊、面包 、ＡＴＭ等。 商業(yè)部分客戶(hù) OUTLESS（名品折扣店） 高端餐飲（如：藍(lán) CLUB 等） 地鐵商業(yè)：地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)可以分為共性需求型、區(qū)域需求型和沖動(dòng)需求型。 （ 3） 西安的小企業(yè)和 SOHO 族 西安的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用招待所 ，用于辦公、休息及接待客 戶(hù)。 國(guó)內(nèi)及海外常駐西安的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的 。 國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和本地實(shí)力型企業(yè)將會(huì)在國(guó)際企業(yè)入住的情況下目標(biāo)客戶(hù)按需求面積預(yù)測(cè)分析25%45%20%5%5%〈100 建平101 —300 建平300 —1,0 00建平1,0 00—2 ,50 0建平〉2,5 00建平 跟進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。 主力客戶(hù)特征： （ 1） 公司自身實(shí)力 經(jīng)過(guò)歷年積累已處在國(guó)內(nèi)同行業(yè)水平的第二軍團(tuán)領(lǐng)軍人， 并 有信心在一定時(shí)期內(nèi)成為第一軍團(tuán)的中堅(jiān)力量； （ 2） 關(guān)注提升公司形象及品牌知名度； （ 3） 希望利用中央商務(wù)群的商務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)； （ 4） 在企業(yè)自用的同時(shí)，又有資金的保值及增值的資本運(yùn)籌。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位及價(jià)格定位 寫(xiě)字樓客戶(hù) 根據(jù)對(duì)西安市 辦公 物業(yè)需求量的深入分析， 并 結(jié)合對(duì)本項(xiàng)硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場(chǎng)潛在目標(biāo)客戶(hù)，按機(jī)構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)如下： 圖 寫(xiě)字樓客戶(hù)按機(jī)構(gòu)性質(zhì)預(yù)測(cè) 目標(biāo)客戶(hù)按機(jī)構(gòu)性質(zhì)預(yù)測(cè)分析36%20%20%10%8%6%西安實(shí)力派企業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)作型企業(yè)服務(wù)于本區(qū)域的企業(yè)智力服務(wù)型機(jī)構(gòu)外地駐西安的分支機(jī)構(gòu)其他高速發(fā)展的新興行業(yè)的企業(yè) 圖 寫(xiě)字樓客戶(hù)按需求面積預(yù)測(cè) 客戶(hù)定位在注重企業(yè)形象和個(gè)性辦公環(huán)境的企業(yè)機(jī)構(gòu)；其中實(shí)力派企業(yè)（國(guó)有或股份制企業(yè)、準(zhǔn)上市公司機(jī)構(gòu)、其它性質(zhì)和行業(yè)的企業(yè)。而且金融機(jī)構(gòu)眾多，有中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等，為廣大住戶(hù)提供極大的生活便利。 再者 西安 作為 西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引 了大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富 。其中，地鐵二號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。 主要發(fā)往 北京、上海、天津、浙江、福建、河南、河北、 湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、廣西、四川等 20 多個(gè)省市區(qū)主要大中城市的客運(yùn)班線。 西安市三府灣客運(yùn)站，位于長(zhǎng)纓西路 353 號(hào)，是省交通廳評(píng)定的一級(jí)客運(yùn)站。 （ 2） 交通環(huán)境 本項(xiàng)目緊鄰西安市 城東客運(yùn)站 和三府灣客運(yùn)站 ， 西安 城東客運(yùn)站是 中華人民共和國(guó)交通部核定 的 一級(jí)客 運(yùn)站， 2020 年 就 通過(guò) 了ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn) 證，為西北地區(qū)最早通過(guò)認(rèn)證的公路客運(yùn)站場(chǎng)。 圖 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng) 平均 價(jià)格示意圖 本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性 分析 綜上分析， 項(xiàng)目所處區(qū)域位置的 市場(chǎng)前景 非常 好 ，我們從以下幾個(gè)方面來(lái)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性。城東 寫(xiě)字樓 基本是零散分布，以靠近市場(chǎng)為多，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的 CBD 區(qū)域，所以有部分寫(xiě)字樓集中在那里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。 （ 4） 城南 ： 其中城南的寫(xiě)字樓集中在長(zhǎng)安路沿線 。 （ 3） 城北：城北商住樓、寫(xiě)字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布，因此這里辦公氣氛相比其它 地區(qū) 并不濃。 （ 2） 城內(nèi)：西安城內(nèi)的區(qū)域是西安商業(yè) CBD 的真正所在，成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達(dá)的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫(xiě)字樓供應(yīng)和需求的焦點(diǎn)。 康復(fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流， 并 以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍。 目前， 項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚， 沿西安長(zhǎng)樂(lè)路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場(chǎng)、新興 24G、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。 在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一線，是西北地區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。近年來(lái)，西安商貿(mào)業(yè)以 “發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通 ”為目標(biāo)， 大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，深化體制改革，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，取得了長(zhǎng)足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開(kāi)放、多元、競(jìng)爭(zhēng)的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。即 入住客戶(hù) 在選擇酒店時(shí)最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。 （ 5） 客戶(hù)選擇 酒店 考慮的主要因素分析 從入住客戶(hù)資料分析，一般來(lái)講，作為旅游觀光者其選擇入住 的酒店 時(shí) 都希望 該地區(qū) 交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便； 同時(shí) 購(gòu)物方便，隨時(shí)選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶(hù)提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶(hù)將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略 。 （ 4） 西安 市 酒店客源特征分析 西安酒店接待的客戶(hù)主要是以散客為主，占入住客人的 35%；其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占%。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂(yōu)慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件 服務(wù) 有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為 客戶(hù) 著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶(hù)心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。 ④ 準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。 ② 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使 得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。 （ 2） 西安酒店的星級(jí)分布 據(jù)西安 房地產(chǎn) 信息 網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例 分別為 3%、 4%、 10%、14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 （ 1） 西安酒店的規(guī)模數(shù)量 對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級(jí)酒店、 6 家四星級(jí)酒店、 15 家 三星 級(jí)酒店、 20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。獨(dú)特的人文景觀和秀 美的 自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。 西安市酒店的市場(chǎng)分析 西安 市 酒店的現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目招待所按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)就行建設(shè)裝修， 因此相關(guān)的數(shù)據(jù)資料參考 西安 市 三星級(jí) 酒店 。 （ 5）消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。 （ 4）房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。 （ 2）各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小 ， 宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)豐厚。沒(méi)有相應(yīng)地環(huán)境，別墅自然不會(huì)產(chǎn)生。雖然如此，城東還是有一顆寫(xiě)字樓明星 —— 西部電力國(guó)際商務(wù)中心屹立于互助路旁，一枝獨(dú)秀，說(shuō)明城東對(duì)寫(xiě)字樓還是有需求的。 城東的寫(xiě)字樓和別墅都非常少。長(zhǎng)樂(lè)路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行。很顯然這預(yù)示著人們對(duì)城東地產(chǎn)的看好。 2020 年，城東的住宅價(jià)格基本上在 2900 元 /平米左右浮動(dòng)， 2020年 ，已經(jīng)突破了 3000 元 /平米， 2020 年價(jià)格則達(dá)到了 3200 元 /平米。一些外來(lái)投資商和本土開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤(pán)的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價(jià)值得到逐步提升， 并 將蘊(yùn)涵極大潛力。 水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來(lái)。 駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇 因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說(shuō)法。 2020 年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直處于低位運(yùn)行且不斷動(dòng)蕩波動(dòng)，相比 2020 年市場(chǎng)發(fā)展水平，目前的市場(chǎng)狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過(guò)的低迷，進(jìn)入 2020 年第 一季度，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán)還在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方角色互換，自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。 從總的發(fā)展情況來(lái)看， 2020 年到 07 年是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速的時(shí)段。